Арбитражный суд Московской области

Проспект Академика Сахарова, дом 18, г. Москва, Россия, ГСП-6, 107053, www.asmo.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

РЕШЕНИЕ

 

г. Москва 

«__» ___________ 20__ г.Дело № _____________________

Резолютивная часть решения оглашена 10 декабря 2019г.

Полный текст решения изготовлен 19 декабря 2019г.

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующего ____________________________________________________________ судей (заседателей) _________________________________________________________________ протокол судебного заседания вел ____________________________________________________

рассмотрев в судебном заседании дело  по иску (заявлению) ______________________________ 

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

к _________________________________________________________________________________

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

о ________________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________________

при участии в заседании ____________________________________________________________

__________________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________________ 

_____________________________________________________________________________установил:   

ООО «Д-Торг» обратилось в  Арбитражный суд Московской области к ООО «Кригас» о взыскании 2.202.130руб.31коп. задолженности по договору аренды №78 от 01.11.2012г.

Определением от 19.11.2019г. судом принят  встречный иск о взыскании 125.000руб. стоимости неотделимых улучшений имущества.

В судебном заседании истцы по первоначальному и встречному искам настаивали на удовлетворении заявленных требований.

Заслушав пояснения сторон, исследовав представленные доказательства, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, 01.11.2012г. между ООО «Д-Торг» (Арендодатель) и ООО «Гранатовый сад» (Арендатор) был заключен Краткосрочный договор аренды №78,  по условиям которого  арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование по Акту приема-передачи нежилое помещение площадью 195,9кв.м, расположенное в Торгово-развлекательном комплексе «Дмитровский» по адресу: 

<

...>.

На основании Соглашения об уступке прав требования от 31.05.2016г. права и обязанности арендатора по договору аренды №78 от 01.11.2012г. перешли к ООО «Кригас».

 В соответствии с ч.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок и внесение которой установлены договором.

Размер арендной платы, ее состав и размер обеспечительного платежа  согласованы сторонами в разделе «Финансовые условия аренды».

В соответствии со ст.309,310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.

Как усматривается из материалов дела, в нарушение принятых на себя обязательств ответчик с 01.10.2018г. не вносил арендную плату, с 01.05.2018г. не вносил плату за операционные расходы, с 01.03.2018г. не вносил переменную арендую плату.

В соответствии с Уведомлением Арендодателя №06-а от 13 июня 2019 г. об одностороннем отказе Договор аренды прекратился 14 июня 2019 г. 

По расчету истца по первоначальному иску на дату прекращения Договора задолженность по оплате Базовой арендной плате за период с 01.10.2018г. по 31.03.2019г. составляет 1.144.793руб.86коп.; задолженность по оплате платы за Операционные Расходы за период с 01.05.2018г. по 31.03.2019г.  составляет 577.754руб.55коп.; задолженность по оплате Переменной арендной плате за период с 01.03.2018г. по 31.03.2019г.  составляет 479.581руб.90коп., а всего - 2.202.130руб.31коп.

Изложенное послужило основанием для обращения ООО «Д-Торг» в суд с настоящим иском.

Ответчик по первоначальному иску по иску возражал, указал, что истцом неправомерно предъявлена к взысканию арендная плата за период с 13.03.2019г. по 31.03.2019г., когда арендатор не пользовался имуществом в связи с ограничением  арендодателем доступа в помещение, а также истцом неправомерно не принят к зачету в счет погашения задолженности внесенный обеспечительный платеж в размере 829.830руб.

Ответчиком также предъявлен встречный иск о взыскании 125.000руб. стоимости неотделимых улучшений имущества, который арендодатель обязан компенсировать арендатору в соответствии с п.7.15 договора.

Истец по первоначальному иску указал, что обеспечительный платеж был полностью  удержан в качестве неустойки в порядке п.4.14 договора ввиду расторжения договора по вине арендатора. По тем же основаниям возражал по встречному иску, ссылаясь на отсутствие обязанности по возмещению расходов арендатора на  осуществленные в Помещениях отделочные работы - п.7.17 договора.

В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.  По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 11.1 договора установлено, что настоящий Договор может быть расторгнут Арендодателем в одностороннем порядке (путем отказа от исполнения настоящего Договора) без обращения в суд, при условии предварительного уведомления Арендатора в письменном виде за 15 (Пятнадцать) календарных дней до предполагаемой даты расторжения в следующих случаях:

11.1.2.   Арендатор 2 (Два) раза в течение одного календарного года не выплачивает Арендную плату (либо ее часть), причитающуюся от него по настоящему Договору, в течение более 10 (Десяти) календарных дней с установленной даты оплаты;

11.1.3.   Арендатор допустил просрочку оплаты Арендной платы (либо ее части), причитающуюся от него по настоящему Договору, на срок более 30 (Тридцати) календарных дней с установленной даты оплаты.

В соответствии с пунктом 5.3.4 договора в случае просрочки исполнения Арендатором обязательства по оплате Арендной платы и прочих платежей, причитающихся по настоящему Договору более чем на 30 дней Арендодатель вправе ограничить доступ Арендатора в Помещения для пользования ими по назначению, предусмотренному настоящим Договором, а также ограничить любые иные права Арендатора по настоящему Договору, включая, но не ограничиваясь прекращением подачи   в   Помещения   электричества,   воды, вынос имущества Арендатора и третьих лиц. При    этом    Стороны    признают,    что    такое ограничение прав Арендатора по настоящему Договору не будет являться его нарушением со стороны Арендодателя.

Как усматривается из материалов дела и признано представителями сторон, в связи с наличием на стороне   ООО «Кригас» задолженности по арендной плате 13.03.2019г. ООО «Д-Торг» ограничило доступ Арендатора в Помещения, а 31.03.2019г. составило Акт о прекращении осуществления деятельности.

Данное ограничение доступа, совершенное при соблюдении условий пункта 5.3.4 договора, является правомерным. 

Письмом от 14.03.2019г. ООО «Д-Торг» предложило  ООО «Кригас» погасить задолженность, а письмом от 13.06.2019г. уведомило о расторжении договора в одностороннем внесудебном порядке в соответствии с п.11.1 договора.

В соответствии с пунктом 4.14 договора,  невзирая на прочие права и средства защиты прав, предоставленные Арендодателю по настоящему Договору или законодательству, при возникновении оснований для расторжения настоящего Договора по инициативе Арендодателя согласно пункту 11.1. настоящего Договора, Арендодатель вправе удержать Обеспечительный платеж в полном объеме в качестве неустойки.

В силу ст.330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму – неустойку.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Таким образом, законодатель, предусмотрев неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, предоставил суду право снижения размера неустойки в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Согласно пункту 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2011 года №81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Ответчик заявил о снижении неустойки по причине ее явной несоразмерности последствиям нарушения денежного обязательства.

В пункте 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №8 от 01 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указывается, что при решении вопроса об уменьшении неустойки (статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. 

В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2011 года №81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», судам при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого использования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам). 

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Учитывая компенсационный характер неустойки, суд полагает возможным снизить ее размер, произведя уменьшение подлежащей взысканию суммы задолженности на сумму обеспечительного платежа в размере  400.000руб. и отказав в удовлетворении соответствующей части требований о взыскании задолженности.

Исходя из взаимосвязанных положений ст.ст.611,614 ГК РФ  исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

Из материалов дела усматривается, что с 13.03.2019г. со стороны арендодателя имело место полное ограничение арендатора в пользовании арендованным имуществом в соответствии с п.5.3.4 договора.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002г. №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. 

С учетом изложенного, несмотря на правомерность действий арендодателя по ограничению доступа, требование о взыскании задолженности за период с 13.03.2019г. по 31.03.2019г. суд находит заявленными необоснованно.

Предметом встречного иска является взыскание 125.000руб. стоимости неотделимых улучшений имущества, который арендодатель обязан компенсировать арендатору в соответствии с п.7.15 договора.

Между тем, в соответствии с пунктом 7.15 договора любые произведенные Арендатором при проведении отделочных работ неотделимые улучшения Помещений согласованные с Арендодателем и не демонтированные при приведении Помещений в состояние "shell & core" поступают в собственность Арендодателя по окончании срока действия Договора, либо ранее, если действие Договора аренды прекращено до истечения Срока аренды, по их остаточной стоимости и компенсации не подлежат, за исключением случаев расторжения настоящего Договора либо прекращения действия Договора аренды до истечения установленного Срока аренды по основаниям (нарушениям), за которые отвечает Арендодатель.

В соответствии с пунктом 7.17 договора расходы на осуществленные в Помещениях отделочные работы, Улучшения, ни при каких обстоятельствах не возмещаются Арендатору Арендодателем, за исключением случаев расторжения настоящего Договора по вине Арендодателя (расторжение Договора по п. 11.3 не является вышеуказанным исключением). В этом случае Арендодатель возмещает Арендатору остаточную балансовую стоимость неотделимых Улучшений, осуществленных Арендатором в Помещениях, при условии передачи таких Улучшений Арендодателю в хорошем состоянии за вычетом обычного износа.

Поскольку в настоящем деле имеет место расторжение договора по вине арендатора, расходы на осуществленные в Помещениях отделочные работы компенсации не подлежат.

При таких обстоятельствах, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст.71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, с учетом правильного распределения бремени доказывания, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства принимая во внимание конкретные обстоятельства именно данного дела, суд находит требования истца по первоначальному иску подлежащими удовлетворению в сумме 1.635.591руб.29коп., а требования истца по встречному иску - не подлежащими удовлетворению.

Расходы по госпошлине от правомерно заявленной суммы требований по первоначальному иску возлагаются на ООО «Кригас», в остальной части - на ООО «Д-Торг».

Расходы по госпошлине по встречному иску возлагаются на ООО «Кригас».

Руководствуясь ст.ст.307,309,30,333 ГК РФ, ст.ст.65,102,110,132,167-171,176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

По первоначальному иску.

Взыскать с ООО «Кригас» в пользу ООО «Д-Торг» 1.635.591руб.29коп. задолженности, 33.178руб. расходов по госпошлине.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

 

Судья                                                                         Бобкова С.Ю.