Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А50-9094/2022

30 ноября 2022 года

город Пермь

 

Резолютивная часть решения объявлена 23 ноября 2022 года.          

Решение в полном объеме изготовлено 30 ноября 2022 года.

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Коневой О.Ф., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Соловьевой К.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Перми (614015, 

<

...>; ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) 

к автономной некоммерческой организации «Центр помощи и поддержки бездомным животным «Комфортный дом» (614032, 

<

...>;                         ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.12.2021 по 30.11.2022 в размере 271 992 руб. 77 коп., пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 06.10.2021 по 31.03.2022 в размере 6 962 руб. 95 коп., обеспечительного арендного платежа в размере 26 208 руб. 00 коп., штрафа в соответствии с п. 6.8 договора в размере 314 496 руб. 00 коп., расторжении договора аренды от 01.10.2021 № 1516-21К, обязании ответчика освободить и возвратить истцу по акту приема-передачи нежилые помещения общей площадью 266,8 кв. м, расположенные по адресу: 

<

...>, 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Комфорт-Сервис» (614101, 

<

...>; ОГРН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Комфорт-Прикамье» (614101, 

<

...>; ОГРН 

<

***>),

при участии:

от истца: ФИО1 по доверенности от 28.12.2021 № 059-19-01-44-103, удостоверение, диплом;

от ответчика: ФИО2 по доверенности 19.08.2022, паспорт, диплом; 

третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом,

У С Т А Н О В И Л:

Департамент имущественных отношений Администрации города Перми (далее – истец, Департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к автономной некоммерческой организации «Центр помощи и поддержки бездомным животным «Комфортный дом»  (далее – ответчик, АНО «Центр помощи и поддержки бездомным животным «Комфортный дом») о взыскании задолженности по арендной плате по основному долгу за период с 01.12.2021 по 30.09.2022 в размере 261 072 руб. 00 коп., пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 06.10.2021 по 30.09.2022 в размере 36 033 руб. 31 коп., обеспечительного арендного платежа в размере 26 208 руб. 00 коп., штрафа в соответствии с п. 6.8 договора в размере 314 496 руб. 00 коп., расторжении договора аренды от 01.10.2021 № 1516-21К, обязании ответчика освободить и возвратить истцу по акту приема-передачи нежилые помещения общей площадью 266,8 кв. м, расположенные по адресу: 

<

...> (с учетом принятого протокольным определением от 25.10.2022 уточнения исковых требований на основании ч. 1 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Определением суда от 14.06.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Комфорт-Сервис», общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Комфорт-Прикамье».

Определением суда от 25.10.2022 рассмотрение дела отложено на 23.11.2022.

До судебного заседания 18.11.2022 (через систему «Мой Арбитр») от истца направлено ходатайство об уточнении размера исковых требований в части основного долга и неустойки.

В ходе судебного заседания представитель истца ходатайство об уточнении требований от 18.11.2022 поддержала (с учетом корректировки начально периода задолженности по основному долгу).

Уточнение требований в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.12.2021 по 30.11.2022 в размере 271 992 руб. 77 коп., пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 06.10.2021 по 31.03.2022 в размере 6 962 руб. 95 коп. принято судом протокольным определением от 23.11.2022 на основании на основании ч. 1 ст. 49 АПК РФ. В остальной части требования оставлены истцом без изменения.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца на заявленных исковых требованиях настаивала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика по иску возражал по доводам представленного в материалы дела отзыва, указал на отсутствие оснований для взыскания с ответчика штрафа по п. 6.8 договора.

В ходе судебного заседания судом со сторонами проанализирован представленный истцом к последним уточнениям расчет задолженности, возражений со стороны ответчика по расчету по итогам его анализа не заявлено.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения данной информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (https://kad.arbitr.ru/)», отзывы на исковое заявление, ходатайства, возражения и иные документы по делу суду не представили.

В соответствии с ч. 3 ст. 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие третьих лиц, спор разрешен по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Исследовав материалы дела в соответствии со ст. ст. 65, 71, 162 АПК РФ, заслушав пояснения сторон, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 01.10.2021 между Департаментом (арендодатель) и АНО «Центр помощи и поддержки бездомным животным «Комфортный дом» (арендатор) заключен договор объекта муниципального недвижимого имущества № 1516-21К.

В соответствии с п. 1.1 договора на основании заявка на заключение договора аренды без проведения торгов от 31.05.2021 № 059-19-01-36/1-516, отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы от 10.08.2021 № 08-18.3/21 за пользованием объектом аренды в течение одного платежного периода (1 месяц), с учетом платы за долю земельного участка, без учета страховых расходов, без учета коммунально-эксплуатационных затрат, без учета НДС в соответствии с ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект муниципального недвижимого имущества в виде встроенных нежилых помещений на 2 этаже здания (далее - объект), расположенный по адресу: 

<

...>, в Кировском районе, общей площадью 266,8 кв. м (из них основной 171,5 кв. м), в т.ч. 95,3 кв. м из общей площади объекта сдаются арендатору в совместное пользование с третьими лицами, что для исчисления арендной платы составляет 51,0 кв. м.

Согласно п. 1.3 договора срок аренды объекта - с 01.10.2021 по 30.09.2026.

Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что условия п. 4.1 настоящего договора в части размера арендной платы применяется к отношениям сторон с 22.03.2021. Условия договора аренды от 23.03.2020 № 1503-20К в части размера арендной платы не применяются к отношениям сторон с 22.03.2021. Разница в часта арендной платы в размере 455,23 руб. за период с 22.03.2021 по 30.09.2021 засчитывается арендодателем в счет арендной платы по настоящему договору в течение 10 дней с даты заключения настоящего договора.

Согласно акту приема-передачи объект передан арендатору 01.10.2021.

В соответствии с п. 4.2 договора арендная плата без учета налога на добавленную стоимость (НДС), составляющая 25 200 руб. 00 коп., вносится ежемесячно, не позднее 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу.

Пунктом 4.2 договора также определено, что в течение 5 дней с даты заключения договора арендатор обязан оплатить:

арендную плату с даты начала фактического пользования объектом до конца месяца, следующего за месяцем заключения договора;

обеспечительный арендный платеж в размере месячной арендной платы, который засчитывается как платеж за последний месяц аренды по настоящему договору и удерживается арендодателем в счет возмещения арендных платежей и иных денежных обязательств при расторжении настоящего договора в порядке, предусмотренном настоящим договором.

В случае досрочного расторжения настоящего договора обеспечительный арендный платеж подлежит возврату арендатору в течение 15 банковских дней с даты расторжения настоящего договора после возврата объекта по акту приема-передачи при условиях, что арендная плата уплачена полностью за весь период пользования объектом и отсутствуют неисполненные на дату расторжения договора денежные обязательства.

В соответствии с п. 4.2 договора размер арендной платы может быть изменен в порядке, предусмотренном действующим законодательством и (или) правовыми актами города Перми.

16.12.2021 в адрес АНО «Центр помощи и поддержки бездомным животным «Комфортный дом» направлено уведомление от 10.12.2021 № 059-19-01-38/2-436 об индексации арендной платы в 2022 году. С 01.01.2022 арендная плата за объект составила 26 208 руб. 00 коп. в месяц без учета НДС.

Согласно п. 6.5 договора, в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, установленных договором, за каждый день просрочки начисляется пеня в размере 0,1% от просроченной суммы.

В п. 7.3 договора установлено право арендодателя досрочно расторгнуть действие договора в случаях, когда арендатор систематически (два раза и более в квартал) нарушает сроки внесения арендной платы (п. 7.3.2), имеет задолженность в размере двухмесячной арендной платы (п. 7.3.3).

Согласно расчету истца (с учетом последнего уточнения) у арендатора имеется задолженность по арендной плате за период с 01.12.2021 по 30.11.2022 в размере 271 992 руб. 77 коп., по пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 06.10.2021 по 31.03.2022 в размере 6 962 руб. 95 коп.

В силу п. 6.8 договора за сдачу объекта в субаренду без письменного согласия арендодателя арендатор уплачивает штраф, равный годовой арендной плате за сланный ъ субаренду объект. За сдачу части объекта в субаренду без письменного согласия арендодателя арендатор уплачивает штраф, равный головой арендной плате за сданную в субаренду часть объекта.

Как указывает истец, 13.01.2022 актом проверки использования объекта муниципального арендного фонда было установлено, что арендатор незаконно сдал арендуемые помещения ООО УК «Комфорт-Прикамье» и ООО «Комфорт-Сервис», что подтверждается фотографиями и информацией из сервиса «2ГИС».

Таким образом, АНО «Центр помощи и поддержки бездомным животным «Комфортный дом» начислен штраф в соответствии с п. 6.8 договора в размере 314 496 руб. 00 коп.

24.02.2022 Департаментом в адрес АНО «Центр помощи и поддержки бездомным животным «Комфортный дом» направлена претензия от 16.02.2022 № 059-19-01 -3 8/2-48 с требованием оплатить задолженность, расторгнуть договор, освободить занимаемые помещения и передать их по акту приема-передачи представителю Департамента в 30-дневный срок с момента ее отправки. Однако претензия осталась без ответа, а изложенные в ней требования без удовлетворения.

17.03.2022 Департаментом в адрес АНО «Центр помощи и поддержки бездомным животным «Комфортный дом» направлено уведомление от 16.03.2022 № 059-19-01-38/2-85 о начислении штрафа в соответствии с п. 6.8 договора и о необходимости в течении 10 дней погасить задолженность. Уведомление осталось без ответа, а изложенные в нем требования без удовлетворения.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по договору аренды послужило основанием для обращения арендодателя в арбитражный суд с настоящим иском.

Правоотношения сторон являются обязательствами по аренде, к которым подлежат применению нормы гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу п. 1 ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Согласно расчету истца (с учетом последнего уточнения) у арендатора имеется задолженность по арендной плате за период с 01.12.2021 по 30.11.2022 в размере 271 992 руб. 77 коп., по обеспечительному платежу в размере 26 208 руб. 00 коп.

Расчет истца проверен судом в судебном заседании 23.11.2022, признан соответствующим условиям договора и представленным доказательствам.

Наличие задолженности, представленный расчет ответчиком по существу не оспорены (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).

На основании ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

При изложенных обстоятельствах, принимая во внимание положения п. 4.2 договора, арбитражный суд считает требования истца о взыскании с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.12.2021 по 30.11.2022 в размере 271 992 руб. 77 коп., обеспечительному платежу в размере 26 208 руб. 00 коп. законными и обоснованными, подлежащими удовлетворению.

В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

Расчет истца по пени проверен судом в судебном заседании 23.11.2022, признан соответствующим условиям договора и представленным доказательствам; ответчиком не оспорен.

С учетом изложенного требование истца о взыскании с ответчика неустойки на основании п. 6.5 договора за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 06.10.2021 по 31.03.2022 в размере 6 962 руб. 95 коп. подлежит удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды от 01.10.2021 № 1516-21К, обязании ответчика освободить и возвратить истцу по акту приема-передачи нежилые помещения общей площадью 266,8 кв. м, расположенные по адресу: 

<

...>.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В п. 7.3 договора установлено право арендодателя досрочно расторгнуть действие договора в случаях, когда арендатор систематически (два раза и более в квартал) нарушает сроки внесения арендной платы (п. 7.3.2), имеет задолженность в размере двухмесячной арендной платы (п. 7.3.3).

На основании п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. При этом, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 

24.02.2022 истец направил в адрес ответчика претензию от 16.02.2022 № 059-19-01-38/2-48 о необходимости погашения имеющейся задолженности, а также, руководствуясь ст. 619 ГК РФ, предложил расторгнуть договор № 1516-21К от 01.10.2021.

В п. 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной» указано, что по смыслу п. 3 ст. 619 ГК РФ право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Доказательств расторжения договора на момент рассмотрения спора судом, сторонами не представлено (ст. 65 АПК РФ). При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу об обоснованности требования истца о расторжении договора аренды объекта муниципального недвижимого имущества № 1516-21К от 01.10.2021 и подлежащими удовлетворению на основании ст. 619 ГК РФ.

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор аренды расторгнут судом, у ответчика отсутствуют основания для законного использования арендуемого помещения, которое подлежит возврату истцу на основании ст. 622 ГК РФ путем изъятия у ответчика встроенных нежилых помещений на 2-м этаже, общей площадью 266,8 кв. м, расположенных по адресу: 

<

...>.

Ответчик, в нарушение ст.65 АПК РФ, не представил доказательств освобождения спорного помещения.

В отсутствии доказательств, свидетельствующих о возврате имущества, переданного по договору аренды объекта муниципального недвижимого имущества                   № 1516-21К от 01.10.2021, суд приходит к выводу о правомерности заявленного требования (ст. 622 ГК РФ).

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика штрафа в соответствии с п. 6.8 договора в размере 314 496 руб. 00 коп.

В силу п. 6.8 договора за сдачу объекта в субаренду без письменного согласия арендодателя арендатор уплачивает штраф, равный годовой арендной плате за сланный ъ субаренду объект. За сдачу части объекта в субаренду без письменного согласия арендодателя арендатор уплачивает штраф, равный головой арендной плате за сданную в субаренду часть объекта.

Как указывает истец, 13.01.2022 актом проверки использования объекта муниципального арендного фонда было установлено, что арендатор незаконно сдал арендуемые помещения ООО УК «Комфорт-Прикамье» и ООО «Комфорт-Сервис», что подтверждается фотографиями (наличие стенда с информацией об организациях, ящиков для входящей корреспонденции, папок с документами организаций) и информацией из сервиса «2ГИС».

Оспаривая требования истца в указанной части, ответчик ссылается, что представленные истцом доказательства (акт осмотра с фотографиями, информация из сервиса «2ГИС») не свидетельствуют о нарушении ответчиком принятых обязательств и наличии оснований для взыскания штрафа по п. 6.8 договора.

Так, информация о размещении по адресу ул. Нахимова, 4 ООО УК «Комфорт-Прикамье»  появилась задолго до заключения договора № 1516-21К от 01.10.2021, что подтверждается распечаткой страницы сервиса «2ГИС» и Правилами размещения справочной информации о компаниях в Сервисе 2ГИС.

Более того, согласно данным ЕГРЮЛ ООО УК «Комфорт-Прикамье» и ООО «Комфорт-Сервис» находились по данному адресу, начиная с 30.08.2018 и 17.08.2018 соответственно. 

Как указывает ответчик, доказательств факта передачи имущества в субаренду (идентификации имущества, принадлежащего именно третьим лицам либо их сотрудников у ответчика, как и наличия каких-либо правоотношений между ответчиком и ООО Прикамье», ООО «Комфорт-Сервис») не представлено.

Оценив доводы сторон, суд приходит к следующему. 

В соответствии со ст. ст. 67, 68, 71 АПК РФ доказательства, на которые истец ссылается как на основание своих требований, должны быть относимыми (иметь отношение к обстоятельствам, подлежащим доказыванию), допустимыми (определенными) и достоверными (соответствующими действительным фактам).

Допустимым, относимым и достоверным доказательством в подтверждение факта сдачи имущества в субаренду является договор субаренды, заключенный между обществом (арендатором) и субарендатором, акт приема-передачи имущества в субаренду.

Такие документы в материалы дела не представлены. Сведения (согласно отрытым источникам) о регистрации третьих лиц по данному адресу с 2018 года истцом не опровергнуты.

На основании анализа имеющихся в деле документов (ст. 71 АПК РФ), суд приходит к выводу, что факт сдачи ответчиком помещений в субаренду, истцом не доказан, в связи с чем требование о взыскании штрафа за нарушение данного условия договора не подлежит удовлетворению.

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины в силу подп. 1 п. 1                        ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

Р Е Ш И Л :

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с автономной некоммерческой организации «Центр помощи и поддержки бездомным животным «Комфортный дом» (614032, 

<

...>;                         ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Департамента имущественных отношений Администрации города Перми (614015, 

<

...>; ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) задолженность по договору аренды от 01.10.2021                    № 1516-21К в общем размере 305 163 руб. 72 коп., в том числе задолженность по арендной плате за период с 01.12.2021 по 30.11.2022 в размере 271 992 руб. 77 коп., пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 06.10.2021 по 31.03.2022 в размере 6 962 руб. 95 коп., обеспечительный арендный платеж в размере 26 208 руб. 00 коп.

Расторгнуть договор аренды объекта муниципального недвижимого имущества           № 1516-21К от 01.10.2021.

Обязать автономную некоммерческую организацию «Центр помощи и поддержки бездомным животным «Комфортный дом» (614032, 

<

...>;                         ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) освободить и возвратить Департаменту имущественных отношений Администрации города Перми (614015, 

<

...>; ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) по акту приема-передачи встроенные нежилые помещения на 2-м этаже, общей площадью 266,8 кв. м, расположенные по адресу: 

<

...>.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с автономной некоммерческой организации «Центр помощи и поддержки бездомным животным «Комфортный дом» (614032, 

<

...>;                         ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 15 103 руб. 00 коп. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.

Судья                                                             О.Ф. Конева