АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А48-4734/2023

г. Орёл

18 апреля 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 04.04.2024

Решение в полном объеме изготовлено 18.04.2024 

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Кияйкина И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Васильевой В.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (г. Орел,                       ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) к 

1) обществу с ограниченной ответственностью «Ореджилцентр» (302016, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН: 

<

***>),

2) акционерному обществу "Специализированный застройщик "Зенит" (302030, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании недействительными решений общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме № 14 по ул. 2-я Посадская г. Орла по протоколу № 1 от 08.02.2022 и по протоколу № 2 от 01.07.2022,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО2; ФИО3; ФИО4, ФИО5; ФИО6; ФИО7; ФИО8; ФИО9; ФИО10; ФИО11; ФИО12; ФИО13; ФИО14; ФИО15; ФИО16; ФИО17; ФИО18; ФИО19; ФИО20; ФИО21; ФИО22; ФИО23; ФИО24; ФИО25; ФИО26; ФИО27; ФИО28; ФИО29; ФИО30; ФИО31; ФИО32; ФИО33; ФИО34; ФИО35; ФИО36; ФИО37; ФИО38; ФИО39; ФИО40; ФИО41; ФИО42; ФИО43; Балабанова МаринуаВладимировна; ФИО45; ФИО46; ФИО47; ФИО48; ФИО49; ФИО50; ФИО51;  ФИО52; ФИО53; ФИО9; ФИО54; ФИО55; ФИО56;  ФИО57; ФИО58; ФИО59; ФИО60; ФИО61; ФИО62; ФИО63; ФИО64; ФИО65; ФИО66; ФИО67; ФИО68; ФИО69; ФИО70; ФИО71; ФИО72; ФИО73; ФИО74; ФИО75; ФИО76; ФИО77; ФИО78; ФИО79; ФИО80; ФИО81; ФИО82; ФИО83; ФИО84; ФИО85; общество с ограниченной ответственностью «ЭнергоМ» (302028, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); Ибрагимов ФИО86; ФИО87; акционерное общество «Центр долгового управления» (117420, 

<

...>, эт. 1 пом. I ком. 01-06, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>); ФИО88, ФИО89, ФИО87,

при участии в заседании:

истец – ФИО1 (паспорт), представитель ФИО90 (паспорт, диплом),

от ответчика 1 - представитель  ФИО91 (доверенность от 01.04.2023, диплом), представитель  Таковая Е.М. (доверенность от 09.01.2023, диплом),

от ответчика 2 – представитель не явился, извещен надлежащим образом,

третьи лица – ФИО85 (паспорт), ФИО28 (паспорт), ФИО92 о (паспорт) и его представитель  ФИО90 (паспорт, диплом),

от других лиц представители не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к 1) обществу с ограниченной ответственностью «Ореджилцентр» (далее – ответчик 1, ООО «Орелжилцентр»), 2) акционерному обществу «Специализированный застройщик «Зенит» (далее – ответчик 2, АО «СЗ «Зенит») о признании недействительными решений общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме № 14 по ул. 2-я Посадская г. Орла по протоколу № 1 от 08.02.2022 и по протоколу № 2 от 01.07.2022.

Изначально исковое заявление было подано в Заводской районный суд г. Орла, определением которого от 18.04.2023 передано по подсудности в Арбитражный суд Орловской области.

На основании определения Арбитражного суда Орловской области от 18.05.2023 иск ИП ФИО1 принят к производству суда.

В ходе рассмотрения дела на основании определений от 22.08.2023 и от 07.02.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены все собственники жилых и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме № 14 по ул. 2-я Посадская г. Орла. Определением суда от 29.02.2024 суд в порядке статьи 51 АПК Российской Федерации привлек к участию в деле Департамент надзорной и контрольной деятельности Орловской области Управление государственной жилищной инспекции.

Исковые требования связаны с несогласием истца с проведенными общими собраниями собственников помещений в многоквартирном доме № 14 по ул. 2-я Посадская г. Орла, результаты которых отражены в протоколе № 1 от 08.02.2022 и в протоколе № 2 от 01.07.2022, и основаны, как полагает истец, на нарушении положений статей 44-48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании истец и его представитель поддержали заявленные требования, просили иск удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика 1 ООО «Орелжилцентр» возражал против заявленных требований, просил отказать в их удовлетворении.

Представитель ответчика 2 АО «СЗ «Зенит» также полагала заявленные ИП ФИО1 требования не подлежащими удовлетворению, о чем подробно изложила свою позицию в письменных отзывах на иск.

Подробные позиции истца и ответчиков изложены в многочисленных письменных пояснениях и отзывах на иск.

Третьи лица ФИО28, ФИО85 ФИО92 о и его представитель  ФИО90 считали заявленные истцом требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.

От ответчика 2 и других третьих лиц представители в судебное в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК Российской Федерации), в том числе путем своевременного размещения информации о движении дела на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». В письменных пояснениях третьи лица ФИО83, ФИО92 о, и ФИО54 поддержали позицию истца, третье лицо -Департамент надзорной и контрольной деятельности Орловской области Управление государственной жилищной инспекции полагался на усмотрение суда. Остальные участники спора письменных отзывов по существу заявленных требований не представили.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие надлежащим образом извещенных третьих лиц, а также представителя ответчика 2, представившего заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Исследовав материалы дела, выслушав стороны, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, АО «Специализированный застройщик «ЗЕНИТ» (ответчик 2) являлся застройщиком жилого дома с пристроенными нежилыми помещениями, расположенного по адресу: 

<

...>.

Многоквартирный дом № 14 по ул. 2-я Посадская г. Орла конструктивно выполнен из двух частей: жилой (общая площадь помещений 6212,5 кв.м.) и нежилой (общая площадь помещений 3090 кв.м.). 

Жилой дом с пристроенными нежилыми помещениями является единым объектом, что подтверждается разрешением на строительство № 574-301000-38-2019 и заключением экспертизы проектной документации Объекта (шифр проекта:15-19).

Истец является собственником нежилого помещения № 101, площадью 101,1 кв.м.,  расположенного в нежилом блоке дома № 14 по ул. 2-я Посадская г. Орла, что подтверждается выпиской из ЕГРН (запись о регистрации права № 57:25:0020402:381-57/076/2022-1 от 08.04.2022). Указанное нежилое помещение принято истцом по передаточному акту нежилого помещения № 101 от 30.03.2022 как участником долевого строительства в соответствии с договором № 17 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 08.06.2020. Данный акт подписан как со стороны истца, так и со стороны застройщика АО «Специализированный застройщик «Зенит». 

Жилой дом с пристроенными нежилыми помещениями  введен в эксплуатацию, согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № 57-301000-68-2021 от13.12.2021.

16.12.2021 АО «Специализированный застройщик «ЗЕНИТ» заключило первый Договор управления жилым домом с пристроенными нежилыми помещениями с ООО «Орелжилцентр».

21.01.2022 АО «Специализированный застройщик «ЗЕНИТ» в процессе передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства по передаточным актам, являясь собственником на тот момент нежилых помещений № 78, 79, 80, 83, 84, 86, 88, 89, 90, 93, 97,98, 99, 100, инициировал проведение внеочередного созыва общего собрания собственников.

Согласно протоколу общего собрания собственников помещений вышеуказанного дома № 1 от 08.02.2022 на повестке дня были приняты, в том числе, следующие решения:

- по вопросу № 1 избран председательствующим на собрании ФИО91, секретарем собрания ФИО93. Данные лица уполномочены на произведение подсчета голосов, составление протокола не позднее, чем через 10 дней после проведения собрания и передачу протокола и решений собственников в управляющую организацию (голосов «за» 97,29%, «против» - нет, воздержавшихся – 2,71%);

- по вопросу № 2 установлено место размещения сообщений в письменной форме о проведении собраний, о принятых собраниями решениях и об итогах голосования на собраниях – доски объявлений у входов в подъезды дома либо в подъездах дома на первом этаже у лифтов (голосов «за» 99,31%, «против» - нет, воздержавшихся – 0,69%);

- по вопросу № 3 выбран способ управления домом – управление управляющей организацией (голосов «за» 98,71%, «против» - нет, воздержавшихся – 1,29%);

- по вопросу № 4 управляющей организацией избрано ООО «Орелжилцентр». Утверждены условия типового договора управления многоквартирным домом (с приложениями), заключение договора согласовано с 09.02.2022 (голосов «за» 91,41%, «против» - нет, воздержавшихся – 8,59%);

- по вопросу № 5 установлен размер платы за содержание и текущий ремонт жилого помещения в доме в соответствии с Постановлением Администрации города Орла № 5213 от 15.11.2013, исходя из состава общего имущества (за исключением вида работ «уборка лестничных клеток»); затем – в соответствии с вновь принимаемыми нормативными правовыми актами (голосов «за» 96,86%, «против» - нет, воздержавшихся – 3,14%);

- по вопросу № 6 допущены операторы связи для размещения телекоммуникационного оборудования с целью предоставления услуг телевидения, интернет (при условии согласования с управляющей организацией порядка размещения оборудования). Поручено управляющей организации заключить договоры с операторами связи (голосов «за» 96,86%, «против» - нет, воздержавшихся – 3,14%);

- по вопросу № 7 по оплате всех услуг, в том числе дополнительных, только избранной управляющей организации (единая квитанция) (голосов «за» 99,31%, «против» - нет, воздержавшихся – 0,69%);

- по вопросу № 8 установлен размер платы за услугу «усиленная уборка подъездов» для собственников жилых помещений в размере 4,38 руб. с 1 квадратного метра, исключив из текста договора п. 4.3.17. На собственников нежилых помещений данная услуга не распространяется и ими не оплачивается. Данную услугу отразить в квитанции на оплату услуг собственников жилых помещений отдельной строкой (голосов «за» 81,48%, «против» - 8,45%, воздержавшихся – 10,07%);

- по вопросу № 9 установить размер платы за услугу «усиленная уборка МОП нежилого блока помещений» для собственников нежилых помещений в размере 13,60 руб. с 1 квадратного метра, исключив при этом из текста договора п. 4.3.17. На собственников жилых помещений данная услуга не распространяется и ими не оплачивается. Данную услугу отразить в квитанции на оплату услуг собственников нежилых помещений отдельной строкой (голосов «за» 78,49%, «против» - 5,98%, воздержавшихся – 15,53%);

- по вопросу № 10 установить размер платы за услугу «консьерж подъезда» для собственников жилых помещений в размере 32,20 руб. с 1 квадратного метра. На собственников нежилых помещений данная услуга не распространяется и ими не оплачивается. При изменении размера МРОТ размер платы по данной услуге индексируется на процент изменения МРОТ. Поручить ООО «Орелжилцентр» включить в квитанцию на оплату услуг собственников жилых помещений услуг «консьерж подъезда» и отразить отдельной строкой (голосов «за» 54,15%, «против» - 26,52%, воздержавшихся – 19,33%);

- по вопросу № 11 установить размер платы за услугу «консьерж нежилого блока помещений» для собственников нежилых помещений в размере 32,40 руб. с 1 квадратного метра. На собственников жилых помещений данная услуга не распространяется и ими не оплачивается. При изменении размера МРОТ размер платы по данной услуге индексируется на процент изменения МРОТ. Поручить ООО «Орелжилцентр» включить в квитанцию на оплату услуг собственников жилых помещений услуг «консьерж нежилого блока помещений» и отразить отдельной строкой (голосов «за» 76,86%, «против» - 3,86%, воздержавшихся – 19,28%);

- по вопросу № 12 установлен размер платы за услугу «видеонаблюдение и контроль доступа офисной части здания» для собственников нежилых помещений в размере 1,71 руб. с 1 квадратного метра. На собственников жилых помещений данная услуга не распространяется и ими не оплачивается. Поручить ООО «Орелжилцентр» включить в квитанцию на оплату услуг собственников нежилых помещений услугу «видеонаблюдение и контроль доступа офисной части здания» и отразить отдельной строкой (голосов «за» 81,51%, «против» - 0,7%, воздержавшихся – 17,79%);

- по вопросу № 13 установлен размер платы за услугу «видеонаблюдение, ПУ домофона и контроль доступа жилой части здания» для собственников жилых помещений в размере 228,95 руб. с одной квартиры. На собственников нежилых помещений данная услуга не распространяется и ими не оплачивается. Поручить ООО «Орелжилцентр» включить в квитанцию на оплату услуг собственников жилых помещений услугу «видеонаблюдение, ПУ домофона и контроль доступа жилой части здания» и отразить отдельной строкой (голосов «за» 95,77%, «против» - 0,7%, воздержавшихся – 4,23%);

- по вопросу № 14 поручить инициатору собрания АО «Специализированный застройщик «ЗЕНИТ» подписать типовой договора управления (с приложениями) с ООО «Орелжилцентр» от имени всех собственников многоквартирного дома (голосов «за» 95,64%, «против» - нет, воздержавшихся – 4,36%).

Всего голосов собственников 9302,5 из расчета 1 квадратный метр общей площади помещения соответствует 1 голосу. Общее число голосовавших собственников по количеству голосов 7380,7, что составляет 79,34%.

В дальнейшем по инициативе ООО «Орелжилцентр» проведено второе собрание собственников помещений в многоквартирном доме, оформленное протоколом общего собрания № 2 от 01.07.2022. 

На повестке дня второго собрания были приняты, следующие решения:

- по вопросу № 1 избран председательствующим на собрании ФИО94, секретарем собрания ФИО93. Данные лица уполномочены на произведение подсчета голосов, составление протокола не позднее, чем через 10 дней после проведения собрания и передачу протокола и решений собственников в управляющую организацию (голосов «за» 87,28%, «против» - 3,02%, воздержавшихся – 9,7%);

- по вопросу № 2 изменить и установить с даты протокола настоящего собрания размер платы за услугу «консьерж подъезда» для собственников жилых помещений в размере 14,00 руб. с 1 квадратного метра с установлением времени работы консьержа с 08 часов до 20 часов ежедневно. На собственников нежилых помещений данная услуга не распространяется и ими не оплачивается. При изменении размера МРОТ размер платы по данной услуге индексируется на процент изменения МРОТ. Поручить ООО «Орелжилцентр» изменить в квитанции на оплату услуг собственников жилых помещений услугу «консьерж подъезда» и отразить отдельной строкой (голосов «за» 89,56%, «против» - 6,71%, воздержавшихся – 3,73%%);

- по вопросу № 3 разрешить собственникам квартир дома установку кондиционеров с монтажом блоков на фасадах здания с прокладкой трассы исключительно за наружным блоком в пределах его границ (голосов «за» 78,14%, то есть более 2/3 от общего числа голосов);

- по вопросу № 4 разрешить собственникам смежных квартир дома одном подъезде и на одном этаже устанавливать тамбуры по предлагаемым схемам, позволяющим сохранить свободный доступ к общим коммуникациям (согласно, схемам - приложение на 4х листах) (голосов «за» 61,97%, то есть менее 2/3 от общего числа голосов). Решение не принято;

- по вопросу № 5 установить размер платы за услугу «пожарно-охранная сигнализация офисной части здания» для собственников нежилых помещений в размере 3,30 руб. с 1 квадратного метра. На собственников жилых помещений данная услуга не распространяется и ими не оплачивается. Поручить ООО «Орелжилцентр» включить в квитанцию на оплату услуг собственников нежилых помещений услугу «пожарно-охранная сигнализация офисной части здания» и отразить отдельной строкой (голосов «за» 72,42%, «против» 2,34%, воздержавшиеся 13,77%, не проголосовали 11,47%).

Количество голосов собственников на втором собрании определено из расчета: 1 квадратный метр общей площади помещения соответствует 1 голосу. Общее число голосовавших собственников по количеству голосов 7841,20, что составляет 84,29%.

Как указал истец, в мае 2022 года ему стало известно, о том, что управляющей компанией дома № 14 по ул. 2-я Посадская г. Орла является ООО «Орёлжилцентр». После посещения офиса компании ему вручили Договор управления многоквартирным домом, который он подписал.

Из содержания договора следовало, что «Условия настоящего Договора являются одинаковыми для всех собственников помещений, независимо от типов помещений, его размеров и оснований возникновения прав собственности на него» (п. 2.2 договора), а также «Размер платы по Договору управления утверждается ежегодно в январе каждого года, на текущий год до конца текущего года в соответствии с решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, и далее по тексту....» (п. 5.3 договора).

Однако, в поступивших истцу квитанциях на оплату были отражены разные тарифы для жилых и нежилых помещений. 

В июле 2022 истец получил квитанцию по оплате коммунальных услуг, в которой была указана сумма 22 876 руб. 82 коп., из которой 1 500 руб. 69 коп. – задолженность за отопление за предыдущий период. Между тем, на момент принятия нежилого помещения 30.03.2022 приборы отопления были холодными, представители застройщика пояснили, что отопление уже отключено. Таким образом, по мнению истца, задолженность за отопление у него отсутствует.

Кроме того, как указал истец, из квитанции следовала также необходимость оплаты услуг консьержа по тарифу 35 руб. 64 коп. за 1 кв.м. (общая задолженность                          10 154 руб. 48 коп.). Также в квитанции за июль 2022 года истцу была выставлена задолженность за услугу по «усиленной уборке мест общего пользования» в размере  4 124 руб. 88 коп. по 13 руб. 60 коп. за 1 кв.м. При этом, истец отметил, что тарифы для собственников жилых помещений в 2,5 - 3 раза ниже, чем для собственников нежилых помещений. 

Также истец выражает несогласие с размером платы за «усиленную уборку мест общего пользования нежилого блока», которая существенно отличается от размера платы за уборку мест общего пользования для собственников жилых помещений.

Более того, истец отметил, что с августа 2022 года в квитанциях на оплату истцу выставляется  плата за «пожарно-охранную сигнализацию офисной части», которая до настоящего времени не работает. 

Изложенные обстоятельства, по мнению истца, противоречат Договору управления многоквартирным домом.

Истец полагает, что собственники помещений дома избрали ООО «Орелжилцентр» в качестве управляющей организации на безальтернативной основе, что также привело к нарушению его прав, поскольку тарифы  другой организации - ООО «Теплотехсервис» значительно ниже. 

Также истец выразил сомнения в правильности подсчетов голосов на общих собраниях ввиду указания в них неверной площади всех помещений многоквартирного дома. 

Кроме того, по мнению истца при проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме № 14 по ул. 2-я Посадская г. Орла по протоколу № 1 от 08.02.2022 и по протоколу № 2 от 01.07.2022, он не был надлежащим образом извещен, что привело к нарушению его прав как собственника нежилого помещения. При этом, собственники нежилых помещений в голосовании на общем собрании участия не принимали. 

Изложенные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

Арбитражный суд, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришел к следующим выводам. 

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В силу правовой позиции, изложенной в пунктах 1 - 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как разъяснено в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ.

В пунктах 103 - 104 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 указано, что к решениям собраний относятся, в числе прочих, решения долевых собственников, в том числе решения собственников помещений в нежилом здании. Правила главы 9.1 ГК РФ применяются к решениям собраний постольку, поскольку законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное (пункт 1 статьи 181.1 ГК РФ). 

В частности, главой 6 ЖК РФ установлены специальные правила о порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятия ими решений, а также основания и сроки оспаривания таких решений. Нормы главы 9.1 ГК РФ к решениям названных собраний применяются в части, не урегулированной специальными законами, или в части, конкретизирующей их положения, например, о сведениях, указываемых в протоколе (пункты 3 - 5 статьи 181.2 ГК РФ), о заблаговременном уведомлении участников гражданско-правового сообщества о намерении обратиться в суд с иском об оспаривании решения собрания (пункт 6 статьи 181.4 ГК РФ), об основаниях признания решения собрания оспоримым или ничтожным (пункты 1, 2, 7 статьи 181.4, статья 181.5 ГК РФ).

В соответствии со статьей 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Порядок созыва и проведения общего собрания собственников помещений установлен статьями 45 - 48 ЖК РФ.

Частью 1 статьи 46 ЖК РФ предусмотрено, что решения общего собрания собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений. Решения общего собрания собственников помещений оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Собственник помещения вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений с нарушением требований названного Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения, и если таким решением нарушены его права и законные интересы (часть 6 статьи 46 ЖК РФ).

Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме (часть 4 статьи 45 ЖК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 181.2 ГК РФ решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в заседании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Пунктом 1 статьи 181.4 ГК РФ установлено, что решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка принятия решения о проведении, порядка подготовки и проведения заседания общего собрания или заочного голосования участников общества, а также порядка принятия решений общего собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; 2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; 3) допущено нарушение равенства прав участников гражданско-правового сообщества при проведении заседания общего собрания или заочного голосования; 4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).

Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в заседании или заочном голосовании либо голосовавший против принятия оспариваемого решения (пункт 3 статьи 181.4 ГК РФ).

В силу пункта 4 статьи 181.4 ГК РФ решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица.

В пункте 109 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 разъяснено, что к существенным неблагоприятным последствиям относятся нарушения законных интересов как самого участника, так и гражданско-правового сообщества, которые могут привести, в том числе к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества гражданско-правового сообщества, ограничению или лишению участника возможности в будущем принимать управленческие решения или осуществлять контроль за деятельностью гражданско-правового сообщества.

Согласно ст. 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации  если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:

1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;

2) принято при отсутствии необходимого кворума;

3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

При рассмотрении дела судом установлено, что многоквартирный дом № 14 по            ул. 2-я Посадская г. Орла конструктивно выполнен из двух частей: жилой (общая площадь помещений 6212,5 кв.м.) и нежилой (общая площадь помещений 3090 кв.м.) и является единым объектом, что подтверждается разрешением на строительство № 574-301000-38-2019 и заключением экспертизы проектной документации Объекта (шифр проекта:15-19).

Истец является собственником нежилого помещения № 101, площадью 101,1 кв.м.,  расположенного в нежилом блоке дома № 14 по ул. 2-я Посадская г. Орла, что подтверждается выпиской из ЕГРН (запись о регистрации права № 57:25:0020402:381-57/076/2022-1 от 08.04.2022). Указанное нежилое помещение принято истцом по передаточному акту нежилого помещения № 101 от 30.03.2022 как участником долевого строительства в соответствии с договором № 17 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 08.06.2020, подписанным истом и застройщиком. 

Жилой дом с пристроенными нежилыми помещениями  введен в эксплуатацию, согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № 57-301000-68-2021 от 13.12.2021.

16.12.2021 АО «Специализированный застройщик «ЗЕНИТ» заключило первый Договор управления жилым домом с пристроенными нежилыми помещениями с ООО «Орелжилцентр». 

21.01.2022 застройщик как собственник части нежилых помещений инициировал проведение внеочередного созыва общего собрания собственников.

Результаты проведенного собрания отражены в протоколе общего собрания собственников помещений вышеуказанного дома № 1 от 08.02.2022. На данном собрании были приняты, в том числе, решения о выборе способа управления домом – управление управляющей организацией, которой избрано ООО «Орелжилцентр»; установлены размеры платы за содержание и текущий ремонт жилого помещения в доме, за услугу «усиленная уборка подъездов» для собственников жилых помещений; за услугу «усиленная уборка МОП нежилого блока помещений» для собственников нежилых помещений; за услугу «консьерж подъезда» для собственников жилых помещений; за услугу «консьерж нежилого блока помещений» для собственников нежилых помещений.

Количество голосов собственников на собрании определено из расчета: 1 квадратный метр общей площади помещения соответствует 1 голосу. Общее число голосовавших собственников по количеству голосов 7380,7, что составляет 79,34%.

В дальнейшем по инициативе ООО «Орелжилцентр» проведено второе собрание собственников помещений в многоквартирном доме, оформленное протоколом общего собрания № 2 от 01.07.2022. 

Результаты проведенного собрания отражены в протоколе общего собрания собственников помещений вышеуказанного дома № 2 от 01.07.2022. На данном собрании были приняты, в том числе, решения об изменении и установлении с даты протокола настоящего собрания размера платы за услугу «консьерж подъезда» для собственников жилых помещений; разрешена собственникам квартир дома установка кондиционеров с монтажом блоков на фасадах здания с прокладкой трассы исключительно за наружным блоком в пределах его границ; установлен размер платы за услугу «пожарно-охранная сигнализация офисной части здания» для собственников нежилых помещений.

Решение по вопросу № 4 о разрешении собственникам смежных квартир дома одном подъезде и на одном этаже устанавливать тамбуры по предлагаемым схемам, позволяющим сохранить свободный доступ к общим коммуникациям, не принято ввиду недостатка голосов «за» 61,97%, то есть менее 2/3 от общего числа голосов. 

Количество голосов собственников на втором собрании определено из расчета: 1 квадратный метр общей площади помещения соответствует 1 голосу. Общее число голосовавших собственников по количеству голосов 7841,20, что составляет 84,29%.

Истец ИП ФИО1, являясь собственником нежилого помещения № 101, обратился в суд с настоящим иском, полагая, что как при подготовке, так и при проведении данных собраний допущены существенные нарушения, влияющее на волеизъявление участников собрания, нарушены правила составления протокола,  а также решения приняты при отсутствии необходимого кворума.

Оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд считает, что требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

В качестве оснований заявленных требований истцом заявлен довод об избрании застройщиком управляющей компании на безальтернативной основе, ввиду чего проведение спорных собраний с участием данной управляющей организации является незаконным.

Оценивая данную позицию истца, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что первый Договор управления жилым домом с пристроенными нежилыми помещениями АО «Специализированный застройщик «ЗЕНИТ» заключило 16.12.2021 с ООО «Орелжилцентр».

В силу  положений п. 14 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Жилой дом с пристроенными нежилыми помещениями введен в эксплуатацию, согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № 57-301000-68-2021 от 13.12.2021. Договор с управляющей компанией ООО «Орелжилцентр» заключен 16.12.2021, что соответствует положениям приведенной правовой нормы.

При этом, Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит требований о том, что при выборе управляющей компании застройщик обязан проводить конкурсы или аукционы. Кроме того, договор управления между застройщиком и управляющей компании заключается на срок не более 3-х месяцев и не предусматривает возможность автоматической пролонгации. 

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что по истечении срока договора управления, заключенного между застройщиком и управляющей компанией, в зависимости от воли собственников МКД (в том числе участников долевого строительства, зарегистрировавших права собственности на помещения в МКД в установленном законе порядке) будет либо проведено внеочередное собрание собственников МКД для решения вопросов об избрании /переизбрании управляющей компании, определения способа управления МКД (в т.ч. управление МКД товариществом собственников МКД), либо, если собственники не инициируют проведения собрания собственников по истечении срока первого договора управления, опрос об управлении домом будет решаться администрацией города через проведение конкурса в соответствии со ст.161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Доказательств того, что Договор управления жилым домом с пристроенными нежилыми помещениями от 16.12.2021, заключенный с ООО «Орелжилцентр» не соответствует действующему законодательству истцом не представлено.

Кроме того, истец считает, что он не был надлежащим образом извещен о проведенных собраниях. В качестве основания своего довода ИП ФИО1 ссылается на отсутствие возможности свободного доступа у него как собственника нежилого помещения,  к  доскам объявлений, содержащим сообщения о проведении собраний, расположенных в подъездах дома, а также неполучение уведомлений о проводимых собраниях.

Указанные доводы истца подлежат отклонению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела общее собрание собственников помещений в многоквартирном жилом доме, оформленное протоколом № 1 от 08.02.2022 было проведено по инициативе АО «Специализированный застройщик «ЗЕНИТ», что не отрицалось сторонами в ходе рассмотрения дела.

Уведомление о созыве собрания было размещено на информационном щите МКД, что подтверждается как текстом самого сообщения, так и фототаблицей (т. 2 л.д. 98-101). Из текста уведомления следует, что очная часть собрания назначается на 02.02.2022, оглашение итогов 08.02.2022. Данное уведомление было размещено 22.01.2022. Указанные документы не опровергнуты истцом. 

В силу п. 4 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть размещено в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме этого сообщения, либо направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Таким образом, действующее законодательство допускает несколько способов уведомления собственников о предстоящем общем собрании, в том числе, и размещенном в помещении данного дома.

В связи с чем, уведомление о созыве собрания, размещенное на информационном щите МКД в соответствии вышеприведенной правовой нормой ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации является надлежащим уведомлением истца и других собственников помещений о собрании. 

При этом, указанное уведомление по своей форме и содержанию полностью соответствует требованиям, изложенным в ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, в данном собрании приняли участие, помимо АО «Специализированный застройщик «ЗЕНИТ» - собственника части нежилых помещений, еще и 71 собственник помещений в МКД, что подтверждается представленными в дело: списком лиц, приявших участие в общем собрании собственников помещений многоквартирного дома по адресу: 

<

...> (т. 2 л.д. 102-104), а также решениями для голосования (бюллетенями), подписанными лицами, участвовавшими в данном собрании (т. 2 л.д. 105-150, т. 3 л.д. 1-120). Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что данные лица были уведомлены о проведении собрания надлежащим образом.

Следует также отметить, что согласно п. 1.1 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме вправе только лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче.

Между тем, из материалов дела следует, что истец принял нежилое помещение 30.03.2021 согласно передаточному акту нежилого помещения № 101 от 30.03.2021. Таким образом, на момент проведения общего собрания собственников от 21.01.2022, оформленного протоколом № 1 от 08.02.2022 правом голоса ИП ФИО95 не обладал и не имел права участвовать в данном собрании.

При этом, на общем собрании собственников помещений в многоквартирном жилом доме, оформленном протоколом № 1 от 08.02.2022, по вопросу № 2 установлено место размещения сообщений в письменной форме о проведении собраний, о принятых собраниями решениях и об итогах голосования на собраниях – доски объявлений у входов в подъезды дома либо в подъездах дома на первом этаже у лифтов (голосов «за» 99,31%, «против» - нет, воздержавшихся – 0,69%). Общее число голосовавших собственников по количеству голосов 7380,7, что составляет 79,34%.

Изложенные обстоятельства в совокупности с положениями ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации свидетельствуют о том, что решение по данному вопросу было принято. Таким образом, размещение уведомления о созыве собрания на информационном щите МКД следует признать законным.

В этой связи, по аналогичным основаниям подлежат отклонению доводы предпринимателя о ненадлежащем извещении о проведении второго собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, оформленного протоколом № 2 от 01.07.2022.

Так, ответчиком ООО «Орелжицентр» в подтверждение надлежащего извещения собственников помещений представлено сообщение от 29.03.2022 о созыве общего собрания, очная часть которого назначена на 29.03.2022; уведомления о продлении заочной части собрания; фототаблица, подтверждающая факт размещения на  информационном щите МКД указанной информации; список лиц, принявших участие в общем собрании; реестр собственников, присутствовавших на очной части собрания, с подписями участников, а также решениями для голосования (бюллетенями), подписанными лицами, участвовавшими в данном собрании (т. 3 л.д. 140-150,т. 4 л.д. 1-75, 105-111). Указанные документы  не опровергнуты истцом, и в силу вышеприведенных положений ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации также являются надлежащими доказательствами уведомления истца и других собственников помещений о собрании. 

Кроме того, доводы ИП ФИО1 о его ненадлежащем уведомлении о проведении второго собрания (протокол № 2 от 01.07.2022) опровергаются бюллетенем его же голосования по всем вопросам повестки данного собрания (т. 4 л.д. 75).

Ссылки истца на отсутствие доступа в помещения подъезда, где располагались указанные уведомления о проведении спорны собраний также подлежат отклонению.

Так, согласно п. 8 передаточного акта нежилого помещения № 101 от 30.03.2021   (т. 5 л.д. 4 приложение к отзыву), ключи от нежилого помещения, приобретенного истцом по Договору участия в долевом строительстве и ключи от системы контроля доступа на территорию МКД, были переданы истцу вместе с «Инструкцией по эксплуатации многоквартирного жилого дома с пристроенными нежилыми помещениями, расположенного по адресу: 

<

...>. 14.». В состав основных управляемых элементов системы доступа входят:

1) калитка входа на придомовую территорию (в том числе на территорию гостевой парковки) - 3 комплекта;

2) автоматические распашные ворота для въезда на придомовую территорию (гостевую парковку) - 2 комплекта;

3) входные двери и подъезды - 2 комплекта;

4) входные двери и мусоросборные камеры со считывателями SR-71 -2 комплекта.

Таким образом, истец не был лишен возможности ознакомится с информацией, расположенной на информационных стендах МКД. Кроме того, в подъездах жилого блока работают консьержи, что не исключало возможность истца пройти на территорию. Доказательств обратного суда не представлено.

Доводы истца о том, что никаких ключей не предавалось опровергаются подписью ИП ФИО1 в данном акте об их принятии. 

Представленные истцом в дело фототаблицы, на которых содержатся обзорные снимки закрытой территории многоквартирного дома, лишь свидетельствуют о наличии огороженной территории и соответствующих калиток, оборудованных домофонами, но не подтверждают факт невозможности истца при наличии соответствующих ключей (полученных при приемке объекта недвижимости) иметь доступ к подъездам жилых помещений, в которых размещены объявления о проведении общих собраний собственников. Сведений о том, что истец обращался к ответчикам, либо в соответствующие государственные специализированные органы по вопросам ограничения доступа к общему имуществу собственников дома, в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о надлежащем уведомлении истца.

Подлежит отклонению довод истца относительно того, что собственниками помещений вопросы повестки дня общих собраний, оформленных протоколами № 1 от 08.02.2022 и № 2 от 01.07.2022, не обсуждались и не решались, а сами вопросы сформулированы как готовые решения.

В соответствии с частью 1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. При этом статья 44.1 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством:

1) очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);

2) заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 настоящего Кодекса);

3) очно-заочного голосования.

Согласно пункту 3 части 5.1 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации при проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

Таким образом, вопреки мнению ФИО1, обсуждение вопросов повестки дня и принятие решений по ним может осуществляться не только в форме совместного присутствия собственников помещений (заседания), но и путем передачи инициатору общего собрания оформленных в письменной форме решений собственников (опросным путем).

В кворуме собрания № 1 количество голосов, которыми обладают собственники нежилых помещений, - 31 %, что составляет 93,5 % от общего числа голосов собственников нежилых помещений, в кворуме собрания № 2 количество голосов, которыми обладают собственники нежилых помещений, - 30,3 %, что составляет 91,4 % от общего числа голосов собственников нежилых помещений.

Таким образом, кворум был соблюден, собственники жилых и нежилых помещений реализовали свое право на участие в собраниях.

Сомнения истца в правильности подсчетов голосов на общих собраниях ввиду указания в них неверной площади всех помещений многоквартирного дома, ничем не подтверждены и опровергаются представленными в дело выписками из ЕГРН на здание, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 57-30100068-2021 от 13.12.2021, актом передачи от 16.12.2021 к договору управления многоквартирным домом. 

При этом вопреки доводам ИП ФИО1 и третьего лица ФИО28 о недействительности решения собрания № 2 по вопросу № 4 о разрешении собственникам смежных квартир дома одном подъезде и на одном этаже устанавливать тамбуры по предлагаемым схемам, позволяющим сохранить свободный доступ к общим коммуникациям (согласно, схемам - приложение на 4х листах), решения по данному вопросу принято не было, в связи с чем отсутствует предмет рассмотрения. 

В свою очередь, несмотря на возражения истца и третьего лица относительно решения собрания № 2 по вопросу № 3 о  разрешении собственникам квартир дома установку кондиционеров с монтажом блоков на фасадах здания с прокладкой трассы исключительно за наружным блоком в пределах его границ, суд с учетом ч. 4 ст. 36, п. 3 ч. 2 ст. 44 и ч. 1 ст. 46  Жилищного кодекса Российской Федерации, а также Определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 28.03.2023 N 5-КГ22-150-К2, приходит к выводу о его законности, поскольку оно принято при показателе голосов «за» 78,14%, то есть более 2/3 от общего числа голосов.

Следует отметить, что ООО «Орелжилцентр» имело соответствующие полномочия проводить собрание общее собрание собственников помещений, результаты которого оформлены протоколом № 2 от 01.07.2022, поскольку в силу п. 7 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

ИП ФИО1 также заявлены доводы о том, что решения собраний являются недействительными ввиду различных тарифов для собственников жилых и нежилых помещений, решения об утверждении которых приняты согласно протоколам № 1 от 08.02.2022 и по протоколу № 2 от 01.07.2022.

Так, истец указывает, что оплачивает услуги по содержанию общего имущества многоквартирного дома № 14 по ул. 2-я Посадская г. Орла по завышенным для нежилых помещений тарифам: 

- за услуги консьержа в размере 32,40 руб./кв.м., в то время как для жилых помещений размер такой платы составляет 14 руб./кв.м., которая установлена решениями общих собраний собственников помещений, оформленных протоколами № 1 от 08.02.2022 и № 2 от 01.07.2022;

- за усиленную уборку мест общего пользования в размере 13,60 руб./кв.м., в то время как для жилых помещений размер такой платы составляет 4,38 руб./кв.м., которая установлена решениями общих собраний собственников помещений, оформленных протоколами № 1 от 08.02.2022 и № 2 от 01.07.2022.

Между тем, истцом не учтено следующее.

Согласно Постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 29.01.2018 № 5-П «По делу о проверке конституционности положений статей 181.4 и 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина ФИО96» пункты 1, 3 и 7 статьи 181.4, статья 181.5 ГК Российской Федерации и часть 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации признаны не противоречащими Конституции Российской Федерации, поскольку содержащиеся в них положения по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования:

1) предполагают совместное участие всех собственников помещений в многоквартирном доме в расходах на содержание общего имущества в таком доме и не исключают возможность учета общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме при принятии решения об установлении размера платы за содержание жилого помещения, включающей в себя в том числе плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, либо размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, особенностей помещений в данном доме (в частности, их назначения), а также иных объективных обстоятельств, которые могут служить достаточным основанием для изменения долей участия собственников того или иного вида помещений в обязательных расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, - при том условии, что дифференциация размеров соответствующих платежей, основанная на избранных общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме дополнительных критериях для определения долей такого участия, не повлечет за собой необоснованных различий в правовом положении собственников помещений в многоквартирном доме, относящихся к одной и той же категории;

2) не исключают возможность признания судом недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об установлении размера платы за содержание жилого помещения (обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме), в том числе предусматривающего различные размеры такого рода платежей для собственников жилых и нежилых помещений, но лишь в случае, если суд придет к выводу о нарушении указанным решением требований закона.

Конституционный Суд РФ в приведенном Постановлении также указал, что собственникам помещений в многоквартирном доме при установлении решением общего собрания размера платы за содержание жилого помещения, включающей в себя, в том числе, плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном  доме,  следует в  первую  очередь учитывать, что платежи, обязанность по внесению которых возлагается на всех собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть достаточными для финансирования услуг и работ, необходимых для поддержания дома в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям. При этом законодательно установленный критерий распределения бремени расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, а именно доля конкретного собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, сам по себе не исключает возможность учета при принятии указанного решения особенностей соответствующих помещений (в частности, их назначения), а также иных объективных обстоятельств, которые при соблюдении баланса интересов различных категорий собственников помещений в многоквартирном доме могут служить достаточным основанием для изменения долей их участия в обязательных расходах по содержанию общего имущества (соотношение общей площади жилых и нежилых помещений в конкретном доме, характер использования нежилых помещений и т.д.).

Подобный подход позволяет обеспечить на основе автономии воли собственников помещений в многоквартирном доме принятие ими решения об установлении размера платы за содержание жилого помещения с опорой на конкретные характеристики соответствующих помещений и условия их использования, притом что выбор дополнительных критериев для определения долей участия собственников того или иного вида помещений в обязательных расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме не должен осуществляться произвольно, а основанная на этих критериях дифференциация размеров соответствующих платежей не должна приводить к недопустимым различиям в правовом положении собственников помещений в многоквартирном доме, относящихся к одной и той же категории.

Как уже было указано судом, многоквартирный дом № 14 по ул. 2-я Посадская г. Орла конструктивно выполнен из двух изолированных частей: жилой (общая площадь помещений 6212,5 кв.м.) и нежилой (общая площадь помещений 3090 кв.м.). В блоке жилых помещений имеется два подъезда, в каждом из которых расположено по одному месту консьержа (посту охраны), в блоке нежилых помещений - один пост охраны.

Работа консьержей в доме организована круглосуточно, за исключением блока жилых помещений, в котором по инициативе собственников жилых помещений решением общего собрания (протокол № 2 от 01.07.2022) с 01.07.2022 установлен режим работы с     08 ч. 00 мин. до 20 ч. 00 мин. с уменьшением размера платы за данную услугу с 32,20 руб./кв.м до 14 руб./кв.м. Расчет расходов управляющей организации на организацию одного рабочего места консьержа (поста охраны) в месяц следующий:

Заработная плата (МРОТ), руб.

13890

Страховые взносы (30,2 %), руб.

4195

Оплата отпуска, руб.

1507

Оплата сверхурочной работы, оплата труда в выходные и нерабочие праздничные дни, налоги на ОСНО, контрольно-кассовые, накладные расходы, руб.

4645

Канцелярские товары, средства гигиены, услуги связи и т.д., руб.

783

Итого, руб.:

25 020

С учетом установленной трудовым законодательством нормальной продолжительности рабочего времени (статья 91 Трудового кодекса Российской Федерации) для организации круглосуточной работы консьержей требовалось:

- для блока жилых помещений (в период с 08.02.2022 по 30.06.2022) - 8 работников (2 поста), что составляет 200 160 руб. в месяц (25 020 руб. х 8 чел.), соответственно, тариф составляет 32,2 руб./кв.м. (200 160 руб./6212,5 кв.м.);

- для блока нежилых помещений - 4 работника (1 пост), что составляет 100 080 руб. в месяц (25 020 руб. х 4 чел.), соответственно, тариф составляет 32,4 руб./кв.м.                  (100 080 руб./3090 кв.м.).

Таким образом, при равных затратах на организацию одного рабочего места консьержа (поста охраны), разница в тарифе за данную услугу для жилых и нежилых помещений образовалась за счет особенностей соответствующих помещений (общая площадь жилых помещений в два раза превышает общую площадь нежилых помещений, в связи с чем размер платы на 1 кв.м. площади жилых помещений ниже) и характера использования помещений (круглосуточный режим оказания услуги для нежилых помещений).

Относительно «усиленная уборка подъездов», то ее график, как пояснил ООО «Орелжилцентр», для жилых помещений: влажная уборка всех межквартирных лестничных площадок и лестниц 2 раза в неделю и влажная уборка 1-го этажа ежедневно, для нежилых помещений: влажная уборка 1-го этажа ежедневно, 2-го и цокольного этажей - через день. Кроме того, следует также отметить, что в блоке нежилых помещений значительные площади мест общего пользования (коридоры).

В связи с чем, разница в тарифе за услугу «усиленная уборка подъездов» для жилых и нежилых помещений также дифференцирована исходя из характера использования помещений (графика уборки) и характеристик мест общего пользования.

Каких-либо доказательств завышения тарифов управляющей организаций, контррасчетов приведенных тарифов истцом представлено не было.

Вопреки доводам истца, установление решением собрания № 2 размера платы за услугу по обслуживанию пожарно-охранной сигнализации относится к сигнализации, находящейся в местах общего пользования нежилого блока многоквартирного дома, то есть к общему имуществу, обязанность по содержанию которого истец несет наряду с другими собственниками.

Кроме того, жилой дом с пристроенными нежилыми помещениями поставлен на кадастровый учет как единый объект 16.12.2021. В связи с чем, места общего пользования, расположенные в жилой и нежилой части дома, являются общим имуществом собственников помещений в данном МКД.

С момента ввода многоквартирного дома с пристроенными нежилыми помещениями в эксплуатацию застройщик зарегистрировал право собственности на нереализованные помещения в установленном законом порядке. После регистрации права собственности на такие объекты застройщик получил статус собственника в отношении этих помещений. 

Согласно п. 3 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…» (утв. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491), при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

Учитывая вышеизложенное, истец и ответчик АО «Специализированный застройщик «ЗЕНИТ» имеют одинаковые права и обязанности в отношении нежилых помещений, принадлежащих им на праве собственности, а также общего имущества собственников помещений (в том числе жилых и нежилых), входящих в состав многоквартирного дома с пристроенными нежилыми помещениями.

Согласно п.1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе:

- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

- иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места.

В соответствии с требованиями пунктов 1.2 ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

В рамках внеочередного собрания, инициированного Застройщиком, а также спорных собраний, в том числе, и с целью распределения платы за услугу усиленной уборки подъездов и усиленной уборки мест общего пользования в нежилой части МКД между собственниками нежилых и собственниками жилых помещений, а также с целью разделения платы за услуги консьержей в жилой и нежилой части МКД были утверждены расценки (тарифы) за такие услуги и порядок распределения их оплаты между собственниками жилых и нежилых помещений.

В связи с чем, каких-либо нарушений норм действующего законодательства при проведении общих собраний в части установления тарифов и их дифференциации по отношению к собственникам жилых и нежилых помещений судом при рассмотрении дела установлено не было.

Доводы ИП ФИО1 о том, что решения общих собраний собственников помещений недействительны по тому основанию, что в данных собраниях принимали участие лица, право собственности которых на помещения в доме на момент их проведения не было зарегистрировано, также подлежит отклонению.

Как уже было отмечено судом, согласно части 1 статьи 44 ЖК Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме и принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме (пункты 1 и 4.1. части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации). 

В  соответствии с частью 1.1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Согласно имеющимся в материалах дела протоколам общих собраний в них  принимали участие только лица, принявшие от застройщика – АО «Специализированный застройщик «Зенит» помещения в многоквартирном доме по передаточным актам.

Доводы истца, поддержавшего позицию третьего лица ФИО28 о нарушении требований о несоблюдении требований ч.1 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (о непредставлении договора с подписью 50 % голосов в ГЖИ) не соответствует действительности.

Согласно ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания, при этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, подлежит отклонению в силу следующего.

Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме № 14 по               ул. 2-я Посадская г. Орла, оформленным протоколом № 1 от 08.02.2022 (14-й вопрос повестки дня), принято решение поручить инициатору собрания АО «Специализированный застройщик «Зенит» подписать типовой договор управления с ООО «Орелжилцентр» от имени всех собственников помещений многоквартирного дома.

Кроме того, договор управления многоквартирным домом заключен ООО «Орелжилцентр» с собственниками помещений, обладающими более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений, что также являлось предметом проверки органа государственного жилищного надзора при рассмотрении вопроса о включении многоквартирного дома № 14 по ул. 2-я Посадская             г. Орла в реестр многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет ответчик.

Согласно ч 2. ст. 198 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая компания при заключении договора управления МКД должна в течение 3 рабочих дней направить в ГЖИ для внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ следующие надлежаще заверенные копии документов:

- копии договоров управления;

- оригинал решения общего собрания собственников помещений в МКД;

- реестр собственников;

- бюллетени.

По результатам проверки представленных ООО «Орелжилцентр» в орган государственного жилищного надзора документов о выборе управляющей организации Управлением государственной жилищной инспекции Департамента надзорной и контрольной деятельности Орловской области вынесено заключение от 28.02.2022 № 5-2-5-464, которым внесены изменения в реестр лицензий Орловской области в части включения многоквартирного дома № 14 по ул. 2-я Посадская г. Орла в реестр многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат ООО «Орелжилцентр» с 01.03.2022 (т. 4 л.д. 98-99).

При этом, протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме № 14 по ул. 2-я Посадская г. Орла № 1 от 08.02.2022 и № 2 от 01.07.2022 вопреки указаниям третьего лица ФИО28 размещены в системе ГИС ЖКХ, что подтверждается скриншотами соответствующей страницы в сети «интернет»  (т. 4 л.д. 100-101). Указанные доказательства не опровергнуты в ходе рассмотрения дела. 

Ссылки истца на нарушение правил составления протоколов общих собраний собственников ничем не подтверждены.

Как видно из содержания протоколов данных собраний они проведены в форме очно-заочного голосования. 

При оформлении протоколов общих собраний собственников помещений в МКД соблюдены требования п.1. Приказа Минстроя России от 28.01.2019 N 44/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор».

Так, представленные протоколы № 1 от 08.02.2022 и № 2 от 01.07.2022:

- составлены в письменной форме, не позднее чем через десять календарных дней с даты проведения общих собраний;

- оформлены секретарем общего собрания, избранным решением общего собрания;

- содержат все необходимые требования, в том числе, наименование документа; дата и номер каждого протокола общего собрания; дата и место проведения общего собраний; заголовок к содержательной части протоколам общего собрания; содержательная часть протоколов общего собрания; информация о месте (адресе) хранения протоколов общих собраний и решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование (оригиналах и копиях.);

- подписаны лицом, председательствующим на общем собрании, секретарем общего собрания, а также лицами, проводившими подсчет голосов; доверенности лиц никем не оспорены.

Таким образом, нормы жилищного законодательства в части требований, предъявляемых к составлению протоколов общих собраний, ответчиками не нарушены.

При этом, сами по себе сомнения истца и третьего лица ФИО28 в правомерности сведений, указанных в решении собрания, оформленного протоколом № 2 от 01.07.2022, ввиду подсчета голосов не по месту проведения собрания, с учетом формы данного собрания (очно-заочное), адреса местонахождения управляющей компании, по инициативе которой было созвано соответствующее собрание, а также сведений, отраженных в решениях для голосования (бюллетенями), подписанных лицами, участвовавшими в данном собрании, не свидетельствуют о нарушении каких-либо прав собственников помещений многоквартирного дома № 14 по ул. 2-я Посадская г. Орла. Кроме того, в сообщении о созыве общего собрания указано, что в случае отсутствия кворума на очной части общего собрания, настоящее собрание переходит к этапу заочного голосования. Доказательства недостоверности сведений в протоколе или их несоответствия результатам голосования, суду не представлено.

Ссылки третьих лиц ФИО92 о,  ФИО54, ФИО83 о том, что они не принимали участия в общих собраниях, поскольку не были извещены опровергаются представленными в дела бюллетенями их голосования на указанных собраниях. 

Указание ИП ФИО1 на введение его в заблуждение, не разъяснение последствий голосования со стороны управляющей компании при заполнении бюллетеня голосования, лишение его права голосования поздней передачей объекта, не могут быть приняты во внимание, поскольку как видно из решения истца, он голосовал по каждому вопросу, выразил свою позицию, в том числе и путем написания соответствующих возражений, которые и послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском. Изложенные обстоятельства свидетельствуют об осознанном принятии решений истцом при голосовании. При этом, сроки проведения соответствующих собраний не могут быть поставлены в зависимость от сроков получения помещения на основании волеизъявлений их собственников.

Ссылки ИП ФИО1 на ненадлежащее, по его мнению, оказание ответчиком услуг по отоплению, отсутствие задолженности за данный коммунальный ресурс, не могут являться основаниями признания недействительными решений общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, и не исключают возможность истца защитить данные права иным способом. При этом, данное право реализовано истцом в рамах дела № А48-3364/2023.

В силу части 1, 2 статьи 9 АПК Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

В силу ч. 3.1 ст. 70 АПК Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о недоказанности истцом оснований для признания недействительными решений общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме № 14 по ул. 2-я Посадская г. Орла по протоколу № 1 от 08.02.2022 и по протоколу № 2 от 01.07.2022. В связи с чем, в удовлетворении исковых требований ИП ФИО1 следует отказать.

При этом, следует отметить, что вышеуказанные решения не лишают его права на проведение внеочередного собрания собственников МКД с вынесением на голосование вопросов о переизбрании управляющей компании, решении разделения бремени содержания общего имущества в жилой и нежилой части МКД между собственниками жилых и нежилых помещений и иных вопросов, которые истец считает необходимым вынести для голосования.

Согласно ч. 2 ст. 168 АПК Российской Федерации, при принятии решения арбитражный суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

В силу ч. 1 ст. 110 АПК Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражном судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Как указано в п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» у суда также отсутствуют правовые основания для взыскания государственной пошлины по делу, по которому принято судебное решение об отказе в удовлетворении исковых требований истца, освобожденного от уплаты государственной пошлины.

Истец в силу положений п. 2 ч. 2 ст. 333.37 освобожден от уплаты государственной пошлины. 

В связи с чем, с учетом отказа в удовлетворении исковых требований, вопрос о ее распределении судом не разрешается. 

руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1  оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Орловской области

Судья                                                                                                           И.В. Кияйкин