АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  ВОРОНЕЖСКОЙ  ОБЛАСТИ  

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Воронеж                                                                                          Дело № А14-20255/2019                                                                                                                                    

« 18 » марта 2021г.

Резолютивная часть решения объявлена 3 марта 2021 года

Решение в полном объеме изготовлено 18 марта 2021 года 

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Есаковой М.С., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассматривает в предварительном судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 316366800079980, ИНН 

<

***>), г.Воронеж

к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый Центр «Московский» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Воронеж

о взыскании задолженности в общей сумме 85 280 руб. 02 коп.

с участием в деле третьих лиц: ФИО3, индивидуального предпринимателя ФИО4,

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, о времени и месте заседания надлежаще извещен,  

от ответчика: не явился, о времени и месте заседания надлежаще извещен,  

от третьих лиц: не явились, о времени и месте заседания надлежаще извещены,  

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее по тексту – истец по делу) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Торговый Центр «Московский» (далее по тексту – ООО «ТД «Московский», ответчик по делу) 84 219 руб. 77 коп. обеспечительного платежа по договору аренды нежилых помещений от 20.03.2017 №144/3-к, 1 060 руб. 25 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Ответчик, согласно отзыву, исковые требования не признает.

Определением от 28.10.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО3 и индивидуальный предприниматель ФИО4.

Истец, ответчик и третьи лица о времени и месте судебного заседания надлежаще извещены, явку представителей е обеспечили.

В соответствии со статьей 156 АПК дело рассматривалось в отсутствие участвующих в нем лиц.

В судебном заседании 24.02.2021 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 03.03.2021.

Как следует из материалов дела, 20.03.2017 между ООО «ТЦ «Московский» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений №144/3-к, по условиям которого арендодатель предоставляет во временное владении пользование арендатору за плату (арендная плата) сроком с 26.03.2017 по 31.01.2018 часть нежилого помещения площадью 7 кв.м., расположенную в лит.1А на 3 этаже здания по адресу: 

<

...> в целях размещения павильона  для реализации товаров (предоставления услуг), складирования товаров и административных целей, связанных с такой деятельностью. Ассортиментный перечень утверждается арендодателем до начала ведения коммерческой деятельности арендатора и оформляется приложением №3 к настоящему договору (пункты 1.1., 1.2. договора).

В соответствии с пунктом 2.3. договора после истечения срока аренды договор аренды прекращается, а объект аренды подлежит передаче арендодателю по акту возврата в срок, установленный в пункте 8.3. договора.

Арендная плата состоит из постоянной арендной платы, переменной арендной платы, эксплуатационного сбора и ежемесячного маркетингового сбора (пункт 3.1. договора).

Постоянная арендная плата взимается за владение и пользование объектом аренды. Размер постоянной арендной платы составляет 15 207 руб. 61 коп. в месяц, в том числе НДС, за период с 26.03.2017 по 25.05.2017 и 34 255 руб. 24 коп., в месяц в том числе НДС, с 26.05.2017. 

Начисление постоянной арендной платы за первый месяц аренды производится арендатором с даты акта приема-передачи объекта аренды.

Оплата постоянной части арендной платы производится в срок до 15 числа месяца, предшествующего месяцу, за который производится оплата. Оплата начисленной постоянной арендной платы за первый месяц аренды (часть месяца) производится в трехдневный срок после подписания акта приема-передачи объекта аренды.

Величина ежемесячного маркетингового сбора устанавливается в размере 5% от суммы постоянной арендной платы, определяемой в соответствии с пунктом 3.2. договора, в том числе НДС, по ставке, действующей на момент оплаты. Начисление постоянной арендной платы за первый месяц аренды производится арендатором с даты акта приема-передачи объекта аренды.

Оплата ежемесячного маркетингового сбора производится в срок до 15 числа месяца, предшествующего месяцу, за который производится оплата. Оплата начисленной постоянной арендной платы за первый месяц аренды (часть месяца) производится в трехдневный срок после подписания акта приема-передачи (пункт 3.3. договора).

Арендатор уплачивает переменную арендную плату по коммунальным платежам, а также эксплуатационный сбор  в соответствии с Приложением №4 к настоящему договору (пункт 3.4. договора).

Согласно Приложению №4 к договору в состав коммунальных платежей входят: электроснабжение, холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, прием сточных вод, холодоснабжение, теплоснабжение, вывоз и утилизация ТБО.

Оплата переменной арендной платы по коммунальным услугам производится в течение 5 календарных дней с момента выставления арендодателем соответствующего счета на оплату. Арендодатель обязуется выставлять счет с 20 по 22 число оплачиваемого месяца.

За предоставление эксплуатационных услуг арендатор оплачивает эксплуатационный сбор в размере 4 032 руб., в том числе НДС, который включает в себя компенсацию затрат арендодателя на содержание мест общего пользования и прилегающей территории.

Начисление эксплуатационного сбора производится с даты подписания акта приема-передачи объекта аренды. Оплата эксплуатационного сбора осуществляется до 15 числа месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу.

Под     прочими     платежами     по   настоящему   договору   следует   понимать: 

обеспечительный взнос, суммы убытков, пени, штрафов, возмещения причиненного ущерба, процентов за пользование чужими денежными средствами и т.п. – денежные средства, выплачиваемые стороной, виновной в нарушении обязательств по настоящему договору и/или причинившей ущерб другой стороне. Выплата вышеуказанных денежных средств производится по письменному требованию  (мотивированной и документально подтвержденной претензии) другой стороны (пункт 3.5. договора).

Размер обеспечительного взноса по настоящему договору рассчитывается как двукратная величина месячной постоянной арендной платы за объект аренды, с 26.05.2017  и двукратная величина месячного эксплуатационного сбора, рассчитанная в соответствии с Приложением №4 к договору, и составляет 76 574 руб. 48 коп., в том числе НДС.

Арендатор обязан оплатить обеспечительный взнос в следующем порядке:

- 40 000 руб., в том числе НДС, в срок до 23.03.2017,

- 36 574 руб. 48 коп., в том числе НДС, в срок до 20.04.2017 (пункт 3.6. договора). 

Обеспечительный взнос по настоящему договору будет находиться у арендодателя на протяжении всего срока аренды без начисления процентов.

В случае надлежащего исполнения в течение срока аренды арендатором обязательств по настоящему договору обеспечительный взнос по договору аренды будет засчитан в счет арендной платы за объект аренды и в счет оплаты эксплуатационного сбора за 2 последних месяца срока аренды (пункт 3.7. договора).

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи объекта аренды от 26.03.2017 (Приложение №2 к договору).

31.10.2018 между ООО «ТЦ «Московский» (арендодатель), индивидуальным предпринимателем ФИО3 (арендатор) и индивидуальным предпринимателем ФИО4 (новый арендатор) подписано дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений №144/3-к от 20.03.2017, которым изменена сторона арендатора на индивидуального предпринимателя ФИО4: с 01.12.2018 арендатор передает, а новый арендатор принимает все права арендатора, а также обязательства и ответственность по договору, включая, но не ограничиваясь:

-  обязательства, обеспечивающие исполнение обязательств по договору,

- обязательства, возникшие до подписания настоящего соглашения, за исключением обязательств арендатора, указанных в пункте 6 соглашения,

- права  и  обязательства  по  договору,  оспариваемые сторонами и/или третьими 

лицами,

- обязательства по уплате штрафных санкций,

- существующие или могущие возникнуть в будущем права требования к арендодателю по договору.

Пунктом 3 Соглашения стороны установили, что если после подписания настоящего соглашения будут выявлены иные, кроме указанных выше права и/или обязательства арендатора, связанные с исполнением или ответственностью  по договору и дополнительным соглашениям к нему, в том числе оспариваемые третьими лицами, новый арендатор принимает такие права и обязательства в порядке безусловного полного правопреемства.  

Пунктом 5 данного соглашения стороны подтвердили установленную договором арендную плату, эксплуатационный сбор, маркетинговый сбор и обеспечительный взнос в следующих размерах:

5.1. сумма постоянной арендной платы с 01.12.2018 составляет 30 481 руб. 36 коп., кроме того, НДС;

5.2. размер эксплуатационного сбора с 01.12.2018 составляет 3 695 руб. 77 коп., кроме того, НДС;

5.3. размер маркетингового сбора с 01.12.2018 устанавливается в размере 5% от суммы постоянной арендной платы по договору, кроме того,  НДС.

Помимо изложенного, пунктом 6 соглашения стороны договорились, что они проводят акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 01.12.2018, по результатам которого арендодатель обязуется компенсировать недоплату (переплату) по договору за счет удержания (зачисления) сумм из обеспечительного взноса, оплаченного арендатором.

В соответствии с пунктом 7 Соглашения арендодатель имеет право требовать исполнения новым арендатором всех обязательств по договору. Арендодатель также имеет право предъявить новому арендатору все претензии и возражения по договору и дополнительному соглашению к нему, которые арендодатель предъявлял и(или) имел намерение предъявить арендатору.

Обязательства арендатора по оплате постоянной и(или) переменной арендной платы, возникшие до 01.12.2018 исполняются исключительно арендатором (пункт 8 соглашения).

Обеспечительный взнос, внесенный арендатором  по договору аренды нежилых помещений №144/3-к от 20.03.2017 учитывается арендодателем в качестве обеспечительного взноса, уплаченного новым арендатором. Взаимоотношения по возмещению суммы обеспечительного взноса  новым арендатором  арендатору регулируется отдельным соглашением (пункт 11 соглашения).

По трехстороннему акту приема-передачи от 01.12.2018 индивидуальный предприниматель ФИО3 передала, а индивидуальный предприниматель ФИО4 по согласованию с арендодателем принял в пользование нежилое помещение по договору аренды №144/3-к от 20.03.2017.

12.02.2019 между ООО «ТЦ «Московский» (арендодатель), индивидуальным предпринимателем ФИО4 (арендатор) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (новый арендатор) подписано дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений №144/3-к от 20.03.2017, которым изменена сторона арендатора на индивидуального предпринимателя ФИО2: с 01.03.2019 арендатор передает, а новый арендатор принимает все права арендатора, а также обязательства и ответственность по договору, включая, но не ограничиваясь:

-  обязательства, обеспечивающие исполнение обязательств по договору,

- обязательства, возникшие до подписания настоящего соглашения, за исключением обязательств арендатора, указанных в пункте 6 соглашения,

- права и обязательства по договору, оспариваемые сторонами и/или третьими лицами,

- обязательства по уплате штрафных санкций,

- существующие или могущие возникнуть в будущем права требования к арендодателю по договору.

Пунктом 3 Соглашения стороны установили, что если после подписания настоящего соглашения будут выявлены иные, кроме указанных выше права и/или обязательства арендатора, связанные с исполнением или ответственностью  по договору и дополнительным соглашениям к нему, в том числе оспариваемые третьими лицами, новый арендатор принимает такие права и обязательства в порядке безусловного полного правопреемства.  

Кроме того, пунктом 5 данного соглашения стороны подтвердили установленную договором арендную плату, эксплуатационный сбор, маркетинговый сбор и обеспечительный взнос в следующих размерах:

5.1. сумма постоянной арендной платы с 01.01.2019 составляет 31 395 руб.         80 коп., кроме того, НДС;

5.2. размер эксплуатационного сбора с 01.01.2019 составляет 3 695 руб. 77 коп., кроме того, НДС;

5.3. размер  маркетингового  сбора с 01.01.2019 устанавливается в размере 5% от 

суммы постоянной арендной платы по договору, кроме того,  НДС;

5.4. размер обеспечительного взноса с 01.01.2019 составляет 70 183 руб. 14 коп., кроме НДС.

 Помимо изложенного, пунктом 6 соглашения стороны договорились, что они проводят акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 01.03.2019, по результатам которого арендодатель обязуется компенсировать недоплату (переплату) по договору за счет удержания (зачисления) сумм из обеспечительного взноса, оплаченного арендатором.

В соответствии с пунктом 7 Соглашения арендодатель имеет право требовать исполнения новым арендатором всех обязательств по договору. Арендодатель также имеет право предъявить новому арендатору все претензии и возражения по договору и дополнительному соглашению к нему, которые арендодатель предъявлял и(или) имел намерение предъявить арендатору.

Обязательства арендатора по оплате постоянной и(или) переменной арендной платы, возникшие до 01.03.2019 исполняются исключительно арендатором (пункт 8 соглашения).

Обеспечительный взнос, внесенный арендатором  по договору аренды нежилых помещений №144/3-к от 20.03.2017 учитывается арендодателем в качестве обеспечительного взноса, уплаченного новым арендатором. Взаимоотношения по возмещению суммы обеспечительного взноса  новым арендатором  арендатору регулируется отдельным соглашением (пункт 11 соглашения).

По трехстороннему акту приема-передачи от 01.03.2019 индивидуальный предприниматель ФИО4 передал, а индивидуальный предприниматель ФИО2 по согласованию с арендодателем принял в пользование нежилое помещение по договору аренды №144/3-к от 20.03.2017.

Между ООО «ТЦ «Московский» и индивидуальными предпринимателями составлены акты сверки взаимных расчетов:

- за 1 квартал 2019 года (фактически по состоянию на 01.03.2019) с индивидуальным предпринимателем ФИО4, согласно которому задолженность арендодателя в пользу арендатора составила 73 229 руб. 35 коп.;

- по состоянию на 27.05.2019 с индивидуальным предпринимателем ФИО2,   согласно которому задолженность арендодателя в пользу арендатора составила 161 502 руб. 63 коп. 

На    основании    счета    №1976   от 27.05.2019 платежным поручением №244 от 

05.06.2019  индивидуальный  предприниматель  ФИО2 произвел оплату (доплата) 

обеспечительного взноса  по рассматриваемому договору в сумме 10 990 руб. 42 коп. 

Арендные платежи по договору вносились арендатором и  учитывались арендодателем своевременно, спор в отношении арендных платежей между сторонами договора отсутствует.

Однако, в  ходе исполнения рассматриваемого договора индивидуальным предпринимателем ФИО2 были допущены неоднократные нарушения иных обязательств по договору, в связи с чем 15.07.2019 и 08.08.2019 ООО «ТЦ «Московский» направлял в адрес индивидуального предпринимателя ФИО2 претензии:

- от 27.05.2019 о нарушении  режима работы Торгового центра  с приложением акта обследования от 07.05.2019 №121 (получена 28.05.2019 продавцом ФИО5); 

- от 15.07.2019 о нарушении  режима работы Торгового центра  с приложением акта обследования от 05.07.2019 №186 (получена 17.07.2019 индивидуальным предпринимателем ФИО2 лично); 

-  от 08.08.2019 о нарушении  режима работы Торгового центра  с приложением акта обследования от 10.08.2019 №232 (получена 09.08.2019 кассиром ФИО6);

Акты обследования работы торгового объекта индивидуального предпринимателя ФИО2 также были составлены 24.03.2019, 18.04.2019, 13.07.2019, 10.08.2019 с участием работников истца, с приложением фотографий и объяснений работников истца.

В претензиях Общество  указывает предпринимателю на недопустимость нарушений и возможности применения штрафных санкций   в случае повторного выявления нарушений.

14.08.2019 ООО «ТЦ «Московский» направило в адрес индивидуального предпринимателя ФИО2 уведомление о расторжении договора аренды №144/3-к от 20.03.2017 в одностороннем порядке, с обращением обеспечительного платежа в пользу арендодателя.

31.08.2019 между ООО «ТЦ «Московский» и индивидуальным предпринимателем ФИО2 подписан акт возврата объекта аренды.

Считая действия арендодателя по невозврату обеспечительного платежа незаконными, индивидуальный предприниматель ФИО2 направил в адрес ответчика  претензию от 16.09.2019 с требованием возвратить обеспечительный платеж 

в сумме 84 219 руб. 77 коп.

Претензия также содержит указание на то, что в случае ее неисполнения истец обратится в арбитражный суд за взысканием основного долга и процентов за пользование чужими денежными средствами. 

Претензия получена ответчиком 16.09.2019, однако оставлена им без удовлетворения, что и послужило основанием для обращения предпринимателя в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд находит заявленные требования не  подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.  

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

Исходя из правовой природы отношений, вытекающих из договора аренды нежилых помещений №144/3-к от 20.03.2017, к возникшему спору подлежат применению нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс РФ) - «Аренда».

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статья 614 Гражданского кодекса РФ предусматривает обязанность своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и даты внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ).

В   соответствии   со   статьей   65   АПК   РФ, каждое лицо, участвующее в деле, 

должно  доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих 

требований и возражений. При этом каждому лицу, участвующему в деле, в том числе, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (согласно части 2 статьи 9 АПК РФ).

В силу пункта 3.1 статьей 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В обоснование иска индивидуальный предприниматель ФИО2 ссылается на то, что в период пользования им спорным помещением отсутствовали нарушение существенных условий договора, влекущее односторонний отказ от него со стороны арендодателя, что свидетельствует о недействительности такого отказа, вынужденного освобождения помещения арендатором, и как следствие, неправомерности удержания арендодателем обеспечительного платежа.

Кроме того, предприниматель указывает на то, что акты о нарушениях составлены арендодателем в одностороннем порядке, а в направлявшихся в его адрес претензиях арендодатель лишь констатировал факты выявленных нарушений, не требуя их устранения и расторжения договора на этом основании.

Возражая против удовлетворения иска,  ООО «ТЦ «Московский» ссылается на неоднократное установление фактов нарушения индивидуальным предпринимателем ФИО2 Режима работы Торгового центра (открытие и закрытие торгового объекта по своему усмотрению без согласования с арендодателем, использование торгового места с нарушением установленных для арендаторов Правил), установление данных фактов в присутствии работников предпринимателя, подтверждение ими фактов нарушений, отсутствие иного порядка фиксирования нарушений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ предусмотрено положение, в силу которого  сторона договора может отказаться от него в одностороннем порядке путем уведомления о таком отказе другой стороны, если сторона уполномочена на односторонний отказ от договора Гражданским кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В  таком  случае  договор прекращается с момента получения соответствующего 

уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно подпункту «в» пункта 8.1. договора арендодатель вправе отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем внесудебном порядке, направив письменное уведомление об этом арендатору за 15 календарных дней до такого расторжения, а арендатор обязан освободить помещение, а в случае отказа подлежит выселению в случаях систематического (два и более раза) в течение квартала существенного нарушения обязанностей по содержанию объекта аренды и /или оборудования, Правил для арендаторов ТРЦ,  Правил проведения СМР на объекте аренды, иных Правил  и требований арендодателя, а также невыполнения требований арендодателя по устранению указанных в настоящем подпункте нарушений в установленный срок.

В случае такого досрочного расторжения обеспечительный взнос и внесенная арендная плата обращаются в пользу арендодателя в качестве реализации обеспечения по договору, кроме того, арендатор возмещает арендодателю ущерб, причиненный таким досрочным расторжением.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенным условием договора аренды является условие о предмете аренды.

Анализ положений статьи 432 Гражданского кодекса РФ свидетельствует о том, что помимо прямо указанных в Гражданском кодексе РФ существенных условий договора конкретного вида, следует учитывать, что существенными условиями договора являются также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В ТРЦ «Московский проспект» специально разработаны и установлены Правила для арендаторов ТРЦ  в целях координации арендодателя, арендатора и третьих лиц, согласования порядка обустройства и пользования арендуемыми помещениями торгово-развлекательного центра (ТРЦ) «Московский проспект», местами общего пользования и прилегающей территорией, с которыми которые полностью согласуются 

условия рассматриваемого договора аренды.

Данными Правилами предусмотрено, что режим работы предприятий арендаторов в ТРЦ – с 10.00 часов до 22.00 часов (пункт 2 Правил). Изменение режима работы арендатора, закрытие секции в рабочее время ТРЦ допускается только с письменного разрешения Управляющей компании.

Согласно Правилам арендаторы также обязаны:

- обслуживать, производить текущий ремонт и замену торгового, рекламного оборудования, с целью поддержания его в надлежащем и привлекательном состоянии в течение всего срока аренды,  заменять любые повреждения или битые стекла новыми стеклами такого же качества за свой счет (пункт 3.2.4. Правил);

- обеспечить непрерывный рабочий режим своих предприятий в течение рабочего времени арендатора в соответствии с пунктом 2 Правил и наличие персонала в рабочее время ТРЦ (пункт 4.8. Правил);

- обеспечить соблюдение требований деловой этики: персонал арендатора должен быть опрятно одет, вежлив и предупредителен со всеми покупателями, в рабочее время  постоянно носить нагрудный знак (бейдж), определяющий принадлежность к предприятию торговли (услуг), пункт 4.8. Правил.

Кроме того, Правилами предусмотрено, что на территории ТРЦ:

-  запрещается катание на роликовых коньках, скейтах и ином спортивном инвентаре;

- использовать арендуемое помещение и мета общего пользования ТРЦ для принятия пищи, приносимой сотрудниками арендатора или их посетителями, кроме помещений, специально отведенных Управляющей компанией  для этих целей.

При этом Правилами предусмотрено, что Управляющая компания контролирует посещение ТРЦ персоналом арендатора и его контрагентов круглосуточно (пункт 2 Правил).

Приведенные Правила указаны в качестве Приложение №5 к договору аренды нежилых помещений №144/3-к от 20.03.2017 и являются его неотъемлемой частью.

Пунктом 5.1. договора установлены обязанности арендатора, корреспондирующие с указанными Правилами. В частности, арендатор обязан:

- использовать объект аренды исключительно в рамках разрешенного использования, при этом режим работы объекта аренды с даты акта приема-передачи – ежедневно (включая выходные и праздничные дни), с 10.00 до 22.00 часов, изменение режима работы производится в соответствии с порядком, установленном Правилами для арендатора (подпункт 5.1.4. пункта 5.1. договора);

- арендатор    обязан     содержать    объект    аренды    в    полной    исправности, 

привлекательном внешнем виде и надлежащем санитарно-техническом состоянии до сдачи объекта аренды  арендодателю, а также производить ежедневную уборку объекта аренды и вынос мусора, не допускать скопления мусора или отходов  (подпункт 5.1.5. пункта 5.1. договора);

Анализ условий рассматриваемого договора позволяет сделать вывод о том, что порядок использования арендуемого торгового места в части его режима работы  выделен в договоре, как его существенное условие, поскольку это вызвано необходимостью обеспечения единого режима работы Торгового центра, в котором расположено  данное торговое место.

Режим работы Торгового центра и его соблюдение арендаторами является существенным условием договора, так как его нарушение наносит экономический и репутационный вред арендодателю как организатору крупного торгово-развлекательного комплекса (аналогичная правовая позиция применена в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2015 по делу №А53-2687/2015 и др.).

Факт неоднократного нарушения режима работы ТРЦ «Московский проспект» в торговом объекте, арендуемом индивидуальным предпринимателем ФИО2 подтвержден актами обследования:

- от 18.04.2019 №95 (нарушение пункта 2 Правил: открытие секции в 11:33 без согласования с Управляющей компанией, отобрано объяснение продавца ФИО5, согласно  которому нарушение произошло в результате ее выхода на смену взамен неявившегося продавца);

- от 07.05.2019 №121 (нарушение пункта 2 Правил: открытие секции в 11:00 без согласования с Управляющей компанией);

- от 05.07.2019 №186 (нарушение пункта 2, Правил: открытие секции в 10:20 без согласования с Управляющей компанией, отобрано объяснение продавца ФИО7, согласно которому  нарушение произошло в связи с незнанием, как открывать секцию);

-  от 13.07.2019 №194 (нарушение пункта 2 Правил: закрытие секции в 21:48 без согласования с Управляющей компанией);

- от 10.08.2019 №240 (нарушение пункта 2 Правил: открытие секции в 10:45 без согласования с Управляющей компанией, отобрано объяснение продавца ФИО6, согласно которому нарушение произошло в результате ее опоздания на работу по причине необходимости покупки лекарств брату).

Акты  составлены  с  участием  представителей  истца, фактически допустивших

нарушения  (продавцы, кассиры), отбором у них объяснений. Иного порядка фиксирования Управляющей компанией фактов нарушения арендаторами режима работы ТРЦ не установлено.

При получении актов (приложения к претензиям) истец какие-либо возражения против них не заявил, наличие выявленных нарушений не опроверг.

Более того, индивидуальный предприниматель ФИО2  согласился с односторонним расторжением договора арендодателем в связи с допущенными арендатором нарушениями, подписав 31.08.2019 акт возврата объекта аренды в связи с досрочным расторжением договора на основании уведомления о расторжении от 14.08.2019. 

В уведомлении же от 14.08.2019 было прямо отражено, что расторжение договора с 31.08.2019 производится в связи с систематическим нарушением арендатором его условий, о чем свидетельствуют многочисленные претензии, составленные на основании актов обследований.  

Факт получения индивидуальным предпринимателем ФИО2 уведомления от 14.08.2019 об одностороннем расторжении договора  подтверждается в том числе и ссылкой на него и его содержание в претензии самого предпринимателя от 16.09.2019.

Кроме того, в данной претензии индивидуальный предприниматель ФИО2 указывает на получение им претензий ответчика от 15.07.2019 и от 08.08.2019, в которых сообщалось о выявленных нарушениях эксплуатации торгового объекта.

Довод истца о том, что ответчик в актах и претензиях не требовал устранения выявленных нарушений, не  является основанием для вывода о надлежащей эксплуатации предпринимателем торгового объекта.

Таким образом, в нарушение пункта 2 Правил для арендаторов ТРЦ «Московский проспект» (Приложение №5) к договору аренды нежилых помещений №144/3-к от20.03.2017 и пункта 5.1. самого договора аренды индивидуальный предприниматель ФИО2 не обеспечил  надлежащее соблюдение режима работы арендуемого объекта в соответствии с режимом работы  ТРЦ.

Поскольку данное условие договора признано судом существенным, его нарушение также является существенным, а в совокупности с неоднократностью  влечет за собой возникновение условий для применения положений договора об обращении арендных платежей и обеспечительного взноса в пользу арендодателя. 

Исходя из совокупности изложенного основания для возврата ООО «ТЦ «Московский      проспект»      индивидуальному      предпринимателю     ФИО2 

обеспечительного взноса в сумме 84 219 руб. 77 коп. отсутствуют.

Также суд считает необходимым отметить, что актами проверок были зафиксированы и иные нарушения Правил для арендаторов ТРЦ  и договора: провода в секции находятся не в кабель-канале, повреждение, местами отсутствие кромки по периметру павильона, частично отсутствует остекление павильона (нарушение пункта 3.2.4. Правил, акт от 03.2019 №63); выкладка товара сверх установленной высоты павильона (нарушение пункта 4.8. Правил, акт от 05.07.2019 №186); прием пищи на рабочем месте, мусор внутри павильона в зоне видимости, повреждение напольного покрытия самокатом в местах общего пользования, несоблюдение требований деловой этики, отсутствие нагрудного бейджа (нарушение пунктов 1.7, 3.2.4., 3.1.3., 4.8. Правил, акт от 07.08.2019 №232).

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса РФ, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. 

Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок (пункт 3 статьи 395 Гражданского кодекса РФ).

Применение мер гражданско-правовой ответственности является последствием ненадлежащего исполнения обязательств.

Поскольку основания для возврата истцу истребуемых денежных средств судом не установлены, снования для взыскания начисленных на них процентов за пользования чужими денежными средствами также отсутствуют.

При таких обстоятельствах исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются  арбитражным судом  со стороны.  

С учетом положений статьи 110 АПК РФ, и результатов рассмотрения дела,  расходы по государственной пошлине относятся на истца.

На основании материалов дела, руководствуясь статьями 8,309,310 Гражданского кодекса РФ, статьями 4,7-11,13,16,65,110,156,167-170 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия и Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу через Арбитражный суд Воронежской области.

Судья                                                                                                 М.С.Есакова