ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-22190/2020

Дело № А40-33622/19

г. Москва

01 октября 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2020 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 01 октября 2020 года

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Панкратовой Н.И., Бондарева А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "КРОНА"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 26.02.2020

по делу №А40-33622/19-77-281, принятое судьей Романенковой С.В.

по иску ООО "КРОНА" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к ответчикам: 1) Федеральному агентству по управлению государственным имуществом (ОГРН 1087746829994, ИНН 

<

***>); 2) ФГУП «ПРОМЭКС» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

об обязании ФГУП «ПРОМЭКС» пролонгировать договор аренды № Д-30/115 от 05.05.2014 н/п здания, общей площадью1172,6 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...> на тот же срок 5 (пять) лет,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: не явился, извещен;

от ответчиков: ФГУП «ПРОМЭКС»: ФИО2 по доверенности от 27.12.2019, уд. адвоката №9984 от 12.05.2017,

Федеральное агентство по управлению государственным имуществом: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "КРОНА" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом (далее – Росимущество), Федеральному государственному унитарному предприятию "ПромЭкс" (далее – ФГУП "ПромЭкс") об обязании ФГУП "ПромЭкс" пролонгировать договор аренды №Д-30/115 от 05.05.2014 г н/п здания, общей площадью 1172,6 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...> на тот же срок 5 (пять) лет (с учетом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26.02.2020 по делу №А40-33622/19-77-281 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда первой инстанции и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска. Заявитель апелляционной жалобы указывает на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ФГУП "ПромЭкс" требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителей истца и Росимущества.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, считает, что решение суда первой инстанции подлежит частичной отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, в соответствии с распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве от 20.10.2010 № 2199 (далее - Территориальное управление Росимущества по г.Москве) за ФГУП «ПромЭкс» на праве хозяйственного ведения закреплено здание, расположенное по адресу: 

<

...>.

Право собственности Российской Федерации и право хозяйственного ведения ФГУП «ПромЭкс» зарегистрированы в установленном порядке.

05.05.2014 между ФГУП «ПромЭкс» (арендодателем) и истцом (арендатором) с согласия Территориального управления Росимущества по г.Москве, был заключен договор аренды здания, находящегося в хозяйственном ведение, не являющегося объектом культурного наследия №Д-30/115 (далее - Договор), расположенного по адресу: 

<

...>, по результатам аукциона от 19.02. 2014 года.

Помещение передано истцу по акту приема-передачи от 11.03.2014г.

Договор заключен сроком на 5 лет до 18 февраля 2019 года.

В соответствии с п. 3.2.10 Договора арендатор обязан не производить переустройства и (или) перепланировок помещений объекта, требующих внесения изменений в технический паспорт БТИ, а также неотделимые улучшения объекта и его помещений без предварительного письменного разрешения ФГУП «ПромЭкс» и Территориального управления Росимущества по г.Москве.

Однако согласно Отчету от 27.12.2018 кадастрового инженера ФИО3, подготовленного по результатам обследования помещений в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, установлено, что фактическая площадь занимаемых истцом помещений составляет 1192,2 кв.м. Выявленное несоответствие связано с произведенной перепланировкой в отношении нежилого здания с кадастровым номером 77:08:0010001:1079  в границах которого расположены обследуемые помещения.

Кроме того, на момент проведения обследования было выявлено несоответствие между фактической планировкой и площадью, и текущими сведениями, зафиксированными в ЕГРН.

При этом ни ФГУП «ПромЭкс», ни Территориальное управление Росимущества по г.Москве письменного разрешения на проведение переустройства и (или) перепланировку помещений объекта, а также на производство неотделимых улучшений объекта и его помещений не давали.

Согласно п. 5.2 Договора внесение арендной платы арендатором производится за каждый месяц вперед по пятое число оплачиваемого месяца включительно.

Материалами дела подтверждается, что арендатор в период с 01.01.2016 по 08.06.2017 допускал просрочку внесения арендной платы, в связи с чем ему была начислена неустойка.

Также при проведении 22.06.2018 представителями ФГУП «ПромЭкс»  проверки состояния и фактического использования федерального недвижимого имущества, переданного в аренду, расположенного по адресу: 

<

...>, выявлены нарушения требований пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологических норм, в том числе: не обеспечен свободный проход для эвакуации, помещения не обеспечены первичными средствами пожаротушения, часть проходов ограничена или полностью перекрыта, часть помещений находятся в неудовлетворительном техническом состоянии.

По результатам проверки составлен акт от 03.07.2018, экземпляр которого 06.07.2018 получен генеральным директором истца.

В соответствии с пунктами 7.4, 7.4.1, 7.4.2 Договора аренды арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения Договора, в том числе: при невыполнении арендатором какого-либо из обязательств, предусмотренных пунктами 3.2.2, 3.2.8, 3.2.10 - 3.2.15, 3.3 и 5.4 Договора.

В соответствии с п.п. 7.4, 7.4.1 Договора ФГУП «ПромЭкс» и/или Территориальное управление Росимущества по г.Москве вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения Договора, в том числе, при не внесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного Договором или уведомлением ФГУП «ПромЭкс» срока платежа вне зависимости от ее последующей оплаты.

Руководствуясь пунктами 7.4, 7.6 Договора, ФГУП «ПромЭкс» письмом от 18.01.2019 № 6 уведомило истца об одностороннем отказе от исполнения Договора.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу, что Договор считается расторгнутым с момента получения истцом указанного уведомления.

Уведомление от 18.01.2019 № 6, согласно информации, размещенной на официальном сайте Почты России, получено истцом 13.02.2019.

Следовательно, Договор расторгнут с 13.02.2019.

Письмами № 24-юр/18 от 20 августа 2018 года, №27 от 31 августа 2018 истец сообщил ФГУП «ПромЭкс» и Территориальному управлению Росимущества по г.Москве о пролонгации договора аренды.

Так как в удовлетворении требований истца было отказано, последний обратился с настоящим иском в Арбитражный суд города Москвы.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции принял во внимание, что в статье 450.1 ГК РФ прописаны основания и способы отказа от договора.

Согласно п. 1, п. 2 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное договором право на односторонний отказ от договора может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора. Договор прекращается с момента получения данного уведомления.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

При этом статьи 310 и 450.1 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа. Достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, который является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора. Истец не согласился с указанным основанием для отказа от договора, в связи с чем обратился в суд с настоящим иском.

Согласно ст. 153 ГК РФ в качестве сделки могут быть квалифицированы действия юридических лиц, которые направлены на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Уведомление ответчика, выражающее его волеизъявление на отказ от исполнения договоров, применительно к статье 153 ГК РФ, влечет прекращение обязанностей по договору.

Пунктом 2 ст. 154 ГК РФ определено, что односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

То есть, одностороннее изменение условий договора является односторонней сделкой.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Следовательно, уведомление об одностороннем изменении условий договора, отказа от договора возможно оценивать с точки зрения соответствия закону или действительности.

На основании п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо

независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Как указано в п. 2 ст. 166 ГК РФ, требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции посчитал, что уведомление ФГУП «ПромЭкс» о прекращении Договора является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества.

Согласно ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон №135-ФЗ) по истечении срока действия договора аренды, указанного в частях 1 и 3 ст. 17.1 Закона №135-ФЗ, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом, исполнявшим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при соблюдении арендатором предусмотренных указанной нормой условий.

В соответствии с ч. 10 ст. 17.1 Закона №135-ФЗ арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Материалами дела подтверждается, что истцу за недобросовестное исполнение условия Договора, предусмотренного в п. 5.2 Договора, выразившегося в неоднократном пропуске внесения арендной платы, была начислена неустойка в размере 3373987,02  руб.

О наличии начисленной неустойки и о требовании ее погасить истец неоднократно уведомлялся, в том числе письмами от 21.09.2018 № 327, от 14.08.2018 № 271.

Факт недобросовестности исполнения истцом условий Договора и правомерного начисления ответчиком неустойки, а также правомерность отказа арендодателя от Договора установлены вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда г. Москвы по делам № А40-102416/19, А40-117998/19.

Согласно ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Таким образом, данное исковое заявление направлено на переоценку уже установленных фактических обстоятельств дела.

Вышеуказанные обстоятельства не доказываются вновь при рассмотрении настоящего спора, в котором участвуют те же лица.

В связи с этим, суд первой инстанции посчитал, что право заключения Договора на новый срок, предусмотренное статьей 17.1 Закона №135-ФЗ, у истца не возникло.

Кроме того, при приспособлении объекта под торговые цели истцом проведена внутренняя перепланировка/переустройство помещений первого этажа, в результате чего объект преобразован, что подтверждается материалами дела №А40-27982/2019, а также письмом истца от 07.12.2015 № 01.12.

ФГУП «ПромЭкс» проведены мероприятия по актуализации сведений в Едином государственном реестре (далее - ЕГРН), в результате чего в настоящее время общая площадь здания изменилась и составляет 2012,5 кв.м. (в связи с учетом выполненного внутреннего переустройства, а также учетом не учтенного ранее технического подполья, исключения из общей площади здания ошибочно учтенных в его составе помещений (трансформаторная подстанция, относящаяся к соседнему зданию).

Также площадь помещений, переданных истцу по договору аренды, увеличилась с 1172,6 кв.м. (согласно составу передаваемых помещений по экспликации БТИ на 2007 год) до 1192 кв.м. (согласно актуальной технической документации на здание, учтенной в ЕГРН) на 19,6 кв.м.

Поэтому  фактический покомнатный состав и площадь помещений по Договору после фиксации перепланировок/переустройства не соответствует предмету Договора.

Согласно ч. 1 ст. 17.1 Закона №135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлен только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

В соответствии с п. 8 ст. 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов, в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

На основании подпункта 2 п. 105 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, оговоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных приказом Федеральной антимонопольной службы Российской Федерации от 10.02.2019 № 67 (далее - Правила), в извещении о проведении аукциона должны быть указаны место расположения, описание и технические характеристики государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору, в том числе площадь помещения, здания, строения или сооружения в случае передачи прав на соответствующее недвижимое имущество.

Согласно подпункту 3 п. 114 Правил не допускается изменение условий договора, заключенного на торгах, как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке.

То есть, изменение существенных условий Договора, заключенного по результатам проведения торгов, таких как площадь арендуемого имущества, не допускается.

Учитывая изложенные обстоятельства, а также односторонний отказ ФГУП «ПромЭкс» от Договора и как следствие его прекращение, ненадлежащее исполнение истцом условий Договора, начисленную в связи с этим и неоплаченную истцом неустойку, изменение площади и покомнатного состава помещений в связи перепланировкой и переустройством, осуществленными истцом, суд первой инстанции посчитал, что требование истца о заключении договора аренды помещений здания, находящегося в хозяйственном ведении, не являющегося объектом культурного наследия, заключенного по результатам аукциона от 19.02.2014 № Д-30/115 от 05.05.2014, на новый срок и на тех же условиях без проведения торгов удовлетворению не полежит.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд   принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд - 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26.02.2020 по делу № А40-33622/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

 

Председательствующий судья                                                  О.В. Савенков

 

Судьи:                                                                                             Н.И.Панкратова

 

А.В. Бондарев