РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-9863/24-147-72

г. Москва

23 мая 2024 г.

Резолютивная часть решения объявлена 14 мая 2024года

Полный текст решения изготовлен 23 мая 2024 года

 

Арбитражный суд в составе: судьи Дейна Н.В., единолично

При ведении протокола секретарем Багдасарян М.А.. .

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению ООО "АЛИГРАНД" (125363, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ЮЖНОЕ ТУШИНО, ФАБРИЦИУСА УЛ., Д. 22, СТР. 1, ЭТ / ПОМ / КОМ 1 / I / 47, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2018, ИНН: 

<

***>)

к УПРАВЛЕНИЮ РОСРЕЕСТРА ПО МОСКВЕ (115191, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: 

<

***>)

третьи лица – 1) ДГИ Г.МОСКВЫ, 2) ООО «РАМЕНКИ»

о признании незаконным уведомления от 29.12.2023 г. № КУВД-001/2023-60865213/3 о приостановлении государственной регистрации права собственности в  отношении  объекта недвижимости

 

при участии:

от заявителя  –  ФИО1 паспорт, по дов. от 09.01.2024 г.)

от ответчика –  ФИО2  (удостов., диплом, по дов. от 15.01.2024 г.)

от третьих лиц – 1) неявка, изв., 2) неявка, изв. 

 

УСТАНОВИЛ:

ООО "АЛИГРАНД" (далее – Заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по г. Москве (далее – Ответчик, Управление) о признании незаконным решения от 28.03.24  № КУВД-001/2023-60865213/7. Требования уточнялись, приняты судом к рассмотрению в указанной редакции в порядке ст. 49 АПК РФ.

Представитель заявителя поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве.

Третьи лица в судебное заседание не явились, в материалах дела имеются доказательства надлежащего извещения указанных лиц о дате, времени и месте судебного разбирательство. Дело рассмотрено в порядке ст. 123, 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд установил, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.13 Гражданского кодекса РФ, п.6 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.

Срок для обращения в суд, предусмотренный ч.4 ст.198 АПК РФ, заявителем не пропущен.

Как следует из материалов дела, 22 декабря 2023 года ООО «Алигранд» (через филиал ГБУ МФЦ города Москвы МФЦ окружного значения СЗАО) обратилось в Управление Росреестра по Москве с заявлениями № MFC-0558/2023-1943684-2 от 22/12/2023 года, № MFC-0558/2023-1943684-4 от 22/12/2023 года о государственной регистрации перехода права собственности в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 77:01:0001090:4030, общей площадью 2119,0 кв. м., расположенного по адресу: г. Москва, внутригородская территория муниципальный округ Мещанский, ФИО3 переулок, земельный участок 4/1.

В качестве правоустанавливающего документа со стороны ООО «Алигранд» был представлен Договор № 43 передачи договора купли-продажи недвижимости от 05.07.2023 (учетный № 59-8577 от 17.07.2023) (с поручительством) от 16.11.2023 года, заключенного между ООО «Алигранд» (поручитель) и ООО «РАМЕНКИ» (должник), по которому поручитель обязуется передать в собственность должника вышеуказанный объект недвижимости, а должник принять и оплатить это имущество.

Уведомлением от 29.12.2023 года № КУВД-001/2023-60865213/3 со стороны Управления Росреестра государственная регистрация права собственности в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 77:01:0001090:4030, общей площадью 2119,0 кв. м., расположенного по адресу: г. Москва, внутригородская территория муниципальный округ Мещанский, ФИО3 переулок, земельный участок 4/1, была приостановлена до 28 марта 2024 года.

Управлением Росреестра по Москве было принято решение об отказе в государственной регистрации перехода права собственности (уведомление об отказе от 28 марта 2024 года № КУВД-001/2023-60865213/7).

В причине отказа в государственной регистрации перехода права собственности в отношении указанного объекта, Управление Росреестра по Москве указывает, что передача стороной всех прав и обязанностей по договору купли-продажи недвижимого имущества, которое приобретено в порядке Закона № 159-ФЗ, другому лицу, возможно путем проведения аукциона на право заключения договора, предусматривающего переход прав в отношении приватизированного имущества.

Не согласившись с данным решением, заявитель обратился в Арбитражный суд г. Москвы с настоящим заявлением.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с п. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости (пункты 2 и 8 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

аявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования (часть 1 статьи 18 Закона N 218-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Согласно п. п. 3 и 4 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (государственная регистрация прав).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (ч. 5).

В силу п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона о недвижимости государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о недвижимости оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии со ст. 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Согласно п. 1 ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

Пунктом 7 ст. 4 Закона установлен запрет на уступку субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в связи с чем регистрирующий орган считает договор, заключенный между заявителем и третьими лицами незаконным, а согласие Департамента городского имущества города Москвы на совершение указанной сделки - муниципальной преференцией.

Как установлено судом, в качестве правоустанавливающего документа со стороны ООО «Алигранд» был представлен Договор № 43 передачи договора купли-продажи недвижимости от 05.07.2023 (учетный № 59-8577 от 17.07.2023) (с поручительством) от 16.11.2023 года, заключенного между ООО «Алигранд» (поручитель) и ООО «РАМЕНКИ» (должник), по которому поручитель обязуется передать в собственность должника вышеуказанный объект недвижимости, а должник принять и оплатить это имущество.

Согласно условиям пункта 2.5. договора купли-продажи недвижимости от 05.07.2023 (учетный № 59-8577 от 17.07.2023), заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы, ООО «Алигранд» вправе продать или иным способом произвести отчуждение объекта новому покупателю, передав права и обязанности по договору в соответствии со статьей 392.3 ГК РФ, оставаясь при этом поручителем за нового покупателя на оставшуюся сумму основного долга (включая задолженность по основному долгу), процентов и неустойки (штрафов и пени), начисленных на момент заключения договора передачи договора купли-продажи недвижимости с поручительством.

Письмом от 20.12.2023 № ДГИ-1-69353/23-1 Департамент городского имущества города Москвы согласовал ООО «Алигранд» переход права собственности на вышеуказанный объект недвижимости по договору № 43 передачи договора купли-продажи недвижимости от 05.07.2023 (учетный № 59-8577 от 17.07.2023) (с поручительством) от 16.11.2023 года, заключенного между ООО «Алигранд» (поручитель) и ООО «РАМЕНКИ» (должник).

В указанных правоотношениях Продавец остается поручителем нового покупателя. Сделка по передаче Основного договора не является уступкой преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, поскольку указанное право уже было реализовано, сделка в рамках Договора не противоречит положениям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в связи с чем отказ в государственной регистрации является незаконным.

Кроме того, в соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Данное право уже было реализовано в соответствии с Федеральным законов от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимой имущества, находящегося в государственной собственности субъектов малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Указанные объекты недвижимости принадлежали на праве собственности первоначально ООО "АЛИГРАНД", а затем заявителю и не являются государственной или муниципальной собственностью.

В соответствии со статьей 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга. По смыслу статьи 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки").

Довод заинтересованного лица о том, что заявленное к регистрации имущество обременено ипотекой в пользу Департамента городского имущества города Москвы, в связи с чем сделка совершена без учета данного обстоятельства с нарушением закона, суд отклоняет.

Согласно пункту 2 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании ипотеки в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.

В силу пункта 1 статьи 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено о залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Департамент городского имущества города Москвы согласовал заявителю переход права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости по основному договору.

Изложенное позволяет суду прийти к выводу, что Управление во исполнение положений ч. 1 ст. 9, ч. 1 ст. 65, ч. 5 ст. 200 АПК РФ с учетом фактических обстоятельств рассматриваемого дела не доказана правомерность принятого в отношении общества оспариваемого решения.

Заявителем были представлены все необходимые документы для регистрации. Следовательно, у Управления отсутствовали правовые основания для отказа в осуществлении регистрационных действий по указанным в уведомлении основаниям.

В данном случае имеются основания, предусмотренные ст. 13 ГК РФ и ч. 1 ст. 198 АПК РФ, которые одновременно необходимы для признания ненормативного акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а решения или действия незаконными.

Судом рассмотрены все доводы Ответчика, однако они не могут служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с п. 3 ч.4 ст. 201 АПК РФ суд возлагает на заинтересованное лицо обязанность произвести действия по государственнй регистрации прав по заявлению от 22.12.23 № КУВД-001/2023-60865213 и представленным  документам в установленном законодательством о регистрации недвижимости порядке  и сроки.

Судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь  ст.ст. 110,  167, 170, 176, 198, 201  АПК РФ суд 

 

РЕШИЛ:

Решение Управления Росреестра по Москве от 28.03.24  № КУВД-001/2023-60865213/7 признать незаконными и отменить в полном объеме.

Обязать Управление Росреестра по Москве произвести действия по государственнй регистрации прав по заявлению от 22.12.23   № КУВД-001/2023-60865213 и представленным  документам в установленном законодательством о регистрации недвижимости порядке  и сроки.

Взыскать с Управления Росреестра по Москве  в пользу ООО «АЛИГРАНД»  3 000 руб. оплаченной госпошлины.

Решение  подлежит исполнению после вступления в законную силу и  может быть обжаловано в  Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья:

Н.В. Дейна