ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-20593/2019

Дело № А41-6633/19

16 декабря 2019 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  10 декабря 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  16 декабря 2019 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Немчиновой М.А.,

судей Боровиковой С.В., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1,

при участии в заседании:

от истца Администрации городского округа Красногорск Московской области – ФИО2 представитель по доверенности от 19 февраля 2019 года,

от ответчика Общества с ограниченной ответственностью «АРД Эстате» – ФИО3 представитель по доверенности от 04 октября 2019 года,

от третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Министерства имущественных отношений Московской области, Закрытого акционерного общества «ССК», Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Московской области – представители не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «АРД Эстате» на решение Арбитражного суда Московской области от 04 сентября 2019 года по делу № А41-6633/19, по иску Администрации городского округа Красногорск Московской области (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «АРД Эстате» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и расторжении, третьи лица – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, Закрытое акционерное общество «ССК», Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Красногорск Московской области (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «АРД Эстате» (далее – ответчик), в котором просила:

– взыскать с общества в пользу администрации задолженность по договору аренды земельного участка № 458 от 02 сентября 2013 года за период с 4 квартала 2017 года по 2 квартал 2018 года составляет 154 734 руб. 46 коп., из которых 149 566 руб. 66 коп. - задолженность по арендной плате, 5 167 руб. 80 коп. - пени за просрочку исполнения обязательства;

– расторгнуть договор аренды земельного участка № 458 от 02 сентября 2013 года, находящегося по адресу: Московская область, Красногорский муниципальный район, сельское поселение Ильинское, с. Петрово-Дальнее, пос. Ленинский, с кадастровым номером 50:11:0050408:1216, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения здания торгового центра, общим сроком на 49 лет;

– обязать общество вернуть администрации земельный участок, находящийся по адресу: Московская область, Красногорский муниципальный район, сельское поселение Ильинское, с. Петрово- Дальнее, пос. Ленинский, с кадастровым номером 50:11:0050408:1216.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, Закрытое акционерное общество «ССК», Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 40 сентября 2019 года исковые требования удовлетворены в части взыскания задолженности и неустойки, а также расторг договор аренды земельного участка № 458 от 02 сентября 2013 года; в части обязания общества вернуть администрации указанный земельный участок с кадастровым номером 50:11:0050408:1216 отказано (л.д. 10-12 т. 2).

Не согласившись с данным судебным актом, общество обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года № 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель администрации возражал против доводов апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 02 сентября 2013 года Администрация городского округа Красногорск Московской области (арендодатель) и ЗАО «ССК» (арендатор) заключили договор земельного участка № 458, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:11:0050408:1216, расположенный по адресу: Московская область, Красногорский муниципальный район, сельское поселение Ильинское, с. Петрово-Дальнее, пос. Ленинский, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для развития застроенной территории в целях многоэтажного жилищного строительства.

Срок аренды участка установлен на 49 лет (пункт 2.1 договора).

Пунктом 3.1 договора установлено, что размер арендной платы за участок установлен в приложении № 1 к договору аренды, которое является его неотъемлемой частью.

В соответствии с пунктом 3.3 договора арендная плата вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно, если иное не установлено законодательством.

На основании пункта 4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, при не внесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.

В пункте 4.4.4 договора указано, что арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором.

За нарушение срока внесения арендной платы по настоящему договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. Пени начисляются с даты государственной регистрации настоящего договора (пункт 5.2 договора).

В соответствии с пунктом 6.2 договора, договор может быть расторгнуть по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1, 4.4.4, 4.4.9 настоящего договора.

ЗАО «ССК» (арендатор) и ООО «АРД Эстате» (цессионарий) 27 ноября 2015 года заключили договор передачи прав, в соответствии с которым цедент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды от 02 сентября 2003 года.

Согласно расчету истца, задолженность ответчика за период с 4 квартала 2017 года по 2 квартал 2018 года составила 149 566 руб. 66 коп., на которую начислена неустойка по состоянию на 30 июня 2018 года в размере 51 67 руб. 80 коп.

Истец направил в адрес ответчика претензию, в которой указал на наличие задолженности и необходимость ее погашения, а также указал на то, что в том случае если ответчик не оплатит задолженность, то истец оставляет за собой право обратиться в суд с требованиями о расторжении договора аренды.

Однако данная претензия ответчиком была оставлена без удовлетворения.

Поскольку в досудебном порядке ответчик образовавшуюся задолженность не погасил, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» (далее - Закон МО № 23/96-ОЗ).

Согласно расчету истца, задолженность ответчика за период с 4 квартала 2017 года по 2 квартал 2018 года составила 149 566 руб. 66 коп.

Проверив представленный истцом расчет, суд первой инстанции обоснованно признал его правильным.

Доказательств, подтверждающих оплату долга ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ, суду не представлено и по существу не оспаривается ответчиком.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заявленное требование о взыскании арендной платы по договору аренды в размере 149 566 руб. 66 коп. подлежит удовлетворению.

В связи с неисполнением обязательств по оплате арендной платы истцом заявлено требование о взыскании неустойки в размере 5 167 руб. 80 коп. за период с 24 ноября 2017 года по 30 июня 2018 года.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.

В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 6 статьи 15 Закона Московской области от 07 июня 1996 года № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

В силу части 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.

Следовательно, согласно нормам гражданского права стороны вправе самостоятельно определить в договоре размер неустойки, обеспечивающей исполнение обязательства. Стороны воспользовались предоставленным ГК РФ правом, самостоятельно согласовав в размер неустойки в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).

Условие о договорной неустойке определено по свободному усмотрению сторон, ответчик в соответствии со статьей 2 ГК РФ осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск, а, следовательно, должен был и мог предположить и оценить возможность отрицательных последствий такой деятельности, в том числе связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением принятых по договору обязательств.

Арбитражный суд первой инстанции счел заявленный истцом размер неустойки соразмерным величине неисполненного обязательства и не усмотрел правовых оснований для ее снижения вследствие применения к рассматриваемым правоотношениям положений статьи 333 ГК РФ.

Также истцом заявлено требование о расторжении спорного договора аренды земельного участка от 02 сентября 2014 года № 458.

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут на основании решения суда при существенном нарушении его условий другой стороной.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В пунктах 29 и 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Во исполнение указанных норм администрацией в адрес ответчика направлена претензия 16 июля 2018 года, в которой предложено погасить образовавшуюся задолженность, а также расторгнуть договор аренды в досудебном порядке.

В силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, 5 другими законами или договором.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Кроме того, на основании пункта 5.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, при не внесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.

Поскольку представленными в материалы дела документальными доказательствами подтверждается существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, а именно невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что исковое требование в части расторжения договора аренды земельного участка также подлежат удовлетворению.

В силу части 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Между тем, согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

На основании пункта 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором (пункт 3 статьи 271 ГК РФ).

На вышеуказанном земельном участке расположен объект недвижимости с кадастровым номером 50:11:0050408:392, что подтверждается выпиской из ЕГРН от               22 апреля 2019 года.

При таких обстоятельствах, ответчик, являясь собственником объектов недвижимого имущества, приобрело право пользования соответствующей частью земельного участка, занятого объектом недвижимости, необходимой для его использования на прежних условиях, в связи с чем апелляционный суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требования об освобождении спорного земельного участка.

Ссылка заявителя жалобы на то, что копия иска не направлена в адрес ответчика, признается судом апелляционной инстанции несостоятельной.

В соответствии с частью 3 статьи 125 АПК РФ истец обязан направить другим лицам, участвующим в деле, копии искового заявления и прилагаемых к нему документов, которые у них отсутствуют, заказным письмом с уведомлением о вручении.

К исковому заявлению прилагаются уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у других лиц, участвующих в деле, отсутствуют (пункт 1 части 1 статьи 126 АПК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума ВАС РФ от 09 декабря 2002 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», при отсутствии уведомления о вручении, направление искового заявления и приложенных к нему документов подтверждается другими документами в соответствии с пунктом 1 статьи 126 Кодекса. Это может быть почтовая квитанция, свидетельствующая о направлении копии искового заявления с уведомлением о вручении.

Факт отправления истцом ответчику копии искового заявления и приложенных к нему документов подтвержден почтовой квитанцией от 30 января 2019 года (л.д. 2 т. 1).

В связи с этим оснований считать предусмотренную частью 3 статьи 125 АПК РФ обязанность со стороны истца неисполненной, у апелляционного суда не имеется.

В обоснование своих доводов, заявителем к апелляционной жалобе приложены платежные поручения, которые по его мнению, подтверждают оплату образовавшейся задолженности.

Однако данные платежные поручения не могут быть приняты во внимание судом апелляционной инстанции и не являются основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку оплата указанной суммы произведена после вынесения решения судом первой инстанции.

При этом, апелляционный суд отмечает, что ответчик не лишен возможности в рамках исполнительного производства представить доказательства погашения взысканной судом задолженности.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области 04 сентября 2019 года по делу № А41-6633/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

М.А. Немчинова

Судьи

С.В. Боровикова

 С.А. Коновалов