ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-33929/2022

09 февраля 2023 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     30 января 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  09 февраля 2023 года

 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе председательствующего  Горбатовской О.В.

судей  Полубехиной Н.С., Черемошкиной В.В.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-40680/2022)  индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.11.2022 по делу № А56-33929/2022 (судья Балакир М.В.), принятое 

по иску Индивидуального предпринимателя ФИО2 

к Индивидуальному предпринимателю ФИО3 

о взыскании расходов на проведение восстановительного ремонта, расходов по экспертизе,

 

при участии:  

от истца: ФИО4 по доверенности от 21.07.2022;

от ответчика: не явился (извещен); 

 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ответчик, ИП ФИО3) о взыскании 401 503 руб. стоимости восстановительного ремонта, необходимого для приведения нежилого помещения в первоначальное состояние, 5 000 руб. расходов по экспертизе. 

Решением    Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.11.2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

На указанное решение ИП ФИО2 подана апелляционная жалоба, в которой ее податель просит решение суда от 02.11.2022 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Податель жалобы указывает, что ответчиком была выполнена перепланировка помещения без получения необходимых разрешений и без согласия  истца, что нарушает права истца как собственника помещения, влечет необходимость несения истцом расходов на приведение помещения в первоначальное состояние. 

В судебном заседании представитель ИП ФИО2 поддержал доводы апелляционной жалобы. Также представитель истца сообщил, что Администрация Адмиралтейского района Санкт-Петербурга ввиду выполненной ответчиком перепланировки обратилась в суд с иском к ФИО2 о приведении спорного помещения 7-Н в первоначальное состояние в соответствии с планом помещения, представил копию искового заявления Администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга и определения Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 22.08.2022 № 2-1199/2022, которые приобщены к материалам дела.

Ответчик,   извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направил.

От ответчика в материалы дела поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом,  ИП ФИО2 (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) заключили договор от 01.05.2020                  № 27/03/2020 (далее – Договор)  аренды нежилого помещения 7-Н с кадастровым номером 78:32:0001075:1220, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Канонерская ул., д. 29, корп. А.

В соответствии с пунктом 2.1.1 Договора арендодатель обязуется в день подписания договора аренды передать помещение арендатору по акту приема-передачи, в котором указывается техническое состояние помещения и составляется фото-отчет внешнего состояния помещения, который является неотъемлемой частью приложения № 2 к Договору. 

Согласно пункту 2.1.3 Договора арендодатель обязуется при прекращении действия договора, расторжении договора, при освобождении помещения арендатором, принять у арендатора помещение по акту приема-передачи в день окончания срока действия договора, либо в день его расторжения, при условии соблюдения пунктов 2.2.9, 2.2.12, 6.4 договора. 

На основании пункта 2.2.9 Договора арендатор обязуется передать помещение по акту приема-передачи в день окончания срока действия Договора либо в день его расторжения, после произведенного арендатором за свой счет и своими силами восстановительного ремонта, в состоянии в котором арендатор получил помещение до момента подписания сторонами настоящего Договора. В случае нарушения арендатором сроков передачи помещения арендодателю, последний вправе освободить помещение от движимого имущества арендатора, приняв его на ответственное хранение, в том числе путем заключения договора хранения с третьим лицом. При этом арендатор обязан возместить арендодателю расходы по хранению имущества арендатора. 

В силу пункта 2.2.12 Договора арендатор обязуется не производить перепланировок и переоборудования, а также неотделимых улучшений помещения без предварительного письменного разрешения арендодателя. Все изменения и ремонт, а также отделочные материалы, используемые при ремонте, в обязательном порядке согласовываются с арендодателем в письменном виде. Требуемое к демонтажу имущество, оборудование и конструкции помещения, принадлежащее арендодателю, арендатор вывозит на свой склад, где хранит его за свой счет до завершения срока действия договора или его досрочного расторжения. После завершения срока действия договора, такие конструкции, оборудование имущество должны быть возвращены и заново установлены в помещении арендатором собственными силами. 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.01.2022 по делу № А56-52680/2021 Договор расторгнут. 

Как указывает истец, после освобождения ответчиком помещения 7-Н им выявлен ряд перепланировок и переустройств помещения. 

В целях установления стоимости полного комплекса работ для восстановления помещения в первоначальное состояние, истец заключил с Обществом с ограниченной ответственностью "Центр оценки и экспертизы" договор от 22.11.2021 № 01-1448/21. Согласно подготовленному ООО "Центр оценки и экспертизы" отчету рыночная стоимость восстановительного ремонта для приведения нежилого помещения в первоначальное состояние составляет                           401 503 руб. 

В претензии от 16.06.2021 ИП ФИО2 потребовал от ИП ФИО3  выплатить стоимость восстановительного ремонта.

Поскольку ответчик не исполнил требования претензии от 16.06.2021, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 

В статье 622 ГК РФ указано, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

По правилам статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными                             статьей 15 ГК РФ.

В силу статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

В пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК). Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п.

По смыслу статей 15 и 393 ГК РФ и в соответствии с разъяснениями пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2017 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.

Из содержания названных норм права следует, что лицо, требующее возмещения убытков, причиненных неисполнением договора, должно доказать противоправность поведения ответчика, наличие и размер ущерба, а также причинную связь между противоправностью поведения ответчика и наступившими убытками.

Привлечение лица к гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков возможно только при доказанности всей совокупности вышеперечисленных условий, отсутствие хотя бы одного из элементов состава гражданского правонарушения исключает возможность привлечения к имущественной ответственности.

В соответствии с положениями части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 2 статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абз. 3 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 № 170).

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ). Переоборудование жилых помещений может включать в себя установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения (абз. 2 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда).

В силу части 1 статьи 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (часть 3 статьи 29 ЖК РФ).

Вывода суда первой инстанции о том, что ответчик выполнил в спорном помещении косметический ремонт, в результате которого потребительские свойства помещения 7-Н не ухудшились, не соответствует обстоятельствам дела.

Как следует из материалов дела и не оспаривается ответчиком, в спорном помещении изменены размеры фасадного дверного проема помещения, установлены дополнительные межкомнатные перегородки с дверной коробкой, в результате чего образованы новые помещения, устроен подиум пола, осуществлена дополнительная подводка воды для подключения мойки.

Как следует из акта от 25.11.2021 №01-1448/21, составленного оценщиком ООО "Центр оценки и экспертизы", при визуальном осмотре помещения был выявлен ряд перепланировок и переустройств помещения, не соответствующих представленному заказчиком кадастровому паспорту и плану помещения, являющемуся приложением к договору, а именно: установлена наружная световая рекламная вывеска; изменена конфигурация и размеры фасадного дверного проема помещения и изначально установленная входная дверь заменена на глухую металлическую; осуществлена подводка воды и создана дополнительная "мокрая точка" в виде кресла-мойки для головы в помещении 2; установлены дополнительные межкомнатные перегородки с дверной коробкой и дверью, то есть создано новое дополнительное помещение внутри помещения 2; устроен подиум пола в помещение 2; установлен электрический водогрей и осуществлена непредусмотренная первоначальным планом подводка воды и электричества к нему в помещение 3. 

Таким образом, помещение 7Н утратило свои признаки, зафиксированные в Договоре.

То обстоятельство, что истец был осведомлен о производимом ответчиком ремонтных работах в арендуемом помещении, не свидетельствует о согласовании истцом перепланировки/переустройства спорного помещения.

В силу пункта 2.2.12 Договора арендатор обязуется не производить перепланировок и переоборудования, а также неотделимых улучшений помещения без предварительного письменного разрешения арендодателя.

Пунктом 2.2.13 Договора обязанность по согласованию перепланировки помещения возложена на арендатора с предоставлением согласованной проектной документации арендодателю.

Указанные перепланировки и переустройства осуществлены арендатором самостоятельно, без получения предварительного согласия собственника помещения и без согласования с органом местного самоуправления. 

Об отсутствии согласования выполненной ответчиком перепланировки помещения 7-Н свидетельствует в том числе представленные истцом сведения об обращении  Администрация Адмиралтейского района Санкт-Петербурга в суд с иском о приведении спорного помещения 7-Н в первоначальное состояние.

Таким образом, ответчиком выполнена самовольная перепланировка и переустройство спорного помещения.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

На основании пункта 2.2.9 Договора арендатор обязуется передать помещение по акту приема-передачи в день окончания срока действия Договора либо в день его расторжения, после произведенного арендатором за свой счет и своими силами восстановительного ремонта, в состоянии в котором арендатор получил помещение до момента подписания сторонами настоящего Договора.

Возврат арендованного имущества арендодателю в первоначальном состоянии является договорной обязанностью арендатора, ненадлежащее исполнение которой, а также невозможность исполнения обязательства по возврату индивидуально-определенной вещи являются основанием для взыскания с арендатора в пользу арендодателя соответствующих убытков (статьи 398, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах, учитывая, что состояние арендованного помещения, подлежащее возврату истцу, требует проведения заявленных восстановительных работ, требования истца являются обоснованными.

В силу статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

По смыслу статей 608, 623 ГК РФ улучшение арендуемого имущества необходимо отличать от перепланировки, переустройства (переоснащения), реконструкции, капитального ремонта объекта аренды, которые могут иметь место только с согласия арендодателя, а в отношении недвижимого имущества - также по разрешению соответствующих органов публичной власти.

Вывод суда первой инстанции о том, что произведенные ответчиком изменения в арендуемом помещении не ухудшают потребительские свойства объекта аренды, в связи с чем отсутствуют основания для взыскания стоимости восстановительного ремонта, не может быть признан обоснованным, так как проведенные в помещении 7-Н работы, в том числе приведшие к образованию новых помещений, установке оборудования, в отсутствие письменного разрешения арендодателя и уполномоченных органов не могут свидетельствовать о правомерном улучшении объекта, переданного в аренду.

Размер убытков определен истцом на основании отчета от 03.12.2021                       № 01-1448/21, составленного оценщиком ООО "Центр оценки и экспертизы". 

Согласно подготовленному ООО "Центр оценки и экспертизы" отчету рыночная стоимость восстановительного ремонта для приведения нежилого помещения в первоначальное состояние составляет 401 503 руб. 

Ходатайств о назначении судебной экспертизы при рассмотрении дела заявлено не было. 

Каких-либо противоречий в выводах специалиста судом апелляционной инстанции не выявлено, результаты исследования мотивированы; в отчете имеются ссылки на примененные методы исследования (с учетом того, что оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки); оценщик имеет соответствующее образование и стаж работы. 

Отчет не противоречат сведениям, содержащимся в иных материалах дела, в связи с чем, сведения, изложенные в отчете, оцениваются судом как достоверные.

Таким образом, поскольку расходы на восстановительный ремонт образовались по вине арендатора, требования истца о взыскании убытков в виде стоимости восстановительного ремонта подлежат удовлетворению.

В подтверждение несения расходов по оплате экспертизы представлен отчет ООО «Центр оценки и экспертизы» от 03.12.2021 № 01-1448/2021, договор возмездного оказания услуг от 22.11.2021 №01-1448/21, акт сдачи-приемки работ (услуг) от 06.12.2021, кассовый и товарные чеки.

На основании изложенного требование истца  о взыскании 5 000 руб. расходов по оплате экспертизы подлежит удовлетворению.

Указанные обстоятельства не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, в связи с чем решение от 02.11.2022 подлежит отмене  с вынесением по делу нового судебного акта.

С учетом положений частей 1, 3, 5 статьи 110 АПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 11 030 руб. расходов по государственной пошлины по иску, а также 3 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

В силу части 1 статьи 177 АПК РФ решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия. Копии решения на бумажном носителе могут быть направлены лицам, участвующим в деле, в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд.

Руководствуясь статьями 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 02.11.2022 по делу №  А56-33929/2022  отменить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2                        401 503 руб. убытков в виде расходов на восстановительный ремонт, 5000 руб. расходов на проведение экспертизы, 11030 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску, 3000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

О.В. Горбатовская

 

Судьи

 

Н.С. Полубехина

 

В.В. Черемошкина