﻿	

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-53861/2020

город Ростов-на-Дону

17 ноября 2021 года

15АП-19309/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 ноября 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ереминой О.А.

судей  Величко М.Г., Шапкина П.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кириленко А.М.

при участии:

от истца – представитель Таран И.В. по доверенности от 19.11.2020, Банарюк Е.Н.;

от третьих лиц – представитель Таран И.В. по доверенностям от 26.11.2020, 23.11.2020, 02.12.2020, 26.11.2020;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи и Департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.09.2021 по делу № А32-53861/2020 

по иску индивидуального предпринимателя Банарюк Е.Н.

к ответчикам - администрации города Сочи, Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи

при участии третьих лиц - Юдиной Е.И., Дураченко К.И., Дураченко П.И., Дудыкиной О.В., Науменко Т.П.

о признании договора недействительным в части и обязании заключить дополнительное соглашение

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Банарюк Евгений Николаевич обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи со следующими требованиями:

признать пункт 3.5 договора от 09.02.2012 № 4900007283 недействительным, изложить его в следующей редакции: "3.2. Размер годовой арендной платы за земельный участок на 01.07.2017 составляет 75360 рублей";

обязать департамент заключить дополнительное соглашение об изменении договора от 09.02.2012 № 4900007283, изложив пункт 3.2 в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы за земельный участок на 01.07.2017 составляет 75360 рублей" (с учетом изменения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации – т. 3 л.д. 1).

Определением от 16.12.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования а предмет спора, привлечены Юдина Евгения Ивановна, Дураченко Константин Иванович, Дураченко Павел Иванович, Дудыкина Оксана Викторовна, администрация города Сочи.

Определением от 17.02.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечена Науменко Татьяна Петровна. 

Определением от 05.07.2021 администрация г. Сочи привлечена к участию в деле в качестве ответчика.

Решением от 13.09.2021 суд обязал администрацию муниципального образования город-курорт Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи в месячный срок со дня вступления решения в законную силу заключить с индивидуальным предпринимателем Банарюк Е.Н. дополнительное соглашение к договору аренды от 09.02.2012 № 4900007283, изложив в указанном дополнительном соглашении пункт 3.2 договора аренды земельного участка в следующей редакции: "3.2 "Размер годовой арендной платы за земельный участок на 01.07.2017 года составляет 75360 рублей". В остальной части иска отказано.

Решение мотивировано тем, что размер годовой арендной платы подлежит расчету исходя из 1,5 % от рыночной стоимости земельного участка. Требование в части внесения изменений в договор аренды от 09.02.2012 № 4900007283 посредством заключения дополнительного соглашения к нему в части изменения пункта 3.2 договора заявлено обоснованно. Требование истца о признании недействительным пункта 3.5 договора аренды от 09.02.2012 № 4900007283 удовлетворению не подлежит, поскольку указанный пункт не противоречит требованиям законодательства. Кроме того, срок исковой давности по требованию о признании пункта 3.5 договора аренды недействительным пропущен.

Не согласившись с указанным судебным актом, администрация города Сочи и Департамент имущественных отношений администрации города Сочи обжаловали его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявители указали на незаконность и необоснованность решения, просили его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявители сослались на то, что с учетом согласованного сторонами порядка изменения арендной платы в спорный период начисления должны производиться по нормативной цене. Истцом не доказано наличие оснований, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации для изменения договора. Спорный земельный участок не относится к участкам, указанным в пункте 5.2 постановления главы г. Сочи № 210 от 30.06.2009 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи". По мнению заявителей, размер арендной платы правомерно определен на основании Отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 08.02.2012 № 9С/3/03-2012 в размере 701656 рублей. 

В судебное заседание апелляционной инстанции представители администрации города Сочи и Департамента имущественных отношений администрации города Сочи не явились, о рассмотрении апелляционной жалобы извещены в порядке пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 12 от 17.02.2011.

Представитель истца и третьих лиц в заседании доводы жалобы отклонил как несостоятельные, просил решение оставить без изменения. 

Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителя лиц, участвующих в деле, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, муниципальное образование город-курорт Сочи является собственником земельного участка из земель населенных пунктов по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая, 38, с видом разрешенного использования - для обеспечения эксплуатации здания магазина литера Б, общей площадью 163 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0402030:1414. Право собственности зарегистрировано 25.01.2012.

Между муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации (арендодатель) и Юдина Е.И., Дураченко К.И., Дураченко П.И., Дудыкин О.В., Науменко Т.П., Банарюк Е.Н. (арендаторы) 09.02.2012 заключен договор № 4900007283 (т. 1 л.д. 14-25) о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка общей площадью 163 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0402030:1414 из земель населенных пунктов по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая, 38 с видом разрешенного использования - для обеспечения эксплуатации здания магазина литера Б на срок до 01.07.2057.

Согласно пункту 3.2 договора аренды размер годовой арендной платы устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 08.02.2012 № 9С/З/ОЗ-2012 и составляет 701656 рублей.

В соответствии с пунктом 3.5 договора размер годовой арендной платы, установленный пунктом 3.2, может быть пересмотрен арендодателем в случае принятия соответствующим уполномоченным органом исполнительной власти нормативно-правового акта об изменении порядка расчета или изменения размера годовой арендной платы путем ее актуализации, индексации или переоценки, но не чаще одного раза в год. Изменения размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением (дополнительным соглашением) к настоящему договору и подписывается сторонами. В случае уклонения арендаторов от его подписания, приложение подписывается только арендодателем.

В соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 20.07.2020 № 1027-20 (т. 1 л.д. 41-97) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:1414 по состоянию на 01.07.2017 составляет 4809967 рублей.

Полагая, что согласованный в договоре аренды размер годовой арендной платы необоснованно завышен, Банарюк Е.Н. 01.08.2020 обратился в департамент с заявлением о внесении изменений в пункт 3.2 договора аренды (т. 1 л.д. 26-27). В обоснование указанного заявления Банарюк Е.Н. сослался на постановление администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 "О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов".

В письме от 11.09.2020 № 2417.1-0/20 (т. 1 л.д. 28-29) департамент отказал во внесении изменений в пункт 3.2 договора аренды. Отказ мотивирован тем, что оценка рыночной стоимости земельного участка в целях применения постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 возложена на арендодателя земельного участка, в связи с чем, Отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 20.07.2020 № 1027-20 не может быть применен.

Полагая недействительным пункт 3.5 договора от 09.02.2012 № 4900007283, индивидуальный предприниматель Банарюк Е.Н. обратился в арбитражный суд с настоящим иском. 

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. 

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за землю являются арендная плата и земельный налог. 

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 названного выше постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации). 

В апелляционной жалобе заявитель ссылается на то, что с учетом согласованного сторонами порядка изменения арендной платы в спорный период начисления должны производиться по нормативной цене. Истцом не доказано наличие оснований, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

В пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу пункта 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Согласно пункту 3.2 договора аренды размер годовой арендной платы устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 08.02.2012 № 9С/З/ОЗ-2012 и составляет 701656 рублей.

В соответствии с пунктом 3.5 договора размер годовой арендной платы, установленный пунктом 3.2, может быть пересмотрен арендодателем в случае принятия соответствующим уполномоченным органом исполнительной власти нормативно-правового акта об изменении порядка расчета или изменения размера годовой арендной платы путем ее актуализации, индексации или переоценки, но не чаще одного раза в год. Изменения размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением (дополнительным соглашением) к настоящему договору и подписывается сторонами. В случае уклонения арендаторов от его подписания, приложение подписывается только арендодателем.

В пункте 2 постановления главы г. Сочи от 30.06.2009 № 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" установлено, что размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона № 135-ФЗ.

В пунктах 5.1 - 5.5 постановления главы г. Сочи от 30.06.2009 № 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления № 210).

Судом первой инстанции установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402030:1414 к перечисленным в пункте 5.2 постановления главы г. Сочи от 30.06.2009 № 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" категориям не относится, в связи с чем, пришел к выводу о том, что арендную плату следует определять исходя из значения его рыночной стоимости.

Согласно пункту 8 постановления главы г. Сочи от 30.06.2009 № 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" для установления размера годовой арендной платы применяются расчеты рыночной стоимости размера годовой арендной платы, проведенные в соответствии с подпунктами 4.1 и 4.2 данного постановления. 

В пункте 4.1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственности, которая не разграничена на территории Краснодарского края, утвержденных постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50 установлено, что размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды и ставки арендной платы (А=Р х С).

В пункте 5.2 названных Правил определено, что арендная плата ежегодно подлежит изменению в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Согласно пункту 4.1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи, утвержденных постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 № 1061, размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды, ставки арендной платы и коэффициента инфляции.

В пункте 9.2 постановления главы г. Сочи от 30.06.2009 № 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" для муниципальных земельных участков предусмотрена возможность ежегодного, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, одностороннего изменения арендной платы на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. Положения данного нормативного акта не противоречат пункту 5.2 Правил, утвержденных постановлением № 50.

Поскольку постановление № 50 утратило силу в связи с изданием постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 № 121 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов", в отсутствие соответствующего регулирования в постановлении № 210, применяется ставка арендной платы в размере 1,5 % от рыночной стоимости земельного участка.

Согласно пункту 2 постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 "О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов", действующему с 02.08.2016, размер регулируемой арендной платы определяется, в частности, на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. 

В пункте 7 постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 установлено, что в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается размере 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участка.

В соответствии с пунктом 10 постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

С учетом периода действия постановлений, регламентирующих порядок исчисления арендной платы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что размер годовой арендной платы подлежит расчету исходя из 1,5 % от рыночной стоимости земельного участка.

В целях определения рыночной стоимости земельного участка определением суда от 13.05.2021 по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО "Центр экспертизы".

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:04020030:1414 по состоянию на 01.07.2017?

Согласно выводам эксперта (заключение от 28.05.2021 № 59.05-ЦЭ – т. 3 л.д. 7-64), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:04020030:1414 по состоянию на 01.07.2017 составляет 5024000 рублей.

Названное выше заключение эксперта принято судом первой инстанции в качестве надлежащего доказательства по делу.

В соответствии с постановлением администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 "О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов", размер годовой арендной платы за земельный участок на 01.07.2017 составляет 75360 рублей (5024000 руб. х 1,5% х 1).

С учетом изложенного, требование о внесении изменений в договор аренды от 09.02.2012 № 4900007283 посредством заключения дополнительного соглашения к нему в части изменения пункта 3.2 договора правомерно удовлетворено арбитражным судом первой инстанции с учетом разъяснений, изложенных в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73.

В части отказа в удовлетворении требования о признании недействительным пункта 3.5 договора аренды от 09.02.2012 № 4900007283 возражения не заявлены. 

При таких условиях, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.09.2021 по делу № А32-53861/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий	                  Еремина О.А.

Судьи	                  Величко М.Г.

 

                                                                                                                  Шапкин П.В.