Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А50-19144/2019

16 марта  2020 года

город Пермь

  Резолютивная часть решения объявлена   04  марта  2020 года 

Решение в полном объёме изготовлено   16  марта  2020 года

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Трубина Р.В. при ведении протокола судебного заседания  секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «ПОРТ ПЕРМЬ» (614068, Пермский край, город Пермь, спуск Решетниковский, дом 1, литера А, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью «ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ПЕРСПЕКТИВА» (614113, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о взыскании 1 291 081 руб. 99 коп., расторжении договора,

а также по встречному иску 

общества с ограниченной ответственностью «ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ПЕРСПЕКТИВА» (614113, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «ПОРТ ПЕРМЬ» (614068, Пермский край, город Пермь, спуск Решетниковский, дом 1, литера А, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

о взыскании  13 334 578 руб. 21 коп.  

при участии представителей:

от истца (по первоначальному иску): ФИО2, доверенность от 15.01.2020, паспорт

от ответчика (по первоначальному иску): ФИО3, генеральный директор на основании решения учредителя от 12.12.2016, паспорт, ФИО4, доверенность от 18.03.2019, удостоверение

УСТАНОВИЛ:

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения  заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда. 

Общество с ограниченной ответственностью «ПОРТ ПЕРМЬ» обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ПЕРСПЕКТИВА» (далее – общество «ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ПЕРСПЕКТИВА», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1 291 081 руб. 99 коп., расторжении договора субаренды № 141-51/1-14 от 01.09.2014.

Протокольным определением суда от 10.09.2019 в соответствии со ст.132 АПК РФ к производству суда принято встречное исковое заявление о взыскании стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения капитального строительства (Лит. Д), общей площадью 906 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> в размере 13 334 578 руб. 21 коп.  

Определением от 08.10.2019 по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Бизнес Эксперт» ФИО5, ФИО6.

 03.12.2019  в  суд поступило заключение эксперта.

Протокольным определением суда от 30.01.2020 производство по настоящему делу в соответствии со ст. 146 АПК РФ возобновлено. 

Представитель истца (по первоначальному иску)  в судебном заседании заявил письменное ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, проведение которой просит поручить ООО  «Центр независимых экспертиз «ТЕХЭКО» экспертам ФИО7, ФИО8, ФИО9, сформулированы вопросы экспертам, представлено согласие указанного учреждения на проведение экспертизы, представлена информация о сроках ее проведения, стоимости, произведена оплата стоимости экспертизы  на депозитный счет суда в размере 50 000 руб. 00 коп. (представлено платежное поручение № 277  от 29.01.2020).  

В удовлетворении ходатайства было отказано, поскольку грубых нарушений при проведении экспертизы судом выявлено не было.

В судебном заседании объявлялся перерыв, судебное заседание продолжено 04.03.20. 

В судебном заседании произведена замена лица, ведущего протокол судебного заседания, с помощника судьи Улитиной Е.В. на секретаря судебного заседания ФИО1, отводов заявлено не было.

 Исследовав материалы дела, суд полагает, что первоначальный иск  подлежит    частичному  удовлетворению в силу следующего. 

Из материалов дела следует, что 01.09.14 г.  между обществом с ограниченной ответственностью «ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ПЕРСПЕКТИВА»  (субарендатор) и обществом с ограниченной ответственностью «ПОРТ ПЕРМЬ» (арендатор) заключен договор субаренды   нежилых помещений. 

Согласно договору, ответчику во временное владение и пользование переданы нежилые помещения площадью 906 кв.м., расположенные в здании (лит.Д) по адресу   

<

...>.

Согласно п. 3.1 договора, размер арендной платы составляет 135 900 руб. в месяц, из расчета 150 руб. за один кв. метр площади помещений.

По утверждению истца у ответчика перед истцом существует задолженность по арендной плате в сумме 1 291 081 руб. 99 коп. за период с 01.09.18 по 27.05.19 г.

Договор субаренды был прекращен сторонами 31 августа 2019 года.

 Представитель ответчика относительно наличия задолженности в указанной истцом сумме не возражал, просил исковые требования истца удовлетворить частично, за вычетом суммы компенсации за произведенный монтаж теплового пункта (узла отопления) в сумме 600 000 руб., позиция изложена в отзыве. 

Суд считает, что первоначальный иск подлежит частичному   удовлетворению в силу следующего.

В силу ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В соответствии со ст.ст. 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

Частью 1 ст. 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований.

Из анализа имеющихся в деле доказательств следует, что факт наличия арендных отношений, а также нарушение условий договора в части внесения арендной платы в сумме 1 291 081 руб. 99 коп. за период с 01.09.18 по 27.05.19 г. ответчиком не оспаривается. 

Между тем, исковые требования о взыскании задолженности подлежат частичному удовлетворению в связи со следующим.

В материалах дела имеется договор купли-продажи №01/19-ОРГ от 31 августа 2019 г., а также акт приема – передачи узла отопления от 31.08.19 (л.д. 60 том-4), согласно которым общество «ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ПЕРСПЕКТИВА» передало обществу «Порт Пермь» узел отопления стоимостью 600 000 руб., стоимость которого стороны договорились зачесть в счет задолженности по арендной плате, взыскиваемой обществом «Порт Пермь» в рамках дела № А50-19144/2019.

Таким образом, сумма задолженности ответчика с учетом акт приема – передачи узла отопления от 31.08.19 г.,  договора купли-продажи №01/19-ОРГ от 31 августа 2019 г. составляет 691 081 руб. 99 коп. (1 291 081 руб. 99 коп. – 600 000 руб.).

Частично удовлетворяя первоначальный иск, суд считает возможным взыскать с ответчика госпошлину в сумме 25 911 руб. уплаченную за имущественное требование в полном объеме, поскольку на дату подачи иска размер задолженности был в заявленном истцом размере (1 291 081 руб. 99 коп.), а снижение взыскиваемых сумм (компенсация за произведенный монтаж теплового пункта (узла отопления) в сумме 600 000 руб.) произведено 31 августа 2019 г., то есть уже после принятия иска к производству.

Ответчиком не оспорены доказательства, представленные истцом в материалы дела в обоснование заявленных требований, наличие задолженности в заявленном размере также не оспорено, доказательства оплаты указанной задолженности не представлены.

В силу ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Согласно ч. 2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

 В материалах дела имеются почтовые отправления, направленные судом в адрес ответчика, которые ответчиком получены.

 Доказательств, опровергающих доводы истца, ответчиком не представлено, иного не доказано (ст.ст. 9, 65 АПК РФ).

Таким образом, поскольку доказательств оплаты ответчиком задолженности не представлено, требование истца о взыскании с ответчика задолженности    является обоснованным и подлежащим удовлетворению частично. 

Истцом по первоначальному иску также заявлено требование о расторжении договора субаренды № 141-51/1-14 от 01.09.2014 г. по причине неоднократного нарушения условий договора по внесению арендной платы.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации или другими законами.

Как следует из статьи 619 Гражданского кодекса РФ, перечисленные нарушения могут служить основанием для постановки вопроса о расторжении договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

Как разъяснено в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 мая 1997 года N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Как было установлено судом, на дату вынесения решения задолженность истца перед ответчиком за произведенные улучшения арендованного имущества значительно превышала задолженность ответчика по арендной плате и, в результате зачета сумм, взысканных по первоначальному и встречному иску, взыскание произведено с общества с ограниченной ответственностью «ПОРТ ПЕРМЬ». 

Кроме того, сторонами не оспаривается, что договор субаренды был прекращен   31 августа 2019 года.

Таким образом, в удовлетворении иска в данной части следует отказать.

В рамках предъявленного встречного иска истец по встречному иску просил взыскать с ответчика стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения капитального строительства (Лит. Д), общей площадью 906 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> в размере 13 334 578 руб. 21 коп. 

Истец по встречному иску указал, что в период арендных отношений, с 10.02.14 по 12.08.14, обществом «ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ПЕРСПЕКТИВА» были произведены неотделимые улучшения арендованного имущества на общую сумму 15 062 333 руб. 97 коп., что подтверждается договором №5 от 05.02.14, локальными сметными расчетами, актами выполненных работ, справками о стоимости выполненных работ и затрат, платежными поручениями. 

Договор субаренды был прекращен сторонами 31 августа 2019 года, недвижимое имущество с произведенными субарендатором неотделимыми улучшениями стоимостью 13 334 578 руб. 21 коп. было передано арендатору.

Ответчик встречный иск не признал по мотивам, указанным в отзыве на иск, просил в удовлетворении встречного иска отказать в полном объеме.

В судебном заседании указал, что работы, предусмотренные сметными расчетами,  не являются работами по улучшению арендованного имущества, так как не изменяют его качественных характеристик, обязательства по проведению восстановительного ремонта были приняты добровольно исходя из принципов свободы договора. 

При заключении договора субаренды была установлена арендная плата в размере 150 руб. за 1 кв. метр, которая была заведомо ниже, чем среднерыночная.

Судом установлено, что 01.09.14 г. обществу с ограниченной ответственностью «Порт Пермь» на основании договора аренды №141-100-14 (л.д.57 том-1) было передано во временное владение и пользование недвижимое имущество – 2-этажное здание   (Лит. Д), общей площадью 906 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>. 

Согласно п.2.2.2 договора аренды №141-100-14, арендатор обязан поддерживать недвижимое имущество в надлежащем состоянии, производить за свой счет капитальный и текущий ремонт.

Таким образом, обязанность по проведению капитального ремонта возложена собственником именно на  общество с ограниченной ответственностью «Порт Пермь».

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами,   по договору   субаренды № 141-51/1-14 от 01.09.2014 субарендатором было принято в аренду  помещение, требующее значительного ремонта, что отражено в техническом заключении №07-14-ТО от 14.02.14 г., подготовленным ООО «Сивил Инжиниринг» (л.д. 74 том 1) и являющимся приложением № 3 к договору субаренды № 141-51/1-14 от 01.09.2014.

Таким образом, на момент заключения договора субаренды стороны согласовали необходимость проведения капитального ремонта силами субарендатора.

В  период арендных отношений, с 10.02.14 по 12.08.14, обществом «ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ПЕРСПЕКТИВА» были произведены неотделимые улучшения арендованного имущества, в том числе капитального характера.

При прекращении договора субаренды, стороны в акте приема передачи указали, что обществом «ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ПЕРСПЕКТИВА» неотделимые улучшения арендованного имущества на общую сумму 15 062 333 руб. 97 коп., неотделимые улучшения нежилого помещения капитального строительства (Лит. Д), общей площадью 906 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> подлежат возмещению арендатором в размере 13 334 578 руб. 21 коп. 

К акту приема передачи обществом «ПОРТ ПЕРМЬ» оформлялся проект протокола разногласий, который истцом по встречному иску подписан не был.

 Представитель    общества  «ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ПЕРСПЕКТИВА» в судебном заседании заявил письменное ходатайство о назначении по настоящему делу судебной экспертизы, представитель общества  «Порт Пермь» также просил назначить по настоящему делу строительно-техническую экспертизу, стороны предоставили кандидатуры экспертных организаций, а также перечень вопросов для экспертного исследования.

Определением суда от 08.10.2019  года назначена   судебная техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Бизнес Эксперт»,  экспертам ФИО5, ФИО6. 

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1) Соответствуют ли фактически выполненные обществом с ограниченной ответственностью «ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ПЕРСПЕКТИВА» работы и использованные материалы, направленные на улучшение арендованного имущества – 2-этажного здания   (Лит. Д), общей площадью 906 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> локальным сметным расчетам, составленным обществом с ограниченной ответственностью «ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ПЕРСПЕКТИВА» и обществом с ограниченной ответственностью «ПОРТ ПЕРМЬ» и являющимся приложением к договору субаренды №141-51/1-14 от 01.09.2014 г.?

2)  Определить стоимость неотделимых улучшений объекта - 2-этажного здания   (Лит. Д), общей площадью 906 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, возникших в результате выполнения капитального ремонта, произведенного обществом с ограниченной ответственностью «ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ПЕРСПЕКТИВА» с согласия общества с ограниченной ответственностью «ПОРТ ПЕРМЬ» по состоянию на 31 августа 2019 года с учетом износа?

Согласно поступившему в материалы дела экспертному заключению, фактически выполненные обществом «ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ПЕРСПЕКТИВА» работы и использованные материалы, направленные на улучшение арендованного имущества – 2-этажного здания   (Лит. Д), общей площадью 906 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> не соответствуют локальным сметным расчетам, составленным обществом с ограниченной ответственностью «ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ПЕРСПЕКТИВА» и обществом с ограниченной ответственностью «ПОРТ ПЕРМЬ» и являющимся приложением к договору субаренды №141-51/1-14 от 01.09.2014 г., перечень несоответствий указан экспертом в таблице 15.

 Выявленные экспертом несоответствия не были положены в расчет стоимости неотделимых улучшений объекта. 

Стоимость неотделимых улучшений объекта - 2-этажного здания   (Лит. Д), общей площадью 906 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, возникших в результате выполнения капитального ремонта, произведенного обществом с ограниченной ответственностью «ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ПЕРСПЕКТИВА» с согласия общества с ограниченной ответственностью «ПОРТ ПЕРМЬ» по состоянию на 31 августа 2019 года с учетом износа составила 13 673 119 руб. 44 коп.

Суд, в соответствии с ч. 3 ст. 86  АПК РФ, посчитал необходимым вызвать экспертов  общества с ограниченной ответственностью «Бизнес Эксперт» ФИО5, ФИО6  в судебное заседание, для дачи пояснений по экспертному заключению. 

Эксперт ФИО6 была опрошена в судебном заседании. 

Эксперт пояснила, что осмотр объекта производился, на странице 11 заключения указано о проведении натурного осмотра, проведении фотофиксации произведенных неотделимых улучшений. Экспертами главным образом приняты во внимание акты выполненных работ. Производилась сверка фактически выполненных работ с работами, указанными в актах формы КС-2. Фактически работы обществом с ограниченной ответственностью «ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ПЕРСПЕКТИВА» были перевыполнены, выявленные экспертом несоответствия не были положены в расчет стоимости неотделимых улучшений объекта. 

На стр. 60 заключения указано, что использовалась шкала состояния, износ объекта – 35% определен экспертным путем, вопросы перепланировки нами не исследовались.

 Таким образом, с учетом положений экспертного заключения, требования истца по встречному иску подлежат удовлетворению полностью, в заявленной обществом с ограниченной ответственностью «ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ПЕРСПЕКТИВА» сумме - 13 334 578 руб. 21 коп. 

Документальных доказательств того, что при заключении договора субаренды была установлена  арендная плата в заниженном размере -  150 руб. за 1 кв. метр, ответчиком по встречному иску не представлено.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном  исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (ст.71 АПК РФ). 

Исследовав и оценив доказательства в их совокупности, входящие в предмет доказывания по данному делу, исходя из предмета и оснований заявленных требований, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд полагает, что  первоначальный иск подлежит  частичному удовлетворению, встречные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

 В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 49, 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края 

Р Е Ш И Л:

Первоначальный иск  удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ПЕРСПЕКТИВА» в пользу общества с ограниченной ответственностью «ПОРТ ПЕРМЬ»  задолженность в сумме 691 081 руб. 99 коп., госпошлину в сумме 25 911 руб. В остальной части иска отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ПОРТ ПЕРМЬ»  с депозитного счета Арбитражного суда Пермского края денежные средства, уплаченные за экспертизу в размере 50 000 руб. 00 коп. (платежное поручение № 277  от 29.01.2020) по заявлению лица с указанием реквизитов перечисления.

Встречный иск удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ПОРТ ПЕРМЬ»  в пользу общества с ограниченной ответственностью «ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ПЕРСПЕКТИВА» задолженность в сумме  13 334 578 руб. 21 коп., расходы по госпошлине в сумме 89 673 руб., расходы по проведению экспертизы в сумме 40 000 руб. 

Путем зачета сумм, взысканных по первоначальному и встречному иску взыскать с  общества с ограниченной ответственностью «ПОРТ ПЕРМЬ»  в пользу общества с ограниченной ответственностью «ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ПЕРСПЕКТИВА» задолженность  в размере 12 683 496 руб. 22 коп., госпошлину в сумме 63 762 руб. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства  в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме)  через Арбитражный суд Пермского края.

Судья                                                                           Р.В.Трубин