Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-131472/22-17-991

г. Москва

28 сентября 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 21 сентября 2022 года

Полный текст решения изготовлен 28 сентября 2022  года

Арбитражный суд города Москвы в составе: судьи Поляковой А.Б. (единолично) при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Почашевой Я.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в зале 8019 дело по заявлению ОАО "494 УПРАВЛЕНИЕ НАЧАЛЬНИКА РАБОТ" к ФГКУ "ЦЕНТРАЛЬНОЕ ТЕРРИТОРИАЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ" МИНИСТЕРСТВА ОБОРОНЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, третьи лица: 1) Министерство Обороны РФ 2) Департамент строительства Министерства обороны РФ о признании незаконным решения, выраженного в письме от 11 февраля 2022г. №141/1/1341 НС, о возложении обязанности принять решение о предварительном согласовании земельного участка

при участии: от заявителя: Белов В.А. по доверенности от 07.02.2022, Кудрявцева Ю.В. по доверенности 07.02.2022г., Шевченко Ю.В. по доверенности от 02.06.2022 № 206, от заинтересованного лица: Полевая СВ. по доверенности от 01.03.2022 № 141/1/1982ш, от третьего лица: 1) Кривошеина М.А. по доверенности от 20.11.2020г. 2) не явилось, извещено

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "494 УПРАВЛЕНИЕ НАЧАЛЬНИКА РАБОТ" (далее – истец, заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным решения ФГКУ «Центральное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (далее – ответчик, Учреждение), выраженного в письме №141/1/1341НС от 11 февраля 2022 г. об отказе о предварительном согласовании предоставления в аренду ОАО»494 Управление начальника работ» земельного участка площадью 2,0863 га, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, с. Немчиновка в границах, согласно представленной Схеме, о возложении на ФГКУ «Центральное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации обязанности принять решение о предварительном согласовании предоставления в аренду ОАО»494 Управление начальника работ» земельного участка площадью 2,0863 га, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, с. Немчиновка, в границах, согласно представленной Схеме.

Согласно уточненному заявлению, принятому судом в порядке ст. 49 АПК РФ, Общество просит суд признать незаконным решение ФГКУ «Центральное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации, выраженное в письме №141/1/1341НС от 11 февраля 2022 г., об отказе о предварительном согласовании предоставления в аренду ОАО»494 Управление начальника работ» земельного участка площадью 2,0863 га, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, с. Немчиновка в границах, согласно представленной Схеме, обязать ФГКУ «Центральное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации принять решение о предварительном согласовании предоставления в аренду ОАО «494 Управление начальника работ» земельного участка площадью 2,0863 га, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, с. Немчиновка, в границах, согласно представленной Схеме, признав за ОАО «494 Управление начальника работ» право пользования частью земельного участка с КН №50:20:0010207:544 площадью 2,0863 га, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, с. Немчиновка, в границах, согласно представленной Схеме.

Заявитель в судебном заседании поддержал требования по доводам, изложенным в заявлении с учетом принятого судом уточнения, возражениях на отзыв ответчика. 

Ответчик возражал против удовлетворения заявления по доводам отзыва.

Представитель Министерства обороны РФ поддержал позицию ответчика. 

Департамент строительства Министерства обороны РФ в судебное заседание представителя не направил, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Дело рассмотрено в его отсутствие в соответствии с ст. ст. 123, 156 АПК РФ. 

Выслушав представителей сторон и третьего лица, рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил, что  требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в соответствии с распоряжением Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 02 августа 2005 г. № 1791 «О строительстве жилого комплекса на земельном участке общей площадью 13 га Минобороны России, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, с/о Мамоновский, в районе с Немчиновка» между ОАО «494 Управление начальника работ» (далее по тексту - ОАО «494 УНР», Инвестор) и Федеральным государственным квартирно-эксплуатационным учреждением Московская квартирно-эксплуатационная часть района был заключен Инвестиционный контракт от 02 ноября 2005 г. № 01-8/318 (далее по тесту - Контракт) «О застройке земельного участка, являющегося собственностью Российской Федерации, находящегося в пользовании Минобороны России и расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, с/о Мамоновский, в с. Немчиновка».

В связи с реорганизацией Федерального государственного квартирно-эксплуатационного учреждения Московская квартирно-эксплуатационная часть района Министерства обороны согласно приказу министра обороны Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 2249 дополнительным соглашением к Контракту № 13 от 03 февраля 2012 г. функции Заказчика по Инвестиционному контракту возложены на ФГУ «Центральное ТУИО» Минобороны России. 

В соответствии с п.2.1. Инвестиционного контракта предметом настоящего контракта является реализация Инвестиционного проекта по застройке земельного участка общей площадью 13 га, являющегося частью земельного участка 18, 9313 га, расположенного по адресу Московская область, Одинцовский район, с/о Мамоновский, в районе с. Немчиновка, находящегося в собственности Российской Федерации и принадлежащего на праве постоянного (бессрочного) пользования Правообладателю (кадастровый номер 50:20:0010207:0082), со сносом зданий и сооружений, расположенных на указанном земельном участке, согласно приложению к настоящему Контракту и отселением граждан, проживающих в сносимых жилых домах.

В Контракте Стороны установили, что для достижения цели совместной деятельности заявитель (Инвестор) обязуется: 

- обеспечить за счет собственных, заемных и (или) привлеченных средств финансирование Инвестиционного проекта в полном объеме (включая снос зданий и сооружений, отселение граждан, проживающих в сносимых жилых домах, являющихся собственниками жилых помещений или постоянно проживающих в квартирах, расположенных в указанных домах) (п. 6.3.1. Контракта),

- в соответствии с утвержденным проектом и графиками финансирования и производства работ обеспечить финансирование в полном объеме по строительству Объекта (п. 6.3.3. Контракта);

- обеспечить собственными и/или силами привлеченных подрядных организаций строительство Объекта в соответствии с действующими строительными нормами, стандартами, техническими условиями и спецификациями, указанными в проектной документации в установленные графиками финансирования и производства работ сроки (п. 6.3.6 Контракта).

Ответчик в свою очередь обязуется в месячный срок оформить Инвестору договор краткосрочной аренды земельного участка на период строительства, а также предоставить строительную площадку (п. 1.13 Контракта) с находящимися на ней зданиями и сооружениями, подлежащими сносу (п.6.2.2 Контракта). Проект планировки жилого многоэтажного комплекса разработан и утвержден в границах земельного участка площадью 13 га, являющегося частью земельного участка 18,6368 га, расположенного по адресу Московская область, Одинцовский район, с/о Мамоновский, в районе с. Немчиновка, находящегося в собственности Российской Федерации и принадлежащего на праве постоянного (бессрочного) пользования Правообладателю (кадастровый номер 50:20:0010207:0082).

Из земельного участка с кадастровым номером 50:20:0010207:0082 на основании приказа директора Департамента имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации от 19 сентября 2012 г. № 1137 было выделено 5 земельных участков общей площадью 136 702 кв.м.: 50:20:0010207:545 (28 858 кв.м.); 50:20:0010207:546 (13 563 кв.м.); 50:20:0010207:547 (12 418 кв.м.); 50:20:0010207:548 (1 584 кв.м.); 50:20:0010207:544 (80 279 кв.м.).

В последующем приказом директора Департамента имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации от 14 мая 2015 г. № 964 из земельного участка с кадастровым номером 50:20:0010207:544 выделены 19 нижеуказанных земельных участков общей площадью 80 279 кв.м: 50:20:0010207:585 площадью 4 091 кв.м.; 50:20:0010207:586 площадью 9 889 кв.м.; 50:20:0010207:587 площадью 3 098 кв.м.; 50:20:0010207:588 площадью 12 742 кв.м.; 50:20:0010207:589 площадью 73 кв.м.; 50:20:0010207:590 площадью 33 кв.м.; 50:20:0010207:591 площадью 42 кв.м.; 50:20:0010207:592 площадью 14 816 кв.м.; 50:20:0010207:593 площадью 119 кв.м.; 50:20:0010207:594 площадью 2 468 кв.м.; 50:20:0010207:595 площадью 189 кв.м.; 50:20:0010207:596 площадью 15 235 кв.м.; 50:20:0010207:597 площадью 119 кв.м.; 50:20:0010207:598 площадью 3 706 кв.м.; 50:20:0010207:599 площадью 28 кв.м.; 50:20:0010207:600 площадью 11 098 кв.м.; 50:20:0010207:601 площадью 121 кв.м.; 50:20:0010207:602 площадью 32 кв.м.; 50:20:0010207:603 площадью 2 380 кв.м.

Земельные участки с кадастровыми номерами 50:20:0010207:545 (28 858 кв.м.); 50:20:0010207:585 площадью 4 091 кв.м.; 50:20:0010207:586 площадью 9 889 кв.м.; 50:20:0010207:587 площадью 3 098 кв.м.; 50:20:0010207:588 площадью 12 742 кв.м.; 50:20:0010207:589 площадью 73 кв.м.; 50:20:0010207:590 площадью 33 кв.м.; 50:20:0010207:591 площадью 42 кв.м.; 50:20:0010207:592 площадью 14 816 кв.м.; 50:20:0010207:593 площадью 119 кв.м.; 50:20:0010207:594 площадью 2 468 кв.м.; 50:20:0010207:595 площадью 189 кв.м.; 50:20:0010207:596 площадью 15 235 кв.м.; 50:20:0010207:597 площадью 119 кв.м.; 50:20:0010207:598 площадью 3 706 кв.м.; 50:20:0010207:599 площадью 28 кв.м.; 50:20:0010207:600 площадью 11 098 кв.м.; 50:20:0010207:601 площадью 121 кв.м.; 50:20:0010207:602 площадью 32 кв.м.; 50:20:0010207:603 площадью 2 380 кв.м. поставлены на кадастровый учет.

Согласно п. 1 Дополнительного соглашения № 16 от 09.09.2016 г. стороны установили, что на дату подписания Дополнительного соглашения застроен, без передачи в аренду Инвестору, земельный участок, состоящий из 20 земельных участков: 50:20:0010207:545 площадью 28 858 кв.м., 50:20:0010207:585 площадью 4 091 кв.м.; 50:20:0010207:586 площадью 9 889 кв.м.; 50:20:0010207:587 площадью 3 098 кв.м.; 50:20:0010207:588   площадью   12   742  кв.м.;   50:20:0010207:589  площадью  73   кв.м.; 50:20:0010207:590 площадью 33 кв.м.; 50:20:0010207:591 площадью 42 кв.м.; 50:20:0010207:592 площадью 14 816 кв.м.; 50:20:0010207:593 площадью 119 кв.м.; 50:20:0010207:594 площадью 2 468 кв.м.; 50:20:0010207:595 площадью 189 кв.м.; 50:20:0010207:596 площадью 15 235 кв.м.; 50:20:0010207:597 площадью 119 кв.м.; 50:20:0010207:598 площадью 3 706 кв.м.; 50:20:0010207:599 площадью 28 кв.м.; 50:20:0010207:600 площадью 11 098 кв.м.; 50:20:0010207:601 площадью 121 кв.м.; 50:20:0010207:602 площадью 32 кв.м.; 50:20:0010207:603 площадью 2 380 кв.м. общая площадь земельных участков составляет 10,9137 га.

Таким образом, как указывает заявитель, ответчиком не исполнено обязательство по предоставлению ему по договору краткосрочной аренды земельного участка площадью 2,0863 га, являющегося частью земельного участка площадью 18,6388 га (кадастровый номер 50:20:0010207:0082).

В соответствии с п.6.2.2. Заказчик обязуется в месячный срок оформить Инвестору договор краткосрочной аренды земельного участка на период проектирования и строительства, а также предоставить строительную площадку (п. 1.13) с находящимися на ней зданиями и сооружениями, подлежащими сносу.

Указанный договор фактически является договором о развитии застроенной территории.

С целью исполнения условий договора о строительстве многоквартирных жилых домов (иных объектов) заявитель 24 января 2022 г. обратился к ответчику с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка площадью 2,0863 га, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, с. Немчиновка, в границах согласно представленной Схеме расположенного в границах земельного участка, в отношении которого был заключен договор о развитии застроенной территории.

Решением ответчика от 11 февраля 2022 г.№141/1/11341НС в предоставлении в аренду земельного участка было отказано.

Посчитав указанное решение незаконным и нарушающим его права, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением. 

Отношения, связанные с вопросами развития застроенной территории, регулируются положениями статей 46.1 - 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), которые были внесены в данный Кодекс Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях увеличения объемов жилищного строительства и совершенствования механизмов вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков для жилищного строительства.

Данным Законом введено понятие "развитие застроенной территории", которое означает снос/реконструкцию зданий, строений, сооружений, являющихся аварийными или подлежащими сносу/реконструкции по иному основанию, и осуществление нового строительства на освобожденной территории.

В соответствии со статьей 46.1 ГрК РФ в редакции, действовавшей в спорный период, развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей; решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

Таким образом, согласно данной статье решение о развитии застроенной территории должно приниматься органом местного самоуправления с учетом заключения компетентных в вопросах градостроительства и архитектуры органов при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования, в целях освобождения земельных участков от старых строений и их нового комплексного освоения.

Согласно части 1 статьи 46.2 ГрК РФ в редакции, действовавшей в спорный период, по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 указанной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7-9 части 3 этой же статьи.

Частью 2 статьи 46.2 ГрК РФ в указанной редакции предусмотрено, что договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 данного Кодекса.

В части 3 статьи 46.2 ГрК РФ приведены существенные условия договора, к которым в том числе относятся: сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; цена права на заключение договора; срок договора; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, взаимные обязательства сторон договора.

Также в данной норме закона предусмотрены следующие обязательства сторон: орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для строительства (утвердить проект планировки, принять решение об изъятии путем выкупа жилья в аварийных домах, предоставить земельные участки для застройки), а другая (победитель либо единственный участник аукциона на право заключения такого договора) - подготовить проект планировки застроенной территории, создать или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенное жилье для предоставления гражданам определенных категорий, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, осуществить строительство на территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Одним из ключевых моментов договора является то, что земельный участок, находящийся в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставляется лицу, с которым заключен такой договор, для строительства без проведения торгов. 

Участок по выбору такого лица передается бесплатно в собственность или в аренду (пункт 2.1 статьи 30 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора, подпункт 13 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, введенной в действие с 01.03.2015, часть 8 статьи 46.1 ГрК РФ).

По смыслу приведенных норм в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передачи в муниципальную собственность дополнительного жилья, так и цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах, подлежащей развитию территории, для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов. В градостроительном законодательстве отсутствуют нормы, из которых бы следовало, что развитие застроенных территорий может осуществляться в целях благоустройства территории без возведения капитальных объектов.

Поскольку по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 307, пункт 1 статьи 307.1 ГК РФ), к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства.

Указанное соответствует правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2020 N 301-ЭС19-25810 по делу N А11-9358/2017.

Пунктом 23.2 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, необходимого для осуществления деятельности, предусмотренной специальным инвестиционным контрактом, лицу, с которым заключен специальный инвестиционный контракт, в соответствии с частью 8 статьи 46.1 ГрК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора о развитии застроенной территории) предоставление для строительства в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и во владение гражданам и юридическим лицам, осуществляется лицу, с которым органом местного самоуправления заключен договор о развитии застроенной территории, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством.

В соответствии с пунктом 7 статьи 11.2 ЗК РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется лицом, с которым заключен такой договор, в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

Согласно п. 13 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной   или   муниципальной  собственности,   заключается   без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного в границах застроенной территории, лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории.

Таким образом, лицом, которому может быть предоставлен земельный участок в границах застроенной территории, в отношении которой органом местного самоуправления принято решение о ее развитии, может быть лицо, с которым заключен договор о развитии застроенной территории.

В силу положений пункта 1 статьи 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке: 1) подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок; 2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости". В случае, если земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, предстоит образовать или границы такого земельного участка подлежат уточнению, с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в уполномоченный орган может обратиться любой правообладатель здания, сооружения, помещения в здании, сооружении; 3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 настоящего Кодекса, в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости"; 4) обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков либо кадастровых работ, необходимых для уточнения границ земельного участка, в случае, если принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка; 5) осуществление государственного кадастрового учета земельного участка или государственного кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка, а также государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на него, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена; 6) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка; 7) заключение договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование.

В срок не более, чем тридцать дней со дня поступления заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление и проверяет наличие или отсутствие оснований для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка и по результатам этих рассмотрения и проверки принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка или при наличии оснований, указанных в пункте 8 настоящей статьи, решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка и направляет принятое решение заявителю.

Решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка должно содержать все основания отказа.

Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка при наличии хотя бы одного из следующих оснований: 1) схема расположения земельного участка, приложенная к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка, не может быть утверждена по основаниям, указанным в пункте 16 статьи 11.10 настоящего Кодекса; 2) земельный участок, который предстоит образовать, не может быть предоставлен заявителю по основаниям, указанным в подпунктах 1 - 13, 15 - 19, 22 и 23 статьи 39.16 настоящего Кодекса; 3) земельный участок, границы которого  подлежат  уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", не может быть предоставлен заявителю по основаниям, указанным в подпунктах 1 - 23 статьи 39.16 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 39.15 ЗК РФ к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка прилагается схема расположения земельного участка в случае, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать и отсутствует проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок.

Согласно ч. 11 ст. 39.15 ЗК РФ в случае, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать в соответствии со схемой расположения земельного участка, решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка должно содержать указание на утверждение схемы его расположения. В этом случае обязательным приложением к решению о предварительном согласовании предоставления земельного участка, направленному заявителю, является схема расположения земельного участка.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в принятии решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в аренду содержится в статье39.16 ЗК РФ. Такие основания заинтересованным лицом не указаны в оспариваемом решении.

В связи с изложенным, суд соглашается с заявителем и считает, что оспариваемое решение от 11 февраля 2022г. №141/1/1341 НС не соответствует требованиям закона.

В представленном отзыве ответчик ссылается на отсутствие у него полномочий на распоряжение земельным участком, в том числе полномочий на передачу участка в аренду. 

Однако указанные доводы суд отклоняет, поскольку ответчик не учитывает то обстоятельство, что законодательство, действовавшее на момент заключения Инвестиционного контракта 02 ноября 2005 г. № 01-8/318, предоставляло пользователю такую возможность.

При этом суд отмечает, что редакцией ст. 270 ГК РФ, которая утратила силу с 8 декабря 2006 года (Федеральный закон от 04.12.2006 № 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации»), было установлено ограниченное право распоряжения земельным участком, переданным в постоянное пользование, а именно право пользователя передавать этот участок в аренду или в безвозмездное срочное пользование при условии согласия собственника участка.

Следовательно, заключая инвестиционный контракт, стороны исходили из наличия у правообладателя земельного участка таких полномочий.

В то же время, в пункте 24 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации №21 от 28.06.2022 г. «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», прямо указано, что при разрешении споров, рассматриваемых по правилам главы 22 КАС РФ, главы 24 АПК РФ, суд применяет нормы материального права, которые действовали во время  возникновения  правоотношения  с участием  административного  истца (заявителя), если из федерального закона не вытекает иное (часть 5 статьи 15 КАС РФ, часть 5 статьи 3 и часть 1 статьи 13 АПК РФ).

Согласно п. 2 ст. 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Федеральной закон от 04.12.2006 № 201-ФЗ, исключивший ст. 270 ГК РФ из текста кодекса, на отношения, возникшие до его принятия, не распространяется.

При этом суд учитывает, что инвестиционный контракт от 02.11.2005г. № 01-8/318 заключен на основании распоряжения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 02.08.2005г. № 1791 «О строительстве жилого комплекса на земельном участке общей площадью 13 га Минобороны России, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, с/о Мамоновский, в районе с Немчиновка».

В то же время, из материалов дела не следует, что данное распоряжение Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 02.08.2005г. № 1791 отменено, признано незаконным.

Распоряжением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 02.08.2005г. № 1791 по сути предварительно согласовано место размещения объекта инвестиционного строительства.

Ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 03.10.2004 г. N 123-ФЗ, действовавшей на дату заключения Контракта от 16.11.2005 г. N 01-8/324, предусмотрено предоставление в аренду земельных участков для строительства из земель публичной собственности, без проведения торгов, если место размещения объектов капитального строительства предварительно согласовано.

Поскольку в Инвестиционном контракте от 02.11.2005 г. N 01-8/318 прямо определен земельный участок (указаны его площадь, адресные ориентиры), на котором согласовано как осуществление инвестором строительства инвестиционного объекта, так и осуществление инвестором иных необходимых для реализации инвестиционного проекта предшествующих строительству действий (по сносу расположенных на земельном участке зданий) и приобретению площадей для передислокации, переселения из сносимых здания), то никакое иное лицо, кроме инвестора, пока Инвестиционный контракт от 02.11.2005 г. N 01-8/318 действует, не вправе приобрести соответствующий земельный участок, являющийся инвестиционным вкладом, поскольку не обязан и не вправе совершать те действия, которые вменены инвестору условиями Инвестиционного контракта от 02.11.2005 г. N 01-8/318. Коль скоро Инвестиционный контракт от 02.11.2005 г. N 01-8/318 действует, не признан недействительным, то земельный участок, являющийся инвестиционным вкладом, обременен правами инвестора.

Земельный кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей как на дату заключения Контракта от 02.11.2005 г. N 01-8/318, так и на дату обращения инвестора к заказчику, не позволяет выставлять на торги, то есть передавать неопределенному кругу лиц не свободный земельный участок, обремененный правами иных лиц.

Тот факт, что Инвестиционный контракт от 02.11.2005 г. N 01-8/318 действует, не признан недействительным, делает невозможным предоставление неопределенному кругу третьих лиц приобрести на торгах не свободный земельный участок, являющийся инвестиционным вкладом.

Таким образом, обязательства, принятые на себя правообладателем земельного участка (ответчиком), в том числе обязательства по оформлению земельных и гражданско-правовых отношений сторон контракта, в тех объемах и в той форме, которые определены в контракте, продолжают действовать в полном объеме.

На основании ст. 270 во взаимосвязи со ст. 422 ГК РФ, ответчик обладает полномочием в рамках реализации инвестиционного контракта на осуществление распоряжения земельным участком путем заключения договора аренды при условии согласования такого договора с собственником земельного участка.

Лицом, осуществляющим полномочия собственника (Российской Федерации) земельного участка, вовлеченного в реализацию инвестиционного проекта, закрепленного на праве постоянного (бессрочного пользования) за ФКГУ «Центральное ТИУ» Минобороны России, является Министерство обороны Российской Федерации.

Дополнительным соглашением № 1 от 04 декабря 2009 года в текст контракта внесена новая редакция п. 1.4, а именно определено, что собственником исходного земельного участка, вовлеченного в инвестиционное строительство (земельный участок с кадастровым номером 50:20:0010207:0082) является Российская Федерация в лице Министерства обороны России.

Условия контракта, касающиеся размера инвестиционного взноса Российской Федерации, а равно порядка оформления земельных и гражданско-правовых отношений сторон по поводу земельного участка Дополнительным соглашением № 1 не менялись и продолжают действовать в исходной редакции.

Подписанием Дополнительного соглашения № 3 от 04 декабря 2009 года представителем собственника участка (Минобороны России) были приняты и согласованы условия ранее заключенного инвестиционного контракта, включая условия о размере инвестиционного вклада Российской Федерации, а равно согласовано обязательство правообладателя о передаче земельных участков оговоренной площади, вовлеченных в инвестиционную деятельность, в аренду инвестору.

Доводы ответчика об отсутствии у него полномочий на распоряжение земельным участком суд отклоняет, как не основанные на нормах действующего законодательства. Часть 3 ст. 269 ГК РФ, устанавливающая, что лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование, не вправе распоряжаться такими земельными участками, за исключением случаев заключения соглашения об установлении сервитута и передачи земельного участка в безвозмездное пользование гражданину в виде служебного надела в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, и тем самым предусматривает запрет на распоряжение этими участками, была введена Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ и начала действовать с 1 марта 2015 г., - то есть после возникновения правоотношений по инвестиционному контракту, после 2 ноября 2005г.

При этом, как было указано выше, статьей 30 Земельного кодекса в редакции Федерального закона от 03.10.2004 г. № 123-ФЗ, действовавшей на дату заключения Контракта от 2 ноября 2005 г., было предусмотрено предоставление в аренду земельных участков для строительства из земель публичной собственности, без проведения торгов, если место размещения объектов капитального строительства предварительно согласовано.

Данная норма, действующая на момент возникновения правоотношений по инвестиционному контракту, то есть на дату 2 ноября 2005 г. должна быть применена, так как место размещения объектов капитального строительства было предварительно согласовано, в то время как и распоряжение собственника и инвестиционный контракт определяют место их размещения (указаны площади земельных участков, адресные ориентиры, а также кадастровый номер общего земельного участка, из которого должны были для целей контракта выделить другие участки).

Также, согласно п. 1 ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 ст. 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В связи с отсутствием специального нормативного регулирования на момент заключения инвестиционного контракта в 2005 году, применению в порядке аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ) подлежат нормативные положения законодательства, регулирующие наиболее сходные правовые отношения, а именно положения законодательства, определяющие порядок заключения и реализации договора развития застроенной территории, а также порядок предоставления земельных участков для целей исполнения такого договора (ст. 46.1 - 46.3 ГрК РФ, п. 2.1 ст. 30 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения контракта).

Возражения ответчика относительно субъектного состава договора развития застроенной территории, а равно времени принятия указанного правового регулирования, не препятствуют его применению в порядке аналогии в отношении неурегулированных законом, однако, однородных правоотношений.

Ссылка ответчика на решение по делу № А40-59165/2021, в котором суд квалифицировал аналогичный инвестиционный контракт в качестве смешанного договора, имеющего признаки договора простого товарищества и договора подряда, отклоняется судом как необоснованная, так как правовая оценка арбитражного суда по указанному делу не исключает квалификации заключенного между сторонами контракта, как договора развития застроенной территории, а равно применения к его регулированию соответствующих положений законодательства в порядке аналогии закона, в случае, если это необходимо для урегулирования правоотношений сторон в условиях отсутствия прямых законодательных положений.

Кроме того, правовая оценка судом фактических обстоятельств, данная в другом деле между теми же лицами, то есть правовые выводы суда, сделанные в рамках дела, на которое ссылается ответчик, не имеют преюдициального значения в настоящем деле.

Доводы ответчика об исполнении Контракта противоречат материалам дела. 

Так, в соответствии с условиями инвестиционного контракта (пункты 2.1, 1.13, 6.2.2) вкладом Российской Федерации является предоставление Инвестору на условиях краткосрочной аренды земельного участка под застройку площадью 13 га, являющегося частью земельного участка площадью 18, 9313 га, расположенного по адресу Московская область, Одинцовский район, с/о Мамоновский, в районе с. Немчиновка.

Стороны установили, что на дату подписания Дополнительного соглашения № 16 от 09.09.2016 передано под застройку и застроено без передачи в аренду Инвестору 20 (двадцать) земельных участков общей площадью 10,9137 га. Указанная площадь на 2,0863 га менее оговоренной сторонами инвестиционного контракта в качестве вклада стороны Заказчика в его реализацию.

Ответчиком указанная выше фактическая площадь, переданная Инвестору для реализации инвестиционного проекта, не оспаривается.

При этом, как указывает заявитель, соглашение о сокращении площади инвестиционного проекта менее ранее оговоренных 13 га между Сторонами не заключалось.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ответчиком не было исполнено обязательство по предоставлению заявителю (Инвестору) земельного участка площадью 2,0863 га и являющегося частью земельного участка площадью 18,9313 га.

В то же время, как обоснованно указывает заявитель, не может считаться исполненным инвестиционный контракт, вклад одной из сторон по которому не был внесен в согласованном сторонами объеме.

Кроме того, ответчик и третье лицо ссылаются на то, что на земельном участке с кадастровым номером 50:20:0010207.544 (площадью 49 421 кв. метров), расположены все внутриквартальные дороги, дворовая территория многоквартирных домов и детская площадка, проходят инженерные сети с кадастровым номером 50:20:0000000:301419, и согласно данным Единого государственного реестра недвижимости содержатся сведения о том, что посредством данного земельного участка обеспечен доступ к земельным участкам с кадастровыми номерами 50:20:0010207:586; 50:20:0010207:587; 50:20:0010207:588; 50:20:0010207:589; 50:20:0010207:590; 50:20:0010207:591; 50:20:0010207:592; 50:20:0010207:593; 50:20:0010207:594; 50:20:0010207:595; 50:20:0010207:596; 50:20:0010207:597; 50:20:0010207:598; 50:20:0010207:599; 50:20:0010207:600; 50:20:0010207:60; 50:20:0010207:602; 50:20:0010207:603, то есть обеспечивается проход к другим земельным участкам и объектам построенного в ходе реализации инвестиционного проекта жилого комплекса. По данному земельному участку проходят инженерные сети с кадастровым номером 50:20:0000000:301419 (сооружение — «газопровод высокого и среднего давления» протяженностью 703 кв.м., что отображено на публичной кадастровой карте и находится в общем доступе) и затрагивает спорный земельный участок, причем земельный участок, планируемый к выделу. Таким образом, по мнению ответчика и третьего лица, земельный участок с кадастровым номером 50:20:0010207:544 является неотъемлемой частью застроенной территории — предмета Инвестиционного контракта. 

Между тем вышеуказанные доводы опровергаются заключением кадастрового инженера Кароль Д.А., изложенным в рецензии от 2022 г. 

Так, в пункте 3 данного заключения указано следующее. 

Статьей 1 Градостроительного кодекса РФ установлено: объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Для признания имущества объектом капитального строительства требуются доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации; с соблюдением градостроительных норм и правил.

Объекты капитального строительства внутриквартальные дороги, детские спортивные площадки для отдыха, тротуары, озеленение (цветники, газоны обыкновенные), деревья и кустарники, бытовка, расположенные на земельном участке 50:20:0010207:544 не имеют признаков капитальности, не подтверждают существование таких объектов недвижимости, позволяющими определить их в качестве индивидуальной определенной вещи в соответствии с ч. 7 ст. 1 Закона о регистрации.

Земельный участок с кадастровым номером 50:20:0010207:544 согласно сведениям ЕГРН не содержит кадастровых номеров объектов капитального строительства, расположенных в пределах земельного участка, что подтверждает выписка ФГИС ЕГРН № № 99/2021/420843986 от 30.09.2021 г. В выписке ФГИС ЕГРН в разделе 1 в пункте «Кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости» данные отсутствуют. Таким образом, из выписки ЕГРН следует, что на земельном участке с кадастровым номером 50:20:0010207:544 отсутствуют объекты капитального строительства.

В рамках реализации Инвестиционного контракта № 01-8/318 по застройке земельного участка общей площадью 13 га., строительство жилых домов, объектов бытового и социального обслуживания, размещение автостоянок и благоустройство осуществлено на земельных участках с кадастровыми номерами 50:20:0010207:545 площадью 28 858 кв.м., 50:20:0010207:585 площадью 4 091 кв.м.; 50:20:0010207:586 площадью 9 889 кв.м.; 50:20:0010207:587 площадью 3 098 кв.м.; 50:20:0010207:588 площадью 12 742 кв.м.; 50:20:0010207:589 площадью 73 кв.м.; 50:20:0010207:590 площадью 33 кв.м.; 50:20:0010207:591 площадью 42 кв.м.; 50:20:0010207:592 площадью 14 816 кв.м.; 50:20:0010207:593 площадью 119 кв.м.; 50:20:0010207:594 площадью 2 468 кв.м.; 50:20:0010207:595 площадью 189 кв.м.; 50:20:0010207:596 площадью 15 235 кв.м.; 50:20:0010207:597 площадью 119 кв.м.; 50:20:0010207:598 площадью 3 706 кв.м.; 50:20:0010207:599 площадью 28 кв.м.; 50:20:0010207:600 площадью 11 098 кв.м.; 50:20:0010207:601 площадью 121 кв.м.; 50:20:0010207:602 площадью 32 кв.м.; 50:20:0010207:603 площадью 2 380 кв.м. Общая площадь земельных участков составляет 10,9137 га.» (стр. 3,4 Рецензии).

Таким образом, указанные выше доводы ответчика и третьего лица (Минобороны России) противоречат материалам дела.

С учетом изложенного заявленные требования подлежат удовлетворению. 

В силу ч. 1 ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине подлежат взысканию с ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям, а в части, излишне уплаченной заявителем, подлежат возврату ему из доходов федерального бюджета. .

Руководствуясь ст. ст. 29, 65, 71, 75, 110, 167- 170, 176, 198-201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Проверив на соответствие Земельному кодексу Российской Федерации, Градостроительному кодексу Российской Федерации, признать незаконным решение ФГКУ «ЦТУИО» Минобороны России, оформленное письмом от 11 февраля 2022г. №141/1/1341 НС, об отказе в предварительном согласовании предоставления в аренду ОАО "494 Управление начальника работ" земельного участка площадью 2,0863 га, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, с. Немчиновка в границах, согласно представленной Схеме.

Обязать ФГКУ «ЦТУИО» Минобороны России в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ОАО "494 Управление начальника работ".

Взыскать с ФГКУ «ЦТУИО» Минобороны России в пользу ОАО "494 Управление начальника работ" расходы по госпошлине в размере 3000 (три тысячи) рублей.

Возвратить ОАО "494 Управление начальника работ" из доходов федерального бюджета излишне уплаченную госпошлину в размере 3000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

СУДЬЯ:                                                                                               А.Б. Полякова