ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-34591/2020

Дело № А40-315688/19

г. Москва

11 сентября 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2020 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 11 сентября 2020 года 

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Алексеевой Е.Б., Кораблевой М.С.,при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "ИнвестРеконструкция" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 09.06.2020 по делу №А40-315688/19, принятое судьей Масловым С.В. по иску ЗАО "ИнвестРеконструкция" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к ФГУП "Предприятие по поставкам продукции управления делами Президента Российской Федерации" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) о расторжении договора аренды,

при участии в судебном заседании представителей: 

от истца: ФИО2 по доверенности от 31.08.2020, диплом № НВ 206223 от 24 мая 1995 года; 

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 30.12.2019, диплом №  ВСБ 0359416 от 14 октября 2003 года;

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «ИнвестРеконструкция» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ФГУП «Предприятие по поставкам продукции управления делами Президента Российской Федерации» о расторжении договора аренды нежилого помещения от 06.04.2012г. № Д 160-Х/12.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 09 июня 2020 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая, что выводы суда не соответствуют материалам дела, кроме того, судом при принятии решения, были нарушены нормы материального права.

Представитель истца в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал в полном объеме.

В подтверждение доводов жалобы, истцом заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, в удовлетворении которого, судебной коллегией отказано, на основании следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу части 3 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.

В соответствии с частью 2 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

В соответствии с пунктом 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" поскольку суд апелляционной инстанции, на основании статьи 268 АПК РФ, повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.

Представляя дополнительные доказательства в суд апелляционной инстанции, истец не указал, по какой причине, будучи надлежащим образом извещенным о месте и времени судебного разбирательства, не смог ввиду не зависящих от него причин предоставить данные доказательства при рассмотрении дела в суде первой инстанции.

При отсутствии уважительных причин, подтверждающих невозможность представить дополнительные доказательства в суд первой инстанции, в соответствии со статьей 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

При изложенных обстоятельствах, апелляционный суд не усматривает правовых оснований для приобщения дополнительных доказательств к материалам дела и проверяет законность и обоснованность судебного акта суда первой инстанции, основываясь на представленных в материалы дела доказательствах и первоначальных доводах, изложенных в апелляционной жалобе, ввиду чего, протокольным определением суда от 07.09.2020 они возвращены заявителю.

Представитель ответчика также ходатайствовал о приобщении к материалам дела дополнений к апелляционной жалобе, в приобщении которых судом апелляционной инстанции отказано, поскольку указанные дополнения были поданы за пределами срока установленного АПК РФ на подачу апелляционной жалобы, содержали дополнительные доводы, кроме того, подача дополнительных апелляционных жалоб не предусмотрена действующим процессуальным законом, ввиду чего дополнения возвращены заявителю.

Представитель ответчика в судебном заседании против доводов жалобы возражал, направил отзыв на жалобу.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав представителей сторон, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 09 июня 2020 года на основании следующего.

Из материалов дела следует, что в соответствии со свидетельством Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о регистрации права собственности от 06.07.2011г. № 77-АН 360458 нежилое помещение общей площадью 8 255,3 кв.м (номера на поэтажном плане: подвал, помещение I – комната 2; чердак, помещение XVII – комната 1; этаж 1, помещение II – комната 1; помещение III – комнаты с 1 по 11, 13, с 15 по 30, с 32 по 35; этаж 2, помещение XI – комнаты с 1 по 8, 10; этаж 3, помещение XIII – комнаты 1) по адресу: 

<

...>, принадлежит на праве собственности ЗАО «Инвестреконструкция». 

Согласно свидетельству Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о государственной регистрации права от 01.09.2011 г. № 77-АН 440153 нежилые помещения общей площадью 7 152,9 кв.м (номера на поэтажном плане: подвал, помещение I – комнаты 1, с 3 по 29;, чердак, помещение XIX – комната 1, помещение XVIII – комната 1; этаж 1, помещение III – комнаты 12, 14, 31; помещение IV – комната 1; помещение IX – комнаты с 1 по 4; помещение V – комнаты 1, 2; помещение VI – комната 1; помещение VII – комната 1; помещение VIII – комнаты 1, 2; помещение X – комнаты 1, 2; этаж 2, помещение XI – комната 9; помещение XII – комнаты с 1 по 16; этаж 3, помещение XIII – комнаты с 2 по 9; помещение XIV – комнаты с 1 по 8; этаж 4, помещение XV – комнаты с 1 по 8; этаж 5, помещение XVI – комнаты с 1 по 23), по адресу: 

<

...>, принадлежат на праве собственности Российской Федерации. 

Между ФГУП «Предприятие по поставкам продукции Управления делами Президента Российской Федерации» (арендодатель) и ЗАО «Инвестреконструкция» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 06.04.2012 г. № Д 160- Х/12, в соответствии с которым арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: 

<

...>, указанные в приложении № 8 к договору, общая площадь сдаваемого в аренду помещения составляет 7 152, 9 кв.м. 

В соответствии с п. 1.2 договора указанное в п. 1.1 договора помещение является объектом федеральной собственности (запись в ЕГРН о регистрации права собственности Российской Федерации от 01.09.2011 г. № 77-77-12/032/2011-074) и закреплено за арендодателем на праве хозяйственного ведения (запись в ЕГРН о регистрации права хозяйственного ведения от 01.09.2011 г. № 77-77-12/032/2011-075). 

Согласно п. 2.1 договора срок действия договора устанавливается с 06.04.2012г. по 05.04.2027 г. Договор аренды прошел государственную регистрацию, о чем в ЕГРН внесена регистрационная запись. 

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Исполнение ответчиком обязательства по передаче помещения подтверждается актом приема-передачи помещения от 06.04.2012 г. 

В соответствии с п. 4.1.1 договора арендодатель не отвечает за недостатки помещения, которые были заранее известны арендатору, либо должны были быть им обнаружены во время осмотра помещения и проверки исправности инженерного оборудования, инженерных сетей и коммуникаций при передаче помещения по акту приема-передачи. 

Согласно п. 4.4.1 договора арендатор вправе сдавать помещение в субаренду (наем) в соответствии с действующим законодательством. 

В п. 9.2 договора установлено, что договор может быть расторгнут по соглашению сторон до истечения срока, указанного в п. 2.1 договора.

Истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении договора от 11.10.2019г., в котором предлагал расторгнуть договор аренды нежилого помещения со ссылкой на юридическую и фактическую невозможность использовать часть помещений для целей аренды в связи с тем, что большая площадь арендуемого помещения составляют места общего пользования, а также на неудобное местоположение здания, получение ответчиком подтверждается соответствующей отметкой ответчика на экспедиторской расписке.

Впоследствии истцом в адрес ответчика было направлено требование (претензия) об осуществлении действий в связи с досрочным расторжением договора аренды от 11.11.2019 г. № 59/11, в котором истец просил осуществить фактические действия по расторжению договора и приемке-передаче помещений по расторгнутому договору, получение ответчиком подтверждается соответствующей отметкой ответчика на экспедиторской расписке.

Истцом в адрес ответчика были направлены письма от 06.04.2020г., от 21.04.2020г. № 102/04, в которых истец уведомлял ответчика о том, что условия договора об использовании помещений в соответствии с целями аренды, а также условия о внесении арендной платы и иных платежей по договору в условиях практической приостановки поступлений от использования арендованных площадей, массовых отказов арендаторов от оплаты арендной платы и требований о расторжении договора аренды по причинам запрета органами власти посещений ТРК неограниченного числа потребителей-покупателей, остановкой прямых продаж товара и отсутствия финансовых поступлений и невозможностью оплаты арендной платы в условиях форс-мажорных обстоятельств являются невыполненными по независящим от сторон договора обстоятельствам, получение ответчиком подтверждается соответствующими отметками на письмах.

В соответствии с актом осмотра нежилых помещений, закрепленных на праве хозяйственного ведения за ФГУП «ППП» и переданных в аренду ЗАО «Инвестреконструкция», от 25.05.2020 г. офисные и складские помещения используются субарендаторами, не ведется деятельность субарендаторов только в торговых помещениях.

В соответствии со ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

-потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

-непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

-потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Согласно п. 2 ст. 612 ГК РФ, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Дополнительные основания досрочного расторжения договора аренды предусмотрены ст. 620 ГК РФ. 

В частности, по требованию арендатора, договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. 

Согласно пп. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. 

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. 

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. 

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 

В силу п. 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Из приведенных норм следует, что для досрочного расторжения арендатором договора аренды по основаниям, не предусмотренным ст. 620 ГК РФ, такие основания должны быть указаны в договоре.

Таким образом, суд первой инстанции,  оценив все обстоятельства по делу в их совокупности, пришел к выводу, о непредставлении истцом доказательств наступления одного из случаев, предусмотренных ст. 620 ГК РФ, с учетом того, что договором аренды не предусмотрены случаи расторжения договора по инициативе арендатора.

Кроме того, суд установил, что  материалами дела подтверждается передача ответчиком нежилого помещения в пользование истца, за которое истцом вносилась арендная плата, в то время как истцом не представлено доказательств того, что заявлялись претензии по поводу переданного ответчиком и принятого истцом помещения, в том числе по расположению здания, в котором арендуются нежилые помещения, также истцом не представлено доказательств того, что сложившаяся в стране обстановка, является для истца чрезвычайным обстоятельством и повлекла для истца существенное изменение обстоятельств, ввиду чего суд первой инстанции пришел к выводу, что отсутствуют основания для удовлетворения заявленных исковых требований.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно,  проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

Заявитель жалобы ссылается на то, что истец длительное время не мог в полном объеме использовать объект аренды в предпринимательских целях, извлекать экономическую выгоду ввиду неудобного месторасположения объекта (низкая проходимость), юридической невозможности сдачи в субаренду части помещений, большое количество МОП в составе сданных в аренду, в связи с чем, суд первой инстанции необоснованно пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований о расторжении договора.

Однако, судебная коллегия обращает внимание на то, что Общество приняло по Акту приема-передачи все арендованные помещения, включая места общего пользования, что доказывает намерения истца использовать арендованные помещения для коммерческой деятельности. 

Также, п. 1.4. Договора и Акт приема-передачи нежилого помещения к Договору, устанавливают, что помещения на момент их передачи в аренду соответствовали условиям Договора. 

Кроме того, в течение всего периода действия Договора истец ежемесячно оплачивал выставленные ответчиком счета на оплату услуг по аренде, что свидетельствует о фактическом согласии истца с условиями Договора, в том числе объемом и техническими характеристиками арендуемых им площадей, а также, об отсутствии недостатков в свойствах предмета аренды, препятствующих его использованию в соответствии с целями, указанными в Договоре. 

Общество имело возможность при заключении Договора отказаться от приемки помещений, относящихся к категории мест общего пользования, либо направить в адрес ответчика мотивированную претензию о наличии недостатков, препятствующих использованию помещений в соответствии с целями, указанными в Договоре, однако помещения им были приняты и претензий по Договору от истца за весь период аренды, не поступало.

Ссылка заявителя жалобы на Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 03.03.2016 №305-ЭС15-15053 по делу № А40-129910/14, в котором Судебная коллегия ВС РФ указала, что к числу недостатков, препятствующих пользованию арендованным имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 620 ГК РФ), следует относить не только физическое состояние объекта, но и юридическую невозможность использовать имущество, является несостоятельной ввиду следующего. 

Общество не учитывает тот факт, что по указанному выше делу под невозможностью использовать имущество рассматривается измененный вид разрешенного использования, следовательно, в связи с изменившимися обстоятельствами, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, его исполнение стало фактически невозможным. 

ЗАО «ИнвестРеконструкция» же по заключённому с ответчиком Договору имеет возможность использовать и использует арендованные помещения, также истец не учел, что вопрос экономической нецелесообразности дальнейшей аренды помещений не свидетельствует о юридической невозможности использовать имущество по назначению и в соответствии с условиями Договора.

Кроме того, как верно указал суд первой инстанции, действующее законодательство исходит из приоритета исполнения сторонами обязательств, принятых на себя по договору. 

При заключении договора стороны определяют его условия исходя из разумной оценки обстоятельств, в которых он будет исполняться. Баланс имущественных интересов сторон может быть нарушен любым последующим изменением обстоятельств. 

Однако, только их существенное изменение признается основанием, предоставляющим суду возможность вмешаться в договорные отношения сторон, вопреки положениям ст. 421 ГК РФ. 

Фактические обстоятельства, с которыми истец связывает свою правовую позицию, относятся к категории предпринимательских рисков, что не может быть признано уважительной причиной, освобождающей сторону от принятых на себя обязательств. 

Действуя разумно и добросовестно, истец имел реальную возможность предвидеть возможность наступления данных обстоятельств на момент заключения договора. 

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1, утвердленном Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020, Верховный Суд РФ не исключил возможности изменения или расторжения договоров из-за эпидемиологической обстановки, ограничительных мер или режима самоизоляции, если это будет признано судом существенным изменением обстоятельств. 

При этом, изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств по требованию одной из сторон возможно лишь в исключительных случаях, когда его расторжение противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (ст. 451 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается, что заявитель по своему усмотрению свободно и без принуждения распорядился принадлежащими ему гражданскими правами, в том числе правом на заключение долгосрочного договора аренды именно этого помещения и правом на принятие арендуемого помещения в таком состоянии, о чем свидетельствует факт подписания акта приема-передачи, принимая помещение в аренду во избежание последствий риска осуществления предпринимательской деятельности, истец мог и должен был самостоятельно или с помощью привлеченных специалистов надлежащим образом осмотреть принимаемое помещение, проверить его на возможность использования, если полагает, что наличие таких нарушений может повлиять на возможность осуществления им деятельности в арендуемом помещении.

Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки имеющихся в деле доказательств в их совокупности, апелляционным судом признается законным и обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований.

Исходя из вышеизложенного, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 09.06.2020 по делу № А40-315688/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

Председательствующий судьяА.И. Проценко

 

Судьи:М.С. Кораблева  

                                                                                                           Е.Б. Алексеева