Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-76737/2019

11 февраля 2020 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  03 февраля 2020 года

Полный текст решения изготовлен  11 февраля 2020 года

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Бугорской Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (место нахождения: 191144, Санкт-Петербург, улица Новгородская, дом 20, литер А, помещение 2-Н,   ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Орбита» (место нахождения: 199226, Санкт-Петербург, набережная Морская, дом 15, литер Д, помещение 1-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании задолженности по арендной плате, пени

при участии:

от истца: не явился, извещен 

от ответчика: не явился извещен, 

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее Комитет, истец), обратился в Арбитражный Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Орбита» (далее – Общество, ответчик) о взыскании 7 363 747 руб. руб. 80 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2019 по 30.06.2019 по договору от 12.08.2009 № 08/ЗКС-000107, 206 184,94 руб. пени за просрочку вышеуказанного платежа, пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательства по оплате арендной платы, начиная с 09.05.2019.

12.08.2009 заключен договор № 08/ЗКС-000107 аренды земельного участка на инвестиционных условиях (далее – Договор), согласно которому арендатору передан во временное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский пр., участок 9 (северо-западнее пересечения с улицей Доблести) с кадастровым номером 78:4:8341:20, площадью 27 197 кв.м. 

В соответствии с пунктом 1.2 Договора земельный участок предоставляется для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого комплекса со встроено-пристроенными учреждениями обслуживания, подземного паркинга вместимостью не менее 683 машиномест. 

Пунктом 9.1 договора установлено, что Договор заключен на срок до 11.02.2015.  Размер арендной платы и порядок расчетов сторон установлены в разделе 4 договора. 

Согласно пункту 4.1 Договора общая сумма арендной платы, подлежащей внесению за период действия договора, составляет 200 000 000 руб.  

В силу пункта 4.3.1 Договора арендатор перечисляет арендную плату в соответствии с приложением № 5 поквартально, равными долями, не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого квартала (в новом квартале календарного года – не позднее 31-го января), в течение срока проектирования и строительства, указанного в постановлении Правительства Санкт-Петербурга. 

Поскольку по истечении срока действия Договора ответчик в отсутствие возражений истца продолжал использовать земельный участок, действие договора на основании статьи 621 ГК РФ было возобновлено на тех же условиях на неопределенный срок. 

Истец указывает, что в нарушение пункта 4.3 Договора ответчик не оплатил арендную плату в установленные договором сроки.

По расчету истца задолженность ответчика по арендной плате составляет 7 363 747,80  руб. за период с 01.04.2019 по 30.06.2019

В адрес ответчика истец направил претензию с требованием об оплате задолженности.

Претензия оставлена ответчиком без ответа, что послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском. 

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства и доводы сторон в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, суд считает, что иск подлежит частичному удовлетворению.

Согласно статьям 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Судом установлен и материалами дела подтверждается факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по уплате арендной платы в сроки, установленные договором.

Из материалов дела следует, что 12.12.2018 ответчиком получено разрешение            № 78-08-51-2018 на ввод в эксплуатацию 1 этапа строительства – жилого корпуса А, подземной автостоянки. 

Регистрация права собственности на первое помещение в жилом корпусе произведена 29.12.2018.

Согласно положениям статьи 2 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях - заключаемый в соответствии с названным законом смешанный договор, направленный на осуществление инвестиционной деятельности в отношении земельного участка и содержащий обязательства сторон по аренде земельного участка, его застройке и выполнению иных инвестиционных условий.

Размер арендной платы за использование земельного участка подлежит исчислению в соответствии с названным Законом, которым определен порядок установления инвестиционных условий, в том числе платы за предоставление объектов недвижимости (статьи 11, 12).

Обстоятельств, подтверждающих необходимость применения иного порядка исчисления размера арендной платы, чем предусмотрено договором, судом не установлено. Инвестиционный проект в заявленный период не был реализован. Соглашения об изменении условий договора, в том числе арендной платы, стороны не заключали.

Таким образом, размер арендной платы за земельный участок, используемый Обществом за пределами срока реализации инвестиционного проекта, подлежит исчислению исходя из установленной договором арендной платы.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», разъяснениями, приведенными в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010  № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», правовыми позициями, изложенными в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 11.04.2016 № 305-ЭС16-3443 и от 11.11.2016 № 306-ЭС16-15526, при расчете задолженности за спорный период из общей площади предоставленного в аренду участка (27 197 кв.м) подлежит исключению площадь, застроенная жилым корпусом А (1 этап строительства), в котором зарегистрированы права собственности на квартиры (помещения) и подземным паркингом (всего 9 461 кв.м).

Незастроенная площадь на участке № 9 составляет 17 736 кв.м.

При расчете арендной платы, исходя из незастроенной площади участка в размере 17736 кв.м., размер такой платы за спорный период составит 5 928 435,36 руб., размер пени за просрочку ее внесения за период с 11.04.2019 по 08.05.2019 составит 165 996,19 руб.

При таком положении исковые требования Комитета подлежат частичному удовлетворению.

Общество на основании статьи 333 ГГК РФ просит снизить размер взыскиваемого штрафа (неустойки), так как считает, что истец не понес существенных расходов в связи ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств. Ответчик также полагает, что размер предусмотренной Договором неустойки является чрезмерно высоким, при том, что у ответчика не было возможности заявить возражения по этому вопросу, поскольку Договор заключен по результатам торгов.

Пунктом 1 статьи 333 ГК РФ предусмотрено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии Согласно пункту 2 статьи 333 ГК РФ уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Как разъяснено в пункте 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление № 7), подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 73 Постановления № 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», основанием для применения статьи 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 26.05.2011            № 683-О-О указано, что пункт 1 статьи 333 ГК РФ закрепляет право суда уменьшить размер подлежащей уплате неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

К выводу о наличии или отсутствии оснований для снижения суммы неустойки суд приходит в каждом конкретном случае при оценке имеющихся в деле доказательств по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.

Исходя из обстоятельств настоящего дела, с учетом размера штрафных санкций, суд не находит оснований для удовлетворения ходатайства ответчика о снижении неустойки.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Орбита» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 5 928 435, 36 руб. задолженности по арендной плате, 165 996,19 руб. неустойки.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Орбита» в доход федерального бюджета 52 923 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Бугорская Н.А.