АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-6565/22 

Екатеринбург

25 октября 2022 г.

Дело № А07-8800/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 октября 2022 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Суспициной Л.А.,

судей Краснобаевой И.А., Полуяктова А.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Колчановой М.А. рассмотрелв судебном заседании кассационные жалобы Прокуратуры Республики Башкортостан (далее – Прокуратура РБ, истец) и общества с ограниченной ответственностью «СМУ-4 Уфаспецстрой» (далее – общество «СМУ-4 Уфаспецстрой», общество, ответчик) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2022 по делу № А07-8800/2020 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле № А07-8800/2020, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Судебное заседание проведено судом округа путем использования системы веб-конференции в порядке статьи 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании приняли участие представители

общества «СМУ-4 Уфаспецстрой» – ФИО1 (доверенностьот 27.01.2022, онлайн);

Прокуратуры РБ – ФИО2 (доверенность от 20.12.2021№ 8/2-15-2021, поручение от 29.09.2022 № 8-237-2020/20800073/Исуб2402-22).

Иные лица, участвующие в деле, не направили своих представителейв судебное заседание суда округа. В силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка надлежащим образом извещенных лиц не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.

От Прокуратуры РБ и общества «СМУ-4 Уфаспецстрой» поступилив суд отзывы на кассационные жалобы друг друга, которые приобщенык материалам дела на основании статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Прокуратура РБ обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельныхи имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Управление, ответчик) и обществу «СМУ-4 Уфаспецстрой», потребовав признания недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 25.12.2018 № 904-18, заключенного между ответчиками, применении последствий недействительности ничтожной сделки путем обязания общества «СМУ-4 Уфаспецстрой» возвратить Управлению земельный участок с кадастровым номером 02:55:020310:1295, расположенный по адресу: г. Уфа,на пересечении улиц Уфимское шоссе и Трамвайная, и исключенияиз Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) соответствующей записи о государственной регистрации ограничения (обременения) земельного участка в виде аренды в пользу общества.

Исковые требования изложены с учетом уточнения их предмета, принятого судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц,не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее – Управление Росреестра по РБ), Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее – Минземимущества РБ), Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Администрация городского округа город Уфа РБ).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.12.2021 исковые требования Прокуратуры РБ удовлетворены частично: оспариваемый договор аренды от 25.12.2018 № 904-18 признан недействительной (ничтожной) сделкой, применены последствия недействительности сделки путем возложения на общество«СМУ-4 Уфаспецстрой» обязанности возвратить Минземимуществу РБ земельный участок с кадастровым номером 02:55:020310:1295;в удовлетворении остальной части требований отказано.

Не согласившись с состоявшимся судебным решением, общество «СМУ-4 Уфаспецстрой» и Администрация городского округа город Уфа РБ обжаловали его в апелляционном порядке.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд по результатам рассмотрения апелляционных жалоб перешел к рассмотрению делапо правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, установив наличие безусловных оснований для отмены решения суда от 28.12.2021 в соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 270 названного Кодекса, привлек Минземимущества РБ (актуальный арендодатель с учетом положений Закона Республики Башкортостан от 02.11.2020 № 319-з«О внесении изменений в статью 10.1 Закона Республики Башкортостан«О местном самоуправлении в Республике Башкортостан») к участию в деле в качестве соответчика, исключив его из состава третьих лиц по делу), о чем вынесены определения от 21.03.2022 и от 25.04.2022 соответственно.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2022 решение суда первой инстанции отменено, по делу принят новый судебный акт, которым исковые требования Прокуратуры РБ удовлетворены частично: оспариваемый договор аренды от 25.12.2018№ 904-18 признан недействительной (ничтожной) сделкой с указанием на то, что настоящее постановление является основанием для исключенияиз ЕГРН записи об ограничении (обременении) земельного участкас кадастровым номером 02:55:020310:1295 в виде аренды в пользу общества«СМУ-4 Уфаспецстрой» по данному договору; в удовлетворении остальной части требований отказано.

Не согласившись с постановлением апелляционного суда, истец – Прокуратура РБ и ответчик – общество «СМУ-4 Уфаспецстрой» обратилисьв Арбитражный суд Уральского округа с кассационными жалобами.

Прокуратура РБ в кассационной жалобе (с учетом дополненийк жалобе) просит постановление апелляционного суда отменить в части отказа в удовлетворении требования о применении последствий недействительности (ничтожности) договора аренды от 25.12.2018 № 904-18, принять в отмененной части новое решение, ссылаясь на нарушение судом норм материального права (часть 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как считает истец, выводы апелляционного судаоб отсутствии оснований для применения предложенного способа реституции путем обязания общества «СМУ-4 Уфаспецстрой» возвратить спорный земельный участок Минземимуществу РБ являются необоснованными, поскольку не согласуются с требованиями пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации об общих положенияхо последствиях недействительности сделки. В обоснование своей позициипо делу истец ссылается на разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7«О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (пункт 55) и в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (пункт 80), а также правовую позицию, сформулированную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерацииот 12.10.2010 № 5243/10). Отмечает, что возврат земельного участка Минземимуществу РБ в порядке реституции не препятствует обществу «СМУ-4 Уфаспецстрой» как собственнику недвижимости, расположеннойна этом участке, реализовать права, гарантированные статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, после определенияв установленном порядке границ участка, объективно необходимогодля размещения и эксплуатации такой недвижимости.

Общество «СМУ-4 Уфаспецстрой» в кассационной жалобе просит постановление апелляционного суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на несоответствие выводов суда, содержащихсяв постановлении, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, нарушение, неправильное применение судом норм материального и процессуального права (часть 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ответчик оспаривает как необоснованный вывод апелляционного суда о несоразмерности площади арендуемого по договору аренды от 25.12.2018№ 904-18 земельного участка размерам расположенного на этом участке объекта недвижимости. Считает, что данный вывод сделан судом без учета обстоятельств того, что максимальный размер предоставленного обществу «СМУ-4 Уфаспецстрой» в аренду земельного участка законодательствомне регламентирован, требование о предоставлении нормативного обоснования испрашиваемого земельного участка в составе пакета документов при заключении договора аренды законом в обязательном порядке не установлено, следовательно, по мнению ответчика, договор аренды мог быть заключен в отношении земельного участка любой площади,ни одно из положений законодательства при заключении договорааренды не было нарушено. Более того, как отмечает ответчик, арендуемый земельный участок был сформирован по фактическим границам (бетонному ограждению), существующим на местности более 20 лет, всегда использовался по его целевому назначению, соответствие границ участкаего целевому назначению подтверждено заключением судебной экспертизы, формирование участка в иных границах повлечет трудности в организации проезда к зданию, значительные убытки для общества в связис необходимостью обустройства иного въезда на участок, с переустройством производственной деятельности общества. Действия Прокуратуры РБ ответчик расценивает как направленные на уничтожение его бизнеса.

В отзывах на кассационные жалобы друг друга Прокуратура РБи общество «СМУ-4 Уфаспецстрой» излагают правовые позиции, изложенные в своих жалобах соответственно.

Законность обжалуемого судебного акта проверена судом округав порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационных жалобах.

При рассмотрении спора судом апелляционной инстанции установлено, что за обществом «СМУ-4 Уфаспецстрой» 21.06.2010 зарегистрированов ЕГРН право собственности на объект недвижимого имущества – одноэтажное здание насосной станции общей площадью 108,8 кв. м, инв. № 346100, лит. А, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район, на пересечении улиц Уфимское шоссе Трамвайная.

Согласно данным технического паспорта по состоянию на 18.03.2015 указанный выше объект является отдельно стоящим нежилым зданием, общая площадь которого составляет в целом 477,5 кв. м, при этом здание состоит из трех строений: насосная станция площадью 108,3 кв. м. (лит. А), пристрой площадью 263,8 кв. м (лит. А1) и пристрой площадью 105,4 кв. м. (лит. А2), на возведение построек лит. А1, А2 разрешение не представлено.

Общество «СМУ-4 Уфаспецстрой» 26.12.2017 обратилосьв Управление с заявлением о предварительном согласовании предоставления в аренду земельного участка общей площадью 3812 кв. м с кадастровым номером 02:55:020310:1295, расположенного по адресу: Калининский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, на пересечении улиц Уфимское шоссе и Трамвайная, – для обслуживания насосной станции.

Решением Управления от 12.02.2018 № 267 утверждено предварительное согласование предоставления в аренду вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером 02:55:020310:1295 с указанием на вид разрешенного использования – «коммунальное обслуживание».

Общество «СМУ-4 Уфаспецстрой» 26.10.2018 обратилосьв Управление с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020310:1295 для размещения коммунальных, складских объектов (насосная станция).

В итоге между Управлением (арендодатель) и обществом«СМУ-4 Уфаспецстрой» (арендатор) в отношении обозначенного земельного участка с кадастровым номером 02:55:020310:1295 был заключен договор аренды от 25.12.2018 № 904-18 (далее также – договор аренды, договор).

В пункте 1.1 договора отражено, что на основании письменного обращения арендатора от 26.10.2018 вх. № Т-17037, зарегистрированногов Управлении, принимая во внимание решение Управления от 12.02.2018№ 267 «О предварительном согласовании предоставления земельного участка», в соответствии со статьей 22, статьей 39.1, статьей 39.2, подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6, подпунктом 17 пункта 8, пункта 12 статьи 39.8, статьей 39.14, статьей 39.15, статьей 39.17, статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктовс кадастровым номером 02:55:020310:1295, расположенный по адресу: Калининский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, на пересечении улиц Уфимское шоссе и Трамвайная, разрешенное использование (по ЕГРН) – «коммунальное обслуживание», целевое (функциональное) назначение – «коммунальное обслуживание», общая площадь участка – 3812 кв. м.

Пунктом 3.1 договора срок аренды установлен с 26.10.2018до 26.10.2067 (дата не включается в срок аренды). В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны определили, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 26.10.2018.

По акту приема-передачи от 25.12.2018 земельный участокс кадастровым номером 02:55:020310:1295 передан в аренду обществу«СМУ-4 Уфаспецстрой».

Впоследствии решением Управления от 30.01.2020 № 67рз был изменен вид разрешенного использования земельного участкас «коммунальное обслуживание» на «объекты складского назначенияIV – V классов вредности».

Прокуратурой Калининского района города Уфы по заданию Прокуратуры РБ на основании решения о проведении проверки от 04.11.2019 № 270 при участии директора общества «СМУ-4 Уфаспецстрой»ФИО3 проведена проверка соблюдения требований земельного законодательства в деятельности общества «СМУ-4 Уфаспецстрой»,в ходе которой были выявлены нарушения (акт от 02.10.2019 № 7/3-07-2019).

По результатам указанной проверки составлена справка от 25.11.2019, в которой зафиксированы следующие факты: по данным технического паспорта общая площадь расположенного на земельном участкес кадастровым номером 02:55:020310:1295 здания составляет 477,5 кв. м, из них площадь насосной станции – 108,3 кв. м, площадь двух пристроев –263,8 кв. м и 105,4 кв. м соответственно; на момент проверки земельный участок огорожен и используется для стоянки грузового автотранспортаи специальной техники; помещение насосной станции используется для хранения различных предметов производственного назначения, а такжев качестве гаража для трактора и погрузчика; на втором этаже здания находятся бытовые помещения для приема пищи рабочими и храненияих одежды. Таким образом, сделан вывод о том, что Управлением переданв аренду обществу «СМУ-4 Уфаспецстрой» земельный участок, явно выходящий за пределы соразмерности площади объекта недвижимого имущества, принадлежащего обществу, земельный участок используетсяне по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным видом использования.

В объяснениях от 19.11.2019, данных прокурору, директор общества «СМУ-4 Уфаспецстрой» ФИО3 указал, что в здании насосной станции непосредственно оборудование отсутствует, первый этаж используется в качестве ремонтного бокса, на втором этаже находится офисное помещение и комнаты для приема пищи работниками предприятия, гардеробная.

Полагая, что предоставление обществу «СМУ-4 Уфаспецстрой»в аренду в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации земельного участка, по своей площади значительно превышающего площадь расположенного на нем объекта недвижимости, нарушает императивные требования действующего земельного законодательства и посягаетна публичные интересы, Прокуратура РБ обратилась в арбитражный судс рассматриваемыми исковыми требованиями.

Изучив материалы дела, проверив законность состоявшегося по делу постановления суда апелляционной инстанции в пределах доводов кассационных жалоб Прокуратуры РБ и общества «СМУ-4 Уфаспецстрой», суд округа оснований для отмены обжалуемого судебного актане усматривает.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, Прокуратура РБ ссылалась на положения статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявляя о том, что оспариваемый договор аренды от 25.12.2018 № 904-18, заключенный Управлением с обществом «СМУ-4 Уфаспецстрой»в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020310:1295в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов, совершен в обход требований земельного законодательства, поскольку в аренду передан участок площадью, значительно превышающей объективно необходимую для целей размещения и эксплуатации расположенного на этом участке объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пунктов 1, 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанныес недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизнии здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25).

Прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с исками о признании недействительными сделок и применении последствий недействительности ничтожных сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (часть 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно подпунктам 7, 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации основными принципами земельного законодательства в Российской Федерации являются платность использования земли и сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляетсяв интересах всего общества.

В системной взаимосвязи с положениями пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков, это означает, как верно отмечено апелляционным судом, что государство вправе устанавливать особые правила продажи или сдачив аренду земельных участков определенных видов использования, в том числе и в целях повышения экономической эффективности такой деятельности, что, прежде всего, направлено на поддержание баланса общественных и личных интересов в сфере земельных правоотношений. 

Установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков (без торгов, на торгах) направлен на обеспечение публичных интересов и отвечает принципу сочетания интересов обществи законных интересов граждан, закрепленному в подпункте 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

Таким образом, предоставление земельных участков вне установленного законом порядка может неправомерно создать приоритетные условия при получении прав на земельные участки, чем могут быть нарушены права иных возможных претендентов на их получение.

Как определено в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегосяв государственной или муниципальной собственности, заключаетсяна торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.

В качестве такого исключения в пункте 2 (подпункт 9) обозначенной статьи закона указаны случаи предоставления земельного участка,на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения илив случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, на праве оперативного управления.

Порядок предоставления земельного участка без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одногоиз которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказев предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, приведен в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации

Из положений подпункта 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегосяв государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе, в случае если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка,за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствиис законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентовне распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Приватизация земельного участка или приобретение его на праве аренды осуществляется собственником расположенного на таком участке объекта недвижимого имущества в той части участка, которая необходима для эксплуатации существующих зданий и сооружений.

Положения приведенных норм земельного законодательства направлены на определение площади подлежащего предоставлениюв порядке подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации земельного участка без проведения торгов исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерацииот 01.03.2011 № 13535/10, от 03.04.2012 № 12955/11, от 03.06.2014№ 1152/14, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

В соответствии с правовым подходом, сформулированнымв определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015№ 309-ЭС15-11394, 15.08.2018 № 302-КГ18-11425, от 31.07.2018№ 305-ЭС18-10274, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409 указано также, что при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

С учетом положений указанных норм и сложившейся практики их применения суд апелляционной инстанции обоснованно исходилиз необходимости доказывания обществом «СМУ-4 Уфаспецстрой» в рамках настоящего спора того обстоятельства, что на переданном ему в аренду земельном участке расположен принадлежащий ему объект недвижимого имущества (или объекты), для эксплуатации которого (которых) требуется земельный участок определенной площади.

Доводы кассационной жалобы обществу «СМУ-4 Уфаспецстрой»со ссылками на то, что максимальный размер предоставленного в аренду земельного участка не регламентирован, требование о предоставлении нормативного обоснования испрашиваемого земельного участка в составе пакета документов при заключении договора аренды законом в обязательном порядке не установлено, следовательно, договор аренды мог быть заключенв отношении земельного участка любой площади, отклоняются судом округа как несостоятельные, основанные на неправильном толковании приведенных выше норм земельного законодательства.

Установив при исследовании фактических обстоятельств настоящего дела, что площадь спорного земельного участка (3812 кв. м), переданногов аренду обществу «СМУ-4 Уфаспецстрой» по договору от 25.12.2018№ 904-18 для размещения и эксплуатации здания насосной станциив порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации без торгов, явно несоразмерна площади этого здания (108,8 кв. м по лит. А, что составляет всего 2,84 % площади участка), правомерно констатировал недействительность (ничтожность) данного договора как совершенногов обход требований действующего земельного законодательства.

При этом апелляционный суд принял во внимание отсутствие в деле доказательств того, что пристрои площадью 263,8 кв. м. (лит. А1)и площадью 105,4 кв. м. (лит. А2) в составе насосной станции, были возведены правомерно с получением ответчиком или прежним собственником здания в установленном законом порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в реконструированном состоянии, правомерно указав, что в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации здание насосной станции в существующем (реконструированном) виде обладает признаками самовольной постройкой, тогда как реализация исключительных прав на земельный участок для эксплуатации объекта недвижимости невозможна в отношении объектов, которые не могут считаться легальными объектами гражданского оборота.

Какого-либо нормативного обоснования того факта, что для эксплуатации насосной станции необходим земельный участок именно площадью 3812 кв. м, обществом «СМУ-4 Уфаспецстрой» суду не было приведено.

Ссылки общества «СМУ-4 Уфаспецстрой» на то, что спорный земельный участок был сформирован по существующим порядка 20 лет фактическим границам (бетонному ограждению), апелляционным судом рассмотрены и обоснованно отклонены, поскольку данное обстоятельствоне подтверждает правомерности предоставления спорного земельного участка площадью 3812 кв. м в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации с точки зрения соразмерности площадей земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости.

Апелляционный суд принял во внимание также результаты проведенной по делу землеустроительной экспертизы, оформленные экспертным заключением от 26.11.2021 № 050/18(21).

Согласно указанному заключению размер земельного участкас кадастровым номером 02:55:020310:1295 превышает минимальную необходимую площадь (498 кв. м) и достаточную площадь (1806 кв. м) для эксплуатации здания с кадастровым номером 02:55:000000:34797, но при этом площадь участка не нарушает требования ПЗЗ и СП 42.13330.2016о минимальных/максимальных размерах земельных участков в зоне П-2.

Экспертом также установлено, что существующие границы участкас кадастровым номером 02:55:020310:1295 более 20 лет являются уже фактически сформированными границами с учетом назначения зданий и вида деятельности и не противоречащими требованиям ПЗЗ, СП 42.13330.2016, Земельного кодекса Российской Федерации и Гражданского кодекса Российской Федерации. На земельном участке с кадастровым номером 02:55:020310:1295, кроме здания с кадастровым номером 02:55:000000:34797, есть еще гараж, пристроенный к зданию с кадастровым номером 02:55:000000:34797, а в южном углу участка имеются пункт охраныи 2 капитальных здания склада. Площадь застройки здания с кадастровым номером 02:55.000000:34797 и гаража составляет 398 кв. м., а площадь застройки 3-х зданий (пункт охраны, и 2 склада) равна 74 кв. м. Если принимать комплексы зданий отдельно стоящими, то необходимо формирование 2-х земельных участков: для эксплуатации насосной станциис кадастровым номером 02:55:000000:34797 и гаража – площадью, равной 1806 кв. м, и отдельно участка под эксплуатацию 3-х зданий (склады и пункт охраны) – площадью, равной примерно 566 кв.м. 

В итоге экспертом сделан вывод о том, что раздел земельного участкас кадастровым номером 02:55:020310:1295 возможен в любых границахи размерах, поскольку минимальный размер образуемого земельного участка в зоне П-2 требованиями ПЗЗ не регламентируется, а иными нормативными актами размеры образуемых участков также не установлены.

Таким образом, апелляционный суд, признавая оспариваемый договор аренды недействительной (ничтожной) сделкой, вопреки доводам кассационной жалобы общества «СМУ-4 Уфаспецстрой», верно исходилиз того, что для использования и эксплуатации единственного имеющегосяу общества в собственности легального объекта недвижимости площадью 108,3 кв. м, права на который зарегистрированы в ЕГРН, был сформировани без проведения торгов предоставлен аренду земельный участок, площадь которого многократно превышает площадь здания насосной станции. Указанное позволяет обществу «СМУ-4 Уфаспецстрой» осуществлять свою производственно-уставную деятельность с максимально комфортными для себя условиями, но не соответствует основной сути предоставления без торгов земельного участка для эксплуатации расположенной недвижимости.

При установленных по делу обстоятельствах злоупотребление правом на стороне истца отсутствует.

В иске Прокуратуры РФ в части требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, а именно: требования об обязании общества «СМУ-4 Уфаспецстрой» возвратить Минземимуществу РФ спорный земельный участок с кадастровым номером 02:55:020310:1295, – апелляционный суд отказал правомерно в силу следующего.

Как определено в статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий,за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью,и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

По смыслу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации возврат земельного участка с кадастровым номером 02:55:020310:1295 подразумевает передачу его арендодателю в том состоянии, в котором он был получен, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Вместе с тем согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участкови прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе, в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Апелляционный суд с учетом специфики рассматриваемого спора, наличия на земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего обществу «СМУ-4 Уфаспецстрой» на праве собственности, вопреки доводам кассационной жалобы Прокуратуры РБ, обоснованно заключил, что указанные правовые позиции применимы и к спорным правоотношениям, касающимся освобождения и возврата арендуемого земельного участка.

Как установлено апелляционным судом, в рассматриваемом случае отсутствуют фактически основания для применения предложенного Прокуратурой РБ способа реституции путем обязания общества «СМУ-4 Уфаспецстрой» возвратить земельный участок арендодателю, поскольку даже после признания оспариваемого договора недействительным общество сохраняет право пользования данным участком, но только его частью, которая необходима для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости, в силу чего земельный участок целиком возвращен бытьне может. 

При этом апелляционный суд принял во внимание, что конкретная площадь землепользования, необходимая для размещения здания насосной станции с учетом ее самовольной реконструкции лицами, участвующимив деле, доказана не была. Данный вопрос экспертом ФИО4 в заключении от 26.11.2021 № 050/18(21) не исследовался.

Таким образом, апелляционный суд правомерно указал, что для восстановления нарушенного материального права, защищаемого Прокуратурой РБ в рамках настоящего дела, будут достаточными признание ничтожным договора и исключение из ЕГРН записи об ограничении (обременении) земельного участка с кадастровым номером 02:55:020310:1295 в виде аренды в пользу общества «СМУ-4 Уфаспецстрой», в результате чего последним будут утрачены как титул арендатора спорного земельного участка, так и право пользования целиком этим участком (за исключением той его части, которая необходима для эксплуатации принадлежащего объекта недвижимости).

Указанные меры направлены на обеспечение закрепления в ЕГРН достоверной и непротиворечивой информации об объектах недвижимостии их подлинном правовом статусе, исключающей введение в заблуждение неограниченного круга лиц, осуществляющий доступ к соответствующей информации ЕГРН.

Доводы, изложенные в кассационных жалобах, были предметом рассмотрения нижестоящих судов, не свидетельствуют о нарушении судом апелляционной инстанции норм права, основаны на неправильном толковании норм закона и в части сводятся лишь к переоценке имеющихсяв деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в связи с чем подлежат отклонению, в том числе по основаниям, изложеннымв мотивировочной части настоящего постановления.

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судом по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 названного Кодекса.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену постановления апелляционного суда (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округане установлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного судаот 06.06.2022 по делу № А07-8800/2020 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационные жалобы Прокуратуры Республики Башкортостан и общества с ограниченной ответственностью «СМУ-4 Уфаспецстрой» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ПредседательствующийЛ.А. Суспицина 

СудьиИ.А. Краснобаева 

                                             А.С. Полуяктов