АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-24810/2015

г. Краснодар

13 апреля 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 апреля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца – администрации муниципального образования г. Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799) – Прасола С.М. (доверенность от 09.01.2017), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Финансы.Экономика.Строительство» (ИНН 2310131504, ОГРН 1082310010551) – Цыкало Е.Г. (доверенность от 03.04.2017), в отсутствие ответчика – Харитонова Валерия Олеговича, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.11.2016 (судья Тамахин А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2017 (судьи Пономарева И.В., Баранова Ю.И., Еремина О.А.) по делу № А32-24810/2015, установил следующее.

Администрация муниципального образования г. Краснодар (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Финансы.Экономика.Строительство» (далее – общество) со следующими требованиями:

– возложить на общество обязанность снести самовольно возведенное одноэтажное нежилое капитальное строение (литера А) площадью застройки 227 кв. м, находящееся на земельном участке по ул. Красной, 143/3 в Западном внутригородском округе г. Краснодара, в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу;

– возложить на общество обязанность в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить самовольно занятый земельный участок площадью 71,3 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Красная, 143/3, путем демонтажа ограждения (забора) и привести указанный земельный участок в пригодное для использования состояние. В случае если ответчик не исполнит решение суда в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за свой счет с взысканием с ответчика необходимых расходов;

– внести запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении права собственности общества на одноэтажное нежилое капитальное строение площадью 178 кв. м, расположенное по ул. Красной, 143/3 в Западном внутригородском округе г. Краснодара (запись о регистрации от 27.09.2013 № 23-23/01/827/2013-183).

Решением от 24.11.2016, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 18.01.2017, иск удовлетворен частично. Суд обязал Харитонова В.О. в течение десяти дней с даты вступления решения суда в законную силу освободить самовольно занятый земельный участок площадью 71,3 кв. м возле здания (литера А), расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Красная, 143/3, путем демонтажа ограждения, навесов, технологического оборудования, вывоза производственного инвентаря и продовольственных товаров, а также привести земельный участок в пригодное для использования состояние. В случае неисполнения Харитоновым В.О. данного решения в указанный срок, администрация вправе совершить указанные действия за счет Харитонова В.О. с взысканием с него расходов. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что здание кафетерия (литера А), а также пристройка к нему (литера А1) возведены обществом на земельных участках с кадастровыми номерами 23:43:0205053:2 и 23:43:0205053:4, специально сформированных и предоставленных для целей строительства кафе, с соблюдением градостроительного регламента (зона парков «Р.П.», один из основных видов разрешенного использования – рестораны, кафе, столовые, бары), в границах допустимого строительства и на основании выданных Департаментом архитектуры и градостроительства администрации (далее – департамент) разрешений на строительство. Указанные объекты введены в эксплуатацию уполномоченным органом администрации – департаментом. Администрация не доказала, что она и ее структурное подразделение введены ответчиком в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение при принятии решения о вводе объекта в эксплуатацию (согласно техпаспорту по состоянию на 20.08.2013 здание (литера А) имело площадь застройки, равную текущей), а также, что параметры объекта претерпели какие-либо изменения с момента его ввода в эксплуатацию. Материалами дела подтверждено, что здание (литера А) и пристройка к нему (литера А1), исходя из технических характеристик являются единым объектом недвижимого имущества. Несмотря на отклонение от параметров в части площади застройки здания (литера А), указанных в разрешении на строительство от 28.03.2013 № RU23306000-2652-р, данные объекты не являются самовольными постройками, поскольку введение их в гражданский оборот санкционировано истцом. В материалы дела не представлены доказательства нарушения прав и законных интересов других лиц в результате отклонений от параметров, указанных в разрешении на строительство, допущенных при возведении здания (литера А). Администрация не опровергла выводы экспертов о том, что в остальном здание (литера А) и пристройка к нему (литера А1) соответствуют требованиям обязательных норм и правил и не создают угрозу жизни и здоровью граждан. По требованию об освобождении самовольно занятого земельного участка площадью 71,3 кв. м суды не усмотрели оснований для отказа в удовлетворении иска, поскольку факт занятия обществом данной площади возле здания (литера А) в отсутствие правоустанавливающих документов на пользование землей подтвержден материалами дела и признан представителем ответчика.

В кассационной жалобе администрация просит отменить решение и постановление в части отказа в удовлетворении исковых требований, принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования. По мнению подателя жалобы, суды не учли, что в ходе осуществления муниципального контроля за соблюдением земельного законодательства управлением муниципального контроля администрации выявлено, что ответчик на земельном участке площадью 240 кв. м по ул. Красная, 143/3, возвел одноэтажное нежилое капитальное строение (литера А) площадью застройки 227 кв. м с отклонением от выданной разрешительной документации (площадь застройки превышена на 20,52 кв. м). В результате обследования также установлено, что часть земельного участка площадью 71,3 кв. м самовольно занята путем установки ограждения из деревянных конструкций. Данный факт подтвержден актом проверки соблюдения земельного законодательства от 01.07.2015 № 148 и протоколом об административном нарушении от 01.07.2014 серия АГ № 13160. В соответствии с договором аренды от 01.11.2012 общество является арендатором земельного участка площадью 240 кв. м с кадастровым номером 23:43:0205053:2, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Красная, 143/3, предназначенного для строительства кафе. В акте приема-передачи к указанному договору указано, что участок обременен охранными зонами инженерных сетей, в которых запрещено капитальное строительство. В рамках рассмотрения дела проведена судебная строительно-техническая экспертиза, по результатам которой установлено, что спорное строение не соответствует выданному разрешению на строительство (стр. 50 заключения), а также уменьшен строительный объем здания на 38,75%, при этом изменения в проектную документацию не вносились, с департаментов данные изменения не согласованы. В ходе экспертного осмотра установлено, что в здании (литера А1) имеются потеки на потолке и при этом эксперты пришли к ошибочному выводу о том, что данный литер возведен в соответствии с градостроительными нормами и правилами, не угрожает жизни и здоровью граждан. В соответствии с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.09.2016 № 309-ЭС16-5381, выдача органами местного самоуправления разрешения на строительство объекта на земельном участке, на котором невозможно его возведение, при установленных по делу обстоятельствах, не устраняет установленный законом, градостроительными, строительными нормами и правилами запрет на такое строительство. Суды пришли к ошибочному выводу о том, что самовольная постройка не затрагивает прав истца, поскольку муниципальное образование является собственником земельного участка.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы кассационной жалобы. Представитель общества возражал против отмены обжалуемых судебных актов в части отказа в удовлетворении иска.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует отменить.

Как видно из материалов дела и установлено судами, по результатам процедуры предварительного согласования места размещения объекта (публикация от 21.07.2011), администрация вынесла постановление от 29.10.2012 № 9907 о предоставлении обществу в аренду на десять лет из земель населенных пунктов земельного участка площадью 240 кв. м с кадастровым номером 23:43:0205053:2, расположенного по ул. Красной, 143/3 в Западном внутригородском округе г. Краснодара.

01 ноября 2012 года администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор № 4300019473 аренды указанного земельного участка, согласно пункту 1.3 которого участок предоставляется для строительства кафе. Земельный участок передан по акту приема-передачи обществу.

В соответствии с пунктом 6.1 договора он действует в течение десяти лет (с 29.10.2012 по 29.10.2022).

28 марта 2013 года департамент выдал обществу разрешение № RU23306000-2652-р на строительство на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0205053:2 объекта капитального строительства – кафетерия по ул. Красной, 143/3 в г. Краснодаре (площадь застройки 206,48 кв. м, общая площадь здания – 178,04 кв. м, строительный объем – 1221,37 кв. м).

26 сентября 2013 года департамент выдал обществу разрешение № RU23306000-2403-в на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства – одноэтажного здания кафетерия (литера А) площадью 178,04 кв. м, строительным объемом 748,9 кв. м.

27 сентября 2013 года в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности общества на указанное здание (свидетельство серии 23-АМ № 046191).

По результатам процедуры предварительного согласования места размещения объекта (публикация от 19.12.2013) администрация вынесла постановление от 25.03.2014 № 1726 о предоставлении обществу в аренду на десять лет из земель населенных пунктов земельного участка площадью 80 кв. м с кадастровым номером 23:43:0205053:4, расположенного по ул. Красной, 143/6 в Западном внутригородском округе г. Краснодара. 

26 марта 2014 года администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор № 4300020689 аренды указанного земельного участка, согласно пункту 1.3 которого участок предоставлен для строительства кафе. Земельный участок передан обществу по акту приема-передачи.

В соответствии с пунктом 6.1 договора, он действует в течение десяти лет с 25.03.2014 по 25.03.2024.

15 октября 2014 года департамент выдал обществу разрешение № RU23306000-3660-р на строительство на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0205053:4 капитального объекта – пристройка к кафе «Бумбараш» по ул. Красной, 143/6 в г. Краснодаре (площадь застройки – 78 кв. м, строительный объем – 261,3 куб. м, общая площадь – 75 кв. м).

15 декабря 2014 года департамент выдал обществу разрешение № RU23306000-2975-в на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства – одноэтажного здания пристройки к кафе (литера А1) площадью 69,4 кв. м, строительным объемом 251 куб. м.

В процессе рассмотрения дела здание кафетерия (литера А) отчуждено обществом Харитонову В.О. (свидетельство от 05.12.2015 серии АА № 512037).

В ходе проверки соблюдения земельного законодательства, проведенной управлением муниципального контроля администрации, установлено, что здание кафетерия (литера А) возведено с отклонением от выданного департаментом разрешения на строительство (площадь застройки превышена на 20,52 кв. м). Возле указанного здания установлено ограждение из деревянных конструкций, расположенное за границами земельного участка с кадастровым номером 23:43:0205053:2. Площадь земельного участка в границах ограждения составляет 71,3 кв. м; данная территория используется для хранения инвентаря кафе. Правовая документация на земельный участок площадью 71,3 кв. м отсутствует.

Ссылаясь на то, что спорные объекты являются самовольными постройками, администрация в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В части удовлетворения исковых требований судебные акты не обжалуются, поэтому судом округа не проверяются.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о сносе здания кафетерия (литера А), а также пристройки к нему (литера А1), судебные инстанции пришли к выводу о том, что указанные объекты возведены на специально сформированных и предоставленных для целей строительства земельных участках с кадастровыми номерами 23:43:0205053:2 и 23:43:0205053:4. В материалах дела отсутствуют доказательства нарушения прав и законных интересов других лиц в результате отклонения от параметров, указанных в разрешении на строительство, допущенных при возведении здания (литера А). Истец не опроверг выводы экспертов о том, что в остальном здание (литера А) и пристройка к нему (литера А1) соответствуют требованиям обязательных норм и правил и не создают угрозу жизни и здоровью граждан. 

Вместе с тем, выводы судов сделаны без учета следующего.

Земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (часть 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации ; далее – Земельный кодекс).

Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса).

Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса и статьи 262 Гражданского кодекса, перечень территорий общего пользования не является закрытым.

Анализ положений пункта 1 статьи 262 Гражданского кодекса, в совокупности с правилами пунктов 11 и 12 статьи 1 Градостроительного кодекса, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса, позволяет сделать вывод о том, что расположение земельного участка на территории общего пользования препятствует его предоставлению в аренду, поскольку передача такого объекта во временное владение и пользование исключает возможность реализации гражданами права на свободное нахождение на таком участке. При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму земель общего пользования. Правовая позиция о недопустимости предоставления в пользование конкретному лицу территорий общего пользования сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 15248/2010.

Формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования не допускается (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 № 727/13).

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса (в редакции, действующей на момент заключения договора аренды) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса определено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Как следует из представленного в материалы дела письма департамента от 30.06.2015 № 29/6788 и 29/6794, в соответствии с постановлением администрации от 18.03.2009 № 815 «Об утверждении проекта планировки центральной части города Краснодара» разработан и утвержден проект планировки, согласно которому земельные участки по ул. Красной, 143/3 и 143/6 в Западном внутригородском округе г. Краснодара находятся в зоне зеленых насаждений общего пользования. В соответствии пунктом 10 решения городской Думы Краснодара от 23.05.2013 № 48 земельный участки, на которых возведены спорные строения, входят в границы зеленой зоны «Бульвар Александровский».

Из представленного в материалы дела градостроительного плана земельного участка и линий градостроительного регулирования, следует, что земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0205053:2 и 23:43:0205053:4 сформированы из земель общего пользования (т. 2, л. д. 47 – 54).

Как следует из экспертного заключения Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Краснодарском крае» от 26.01.2012 № 559/08-1 (т. 4, л. д. 32 – 116) ориентированность кафетерия направлена на клиентуру пешеходов прогулочной части ул. Красной.

Указывая, что здание кафетерия (литера А) и пристройка к нему (литера А1) возведены на специально сформированных и предоставленных для целей строительства земельных участках с кадастровыми номерами 23:43:0205053:2 и 23:43:0205053:4, судебные инстанции в тоже время не оценили документы, в которых указано, что земельные участки обществу предоставлены для строительства на территории общего пользования (бульвар). Вопрос о возможности возведения объектов капитального строительства на данных земельных участках суды не исследовали. Квалификация договоров аренды в качестве недействительных (ничтожных) сделок может являться самостоятельным основанием для вывода о самовольном характере возведенных построек (статья 222 Гражданского кодекса)

Таким образом, установление названных обстоятельств имеет существенное значение для оценки законности возведенных на указанных участках строений.

При таких обстоятельствах решение от 24.11.2016 и постановление от 18.01.2017 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, – установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить допущенные нарушения, изложенные в тексте настоящего постановления, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, установить и исследовать обстоятельства фактического нахождения земельных участков, на которых возведены ответчиками строения, в составе территории общего пользования, дать оценку соблюдения норм земельного и градостроительного законодательства при формировании данных участков, определить возможность предоставления данных участков для строительства, после чего разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация (орган местного самоуправления) от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы освобождена.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.11.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2017 по делу № А32-24810/2015 отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований, в отмененной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

В остальной части судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу –без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий							         Я.Е. Волков

Судьи										         В.А. Анциферов

										         А.И. Мещерин