АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-600/2024

Дело № А06-9968/2022

г. Казань

25 марта 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2024 года. 

Полный текст постановления изготовлен 25 марта 2024 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкина В.А.,

судей Вильданова Р.А., Нагимуллина И.Р., 

при ведении протокола судебного заседания с использованием системы веб-конференции (онлайн-заседание) секретарем судебного заседания ФИО1,  

при участии в судебном заседании с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (судебные онлайн-заседания) представителя (до и после перерыва):

индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 (доверенность от 12.03.2024, серия 30АА,  № 0618181),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2, Республика Дагестан, с. Мекеги (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 319302500021929), 

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 18.10.2023 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2023 

по делу № А06-9968/2022 

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Транспортная фирма «Гранат», Астраханская область, г. Астрахань (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), к администрации муниципального образования «Городской округ город Астрахань» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании права собственности на объекты недвижимости (помещения) и по встреченному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Транспортная фирма «Гранат» и администрации муниципального образования «Городской округ город Астрахань» о признании права собственности на объект недвижимости (здание в целом), с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: индивидуального предпринимателя ФИО4, Республика Дагестан, г. Избербаш, ФИО5, Астраханская область и Управления Росреестра по Астраханской области,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Транспортная фирма «Гранат» (далее по тексту – истец, ООО «ТФ «Гранат», Общество) обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с исковым заявлением к администрации муниципального образования «Город Астрахань» (далее по тексту – ответчик, администрация МО «Город Астрахань», Администрация) и индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее по тексту – ответчик, ИП ФИО2, Предприниматель, заявитель) о признании права собственности на объекты недвижимости: помещение с кадастровым номером 30:12:0202975:172, площадью 55 кв.м., назначение: мойка; помещение с кадастровым номером 30:12:0202975:173, площадью 63 кв.м., назначение: мойка; помещение с кадастровым номером 30:12:0202975:174, площадью 22,8 кв.м., назначение: подсобка; помещение с кадастровым номером 30:12:0202975:175, площадью 85,5 кв.м., назначение: мойка, входящие в состав нежилого здания с кадастровым номером: 30:12:020975:163, площадью 226,4 кв.м, расположенного по адресу: Астраханская область, г. Астрахань, Ленинский район, ул. Соколова, д. 1. 

В свою очередь ИП ФИО2 обратился в арбитражный суд со встречным исковым заявлением к ООО «ТФ «Гранат» и администрации МО «Город Астрахань» с требованием о признании за ним, в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, права собственности на нежилое здание с кадастровым номером 30:12:020975:163, площадью 226,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Астраханская область, г. Астрахань, Ленинский район, ул. Соколова, д. 1 (в целом).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее по тексту – ИП ФИО4), ФИО5 и Управление Росреестра по Астраханской области

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 18.10.2023 оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2023 по делу № А06-9968/2022, в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований Предприниматель обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит оспариваемые судебные акты отменить, принять в обжалуемой части новый судебный акт, которым удовлетворить требование о признании права собственности на нежилое здание с кадастровым номером 30:12:020975:163, площадью 226,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Астраханская область, г. Астрахань, Ленинский район, ул. Соколова, д. 1 (в целом) за ИП ФИО2 

В обоснование кассационной жалобы указано, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам по делу, в частности заявитель указывает на то, что спорное строение не является самовольной постройкой, реконструкция здания автомойки произведена с учетом строительных норм и правил, а также требований пожарной безопасности, и соответствует виду разрешенного использования земельного участка, который подразумевает  размещение на нем данного вида объекта.  

На основании статьи 163 АПК РФ в судебном заседании 14 марта 2024 года был объявлен перерыв до 10 часов 30 минут 19 марта 2024 года, после окончания которого, судебное заседание продолжено в том же составе суда. Соответствующая информация размещена на официальном сайте окружного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

В соответствии со статьей 153.2 АПК РФ судебное заседание «14-19» марта 2024 года проведено с использованием системы веб-конференции (онлайн-заседание).      

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, приведенные в кассационной жалобе.    

Третье лицо – ФИО5 представил письменный отзыв на кассационную жалобу, в котором просил судебные акты первой и апелляционной инстанций в обжалуемой части оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.

Проверив законность принятых судебных актов в обжалуемой части, обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, отзыве на нее, заслушав представителя заявителя, участвующего в судебном заседании посредством использования информационной системы «Картотека арбитражных дел» (судебные онлайн-заседания), Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты в части отказа в удовлетворении встречного искового требования подлежат оставлению без изменения.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 26.03.1999 за обществом с ограниченной ответственностью «Транспортная фирма «Русь» было зарегистрировано право собственности на нежилые строения, расположенные по адресу: г. Астраханская область, г. Астрахань, Ленинский район, ул. Соколова, д. 1.

30.07.1999 между обществом с ограниченной ответственностью «Транспортная фирма «Русь» и ООО ТФ «Гранат» заключен договор мены № 1, согласно условиям которого ООО «ТФ «Гранат» в собственность перешли объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Астраханская область, г. Астрахань, Ленинский район, ул. Соколова, д. 1, в том числе: здание автоматизированной мойки с подсобным помещением и навесом – Литер В, состоящее из трех нежилых помещений: помещения № 1 (мойка) площадью 65,2 кв.м., помещения № 2 (помещение очистки воды) площадью 22,8 кв.м. и помещения № 3 (мойка) площадью 87.3 кв.м. На дату заключения договора мены общая площадь здания автоматизированной мойки с подсобным помещением и навесом – Литер В составляла 175,3 кв.м., данный факт подтверждается техническим паспортом объекта.

10.08.1999 за ООО «ТФ «Гранат» зарегистрировано право собственности на указанные выше объекты недвижимости (запись регистрации за № 30-01/01-28/1999-0300).   

На основании Постановления администрации города Астрахань от 16.10.2003 № 2865 во временное владение и пользование ООО ТФ «Гранат» был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 30:12:020975:2, площадью 3810 кв.м., расположенный по адресу: Астраханская область, г. Астрахань, Ленинский район, ул. Соколова д. 1. 

01.07.2008 договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, перезаключен на основании Постановления администрации города Астрахань от 25.09.2006 № 1877. ООО ТФ «Гранат» в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 30:12:020975:2 для цели: эксплуатация кафе, автомойки и автозаправочной станции. 

Таким образом, на дату заключения договора аренды земельного участка от 01.07.2008 № 436 объекты недвижимости, расположенные по адресу: Астраханская область, г. Астрахань, Ленинский район, ул. Соколова д. 1, а именно: здание Литер АА с кадастровым номером 30:12:020975:179, площадью 286,4 кв.м., здание Литер Б  с кадастровым номером 30:12:020975:161, площадью 112,8 кв.м. и здание Литер В с кадастровым номером 30:12:020975:163, площадью 175,3 кв.м. уже находились в собственности у ООО «ТФ Гранат». 

Впоследствии 26.03.2015 между ООО «ТФ «Гранат» (продавец) и ИП ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи строения на арендуемом земельном участке, согласно которому продавцом покупателю были переданы в собственность следующие объекты недвижимости: здание Литер АА с кадастровым номером 30:12:020975:179, площадью 286,4 кв.м., здание Литер Б с кадастровым номером 30:12:020975:161, площадью 112,8 кв.м. и вспомогательное сооружение – навес с заправочным комплексом (ТРК), площадью 416,7 кв.м., расположенные по адресу: Астраханская область, г. Астрахань, Ленинский район, ул. Соколова д. 1 (пункт 3.4 договора), а также право аренды на часть земельного участка, расположенного под ними. 

07.07.2017 для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 30:12:020975:2, между ООО «ТФ «Гранат» и ИП ФИО4 был заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.07.2008 № 436. 

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 11.04.2019 по делу № А06-7635/2018 ООО «ТФ «Гранат» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении должника открыто конкурсное производство. 

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Астраханской области от 07.07.2021 по делу № А06-7635/2018 признаны недействительными договор купли-продажи строения на арендуемом земельном участке от 26.03.2015 и договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, от 07.07.2017, заключенные между ООО «ТФ «Гранат» и ИП ФИО4 Применены последствия недействительности сделок в виде обязания ФИО4 передать в конкурсную массу ООО «ТФ «Гранат» здание Литер АА с кадастровым номером 30:12:020975:179, площадью 286,4 кв.м., здание Литер Б с кадастровым номером 30:12:020975:161, площадью 112,8 кв.м. и вспомогательное сооружение - навес с заправочным комплексом (ТРК), площадью 416,7 кв.м., расположенные по адресу: Астраханская область, г. Астрахань, Ленинский район, ул. Соколова д. 1, а также право аренды земельного участка с кадастровым номером 30:12:020975:2, площадью 3 810 кв.м., предоставленного по договору от 01.07.2008 № 436; ФИО4 восстановлено право требования денежных средств, оплаченных ООО «ТФ «Гранат» по указанным выше договорам в сумме 3 900 000 руб.   

После вступления судебного акта в законную силу конкурсный управляющий произвел осмотр объектов недвижимости и установил, что на земельном участке с кадастровым номером 30:12:020975:2 находится объект, на котором третьим лицом ведется деятельность по «мойке автомобилей». 

Вместе с тем определением Арбитражного суда Астраханской области от 12.09.2022 по делу № А06-7635/2018 контролирующее должника лицо – бывший учредитель и директор ООО ТФ «Гранат» ФИО6 привлечен к субсидиарной ответственности по обязательствам Общества, по основаниям непредставления конкурсному управляющему должника первично-бухгалтерской документации. 

Полагая, что контролирующее должника лицо скрыло от конкурсного управляющего факт наличия у Общества актива в виде объекта недвижимости с кадастровым номером 30:12:020975:163, который является составной частью автозаправочного комплекса, истец по первоначальному иску обратился в арбитражный суд с требованием о признании за ним права собственности в порядке статьи 222 ГК РФ, указав, что спорный объект недвижимости и входящие в его состав помещения не обладают признаками самовольного строения, вместе с тем, у конкурного управляющего отсутствуют правовые основания для его включения в конкурсную массу должника. 

Обращаясь в суд со встречным исковым заявлением ИП ФИО2 указал, что на основании договора купли-продажи имущества от 20.06.2022 № 1/П, заключенного с конкурсным управляющим ООО ТФ «Гранат» в ходе процедуры банкротства, он в настоящее время является собственником следующих объектов недвижимости: нежилого строения с кадастровым номером 30:12:020975:179, площадью 286,4 кв.м., нежилого здания с кадастровым номером 30:12:020975:161, площадью 112,8 кв.м., а также арендатором земельного участка с кадастровым номером 30:12:020975:2, площадью 3810 кв.м., расположенного по адресу: Астраханская область, г. Астрахань, Ленинский район, ул. Соколова д. 1. При приеме-передаче указанного выше имущества покупателю стало известно, что на земельном участке с кадастровым номером 30:12:020975:2 расположено еще одно нежилое строение – здание автомойки, которое, по словам конкурсного управляющего, является самовольной постройкой. Ввиду неразрывной связи объектов с земельным участком, на котором они расположены, покупателем было принято решение об обращении в суд за признанием права собственности на нежилое здание с кадастровым номером 30:12:020975:163 для дальнейшего использования его в предпринимательской деятельности. В обоснование своих требований ИП ФИО2 были представлены следующие доказательства: акт государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта (здания автомойки) в эксплуатацию от 22.12.1998, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 28.11.2022, подтверждающая постановку объекта на кадастровый учет 29.06.2012 с присвоением ему номера 30:12:020975:163; Истцом по встречному иску также указано, что техническое состояние основных строительных конструкций нежилого строения оценивается как «работоспособное», не угрожающее жизни и здоровью граждан, кроме того, в настоящее время имеются препятствия в оформлении земельного участка в собственность ввиду наличия (нахождения) на нем объекта с кадастровым номером 30:12:020975:163, правообладатель которого не установлен.

Отказывая в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что спорный объект недвижимости является самовольной постройкой, при этом судом было установлено, что пристройка к зданию дополнительного помещения привела к изменению его технических характеристик и увеличению общей площади с 175,3 кв.м. до 226.4 кв.м.; доказательства, свидетельствующие о получении от уполномоченных органов, в установленном законом порядке, всех необходимых документов, подтверждающих согласование и разрешение на его строительство, отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции. 

Согласно частям 1, 3 статьи 286 АПК РФ, пункту 28 постановления  Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» суд кассационной инстанции при проверке законности судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливает правильность применения норм материального права и норм процессуального права, а также проверяет соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Вместе с тем суд при принятии постановления самостоятельно определяет характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению, и может не применить законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле (пункт 12 части 2 статьи 289 АПК РФ).

С учетом этого при определении пределов рассмотрения дела суд кассационной инстанции не связан правовым обоснованием доводов кассационной жалобы и возражений, представленных сторонами, и не ограничен в выводах, которые он делает по результатам проверки.

В частности, приняв во внимание доводы стороны о несоответствии выводов судов первой и (или) апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции может прийти к выводу о неправильном применении судами норм материального или процессуального права, на что может быть указано в мотивировочной части судебного акта.

Проверяя правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции применительно к части 4 статьи 170 АПК РФ устанавливает, соответствуют ли выводы судов практике применения правовых норм, определенных постановлениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившими силу постановлениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики, постановлениями Президиума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившими силу постановлениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, а также содержащихся в обзорах судебной практики, утвержденных Президиумом Верховного Суда Российской Федерации.

В этой связи, поскольку лица, участвующие в деле, не оспаривают судебные акты в части отказа в удовлетворении первоначального иска о признании права собственности на объекты недвижимости, входящие в состав нежилого здания с кадастровым номером 30:12:020975:163, суд кассационной инстанции в целях соблюдения пределов, предоставленных ему законом полномочий, при отсутствии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, проверяет законность судебных актов только в части оспариваемой заявителем. 

Выводы, содержащиеся в судебных актах первой и апелляционной инстанций в обжалуемой части, соответствуют приведенным законодательным нормам, определяющим основания для отказа в удовлетворении встречных исковых требований.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В силу статей 11, 12 ГК РФ, защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется в судебном порядке в соответствии с их компетенцией, в частности путем признания права. 

Предъявление требования о признании права собственности имеет цель устранение сомнений в принадлежности права тому или иному лицу. 

По общему правилу, при предъявлении иска о признании права собственности истец, как лицо, претендующее на признание себя собственником определенного имущества, должен в силу пункта 1 статьи 218 ГК РФ доказать наличие определенных юридических фактов, которые образуют основание возникновения его права собственности на данное имущество. 

По правилам пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

Согласно пункту 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения, изменения или прекращения прав на недвижимое имущество может быть установлен только законом. 

Статьей 219 ГК РФ установлено, что право собственности на вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. 

Согласно пунктам 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. 

Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. 

На основании пункта 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. 

В силу пункта 13 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под строительством понимается создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства). 

В силу положений статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления. 

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи ГК РФ последствия, то есть санкцию за данное правонарушение в виде сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П). 

Разрешая спор по встречному иску Предпринимателя о признании права собственности на самовольную постройку - здание с кадастровым номером 30:12:020975:163, судебные инстанции правомерно исходили из следующих юридически значимых обстоятельств.

Согласно пункту 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (действующему на момент принятия судебного акта) признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения.  

Таким образом, возникновение права собственности по пункту 3 статьи 222 ГК РФ, является первоначальным способом приобретения вещного права на объект недвижимости в порядке исключения при определенных условиях не ранее, чем вступило в законную силу соответствующее решение суда об удовлетворении такого иска, направленного на легализацию возникшего до этого момента права собственности на такой объект (определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.09.2023 № 305-ЭС23-7642).

На основании Постановления администрации города Астрахань от 25.09.2006 № 1877 ООО «ТФ «Гранат» по договору аренды от 01.07.2008 № 436 был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 30:12:020975:2 для эксплуатации кафе, автомойки и автозаправочной станции. На момент заключения договора на участке находились объекты недвижимости: здание Литер АА с кадастровым номером 30:12:020975:179, площадью 286,4 кв.м.; здание Литер Б  с кадастровым номером 30:12:020975:161, площадью 112,8 кв.м. и здание Литер В с кадастровым номером 30:12:020975:163, площадью 175,3 кв.м. состоящее из трех помещений.     

Из анализа материалов дела следует, что на основании акта государственной приемочной комиссии от 22.12.1998 спорный объект был введен в эксплуатацию и 29.06.2012 поставлен на кадастровый учет с присвоением номера 30:12:020975:163. 

Право собственности на нежилое здание с кадастровым номером 30:12:020975:163 изначально было зарегистрировано за ООО «ТФ «Русь» 26.03.1999, впоследствии на основании договора мены от 30.07.1999 № 1 здание мойки, площадью 175,3 кв.м., было приобретено ООО «ТФ «Гранат», право собственности за которым, зарегистрировано 10.08.1999 (номер регистрационной записи 30-01/01-28/1999-0300).         

Вместе с тем согласно сведениям, полученным из ЕРГН, на территории земельного участка с кадастровым номером 30:12:020975:2 находятся следующие объекты недвижимости: здание с кадастровым номером 30:12:020975:179, здание с кадастровым номером 30:12:020975:161 и здание с кадастровым номером: 30:12:020975:163. Из технического паспорта объекта с кадастровым номером: 30:12:020975:163 следует, что здание автомойки имеет площадь в размере 226,4 кв.м.

Следовательно, как правильно отмечено судами двух инстанций, после перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 30:12:020975:2, ООО «ТФ «Гранат» здание автоматизированной мойки с кадастровым номером 30:12:020975:163 подверглось изменению путем реконструкции и возведения пристройки к зданию и выделения отдельных помещений с кадастровыми номерами: помещения № 1 с кадастровым номером 30:12:0202975:172, площадью 55 кв.м.; помещения № 2 с кадастровым номером 30:12:0202975:173, площадью 63 кв.м.; помещения № 3 с кадастровым номером 30:12:0202975:174, площадью 22,8 кв.м. и помещения № 4 с кадастровым номером 30:12:0202975:175, площадью 85.5 кв.м. 

Постановка в сентябре 2012 года нежилых помещений: помещения № 1 с кадастровым номером 30:12:0202975:172, площадью 55 кв.м.; помещения № 2 с кадастровым номером 30:12:0202975:173, площадью 63 кв.м.; помещения № 3 с кадастровым номером 30:12:0202975:174, площадью 22,8 кв.м. и помещения № 4 с кадастровым номером 30:12:0202975:175, площадью 85.5 кв.м., входящих в состав здания автомойки, на кадастровый учет, свидетельствует лишь исключительно об изменении правового статуса строения (самостоятельный объект).

Доказательства выбытия объекта с кадастровым номером 30:12:020975:163 из собственности ООО ТФ «Гранат» в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, выводы суда о праве собственности ООО «ТФ «Гранат» на помещения, расположенные в спорном строении, являются правильными, поскольку основания для приобретения самого здания автоматизированной мойки, имеющего площадь 175,3 кв.м. (договор мены от 30.07.1999 № 1 и регистрация права) недействительными не признаны. 

Согласно подпункту 14 пункта 1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Поскольку здание автомойки как объект капитального строительства, в результате пристройки помещения, было реконструировано без получения соответствующего согласования и разрешения на строительство, что привело к изменению технических характеристик здания, в частности, к увеличению общей площади спорного объекта с 175,3 кв.м. до 226.4 кв.м., выводы суда о наличии признаков самовольной постройки являются правильными.

Вместе с тем именно ООО «ТФ «Гранат», которое являлось (до реконструкции) собственником здания мойки и арендатором земельного участка на котором оно расположено, вправе легализовать объект в порядке пункта 3 статьи 222 ГК РФ, применяемого с учетом пункта 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», поскольку со стороны Общества не имеется признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Следует отметить, что отказ в иске о признании права собственности на самовольную постройку при отсутствии вступившего в законную силу решения суда или решения органа местного самоуправления о сносе такой постройки не препятствует обращению в суд с новым исковым заявлением о признании права на самовольную постройку, в случае устранения нарушений, послуживших основанием для отказа в удовлетворении иска (пункт 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»).

Поскольку решением Арбитражного суда Астраханской области от 11.04.2019 по делу № А06-7635/2018 ООО «ТФ «Гранат» признано банкротом и в отношении него конкурсное производство, после приведения объекта в состояние, существовавшее до реконструкции, либо признания права собственности на реконструированное строение оно может быть включено в конкурсную массу должника.      

Судебные инстанции, отказывая в иске Предпринимателю о признании права собственности на спорное здание мойки, правомерно исходили из оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ. 

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ и пункту 3 статьи 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. 

В результате приобретения у ООО «ТФ «Гранат» в рамках процедуры банкротства здания с кадастровым номером 30:12:020975:179, площадью 286,4 кв.м. и здания с кадастровым номером 30:12:020975:161, площадью 112,8 кв.м., к Предпринимателю перешло и право аренды земельного участка с кадастровым номером 30:12:020975:2, предоставленного по договору от 01.07.2008 № 436, и ранее заключенного с администрацией города Астрахань, для использования в качестве кафе, автомойки и автозаправочной станции (абзац второй пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).   

Таким образом, Предпринимателем не приобреталось спорное здание мойки с кадастровым номером 30:12:020975:163, при этом право собственности на здание было зарегистрировано за ООО «ТФ «Гранат», в установленном законом порядке, но впоследствии реконструировано. 

Сам факт постановки на кадастровый учет самостоятельных помещений, расположенных в здании мойки: помещения № 1 с кадастровым номером 30:12:0202975:172, площадью 55 кв.м.; помещения № 2 с кадастровым номером 30:12:0202975:173, площадью 63 кв.м.; помещения № 3 с кадастровым номером 30:12:0202975:174, площадью 22,8 кв.м. и помещения № 4 с кадастровым номером 30:12:0202975:175, площадью 85.5 кв.м., влечет лишь изменение правового статуса такого строения и обеспечивает возможность нахождения их в обороте в качестве самостоятельных объектов.

Вместе с тем наличие на арендуемом земельном участке зданий, принадлежащих Предпринимателю, а также иным лицам, не является основанием для признания права собственности на самовольную постройку объекта, который последним не приобретался и не реконструировался.  

Поскольку Предприниматель не относится к лицам, которые вправе обратиться с иском в суд о признании права собственности на самовольную постройку и земельный участок не предоставлялся ему в установленном порядке для строительства, в удовлетворении встречного иска отказано правомерно.

Согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Применительно к спорному случаю, требование Предпринимателя о признании права собственности на объект который им не приобретался, при наличии установленного лица, которому принадлежало строение (до реконструкции), направлено на получение титула в отношении имущества в нарушение законных интересов ООО «ТФ «Гранат». 

Следует отметить, что земельный участок, на котором расположено спорное здание, находится в публичной собственности, таким образом, судьба такого строения может определяться, в том числе и муниципальным образованием «Городской округ город Астрахань» с учетом защиты частно-правовых либо публично-правовых интересов.

В случае, если здания, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (неделимый участок), собственники зданий имеют право приобрести такой участок в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие невозможность раздела земельного участка с кадастровым номером 30:12:020975:2 с целью эксплуатации зданий, принадлежащих исключительно Предпринимателю, кроме того, ООО «ТФ «Гранат» также может признаваться арендатором спорного участка, которое вправе легализовать здание мойки, в установленном законом порядке, либо привести его в состояние, существующее до реконструкции и реализовать имущество в составе конкурсной массы. 

Исследовав и оценив доказательства по делу в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суды пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для отказа в удовлетворении встречного искового требования. 

Доводы, которые могли бы служить основанием к отмене судебных актов в обжалуемой части, кассационная жалоба не содержит.

Фактически доводы заявителя кассационной жалобы не свидетельствуют о незаконности судебного акта суда первой и апелляционной инстанций в оспариваемой части, основаны на ошибочном толковании законодательства, направлены на иную оценку доказательств по делу и переоценку выводов судебной инстанции, что не отнесено процессуальным законодательством к полномочиям суда округа.

При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что выводы суда первой и апелляционной инстанций основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права, в связи с чем, правовые основания для удовлетворения поданной по делу кассационной жалобы и отмены судебных актов в обжалуемой части не установлены. 

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 18.10.2023 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2023 по делу № А06-9968/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                         В.А. Петрушкин 

 

Судьи                                                                                     Р.А. Вильданов

 

                                                                                              И.Р. Нагимуллин