ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

«

дело № А64-372/2013

г. Воронеж

17» октября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено 17 октября 2024 года

 

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

 

председательствующего судьи                                    Мокроусовой Л.М.,

судей                                                                               Ореховой Т.И.,

                                                                                         Безбородова Е.А.,                                                                                        

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кобозевой Д.Е.,

 

при участии:

от федерального государственного казенного учреждения «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации»: ФИО1, представителя по доверенности от 09.07.2024 № 141/1/6933нс, сроком на 1 год, паспорт РФ;

от ФИО2: представители не явились, извещены надлежащим образом; 

от иных лиц, участвующих в деле: представители не явились, извещены надлежащим образом;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу федерального государственного казенного учреждения «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации» на определение Арбитражного суда Тамбовской области от 01.07.2024 по делу №А64-372/2013 о несостоятельности (банкротстве) открытого акционерного общества «Жилстрой», 

 

УСТАНОВИЛ:

25.02.2013 общество с ограниченной ответственностью «Специальное научно-реставрационное предприятие «Реставрация» обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с заявлением о признании открытого акционерного общества «Жилстрой» (ОАО «Жилстрой», должник) несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 31.05.2017 в отношении ОАО «Жилстрой» введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО3.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 27.02.2018 в отношении ОАО «Жилстрой» введена процедура внешнего управления, внешним управляющим утвержден ФИО3

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 17.04.2019 ФИО3 освобожден от исполнения обязанностей внешнего управляющего должника, внешним управляющим должника утвержден ФИО4.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 10.09.2019 ОАО «Жилстрой» признано банкротом, в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО3

09.03.2022 в Арбитражный суд Тамбовской области от федерального государственного казенного учреждения «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (далее – ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России) поступило заявление о включение в реестр требований кредиторов должника, в котором заявитель просил:

- признать обоснованными и подлежащими включению в реестр требований кредиторов должника ОАО «Жилстрой» требования ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России об истребования договора купли-продажи (от 09.07.2020 № 68:29:0311023:1013-68/141/2020-18) на квартиру 28, расположенную по адресу: 

<

...>, заключенного между ОАО «Жилстрой» и ФИО5 а именно, на кв. 28 кадастровый номер: 68:29:0311023:1013, общ. площадью 59 кв.м. этаж 10, проданную 09.07.2020 ФИО5;

- признать сделку купли-продажи квартиры № 28, расположенной по адресу: 

<

...>, совершенную между ОАО «Жилстрой» и ФИО5, недействительной;

- применить последствия недействительности сделки купли-продажи кв. 28 кадастровый номер: 68:29:0311023:1013, общ. площадью 59 кв.м. этаж 10;

- признать право собственности Российской Федерации и право оперативного управления ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России на квартиры, расположенные по адресу: 

<

...> кадастровый номер: 68:29:0311023:1013, общ. площадью 59 кв.м. этаж 10.

Определением Арбитражного суда Тамбовской от 05.03.2024 по устному ходатайству представителя ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России к участию в обособленном споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО6, являющаяся в настоящее время собственником квартиры №28 с кадастровым номером 68:29:0311023:1013в д.16 по ул. ФИО7 в г. Тамбове .

12.03.2024 от заявителя поступило ходатайство о применении к должнику правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве). 

04.04.2024 от заявителя поступило уточненное заявление, согласно которому заявитель просил:

- требования кредитора ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России признать обоснованными;

- включить в реестр требований о передаче жилых помещений участников строительства должника ОАО «Жилстрой» требования кредитора ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России о передаче жилого помещения (квартиры) № 28, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 68:29:0311023:1013, по инвестиционному контракту № 01-8/100 от 25.12.2006, доп. соглашению № 1 от 26.06.2013 к инвестиционному контракту № 01-8/100 от 25.12.2006;

- признать сделку купли-продажи от 06.05.2020 жилого помещения (квартиры) № 28, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 68:29:0311023:1013, между конкурсным управляющим ОАО «Жилстрой» ФИО3 и ФИО5 недействительной;

- применить последствия недействительности сделки купли-продажи от 06.05.2020 жилого помещения (квартиры) № 28, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 68:29:0311023:1013, заключенной между конкурсным управляющим ОАО «Жилстрой» ФИО3 и ФИО5 в виде возврата в конкурсную массу должника ОАО «Жилстрой»;

- обязать конкурсного управляющего ОАО «Жилстрой» ФИО3 во исполнение инвестиционного контракта № 01-8/100 от 25.12.2006, доп. соглашения № 1 от 26.06.2013 к инвестиционному контракту, передать ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России по акту приема-передачи квартиры жилое помещение (квартиру) № 28, расположенное по адресу: г,Тамбов, ул. ФИО7, д. 16, с кадастровым номером 68:29:0311023:1013;

- обязать конкурсного управляющего ОАО «Жилстрой» ФИО3 во исполнение п.п. 1.20, 4.2, 4.4, 4.5. 4.6 инвестиционного контракта № 01-8/100 от 25.12.2006, п. 5 и п. 6 доп. соглашения № 1 от 26.06.2013 к инвестиционному контракту № 01-8/100 от 25.12.2006, подписать Акт о реализации инвестиционного контракта (о частичной реализации инвестиционного контракта) и распределении долей в возведенном Объекте для оформления имущественных прав Российской Федерации в отношении жилого помещения (квартиры) № 28, расположенной по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 68:29:0311023:1013;

- признать право собственности Российской Федерации и право оперативного управления ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России на жилое помещение (квартиру) № 28, расположенную по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 68:29:0311023:1013.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 06.05.2024 производства по рассмотрению обособленных споров (№ А64-372-63/2013 и № А64-372-65/2013) по заявлениям ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России, содержащим требования о включении в реестр требований о передаче жилых помещений участников строительства требований о передаче квартир №№ 26 и 28 в доме 16 по ул. ФИО7 в г. Тамбове, признании сделок должника недействительными, признании права собственности, объединены в рамках дела № А64-372/2013 о банкротстве ОАО «Жилстрой» в одно производство.

Кроме того, на рассмотрении арбитражного суда находился обособленный спор № А64-372-64/2013 по заявлению ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России, в котором заявитель просил:

 - требования кредитора ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России признать обоснованными;

- включить в реестр требований о передаче жилых помещений участников строительства должника ОАО «Жилстрой» требования кредитора ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России о передаче жилых помещений (квартир) № 29, № 72 расположенных по адресу: 

<

...>, с кадастровыми номерами 68:29:0311023:1014 и 68:29:0311023:1043, по инвестиционному контракту № 01-8/100 от 25.12.2006, доп. соглашению № 1 от 26.06.2013 к инвестиционному контракту № 01-8/100 от 25.12.2006;

- признать сделку купли-продажи от 14.05.2020 жилого помещения (квартиры) № 29, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 68:29:0311023:1014, между конкурсным управляющим ОАО «Жилстрой» ФИО3 и ФИО2 недействительной;

- признать сделку купли-продажи от 14.05.2020 жилого помещения (квартиры) № 72, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 68:29:0311023:1043, между конкурсным управляющим ОАО «Жилстрой» ФИО3 и ФИО2 недействительной;

- применить последствия недействительности сделки купли-продажи от 14.05.2020 жилого помещения № 29, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 68:29:0311023:1014, заключенной между конкурсным управляющим ОАО «Жилстрой» ФИО3 и ФИО2 в виде возврата в конкурсную массу должника ОАО «Жилстрой»;

- применить последствия недействительности сделки купли-продажи от 14.05.2020 жилого помещения № 72, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 68:29:0311023:1043, заключенной между конкурсным управляющим ОАО «Жилстрой» ФИО3 и ФИО2 в виде возврата в конкурсную массу должника ОАО «Жилстрой»;

- обязать конкурсного управляющего ОАО «Жилстрой» ФИО3 во исполнение инвестиционного контракта № 01-8/100 от 25.12.2006, доп. соглашения № 1 от 26.06.2013 к инвестиционному контракту, передать ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России по акту приема-передачи квартиры жилое помещение (квартиру) № 29, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 68:29:031 1023:1014;

- обязать конкурсного управляющего ОАО «Жилстрой» ФИО3 во исполнение инвестиционного контракта № 01-8/100 от 25.12.2006, доп. соглашения № 1 от 26.06.2013 к инвестиционному контракту, передать ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России по акту приема-передачи квартиры жилое помещение (квартиру) № 72, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 68:29:0311023:1043;

- обязать конкурсного управляющего ОАО «Жилстрой» ФИО3 во исполнение п.п. 1.20, 4.2, 4.4, 4.5. 4.6 инвестиционного контракта № 01-8/100 от 25.12.2006, п. 5 и п. 6 доп. соглашения № 1 от 26.06.2013 к инвестиционному контракту 01-8/100 от 25.12.2006, подписать Акт о реализации инвестиционного контракта (о частичной реализации инвестиционного контракта) и распределении долей в возведенном Объекте для оформления имущественных прав Российской Федерации в отношении жилых помещений (квартир) № 29, № 72 расположенных по адресу: 

<

...>, с кадастровыми номерами 68:29:0311023:1014 и 68:29:03 11023:1043;

- признать право собственности Российской Федерации и право оперативного управления ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России на жилые помещения (квартиры) № 29, № 72 расположенные по адресу: 

<

...>, с кадастровыми номерами 68:29:0311023:1014 и 68:29:0311023:1043.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 06.05.2024 производства по рассмотрению обособленных споров (№ А64-372-64/2013 и № А64-372-65/2013) по заявлениям ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России, содержащим требования о включении в реестр требований о передаче жилых помещений участников строительства требований о передаче квартир №№ 28, 29 и 72 в доме 16 по ул. ФИО7 в г. Тамбове, признании сделок должника недействительными, признании права собственности, объединены в рамках дела № А64-372/2013 о банкротстве ОАО «Жилстрой» в одно производство.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 01.07.2024 суд отказал ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России в удовлетворении требований в полном объеме.

ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило отменить определение суда от 01.07.2024, полагая его незаконным и необоснованным, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив требования в полном объеме.

В судебном заседании ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России просило апелляционную жалобу удовлетворить, отменить обжалуемое определение.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. Учитывая, что все участники настоящего обособленного спора извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», суд апелляционной инстанции на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в их отсутствие.

Судебная коллегия, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, не находит оснований к отмене обжалуемого определения.

В силу части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

В соответствии со статьей 223 АПК РФ, пунктом 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закона о банкротстве), дела о банкротстве юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

В своих заявлениях ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России указало, что оно является собственником спорных квартир, право собственности на которые возникло на основании дополнительного соглашения от 26.06.2013 № 1 к инвестиционному контракту от 25.12.2006 №01-8/100, а также что спорные квартиры были проданы с нарушением закона ввиду того, что ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России, будучи собственником квартир, не являлся стороной оспариваемых сделок.

Суд первой инстанции установил следующие обстоятельства.

Из содержания материалов обособленных споров следует, что 25.12.2006 между Тамбовской квартирно-эксплуатационной частью Минобороны России (Заказчик) и ОАО «Жилстрой» (Инвестор) заключен инвестиционный контракт за № 01-8/100 о строительстве жилого комплекса на земельном участке, являющемся собственностью Российской Федерации, находящемся в пользовании Минобороны России и расположенном по адресу: 

<

...>, в/г № 7 (далее также – Контракт).

В соответствии с пунктом 2.1 контракта его предметом является реализация инвестиционного проекта по строительству жилого комплекса со встроенными нежилыми помещениями общей площадью 8 000 кв.м. и складского здания площадью 730 кв.м. на земельном участке Минобороны России площадью 0,6682 га, имеющем адресные ориентиры: 

<

...>, в/г № 7, находящемся в собственности Российской Федерации и принадлежащем на праве постоянного (бессрочного) пользования Тамбовской квартирно-эксплуатационной части Минобороны России (кадастровый номер 68:29:0105004:0043), со сносом 3 зданий и сооружений согласно приложению к Контракту, находящихся в оперативном управлении Тамбовской квартирно-эксплуатационной части Минобороны России (свидетельство о внесении в реестр федерального имущества от 27.11.2003 № 06800627).

В соответствии с приказом Министра обороны Российской Федерации от 17.12.2010 № 1871 «О реорганизации федеральных государственных учреждений Министерства обороны Российской Федерации» Тамбовская квартирно-эксплуатационная часть Минобороны России реорганизована путем присоединения к ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России.

Согласно пункту 1 приказа директора Департамента имущественных отношений Минобороны России от 27.05.2013 № 568 «О внесении изменений в инвестиционный контракт от 25 декабря 2006 г. № 01-8/100» ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России определено заказчиком по контракту.

По условиям контракта инвестор направляет собственные, заемные и (или) привлеченные средства на реализацию инвестиционного проекта, выполняет финансирование проектирования и силами привлеченных специализированных организаций осуществляет весь комплекс работ по строительству объекта, а также снос 3 зданий и сооружений согласно приложению к контракту (пункт 1.7 контракта).

В силу пункта 2.3 контракта в рамках реализации инвестиционного проекта инвестор обязуется за счет собственных, заемных и (или) привлеченных финансовых средств в установленном контрактом порядке осуществить финансирование строительства 100% общей площади объекта и снос 3 зданий и сооружений, расположенных на застраиваемом земельном участке. Целью инвестиционной деятельности сторон контракта является вложение инвестиций и осуществление практических действий в рамках реализации инвестиционного проекта по строительству объекта (пункт 3.1 контракта).

Согласно пунктам 3.2 - 3.3 контракта объем инвестиционного вклада инвестора составил не менее 130 324 320 руб., а собственника – не менее 23 380 000 руб. на основании отчета об оценке недвижимого имущества (земельного участка) от 17.05.2006 № 05 ИНВ 0445/МАВ.

При этом собственником по контракту определено Минобороны России (в редакции дополнительного соглашения от 26.06.2013 № 1 к контракту).

Согласно пункту 4.3 контракта после завершения строительства распределение общей площади объекта осуществляется в следующих соотношениях:

пункт 4.3.1 по жилой общей площади: - не менее 12,43% от общей площади квартир (не менее 749,59 кв.м.) в собственность Российской Федерации с последующим закреплением в оперативное управление организаций Минобороны России; - не менее 87,57% от общей площади квартир в собственность инвестору и привлеченным им соинвесторам.

пункт 4.3.2 по общей нежилой площади объекта: - не менее 12,42% от общей площади нежилых встроенных помещений объекта (не менее 60 кв.м.) в собственность Российской Федерации с последующим закреплением в оперативное управление организаций Минобороны России; - не менее 87,58% от общей площади нежилых встроенных помещений объекта в собственность инвестору и привлеченным им соинвесторам.

пункт 4.3.3 по общей площади складского здания: - 100% общей площади складского здания (не менее 730 кв. м) в собственность Российской Федерации с последующим закреплением в оперативное управление организаций Минобороны России.

В соответствии с условиями пункта 7 дополнительного соглашения от 26.06.2013 № 1 к контракту во исполнение пункта 4.5 контракта инвестор до завершения строительства по адресу: 

<

...>, передает в собственность Российской федерации с последующим закреплением за организациями Минобороны России следующие квартиры с муниципальной отделкой по адресу: 

<

...>:

 

№п/п

Номер квартиры

Этаж

Количество комнат

Общая площадь

1

29

10

 

90.7

2

28

10

 

59

3

26

9

 

89.7

4

72

1

 

82.4

 

Общая площадь передаваемых квартир в размере 321,8 кв.м. учитывается в счет площади, подлежащей передаче в собственность в соответствии с пунктом 3.4 контракта.

Разрешение № 68306000-124-2015 на ввод в эксплуатацию 9-этажного многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения по адресу: г.Тамбов, Тамбов-9, ул.Советская, 2А, в/г № 7, выдано ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России 30.12.2015.

Таким образом, должник принял на себя неденежное обязательство по передаче в собственность ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России 4-х жилых помещений сроком до 30.12.2015.

Согласно пункту 1 статьи 131 Закона о банкротстве в конкурсную массу должника включается все его имущество, в том числе имущественные права, имеющиеся на день открытия конкурсного производства и выявленные в ходе конкурсного производства

В соответствии с ответом Управления Росреестра по Тамбовской области на момент открытия конкурсного производства в собственности ОАО «Жилстрой» находились спорные квартиры № 26, 28, 29, 72, расположенные по адресу: 

<

...>, без каких-либо ограничений и обременений, наложенных в пользу ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России.

В силу статьи 126 Закона о банкротстве указанные квартиры былП включены конкурсным управляющим в конкурсную массу должника, исходя из сведений Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) о праве собственности ОАО «Жилстрой» на них.

Порядок продажи имущества должника регулируется нормами статей 110, 111 и 139 Закона о банкротстве. 

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 14.02.2020 по настоящему делу о банкротстве утверждено положение о порядке продажи спорного имущества, согласно которому:

- начальная стоимость квартиры № 26, назначение: жилое помещение. Площадь: 89,7 кв. м. Этаж 9. Кадастровый номер: 68:29:0311023:992. Адрес: 

<

...>, установлена в размере 2 660 000 руб.;

- начальная стоимость квартиры № 28, назначение: жилое помещение. Площадь: 59 кв. м. Этаж 10. Кадастровый номер: 68:29:0311023:1013. Адрес: 

<

...>, установлена в размере 1 760 000 руб.;

- начальная стоимость квартиры № 29, назначение: жилое помещение. Площадь: 90,7 кв. м. Этаж 10. Кадастровый номер: 68:29:0311023:1014. Адрес: 

<

...>, установлена в размере 2 420 000 руб.;

- начальная стоимость квартиры № 72, назначение: жилое помещение. Площадь: 82,4 кв. м. Этаж 1. Кадастровый номер: 68:29:0311023:1043. Адрес: 

<

...>, установлена в размере 2 300 000 руб.

Сообщения о проведении торгов по продаже спорных квартир были размещены в газете «Коммерсантъ», на сайте Единого федерального реестра сведений банкротстве и в извещении о проведении торгов, размещенном на сайте торговой площадки ООО «МЭТС».

В соответствии с протоколом № 49930-ОАОФ/2 по продаже имущества ОАО «Жилстрой» от 28.04.2020 победителем торгов признана ФИО8, предложившая наивысшую денежную сумму за приобретаемую квартиру № 26 (назначение: жилое помещение. Площадь  89,7 кв. м. Этаж 9. Кадастровый номер: 68:29:0311023:992. Адрес: 

<

...>) в размере 2 793 000 руб.

В соответствии с протоколом № 49930-ОАОФ/4 по продаже имущества ОАО «Жилстрой» от 28.04.2020 победителем торгом признан ФИО5, предложивший наивысшую денежную сумму за приобретаемую квартиру №28 (назначение: жилое помещение. Площадь: 59 кв.м. Этаж 10. Кадастровый номер: 68:29:0311023:1013. Адрес: 

<

...>) в размере 1 848 000 руб.

В соответствии с протоколом № 49930-ОАОФ/1 по продаже имущества ОАО «Жилстрой» от 28.04.2020 победителем торгом признан ФИО2, предложивший наивысшую денежную сумму за приобретаемую квартиру №29 (назначение: жилое помещение. Площадь: 90,7 кв. м. Этаж 10. Кадастровый номер: 68:29:0311023:1014. Адрес: 

<

...>)  в размере 2 541 000 руб.

Решением № 49930-ОАОФ/3 о признании несостоявшимися торгов с открытой формой представления предложений о цене в форме открытого аукциона по продаже имущества,  торги по продаже квартиры № 72 (назначение: жилое помещение. Площадь: 82,4 кв. м. Кадастровый номер: 68:29:0311023:1043. Адрес: 

<

...>) признаны несостоявшимися на основании пункта 17 статьи 110 Закона о банкротстве ввиду того, что к участию в торгах был допущен один участник (ФИО2), которому принадлежит право приобретения имущества как участнику торгов, представившему в установленный срок заявку, содержащую предложение о цене, которое не ниже начальной цены имущества, установленной для определенного периода проведения торгов. Сообщение о результатах торгов размещено 30.04.2020 на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве (сообщение № 4951596).

14.05.2020 между ОАО «Жилстрой» в лице конкурсного управляющего ФИО3 и ФИО8 был заключен договор купли-продажи на квартиру №26. Переход права собственности впоследствии был зарегистрирован в органах Росреестра за ФИО8

06.05.2020 между ОАО «Жилстрой» в лице конкурсного управляющего ФИО3 и ФИО5 был заключен договор купли-продажи на квартиру №28. Переход права собственности впоследствии был зарегистрирован в органах Росреестра за ФИО5

14.05.2020 между ОАО «Жилстрой» в лице конкурсного управляющего ФИО3 и ФИО2 были заключены договоры купли-продажи на квартиры №29 и №72. Переход права собственности впоследствии был зарегистрирован в органах Росреестра за ФИО2

В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» разъяснено, что предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов. В связи с этим требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве.

Согласно пункту 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе о банкротстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов, в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Исходя из смысла указанной нормы, основанием для признания в судебном порядке недействительными результатов торгов может выступать лишь нарушение процедуры (правил) проведения торгов. При этом основанием для признания торгов недействительными является не всякое нарушение процедуры, а только нарушение правил, установленных законом.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Публичные торги могут быть признаны недействительными только при существенном нарушении процедуры их проведения, которое могло повлиять на результат торгов. Иск о признании публичных торгов недействительными, заявленный лицом, права и законные интересы которого не были нарушены вследствие отступления от установленного законом порядка проведения торгов, не подлежит удовлетворению (пункты 1 и 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства»).

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Заявляя требование о признании договоров купли-продажи на квартиры № 26, 28, 29 и 72, заключенных посредством публичных торгов между ОАО «Жилстрой» и ФИО8, ФИО5, ФИО2, недействительными и применении последствий недействительности сделок, ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России не ссылается на нарушение процедуры проведения торгов. Единственным основанием для признания торгов недействительными заявитель указывает на принадлежность ему реализуемых квартир на праве собственности на основании дополнительного соглашения от 26.06.2013 № 1 к контракту, согласно которому ОАО «Жилстрой» обязалось передать в собственность ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России квартиры № 26, 28, 29, 72, расположенные по адресу: 

<

...>. В связи с этим, ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России считает, что у конкурсного управляющего отсутствовали правовые основания для их реализации путем публичных торгов.

Данный довод ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России об отсутствии прав на отчуждение спорных квартир был отклонен судом ввиду следующего.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из разъяснений, данных в абзаце третьем пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в настоящее время – ЕГРН) этого права за покупателем.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача недвижимости в собственность покупателю.

Пункт 1 статьи 551 ГК РФ также предусматривает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Одновременно пункт 1 статьи 556 ГК РФ устанавливает специальные правила передачи проданного недвижимого имущества от продавца к покупателю: оно обязательно оформляется подписываемым сторонами сделки передаточным актом либо иным документом о передаче; обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с частью 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего в период возникновения спорных правоотношений, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Аналогичные положения в настоящее время содержатся в частях 3 и 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно выписке из ЕГРН, на момент открытия конкурсного производства в отношении ОАО «Жилстрой» в его собственности находились спорные квартиры №№ 26, 28, 29, 72, расположенные по адресу: 

<

...>, право собственности на которые было зарегистрировано 23.04.2010 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № R68306000-314, выданного 17.12.2009, и кадастрового паспорта помещений от 10.03.2010 без каких-либо ограничений и обременений, наложенных в пользу ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России.

Таким образом, на момент реализации спорных квартир путем публичных торгов в ЕГРН отсутствовали какие-либо сведения об ограничениях (обременениях), а также сведения о наличии зарегистрированных прав, в том числе права собственности, в пользу ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России.

Также арбитражный суд отметил, что заявителем, в нарушение положений статьи 65 АПК РФ, суду не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих возникновение права собственности у ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России (выписка из ЕГРН, акт приема-передачи и т.д.). Представленное в материалы обособленного спора дополнительное соглашение от 26.06.2013 № 1 к контракту не является таким доказательством, а лишь  подтверждает возникновение обязательства у должника по передаче спорных квартир в собственность ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России.

Более того, в уточненных заявлениях ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России подтверждает отсутствие факта передачи спорных квартир в его собственность со стороны ОАО «Жилстрой».

Поскольку у ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России в ЕГРН отсутствуют какие-либо зарегистрированные права на квартиры № 26, 28, 29, 72, расположенные по адресу: 

<

...>, и указанные квартиры не переданы в его собственность, то реализация квартир конкурсным управляющим ОАО «Жилстрой» путем публичных торгов не может нарушать требования федерального законодательства.

С учетом вышеизложенного, арбитражным судом отклонен довод заявителя о наличии оснований для признания торгов недействительными со ссылкой на принадлежность спорных квартир ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России и отсутствие правовых оснований у конкурсного управляющего ОАО «Жилстрой» для их продажи в ходе конкурсного производства.

При указанных обстоятельствах, суд пришел к выводу о недоказанности заявителем проведения оспариваемых торгов с нарушениями правил, установленных законом, поскольку реализация спорных квартир посредством публичных торгов отвечает целям Закона о банкротстве и направлена на удовлетворение требований кредиторов.

Кроме того, арбитражный суд области согласился с заявлением конкурсного управляющего о пропуске срока исковой давности, указав следующее.

Исковая давность применяется в силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Пунктом 1 статьи 196 ГК РФ предусмотрено, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пункт 2 статьи 200 ГК РФ).

Заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями в период с 09.03.2022 по 28.03.2022. Как указано выше, передача квартир должна была быть осуществлена до 30.12.2015.

Однако до подачи настоящего заявления с требованиями о передаче спорных квартир в собственность ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России в судебном порядке не обращалось.

Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Исходя из того, что нарушение обязательств, предусмотренных дополнительным соглашением от 26.06.2013 №1 к инвестиционному контракту от 25.12.2006 № 01-08/100, по передаче спорных квартир возникло с 31.12.2015, а ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России обратилось в арбитражный суд с заявлениями только в период с 09.03.2022 по 28.03.2022, суд пришел к выводу о невозможности удовлетворения требований заявителя в силу положений пункта 2 статьи 199 ГК РФ вследствие истечения срока исковой давности, о применении которой заявлено.

Доказательств наличия обстоятельств, свидетельствующих о перерыве, приостановлении течения срока исковой давности, в нарушение требований статьи 65 АПК РФ заявитель не представил.

Истечение сроков исковой давности по требованиям о передаче квартир № 26, 28, 29, 72, расположенных по адресу: 

<

...>, в собственность ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России яввляется достаточным основанием для отказа в удовлетворении  иных требований, заявленных в рамках настоящего обособленного спора.

При этом арбитражный суд не усмотрел оснований для удовлетворения ходатайств ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России о вызове в судебное заседание свидетелей, обладающих полномочиями по заключению инвестиционного контракта и соглашений к нему. Свои выводы суд мотивировал следующим.    

Согласно части 1 статьи 56 АПК РФ свидетелем является лицо, располагающее сведениями о фактических обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения дела.

Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (статья 68 АПК РФ).

Исходя из указанной нормы, а также характера заявленных участниками обособленного спора требований и возражений, пределов доказывания по настоящему спору и совокупности имеющихся в материалах дела письменных доказательств, арбитражный суд пришел к выводу о том, что в рассматриваемом случае обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, могут быть установлены без свидетельских показаний.

Рассмотрев ходатайства ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России о применении к должнику правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, арбитражный суд не установил оснований для их удовлетворения, исходя из следующего.

 Параграф 7 «Банкротство застройщиков» главы IX Закона о банкротстве предусматривает особую процедуру банкротства лиц, привлекающих денежные средства и (или) имущество участников строительства, имеющих к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

В целях определения должника в качестве застройщика в рамках дела о банкротстве применяется понятие, данное застройщику в подпункте 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве.

Согласно положениям статьи 201.1 Закона о банкротстве застройщиком (лицом, привлекающим денежные средства и (или) имущество участников строительства) для целей параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.

В подпункте 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участниками строительства являются физические лица, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование

Под объектом строительства в рамках дела о банкротстве застройщиков понимается многоквартирный дом, в отношении которого участник строительства имеет требование о передаче жилого помещения или имел данное требование до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, в том числе многоквартирный дом, строительство которого не завершено (подпункт 5 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве).

Требование о передаче жилого помещения по смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме или помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков, которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию.

Таким образом, параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве регламентирован порядок банкротства организаций - застройщиков многоквартирных домов, направленный на защиту прав граждан, принимающих участие в строительстве жилья. Если сведения о том, что должник является застройщиком, становятся известны арбитражному суду после возбуждения дела о банкротстве, арбитражный суд принимает по ходатайству лица, участвующего в деле о банкротстве, или по собственной инициативе решение о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства либо выносит определение в случае, если указанные сведения стали известны после признания должника банкротом, в которых указывает на применение при банкротстве должника правил настоящего параграфа.

 Из анализа положений пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве следует, что для признания за должником соответствующего статуса, помимо наличия общих признаков банкротства, необходимо соблюдение специальных условий, а именно:

- привлечение им денежных средств и (или) имущества участника строительства;

- наличие к нему денежных требований или требований о передаче жилых помещений;

- объектом строительства выступает многоквартирный дом, который на момент привлечения денежных средства и (или) имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.

В то же время наличие или отсутствие требований к должнику о передаче жилых помещений или денежных требований в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве может быть установлено лишь при рассмотрении таких требований по существу.

Одной из основных целей включения в законодательство о несостоятельности специальных правил о банкротстве застройщика являлось создание эффективных механизмов, направленных на повышение вероятности исполнения обязательства перед дольщиками со стороны застройщика, в том числе посредством закрепления приоритетной очередности удовлетворения требований граждан - участников строительства (пункт 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве).

Для реализации названной цели должен разрешаться вопрос о допустимости применения упомянутых правил в каждом конкретном случае; формальный подход при решении вопроса о применении параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве однозначно не предполагает достижения целей, которые установлены законодателем.

Из материалов дела следует, что в реестре требований кредиторов ОАО «Жилстрой» отсутствовали требования о передаче жилых помещений или денежных требований по смыслу подпункта 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, объекты (жилые дома) введены в эксплуатацию, квартиры переданы покупателям, на момент реализации спорных квартир ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России  с требованием о включении в реестр требований жилых помещений к конкурсному управляющему не обращалось, спорные квартиры реализованы путем публичных торгов и зарегистрированы за третьими лицами, сроки исковой давности по требованиям о передаче спорных квартир истекли, в конкурсной массе отсутствует какое-либо имущество, подлежащее передаче участникам долевого строительства, в связи с чем суд обоснованно заключил, что основания для применения при рассмотрении настоящего дела (обособленного спора) правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве отсутствуют.  

Довод апелляционной жалобы относительно непринятия мер к формированию реестра передачи квартир со стороны конкурсного управляющего с учетом вышеизложенного представляется несостоятельным.

Отказ в вызове свидетелей при установленных судом обстоятельствах судебная коллегия находит обоснованным и не способным повлиять на факт отсутствия на момент обращения заявителя не введенного в эксплуатацию многоквартирного дома и спорных квартир, принадлежащих должнику на праве собственности. Также не влияет на правильность выводов суда и статус должника как застройщика и исполнителя инвестиционного контракта.

Ссылка на препятствия в реализации законных прав и имущественных интересов, созданных конкурсным управляющим при том обстоятельстве, что заявление подано за пределами срока обращения и сроков исковой давности, судом отклоняется. Кроме того, предметом настоящего спора законность действий конкурсного управляющего не является.

Также судебная коллегия не находит обоснованным утверждение заявителя жалобы о том, что приобретатели квартир не могут считаться добросовестными приобретателями, так как указанных в законе оснований апеллянт не привел, а иные обстоятельства судом не установлены.

Содержание апелляционной жалобы повторяет приводимые ФГКУ «Центральное территориальное управление имущественных отношений» МО РФ основания заявленных требований в суде первой инстанции, которым дана надлежащая оценка. Оснований для переоценки изложенных в судебном акте выводов судебная коллегия не усматривает.

При вынесении обжалуемого определения арбитражный суд первой инстанции правильно применил нормы процессуального права, нарушений, являющихся в силу пункта 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

Руководствуясь статьями 266-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Тамбовской области от 01.07.2024 по делу №А64-372/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу федерального государственного казенного учреждения «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в месячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                      Л.М.  Мокроусова

 

Судьи                                                                    Т.И. Орехова

 

                                                                                      Е.А.  Безбородов