АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-36482/2021

Нижний Новгород 17 мая 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 06.05.2022

Полный текст решения изготовлен 17.05.2022

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи (шифр 41-701) Олисова Романа Юрьевича (протокол судебного заседания ведет помощник судьи Ермолаева О.А.)

при участии представителей 

Территориального управления: ФИО1 по доверенности от 28.12.2021 № 52-9-03/8900,

Общества:  ФИО2 по доверенности от 02.12.2021,

Министерства: ФИО3 по доверенности от 29.12.2021 № 406-03-01-17/33

рассмотрел в судебном заседании иск

Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Стройинвест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании задолженности и пени, 

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Министерство градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

а также встречный иск

общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Стройинвест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и Министерству градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о расторжении договора аренды и о взыскании убытков

и установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области (далее - Территориальное управление) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Стройинвест» (далее - ООО «СК Стройинвест», Общество) о взыскании 2 146 324 рублей 85 копеек задолженности по договору аренды земельного участка от 16.12.2019 № 1201/18 и 42 926 рублей 50 копеек пени за период с 26.03.2021 по 15.04.2021, а также по день фактической уплаты долга.

Заявленные требования основаны на статьях 15 (пункте 1), 309, 394 (пункте 1), 395, 606, 614, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ООО «СК Стройинвест» ненадлежащим образом исполняло свои обязательства по упомянутому договору, за что должно нести имущественную ответственность.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (далее - Управление) и Министерство градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области (далее - Министерство).

ООО «СК Стройинвест» обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области со встречным иском к Территориальному управлению и Министерству о расторжении договора аренды земельного участка от 16.12.2019 № 1201/18 и о взыскании 8 278 977 рублей 26 копеек убытков.

Заявленные требования основаны на статьях 328, 405 (пункте 3), 450, 453 (пункте 5), 606, 611 (пункте 1), 612, 614, 615, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 7 (части 1), 42, 46, 57.1, 107 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что Обществу передано в аренду имущество, которое невозможно использовать в соответствии упомянутым договором аренды, ввиду чего его следует расторгнуть, и взыскать с Территориального управления убытки в виде оплаченных арендных платежей.

ООО «СК Стройинвест» против удовлетворения заявленного иска по основаниям, изложенным в отзывах.

Территориальное управление против удовлетворения встречного иска по основаниям, изложенным в отзыве.

Министерство против удовлетворения иска, заявленного к нему.

В судебном заседании от 04.05.2022 объявлялся перерыв до 08 часов 50 минут 06.05.2022.

При надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства Управление не обеспечило явку представителя в суд.

Изучив материалы дела и заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд отказывает в удовлетворении иска и удовлетворяет встречный иск частично, исходя из следующего.

Из документов видно, что 16.12.2019 Территориальное управление (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Каскад регион специализированный застройщик» (ныне - ООО «СК Стройинвест», арендатор) заключили договор аренды земельного участка № 1201/18, согласно которому арендодатель передал арендатору по акту в аренду до 15.12.2024 земельный участок (кадастровый номер 52:18:0070247:20) общей площадью 9 459 квадратных метров, местоположение: г. Нижний Новгород, Советский район, ул. Шишкова, (во дворе д. №6/1), - под строительство жилого дома.

В пунктах 3.1, 3.2, 4.4.2, 5.2 

- размер арендной платы (8 278 977 рублей 26 копеек) и порядок оплаты (ежеквартально не позднее 25 числа последнего месяца квартала, а за 4-й квартал не позднее 15 ноября текущего года);

- в случае неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, начисляются пени в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки;

- обязанность арендатора использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Согласно статьям 309, 328 (пунктам 1 и 3), 330 (пункту 1), 405 (пункту 3), 450 (пункту 2), 453 (пункту 3), 611 (пункту 1), 614 (пункту 1), 620 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне. Должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

С учетом изложенного, договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. 

Данная правовая позиция изложена в пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации по делу от 18.05.2021№ 305-ЭС20-7170, решении Арбитражного суда города Москвы по делу от 25.01.2022 № А40-297162/2018.

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии со статьей 107 (частями 1 и 15) названного Кодекса со дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории на земельных участках, расположенных в границах такой зоны, не допускаются строительство, использование зданий, сооружений, разрешенное использование (назначение) которых не соответствует ограничениям использования земельных участков, предусмотренных решением об установлении, изменении зоны с особыми условиями использования территории, а также иное использование земельных участков, не соответствующее указанным ограничениям, если иное не предусмотрено пунктами 2 и 4 настоящей статьи. Реконструкция указанных зданий, сооружений может осуществляться только путем их приведения в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории. В случае, если установление или изменение зоны с особыми условиями использования территории делает невозможным исполнение договоров, заключенных правообладателем земельного участка и (или) иного объекта недвижимого имущества, находящихся в границах такой зоны, в отношении указанных земельного участка и (или) иного объекта недвижимого имущества, исполнение данным правообладателем обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных данным правообладателем с этими лицами договорах, данный правообладатель вправе расторгнуть в одностороннем порядке заключенные им договоры.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 57.1 Земельного кодекса Российской Федерации убытки в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования территорий возмещаются, в частности, арендаторам земельных участков, землепользователям и землевладельцам, которым предоставлены земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 года № 305-ЭС15-15053 сформулирована следующая правовая позиция: согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды. В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора. В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 ГК РФ обратиться с требованием о досрочном расторжении договора. Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению».

Судом установлено, что предоставленный Обществу по договору аренды земельного участка от 16.12.2019 № 1201/18 под строительство жилого дома земельный участок (кадастровый номер 52:18:0070247:20) всей площадью расположен в зоне ТР-к (зона рекреационных внутриквартальных территорий), что не соответствует установленному этим договором аренды виду разрешенного использования.

Зональные регламенты разрешенного использования территории установлены в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Нижнего Новгорода, утвержденными Приказом департамента градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области от 30.03.2018 № 07-01-06/22 «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Нижнего Новгорода» (далее - Правила).

В соответствии со статьей 32.11 Правил «Градостроительные регламенты зоны рекреационных внутриквартальных территорий ТР-к» (введено приказом Министерства от 12.04.2021 года № 07-01-06/39): зона ТР-к предназначена для создания условий по реализации комплекса мероприятий, направленных на обеспечение и повышение комфортности условий проживания граждан, поддержанию и улучшению санитарного и эстетического состояния территории города, улучшению качества озеленения и благоустройства придомовых территорий.

С учетом изложенного, строительство жилого дома на арендованном земельном участке, невозможно. 

Таким образом, у ООО «СК Стройинвест» отсутствует возможность использовать земельный участок  (кадастровый номер 52:18:0070247:20) по целевому назначению - для строительства жилого дома. В связи с чем, у Общества не возникло встречной обязанности по внесению арендной платы. 

Кроме того, ввиду отсутствия возможности эксплуатации названного земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования, суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 16.12.2019 № 1201/18, а также возложения на Территориальное управление - арендодателя ответственности в виде возмещения ООО «СК Стройинвест»  убытков, рассчитанных исходя из размера оплаченных по договору арендных платежей.

Оснований для удовлетворения встречного иска к Министерству не имеется.

При таких обстоятельствах по делу суд удовлетворяет встречный иск лишь к Территориальному управлению и отказывает в удовлетворении первоначального иска.

На основании статей 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по иску относятся на Территориальное управление.

Руководствуясь статьями 167-171, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

отказать Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в удовлетворении иска.

Удовлетворить встречный иск общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Стройинвест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

Расторгнуть договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 16.12.2019 № 1201/18.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Стройинвест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 8 278 977 рублей 26 копеек убытков.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Стройинвест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 64 395 рублей государственной пошлины.

Выдать исполнительный лист по заявлению взыскателя после вступления решения в законную силу.

Отказать обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Стройинвест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в удовлетворении иска к Министерству градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения. В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья       Р.Ю. Олисов