Д Е В Я Т Ы Й А Р Б И Т Р А Ж Н Ы Й А П Е Л Л Я Ц И О Н Н Ы Й С У Д  

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12 

адрес электронной почты: info@mail.9aac.ru 

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru  

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 № 09АП-47251/2025-ГК

Дело № А40-132032/2024

город Москва

24 сентября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2025 года Постановление изготовлено в полном объеме 24 сентября 2025 года  

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Стешана Б.В., судей Бондарева А.В., Валиева В.Р., при ведении протокола секретарем судебного заседания Урютиной К.А., 

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ИП ФИО1  

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 18.06.2025 по делу № А40-132032/24, по иску ТСЖ «ГАМАЛЕИ 23-1» к ИП ФИО1, 

третьи лица: Департамент Городского Имущества города Москвы, Управление Росреестра по Москве  

о признании 

при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО2 по доверенности от 16.06.2025; 

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 01.10.2024, от третьих лиц: 1) ФИО4 по доверенности от 05.12.2024, 2)) не явился,  

извещен; 

УСТАНОВИЛ:

товарищество собственников жилья (ТСЖ) «ГАМАЛЕИ 23-1» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю (ИП) ФИО5 о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу Москва, ул. Гамалеи, д. 23, корп. 1 на нежилые помещения указанного МКД: комн. 1 и 2 помещения II первого этажа; комн. 17,18 помещения VI подвала; денежных средств в размере 67 рублей 00 копеек в качестве возмещения почтовых расходов.  

Решением от 13.06.2025 Арбитражный суд города Москвы иск удовлетворил полностью, признал право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу Москва, ул. Гамалеи, д. 23, корп. 1 на нежилые помещения указанного МКД: комн. 1 и 2 помещения II первого этажа; комн. 17, 18 помещения VI подвала.  

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.  

Заявитель апелляционной жалобы полагает, что суд не полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельства дела, и суд неправильно применил нормы материального и процессуального права.  

В частности заявитель апелляционной жалобы указывает, что судом необоснованно отклонены довод ответчика о пропуске срока исковой давности, поскольку с 2009 года помещение было выкуплено у города бывшим арендатором и ТСЖ не могло не знать о нахождении имущества в частной собственности более 15 лет.  

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, в иске отказать.  

Представитель истца в судебном заседании арбитражного апелляционного суда возражал против доводов апелляционной жалобы, представил письменный отзыв. Истец считает решение суда законным и обоснованным, поскольку суд полно и всесторонне исследовал все обстоятельства, имеющие значение для дела, в результате чего, суд пришел к правильному выводу об удовлетворении иска. Истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

В судебное заседание арбитражного апелляционного суда третьи лица не явились, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, заявлений и ходатайств по апелляционной жалобе в адрес суда не направили.  

Арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 123, 156, 184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел настоящее дело в отсутствие представителей третьих лиц.  

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, повторно рассмотрев материалы дела, приходит к выводу о том, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, принято законное и обоснованное решение, и у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для его отмены.  

Доводы апелляционной жалобы арбитражный апелляционный суд признает несостоятельными, по следующим основаниям.  

При исследовании обстоятельств дела установлено, что истец - товарищество собственников жилья «Гамалеи 23-1», созданное собственниками помещений многоквартирного жилого дома по адресу Москва, ул. Гамалеи, д. 23, корп. 1 (далее - МКД).  

Первое жилое помещение в МКД было приватизировано 04 февраля 1992 года, что было установлено в рамках дела № А40-171074/2022 вступившим в законную силу Решением от 18 августа 2023 года.  

За Ответчиком зарегистрировано право собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 77:08:0009022:6665 общей площадью 218,8 м2, расположенное на первом и подвальном этажах МКД, о чём в ЕГРН сделана запись от 03.10.19 г. № 77:08:0009022:6665-77/007/2019-3.  

В границы данного помещения включены следующие комнаты, образующие входную группу: комн. 1 и 2 помещения II первого этажа; комн. 17,18 помещения VI подвала.  

В обоснование заявленных требований истец указал, что спорные помещения как на момент приватизации первого жилого помещения, так и в настоящее время являются вспомогательными, предназначены для обслуживания более одного помещения в доме, а следовательно, являются объектами общей долевой собственности собственников помещений МКД на основании ст. 36 ЖК РФ, в связи с чем право индивидуальной собственности ответчика на них зарегистрировано без надлежащих правовых оснований.  

Апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об удовлетворении иска, по следующим основаниям.  

В силу ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.  

Как следует из представленных поэтажных планов, спорные помещения являются единственными, через которые возможен доступ к объекту общей долевой собственности собственников многоквартирного дома, а именно помещению с кадастровым номером 77:08:0009022:2502, принадлежность которого к общедомовому имуществу подтверждается Распоряжением Правительства Москвы от 05 февраля 2020 года № 33-РП, а также к общедомовым инженерным коммуникациям с запирающими устройствами.  

При этом ранее, на момент приватизации первого жилого помещения, доступ осуществлялся следующим образом: из комн. 1 пом. II первого этажа в комн. 2 пом. II первого этажа, затем в комн. 22 пом. V подвала, а затем комн. 17 пом. V подвала.  

Таким образом, указанные помещения на момент приватизации первого жилого помещения в доме являлись общим имуществом, предназначенным для доступа в иные помещения подвала и первого этажа, самостоятельного назначения не имели и использовались в качестве общего имущества (входной группы).  

Как следует из материалов дела, позднее в подвале без согласования с общим собранием собственников была произведена реконструкция, в результате которой стены комнаты 17 помещения V были разрушены, в результате чего последнее было присоединено к комнате 1 помещения V, являющейся общим имуществом, а в комнате 18 была возведена перегородка, в результате чего она была разделена на комнаты 16 и 17 помещения V.  

Поскольку указанные изменения являлись самовольными и не были согласованы с собственниками помещений МКД, вновь образованные комнаты относятся к общей долевой собственности собственников МКД.  

Право индивидуальной собственности на них лица, проводившего самовольную реконструкцию, не возникло, иное противоречило бы положениям ст.ст. 36, 37 ЖК РФ, ст.ст. 10, 246, 247 Гражданского Кодекса Российской Федерации.  

При этом по сведениям МосгорБТИ, как на момент приватизации первого жилого помещения, так и на сегодняшний день, все спорные помещения являлись и являются вспомогательными.  

Таким образом, Помещения представляют собой входную группу, через которую осуществляется единственный вход в помещения общей долевой собственности, и являются вспомогательными по отношению к другим техническим помещениям дома и в силу своих характеристик являются объектами общей долевой собственности собственников жилых помещений и не могут быть зарегистрированы в индивидуальную собственность.  

Отклоняя доводы ответчика и третьего лица – Департамента городского имущества города Москвы о наличии у Помещений самостоятельного, отличного от обслуживания иных помещений, назначения на момент приватизации первого помещения в МКД, суд первой инстанции исходил из того, что правовой статус помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности должен определяться на момент приватизации первого помещения в здании (постановление Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 г. № 13391/09).  

В рамках дела № А40-171074/2022 было установлено, что первое помещение в доме по адресу Москва, ул. Гамалеи, д. 23, корп. 1 было приватизировано 04.02.1992 г., в то время как согласно материалам приватизационного дела, предоставленного ДГИ города Москвы, в соответствии с которым спорные помещения были впервые переданы в аренду ООО «Центр перспективных разработок» на основании договора от 23.03.2000 г.  

Таким образом, материалы дела не содержат доказательств использования спорных помещений для целей, не связанных с обслуживанием иных помещений в доме на момент первой приватизации. Передача их в аренду либо иное использование спустя 8 лет после первой приватизации не могла изменить их статуса как принадлежащих к общедомовому имуществу.  

Оценивая довод ответчика об отсутствии у истца полномочий на обращение в суд с рассматриваемым иском, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о наличии таких полномочий, поскольку п. 5 Протокола общего собрания от 21 марта 2013 года правлению ТСЖ поручено «обратиться в суд с любыми исками/заявлениями в защиту прав собственников на общее имущество  

многоквартирного дома». Названный Протокол никем не оспорен и не признан недействительным.  

Из буквального толкования пункта следует, что собственники наделили правление ТСЖ правом на обращение в суд с любыми исками в защиту права общей долевой собственности на любые помещения, относящиеся к общедомовой собственности, что исключает необходимость отдельного согласования с собранием требований к отдельным лицам, нарушившим это право.  

Апелляционный суд соглашается с изложенными выводами Арбитражного суда города Москвы, поскольку они основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в материалах дела доказательств в полном соответствии с нормами действующего законодательства. Доказательств, опровергающих данные выводы, Ответчиком не представлено.  

Отклоняя заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, суд первой инстанции обоснованно исходил из разъяснений, данных в п. 9 постановления Пленума ВАС РФ № 64, согласно которым в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.  

Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 Гражданского Кодекса Российской Федерации).  

Собственники фактически владеют спорными помещениями, что подтверждается многочисленными актами осмотров и имеющимися в них материалами фотофиксации.  

Апелляционный суд поддерживает указанные выводы суда первой инстанции. 

Доводы апелляционной жалобы о том, что собственники спорными помещениями не владеют, а доступ в них имеют только с согласия ответчика, подлежат отклонению, поскольку материалы дела не содержат относимых и допустимых доказательств данного обстоятельства и являются голословными утверждениями.  

Апелляционный суд также отмечает, что в ходе судебных заседаний суда первой инстанции представитель ответчика сам подтверждал наличие у собственников беспрепятственного доступа в подвальные помещения. Довод же о том, что такой доступ возможен с уведомлением ответчика, в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не подтверждён относимыми и допустимыми доказательствами. Кроме того, уведомление ответчика само по себе не может свидетельствовать о выбытии спорных помещений из владения собственников и отсутствии у них беспрепятственного доступа.  

Оценивая довод ответчика о том, что регистрация за ним права индивидуальной собственности на спорные помещения не нарушает права других собственников помещений МКД, суд первой инстанции верно руководствовался правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 № 1457/11, согласно которой нарушение права общей долевой собственности собственников помещений  

на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчика на это имущество, а право общей долевой собственности исключает наличие индивидуальной собственности на это же имущество.  

То есть, наличие указанной записи в ЕГРН является достаточным условием для признания права общей долевой собственности собственников помещений МКД нарушенным и подлежащим восстановлению, доказывание каких-либо дополнительных обстоятельств не требуется.  

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции в указанной части.  

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик указал, что является добросовестным приобретателем спорного имущества, приобрёл нежилое помещение с кадастровым номером 77:08:0009022:6665, в состав которого входят спорные помещения, по договору купли-продажи № 77АГ 1364949 от 30.09.2019, удостоверенному нотариусом города Москвы ФИО6, заключенному между Ответчиком и ФИО7 и ФИО8. Переход права зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Ответчик оплатила полную стоимость имущества в размере 13 237 160 руб. в установленном порядке. Указанная стоимость включала также и стоимость спорных комнат, поскольку они входят в площадь выкупленного помещения.  

Суд первой инстанции правомерно отклонил данный довод ответчика, поскольку, как неоднократно указывал ВС РФ, сделки по отчуждению объектов общей долевой собственности являются ничтожными (например, в Определениях ВС РФ от 04.10.2024 г. № 305-ЭС24-13782, от 14.11.2024 г. № 305-ЭС24-13782).  

Согласно ч. 1 ст. 166 Гражданского Кодекса Российской Федерации, ничтожная сделка недействительна независимо от признания её таковой и, как и любая недействительная сделка, не влечёт юридических последствий за исключением тех, что связаны с её недействительностью (ч. 1 ст. 167 Гражданского Кодекса Российской Федерации).  

При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал правильные выводы о том, что как сделка по приватизации спорных помещений, так и последующие сделки по их продаже являются ничтожными, а следовательно, ни при каких обстоятельствах не могли повлиять на принадлежность помещений к общей долевой собственности собственников помещений МКД, поскольку они сделаны при правильном применении действующего законодательства и правовых позиций Верховного суда РФ.  

Арбитражный апелляционный суд также отклоняет довод жалобы о том, что помещение с кадастровым номером 77:08:0009022:2502 не является объектом общей долевой собственности, исходя из следующего.  

Согласно п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ № 64, Верховным судом РФ не отменённого и действующего до настоящего времени, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в настоящее время - Единый государственный реестр недвижимости).  

По смыслу положений ранее действующей ч. 2 ст. 3 Закона о приватизации жилищного фонда, а также аналогичных ей по содержанию п. 1 ст. 290 Гражданского Кодекса Российской Федерации, п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской  

Федерации, каждому собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, оборудованные за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры. Данное право общей долевой собственности принадлежит им в силу закона и регистрации в ЕГРП не требуется.  

Право общей долевой собственности на общее имущество возникает в момент приватизации первого помещения в доме (Определение Верховного суда Российской Федерации от 10.10.2016 N 305-ЭС16-12282 по делу № А40-35735/14).  

Согласно сведениям ЕГРН, право собственности города Москвы на помещение с кадастровым номером 77:08:0009022:2502 было зарегистрировано за номером 77-77-12/002/2013-458 лишь 01.03.2013 года, то есть спустя 21 год после приватизации первого помещения в МКД.  

Пунктом 1 Распоряжения Правительства Москвы от 16 декабря 2014 года № 726-РП было предписано осуществить в установленном порядке мероприятия по прекращению права собственности города Москвы на объекты недвижимого имущества, относящиеся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирных домах и нежилых зданиях, согласно приложению к названному распоряжению путем отказа от права собственности.  

Распоряжением Правительства Москвы от 5 февраля 2020 г. № 33-РП в указанный перечень было внесено помещение с кадастровым номером 77:08:0009022:2502 (п. 1544), в связи с чем, запись о праве собственности субъекта Российской Федерации – города федерального значения Москвы была погашена.  

Из изложенного следует, что прекращение права собственности города Москвы на помещение с кадастровым номером 77:08:0009022:2502 лишь устранило правовую неопределённость, возникшую в связи с регистрацией права государственной собственности субъекта Российской Федерации на указанное помещение, которое с момента приватизации первого помещения в МКД являлось и в настоящее время является объектом общей долевой собственности собственников помещений МКД. Ни внесение записи об индивидуальной собственности, ни её погашение не изменило и не могло изменить принадлежность указанного помещения всем собственникам помещения на праве общей долевой собственности.  

Отсутствие в ЕГРН записи о праве общей долевой собственности собственников помещений МКД на помещение с кадастровым номером 77:08:0009022:2502 не свидетельствует об отсутствии такого права, которое принадлежит собственникам в силу закона, иное противоречило бы указаниям п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ № 64.  

При таких обстоятельствах апелляционный суд отклоняет доводы апелляционной жалобы в данной части как основанные на неверном понимании закона и не свидетельствующие об ошибочности выводов суда первой инстанции.  

Апелляционная коллегия также отклоняет довод жалобы о том, что через спорные помещения осуществляется не единственный доступ в помещение с кадастровым номером 77:08:0009022:2502, но имеется также доступ через отдельный вход в торце здания по следующим основаниям.  

Правовой статус помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности должен определяться на момент приватизации первого помещения в здании (постановление Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 г. № 13391/09).  

Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.  

В материалах дела имеется поэтажный план подвала по состоянию на дату приватизации первого помещения в МКД (04.02.1992 г.), из которого усматривается, что на указанную дату отдельного входа в торце здания, через который якобы возможен альтернативный доступ в помещение с кадастровым номером 77:08:0009022:2502, не существовало. Следовательно, на дату первой приватизации доступ в указанное помещение был возможен исключительно через спорную входную группу, а следовательно, она являлась вспомогательной по отношению к двум помещениями была необходима для эксплуатации общего имущества, то есть использовалась в качестве общей долевой собственности всех собственников помещений.  

Доказательств принятия всеми собственниками МКД решения о реконструкции с последующим уменьшением размера общего имущества (то есть исключения спорных помещений из числа такого имущества) в материалах дела не имеется.  

При таких обстоятельствах последующее сооружение дополнительного входа в отсутствие согласия всех собственников на реконструкцию не могло привести к прекращению права общей долевой собственности на спорные помещения, возникшего в момент приватизации первого помещения МКД (04.02.1992 г.)  

Довод ответчика о том, что бездействием истца, выразившимся в необращении в суд с рассматриваемым иском в период с 2013 по 2024 года, ему нанесён материальный ущерб, отклоняется арбитражным апелляционным судом, как не имеющий правового значения и не свидетельствующий о наличии нарушений при рассмотрении дела, поскольку на заявленные требования срок исковой давности не распространяется, а сделка по приобретению им помещения с кадастровым номером 77:08:0009022:6665, как верно установил суд первой инстанции, является ничтожной в части приобретения помещений, относящихся к общей долевой собственности. Кроме того, ответчик не лишён права на обращение в суд с самостоятельным иском к продавцу имущества если полагает, что его права были нарушены.  

Арбитражный апелляционный суд, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что помещения многоквартирного жилого дома по адресу Москва, ул. Гамалеи, д. 23, корп. 1: комн. 1 и 2 помещения II первого этажа; комн. 17, 18 помещения VI подвала отвечают требованиям, указанным в ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, входят в состав общего имущества и принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в здании, поскольку предназначено для обслуживания общего имущества в здании, помещение не имеют самостоятельного назначения, при этом в помещение требуется постоянный беспрепятственный доступ истцу.  

В этой связи, суд первой инстанции правомерно признал исковые требования истца законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.  

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение.  

Вместе с тем, заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при  

рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.  

Оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного решения арбитражного суда первой инстанции по настоящему делу не имеется.  

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя  

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 18.06.2025 по делу 

 № А40-132032/24 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.  

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.  

Председательствующий-судья Б.В. Стешан  

Судьи А.В. Бондарев  

 В.Р. Валиев