Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236016

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

город Калининград                                                  Дело № А21-4242/2021

«17» июня 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 16 июня 2021 года. 

Решение изготовлено в полном объеме 17 июня 2021 года.

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи  Любимовой С.Ю., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Литтера»

к Администрации городского округа «Город Калининград»

о признании права собственности на реконструированное помещение

при участии в судебном заседании: согласно протоколу

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Литтера» (ОГРН 

<

***>, место нахождения: 236009, 

<

...>) (далее – ООО «Литтера», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявление к Администрации городского округа «Город Калининград» (ОГРН 

<

***>, место нахождения: 236022, г. Калининград, площадь Победы, 1) (далее – Администрация, ответчик) о признании за Обществом права собственности на реконструированное помещение с кадастровым номером 39:15:142025:1740, площадью 687,7 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>.

Представитель истца в судебном заседании поддержал требования.

Представитель Администрации возражала против удовлетворения требований, ссылаясь на то, что была произведена  перепланировка оборудования с затрагиванием конструктивных элементов здания, которые относятся к общему имуществу жильцов дома.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и дав им оценку в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд установил следующее. 

Как следует из материалов дела, ООО «Литтера» принадлежит на праве собственности нежилое помещение площадью 694,1 кв.м. по адресу: 

<

...>, которое расположено на 1 этаже и в подвале в пристройке к многоквартирному жилому дому.

Как указывает истец, в октябре 2020 помещение было реконструировано.

Реконструкция производилась без разрешения на реконструкцию.

Общество, ссылаясь на то, что реконструкция помещения завершена, сохранение помещения в реконструированном виде не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, обратился в Арбитражный суд Калининградской области с настоящим исковым заявлением.

Оценив содержащиеся  в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 222  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –  ГК РФ) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для данных целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление Пленумов № 10/22) разъяснено, что положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В результате произведенной Обществом реконструкции в пространстве 1-го и цокольного этажей здании, которые заключались в изменении конфигурации существующих помещений.

Поскольку в настоящее время отсутствует специальный закон, регулирующий вопросы, связанные с переустройством или перепланировкой нежилых помещений в многоквартирном доме, то в силу пункта 1 статьи 6 ГК РФ и части 1 статьи 7 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее –  ЖК РФ) при рассмотрении настоящего спора также подлежат применению нормы жилищного законодательства.

По смыслу статьи 25 ЖК РФ под перепланировкой понимается изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт.

Частью 1 статьи 26 ЖК РФ предусмотрено, что переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

В соответствии с частью 1 статьи 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 ЖК РФ.

При таких обстоятельствах к спорным правоотношениям подлежат применению нормы статьи 222 ГК РФ и положения части 1 статьи 29 ЖК РФ.

По смыслу статей 128, 129, 222 ГК РФ самовольное строение в гражданский оборот не введено и не может в нем участвовать: с ним нельзя совершать какие-либо гражданско-правовые сделки, право на него не может быть установлено и зарегистрировано.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.2016 N 308-ЭС15-15458 по делу № А32-22681/2014, определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П, к признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил).

Аналогичный подход содержится и в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, в котором разъяснено, что в статьи 222 ГК РФ закреплены три признака, при наличии которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество является самовольной постройкой, в частности, если строение, сооружение или иное недвижимое имущество возведено:

1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;

2) без получения на это необходимых разрешений;

3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Наличие хотя бы одного из трех самостоятельных признаков самовольной постройки является достаточным основанием для признания постройки самовольной (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 04 марта 2019 года № 305-ЭС18-18641 по делу № А40-31402/2017).

Как установлено судом, истцом без получения разрешения на реконструкцию  произведена реконструкция спорного здания.

В силу части 5 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации, нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов. В случае, если для строительства, реконструкции зданий, сооружений в соответствии с настоящим Кодексом не требуются подготовка проектной документации и (или) выдача разрешений на строительство, эксплуатация таких зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов, нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов.

Согласно части 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.

При этом в соответствии с пунктом 4 части 17 статьи 51 ГрК РФ выдача разрешения не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Проанализировав приведенные правовые положения, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что из материалов дела следует и не оспаривается истцом факт перепланировки принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения, в том числе с использованием конструктивных элементов многоквартирного дома (демонтированы и возведены новые перегородки,  демонтирована часть перекрытия для устройства межэтажной лестницы, выполнено устройство межэтажной лестницы из монолитного железобетона,  выполнено устройство лестничной клетки, расширены дверные проемы, демонтирована облицовка и обшивка колонн, в части помещений заложены дверные проемы, установлено новое санитарно-техническое оборудование, произведен демонтаж оконного блока и подоконной части оконного проема, установлен грузовой подъемник). При этом, в результате реконструкции площадь помещения уменьшилась до 687,7 кв.м.

Таким образом, судом установлен факт выполнения Обществом работ, которые затрагивают конструктивные характеристики надежности и безопасности жилого дома,  проведение таких работ должно осуществляться с соблюдением требований жилищного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Поскольку спорная перепланировка осуществлялась не в соответствии с установленным порядком для такого переустройства, без получения требуемых разрешений и в результате нее может быть нарушена целостность несущих конструкций, в связи с чем создается угроза безопасности проживания в нем граждан.

При этом, в рамках рассматриваемого спора арбитражным судом установлено и истцом признается, что с заявлением о выдаче разрешения на строительство спорного объекта истец не обращался.

Согласно позиции, изложенной в пункте 26 постановления Пленумов № 10/22, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Таким образом, право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения, что отражено в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 09 декабря 2010 года № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Аналогичные разъяснения содержатся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, согласно положениям которого признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причины было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Указанный способ защиты права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленным нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель. Иначе при удовлетворении требований на основании пункт 3 статьи 222 ГК РФ имеет место легализация самовольного строения в упрощенном порядке, применение которой ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Соответственно, конструкция вышеуказанных норм и разъяснений предоставляет добросовестному лицу исключительный способ защиты права путем признания права собственности на самовольную постройку, что соответствует подходу Высшего Арбитражного Суда РФ, указанному в Определении от 16.01.2012 № ВАС-17436/11.

Оценив представленные истцом доказательства, суд приходит к выводу, что данных документов недостаточно для признания права собственности на спорный объект недвижимости, поскольку они не подтверждают, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Между тем доказательств совершения Обществом каких-либо действий, направленных на получение необходимых разрешений и согласований для осуществления реконструкции спорного объекта до начала строительства или в период строительства, в материалах дела не имеется. Истец не представил также доказательств, свидетельствующих о том, что ему было необоснованно отказано в выдаче соответствующих разрешительных документов. 

Действие истца с обращением в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после завершения реконструкции носит формальный характер и не свидетельствует о добросовестном соблюдении хозяйствующим субъектом установленного порядка осуществления строительства объекта.

Заявленные ООО «Литтера» требования оцениваются судом как направленные на замену установленной законом процедуры получения разрешения на реконструкцию объекта недвижимости на судебный порядок признания права собственности.

Кроме того, суд принимает во внимание следующее.

Вопрос безопасности возведенной самовольной постройкой и возможности ее легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», Федеральным законом от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», Федеральным законом от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности», а также иными специальными нормативно-правовыми актами.

Следует отметить, что бремя доказывания данных обстоятельств в рассматриваемом случае должно быть возложено на лицо, заинтересованное в сохранении самовольной постройки, то есть на истца. Именно истец должен в порядке, предусмотренном названными законодательными актами, представить суду положительные заключения соответствующих служб, свидетельствующие о соответствии самовольной постройки установленным нормам и правилам и возможности введения ее в эксплуатацию.

Однако, надлежащих доказательств того, что реконструированное помещение соответствует установленным противопожарным, экологическим, санитарно-эпидемиологическим нормативам, материалы дела не содержат.

Представленное истцом техническое заключение № 003-2021/ТЗ, выполненное ООО «Арт-Тильзит», не может заменить весь пакет необходимой и предусмотренной указанными выше законами документов, подтверждающих безопасность реконструированного помещения.

Из содержания заключения (раздел I абзац 4) следует, что выводы специалистов сделаны только на основании изучения документов, натурного, визуального и инструментального осмотра помещения. Были произведены обмерные работы и фотофиксация объекта. Однако, как указано в последнем абзаце раздела I  и в разделе 4 заключения для оценки общего технического состояния строительных конструкций и инженерных систем нежилого помещения было произведено визуальное обследование.

Оценка использованных при строительстве материалов ГОСТам, СНИПам на предмет прочностных характеристик и безопасной эксплуатации зданий, строений, сооружений и безопасного использования прилегающих к ним территорий, не проводилась, лабораторные исследования не применялись, в связи с чем не подтверждают безопасность эксплуатации здания. При этом в заключении указано, что фундаменты для осмотра малодоступны и при обследовании не вскрывались.

Отсутствие заключений о соответствии реконструированного помещения противопожарным, экологическим, санитарно-эпидемиологическим, а также иным требованиям объективно препятствует оценке на предмет установления наличия (отсутствия) нарушений данной постройкой прав и охраняемых законом интересов иных лиц, а также на предмет возникновения угрозы жизни и здоровью граждан.

Суд также отмечает, что пунктом 3 части 1 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что в состав общего имущества включаются крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с подпунктом «в» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

В силу части 2 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным Кодексом  и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Частью 3 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Частью 2 статьи 40 ЖК РФ установлено, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Как установлено материалами дела, произведенные при выполнении в отношении спорного помещения работы затронули объекты общего имущества.

Однако, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, в котором Обществом произведена реконструкция помещений истцом не представлено. Письмо  председателя ТСН «Николай Карамзин» от 24.05.2021 таким согласием не является.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного иска.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р   Е   Ш   И   Л:

В удовлетворении искового заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяС.Ю. Любимова