АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

443001, г.Самара, ул. Самарская,203Б, тел. (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

15 декабря 2022 года

Дело №

А55-25401/2022

Резолютивная часть решения объявлена 08 декабря 2022 года.

Решение изготовлено в полном объеме 15 декабря 2022 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Шабанова А.Н.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Каримовой Ю.Я.

рассмотрев в судебном заседании 08 декабря 2022 года дело по иску 

Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж, 

к обществу с ограниченной ответственностью "Изумрудный", 

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью фирма "Вега", ликвидатора общества с ограниченной ответственностью фирма "Вега" ФИО1, 

о взыскании 142 266руб. 26коп.

при участии в заседании

от истца – не участвовал, извещен;

от ответчика – представителя ФИО2, доверенность от 12.09.2022;

от третьих лиц – не участвовали, извещены;

установил:

Управление имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Воронеж обратилось в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью  "Изумрудный" о взыскании 142 266руб. 26коп., составляющие 111 204руб. 29коп. задолженности  по арендной плате за период с 01.10.2021 по 30.06.2022 по договору аренды земельного участка № 3271-04-09/мз от 25.03.2004 и 31 061руб. 79коп. пени за период с 25.08.2021 по 16.06.2022.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, с иском не согласен по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Общество с ограниченной ответственностью фирма «Вега», ликвидатора Общества с ограниченной ответственностью фирма «Вега» ФИО1.

Определением суда от 28.09.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: Общество с ограниченной ответственностью фирма «Вега», ликвидатор Общества с ограниченной ответственностью фирма «Вега» ФИО1.

В соответствии со статями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей истца, третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Как следует из представленных в суд документов, между администрацией города Воронежа (арендодатель) и ООО фирма «Вега» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 3271-04-09/мз от 25.03.2004, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, площадью 1 190 кв.м, целевое назначение земельного участка -офис.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чём в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации № 36-34-105/2004-105 от 12.07.2004.

В соответствии с дополнительным соглашением от 28.12.2016, площадь земельного участка определена в размере 1 649 кв.м.

В дальнейшем, в связи с переходом права собственности на объекты недвижимости, расположенные на вышеуказанном земельном участке, права и обязанности по Договору с 19.10.2017 перешли к ООО «Изумрудный».

В соответствии с п.2.2.9 Положения об управлении имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж, утвержденного решением Воронежской городской думы от 26.09.2012 № 940-Ш, к основным функциям управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж относятся: ведение администрирования доходов бюджета городского округа в части, касающейся муниципальной собственности и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городского округа город Воронеж.

Истец - управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж - является администратором доходов в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городского округа город Воронеж.

Спорный земельный участок, являющийся предметом договора аренды земельного участка № 3271-04-09/мз от 25.03.2004, расположен в границах городского округа город Воронеж и относится к категории земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно ст. 62 БК РФ, в бюджеты муниципальных округов, бюджеты городских округов и бюджеты городских округов с внутригородским делением до разграничения государственной собственности на землю поступают:

доходы от передачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах муниципальных округов, городских округов, городских округов с внутригородским делением, а также средства от продажи права на заключение договоров аренды указанных земельных участков - по нормативу 100 процентов;

В соответствии с Законом Воронежской области от 30.12.2014 N 217-03 (ред. от 30.11.2020) "О перераспределении отдельных полномочий органов местного самоуправления городского округа город Воронеж и исполнительных органов государственной власти Воронежской области" (принят Воронежской областной Думой 25.12.2014), п. 3.1.20 Положения о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области, утвержденного постановлением правительства Воронежской области от 08.05.2009 г. № 365, распорядителем неразграниченных земельных участков, расположенных в границах городского округа город Воронеж, является Департамент.

Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области является распорядителем спорного земельного участка, к полномочиям Департамента относятся вопросы заключения, изменения и расторжения договора аренды в отношении указанного земельного участка (поэтому Департамент выступает арендодателем в рамках договора аренды земельного участка № 3271-04-09/мз от 25.03.2004 при заключении дополнительных соглашений).

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 3.4. Договора (в редакции дополнительного соглашения от 14.12.2009) арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком поквартально равными частями не позднее 25 числа первого месяца квартала.

В соответствии с п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Согласно п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 13 от 25.01.2013 «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление) при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Согласно п. 19 Постановления арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Для расчета размера арендной платы применяется постановление администрации Воронежской области от 25.04.2008 № 349 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».

Размер арендной платы в год с 28.09.2021 по 14.10.2021 для арендатора составлял 160 476,32 руб. (15 693 186,71 х 3% х 2 630,5 / 7 717,2). Размер арендной платы в квартал составлял 40 119,08 руб. (160 476,32 / 4 количество кварталов).

Размер арендной платы в год с 15.10.2021 по 24.03.2022 для арендатора составлял 151 355,92 руб. (15 693 186,71 х 3% х 2 481 / 7 717,2). Размер арендной платы в квартал составлял 37 838,98 руб (151 355,92 / 4 количество кварталов).

Размер арендной платы в год с 25.03.2022 для арендатора составляет 141485,14 руб. (15 693 186,71 х 3% х 2 319,2 / 7 717,2). Размер арендной платы в квартал составлял 35 371,29 руб (141 485,14 / 4 количество кварталов).

В результате нарушения обязательств по внесению арендной платы образовалась задолженность за период с 01.10.2021 по 30.06.2022 в размере 111204,29 руб.

В соответствии с пунктом 3.6. Договора (в редакции дополнительного соглашения от 14.12.2009) по истечении установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением пени в размере 0,1 % от неуплаченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Учитывая, что ответчик не произвел своевременной оплаты арендной платы по договору, истцом были начислены пени за период с 25.08.2021 по 16.06.2022 в сумме  31 061руб. 79коп. 

Ответчик,  возражая против заявленных требований указал, что   связи с переходом права собственности на объекты недвижимости, расположенные на вышеуказанном земельном участке, права и обязанности по Договору в части пропорционально занимаемой площади в ОЦ «Фрегат» с 19.10.2017 перешли и к Обществу с ограниченной ответственностью «Изумрудный», что было зафиксировано с Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области в дополнительном соглашении к Договору от 12.03.2020 г.

На основании Решения Арбитражного суда Воронежской области от 23.07.2020 по делу № А14-2088/2020, было прекращено право собственности ООО «Изумрудный» на ряд нежилых помещений, расположенных в ОЦ «Фрегат» по адресу: 

<

...>. Право собственности на спорные нежилые помещения перешло к ООО фирма «Вега». В собственности ООО «Изумрудный» на 25.08.2020 оставались помещения в ОЦ «Фрегат» общей площадью 1 164 кв.м.

Кроме того, в марте 2021 г. ООО «Изумрудный» реализовало пять принадлежавших ему объектов (нежилых помещений в ОЦ «Фрегат»).

Как указал ответчик, истцом в  расчете арендной платы не были учтены все реализованные площади ООО «Изумрудный» третьим лицам на 18.11.2021, о чем ранее уведомлялся Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (Уведомление-заявление исх.№ 322 от 22.10.2021), а также не было учтено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Воронежской области от 23.07.2020 по делу № А14-2088/2020 установлено, что ООО «Изумрудный» не является собственником нежилых помещений, расположенных в ОЦ «Фрегат», принадлежащих ООО фирма «Вега» общей площадь 2 319,2 кв.м. При этом, ООО фирма «Вега», уклоняющегося от государственной регистрации своего права на недвижимость.

Между тем, судебным актом по делу №А55-36011/2021 было установлено, что довод  ООО «Изумрудный» о том, что ООО фирма «Вега» уклоняется от государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости является несостоятельным и не находит документального подтверждения, и судом была взыскана задолженность за предыдущий период.

В соответствии с ч. 3-5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, расчет размера арендной платы должен основываться на сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Довод ответчика о необходимости исключения из общей площади объектов недвижимости, принадлежащих ООО «Изумрудный» на праве собственности в соответствии с решением Арбитражного суда Воронежской области по делу № А14-2088/2020, из расчета размера арендной платы, не подтверждается сведениями из ЕГРН, отраженным в выписке о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости. 

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

На основании п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В абзаце 2 п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо оттого, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

На основании изложенных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона с момента государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Указанный вывод находит свое отражение в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.05.2020 № 304-ЭС19-25040 по делу № А67-11452/2018.

При указанных обстоятельствах,  суд считает  требования истца о взыскании арендной платы  за пользование земельным участком за период с 01.10.2021 по 30.06.2022 в сумме 111 204 руб. 29коп. являются  обоснованными и подлежащими удовлетворению.  согласно ст. 309,310, 614 ГК РФ. 

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Основанием для применения неустойки является факт неправомерного поведения стороны в обязательстве.

Факт не надлежащего исполнения ответчиком условий договора аренды №3271-04-09/мз от 25.03.2004  подтверждается материалами дела. 

Учитывая изложенное, суд считает обоснованным требование истца о взыскании пени  за период с 25.08.2021 по 16.06.2022 в сумме 31 061руб. 97коп. 

Расходы по государственной пошлине по иску в силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на ответчика, и взыскать в доход федерального бюджета, поскольку истец от уплаты государственной пошлины при подаче иска, был освобожден на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ч. 1 ст. 110, ст.ст. 167-171, 180-182, ч.1 ст. 259, ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 

Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Изумрудный", в пользу Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа 

<

...> 266руб. 26коп., в том числе задолженность в сумме 111 204руб. 29коп. и неустойка в сумме 31 061руб. 97коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Изумрудный", в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 5 268руб. 00коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок после его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

 

Судья

/

А.Н. Шабанов