﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-25036/2019

г. Краснодар

28 мая 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 мая 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Соловьева Е.Г., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Онищенко А.С., при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи представителя ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Ростовкапстрой» (ИНН 6165132507, ОГРН 1066165052139) – Пантелеевой О.С. (доверенность от 09.01.2020), в отсутствие истца – Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, − общества с ограниченной ответственностью «Гермес-Сервис», извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ростовкапстрой» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.11.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2020 по делу № А53-25036/2019, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент) обратился в арбитражный суд к ООО «Ростовкапстрой» (далее – общество) с требованием о расторжении договора аренды от 26.12.2013 № 35095; возложении на общество обязанности в течение 10 дней с момента вступления судебного решения в законную силу освободить и передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 61:44:0011703:10 площадью 6572 кв. м, расположенный по адресу: город Ростов-на-Дону, улица Орбитальная, 29, 29а.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Гермес-Сервис».

Решением от 25.11.2019 истцу в иске отказано. Руководствуясь статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды. Арендатор предпринял все, зависящие от него, меры по соблюдению условий договора, приступил к разработке проектной и рабочей документации, однако, столкнулся с необходимостью исправления реестровой ошибки (пересечение границ земельных участков). Освоение земельного участка находится во взаимосвязи с решением застройщиком задач по жилищному строительству, достижением целей, требующих больших временных затрат для обеспечения правовой связи сторон в интересах, в том числе, муниципального образования.

Постановлением апелляционного суда от 01.02.2020 решение от 25.11.2019 отменено в части, с принятием нового судебного акта. Апелляционный суд обязал общество в течение одного месяца со дня вынесения апелляционного постановления освободить земельный участок с кадастровым номером 61:44:0011703:10 площадью 6572 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Орбитальная, 29, 29а, и передать его по акту приема-передачи арендодателю; в удовлетворении остальной части иска отказано. Суд второй инстанции указал, что ответчик не представил доказательств возведения на земельном участке с получением разрешения на строительство объекта капитального строительства (незавершенного строительства); поскольку срок договора аренды земельного участка истек, – оснований для его занятия у общества не имеется; арендатор обязан возвратить объект аренды арендодателю. Доводы о наличии препятствий строительству в виде реестровой ошибки, не имеют правового значения ввиду истечения срока аренды и служат основанием для предъявления соответствующих претензий арендодателю согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса. Воля арендодателя на прекращение арендных отношений с арендатором и возврат имущества выражена в письмах департамента от 14.05.2019 № 59-30-10470/14, 11.06.2019 № 59-30/10470/14 и тексте искового заявления от 10.07.2019. С момента получения первого из названных документов арендатор информирован о намерениях арендодателя прекратить арендные отношения по смыслу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса, поэтому через три месяца обществу надлежало возвратить имущество арендодателю. К моменту рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции и принятию решения при любых обстоятельствах право владения и пользования арендатором земельным участком прекращено, что является основанием для возврата спорного имущества.

В кассационной жалобе общество просит постановление апелляционного суда от 01.02.2020 отменить, оставить в силе судебное решение от 25.11.2019. Податель жалобы указывает, что в согласованный в договоре срок (13.05.2016) стороны не выразили согласие на его расторжение, поэтому отношения пролонгированы до 13.05.2026 в соответствии с подпунктом 1 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса (срок действия договора увеличился с трех лет до десяти). При этом в силу подпункта 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора только в том случае, если арендатор не использовал спорный земельный участок. Общество представило в материалы дела доказательства освоения земельного участка, однако, при подготовке необходимой документации для строительства выявлено пересечение спорного объекта с соседними земельными участками (кадастровые номера 61:44:0011703:9, 61:44:0011703:1). Ответчик направил в департамент письмо от 25.03.2015 № 330 с требованием об устранении выявленных недостатков, что последним не исполнено, поэтому у общества отсутствовала возможность получения разрешительной документации для начала строительства автомобильной парковки. Выводы обжалуемого судебного акта противоречивы относительно срока действия договора. Судебная коллегия утверждает о продлении договора аренды на основании статьи 621 Гражданского кодекса, при этом делает вывод об отсутствии оснований для расторжения договора ввиду истечения срока его действия. Арендодатель не уведомлял арендатора о досрочном отказе от договора в одностороннем порядке, предложив лишь заключить соглашение о расторжении. На исследуемом земельном участке находятся объекты электроснабжения, обеспечивающие соседний жилищный комплекс, препятствующие освоению спорного участка в соответствии с целями аренды.

В отзыве департамент ссылается на правильность и обоснованность обжалуемого судебного акта, подчеркнув, что апелляционный суд правомерно усмотрел основания и намерения истца расторгнуть договор аренды земельного участка, предоставленного для строительства, верно определил сроки действия сделки.

В судебном заседании представитель общества поддержал позицию своего доверителя. Департамент и ООО «Гермес-Сервис» явку процессуальных представителей не обеспечили, извещены надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено с использованием систем видеоконференц-связи в порядке статей 153.1, 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, заслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, 26.12.2013 департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор № 35095, объектом аренды по которому выступил земельный участок с кадастровым номером 61:44:0011703:10 общей площадью 6572 кв. м из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: город Ростов-на-Дону, улица Орбитальная, переданный для строительства многоуровневой автопарковки (пункт 1.1). Срок аренды до 13.05.2016 (пункт 2.1). По истечении указанного срока возражения со стороны арендодателя относительно использования арендатором объекта аренды не последовали.

14 мая 2019 года в адрес общества департамент направил предупреждение № 59.30-10470/14, в котором указал на необходимость устранения нарушений условий договора путем начала строительства, не исполнение которого повлечет инициирование судебного процесса о расторжении договора.

Уведомлением от 11.06.2019 № 59.30-12938/14 департамент сообщил обществу о намерении досрочно расторгнуть договор. Неурегулирование спора в досудебном порядке послужило основанием предъявления иска в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В силу статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

По правилам статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса). 

Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, указал, что срок действия договора аренды от 26.12.2013 № 35095 истек, арендодатель уведомил арендатора об отказе от продолжения арендных отношений, разрешение на строительство на спорном участке не выдавалось. С учетом установленных обстоятельств по делу апелляционная коллегия пришла к выводу о том, что договор аренды прекращен, находящийся у арендатора земельный участок в силу положений статьи 622 Гражданского кодекса подлежит возврату арендодателю.

Возражая против заявленных требований, общество ссылается на то, что спорный земельный участок не освоен в связи с выявленным наложением границ соседних земельных участков, что позволяет изменить срок действия договора аренды, однако, податель кассационной жалобы не учитывает следующее.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Пункт 3 статьи 39.6 Земельного кодекса устанавливает, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса установлено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 данной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 – 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В рассматриваемом случае общество документально не подтвердило наличие условий, предусмотренных подпунктами 1 – 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. Объекты незавершенного строительства на спорном земельном участке, дающие право на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства, отсутствуют (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Поскольку совокупность условий, определенных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса, не установлена, – основания для изменения срока действия заключенного с обществом на торгах договора аренды относящегося к публичной собственности земельного участка отсутствуют, о чем верно указал суд второй инстанции.

По смыслу разъяснений, приведенных в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в определенных случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. Договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Апелляционный суд полно, всесторонне и объективно исследовал представленные сторонами доказательства, установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применил нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено; основания для удовлетворения кассационной жалобы общества отсутствуют. 

Государственная пошлина уплачена заявителем в федеральный бюджет при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 31.01.2020 № 160).

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2020 по делу № А53-25036/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.А. Анциферов

Е.Г. Соловьев