АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-51219/2020

г. Краснодар

14 октября 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 октября 2022 года.

 Постановление в полном объеме изготовлено 14 октября 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от истца – администрации муниципального образования город Горячий Ключ Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 10.01.2022), от ответчика – гаражного кооператива «Авто-Дом» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО2, в отсутствие представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора: министерства природных ресурсов Краснодарского края, муниципального унитарного предприятия муниципального образования город Горячий Ключ «Водоканал», Кубанского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу гаражного кооператива «Авто-Дом» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.05.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2022 по делу № А32-51219/2020, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Горячий ключ Краснодарского края (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к гаражному кооперативу «Авто-Дом» (далее – кооператив) о расторжении договора от 18.03.2016 № 4100005616 аренды земельного участка площадью 14 192 кв. м с кадастровым номером 23:41:1012001:761, расположенного по адресу: 

<

...>, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для размещения гаражей и автостоянок (далее – договор аренды, земельный участок) с указанием на решение суда как на основание для прекращения зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости обременения земельного участка договором аренды.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены министерство природных ресурсов Краснодарского края, муниципальное унитарное предприятие муниципального образования город Горячий Ключ «Водоканал», Кубанское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.05.2022, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2022, в удовлетворении иска отказано. Договор аренды квалифицирован в качестве недействительной (ничтожной) сделки. По инициативе суда применены последствия недействительности договора аренды в виде признания отсутствующим права аренды кооператива на земельный участок. На решение суда указано как на основание погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи от 15.04.2016 с номером регистрации 23-23/010-1323/010/600/2016-571/2 об обременении земельного участка договором аренды. Судебные акты мотивированы следующим. Администрацией нарушена процедура заключения без проведения торгов договора аренды исходного земельного участка площадью 17 692 кв. м с кадастровым номером 23:43:1012001:487, расположенного по адресу: 

<

...>, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для размещения гаражей и автостоянок (далее – исходный земельный участок) с предварительным согласованием места размещения объекта. Соответствующая информация не была предварительно опубликована, а исходный земельный участок образовывался в безальтернативном порядке. Исходный земельный участок передан кооперативу в аренду по заключенному без проведения торгов договору аренды от 29.07.2011 № 4100004271 для размещения многоярусных гаражей. В нарушение нормативного запрета стороны на основании постановления администрации от 04.04.2014 № 590 по соглашению от 07.08.2014 № 3934 произвольно изменили условие действующего договора аренды о разрешенном использовании земельного участка на размещение гаражей и автостоянок. Земельный участок образован в двух различных территориальных зонах. По проекту планировки территории на земельном участке предполагается строительство объекта, не соответствующего указанному в договоре аренды разрешенному использованию земельного участка. Названные обстоятельства свидетельствуют о ничтожности договоров аренды как исходного земельного участка (с кадастровым номером 23:43:1012001:487), так и земельного участка (с кадастровым номером 23:41:1012001:761). Суд вправе по собственной инициативе применить последствия недействительности ничтожных договоров аренды в виде признания отсутствующим соответствующего обременения и прекращения реестровой записи о нем. 

Кооператив, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.05.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2022 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привел следующие основания проверки законности судебных актов. Предоставлению исходного земельного участка в аренду предшествовала процедура предварительного согласования места размещения объекта, включавшая в себя предварительное опубликование соответствующей информации. Суд апелляционной инстанции неправомерно отказал в приобщении к материалам дела копии выпуска газеты «Горячий Ключ» от 23.04.2011 № 47-48 с названной публикацией. В момент осуществления государственного кадастрового учета земельного участка его разрешенное использование и размещение относительно границ территориальных зон соответствовали актуальной редакции  документов территориального планирования (зона автомобильного транспорта; ИТ-2). Изменение вида разрешенного использования земельного участка произведено в соответствии с действовавшей нормативной базой. Администрация не заявляла о применении последствий недействительности договора аренды земельного участка. Суды в этой части вышли за пределы исковых требований. Изменением разрешенного использования по договору аренды исходного земельного участка и договором аренды земельного участка публичные интересы не нарушены.  

В отзыве на кассационную жалобу администрация выразила мотивированное мнение об отсутствии оснований для ее удовлетворения. 

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что правопредшественник кооператива обратился в администрацию с заявлением от 15.07.2011 о предоставлении земельного участка на 49 лет для размещения многоярусных гаражей. Постановлением администрации от 29.04.2011 № 901 предварительно согласовано место размещения многоярусных гаражей и утвержден акт о выборе исходного земельного участка, а постановлением от 02.06.2011 № 1190 утверждена схема расположения исходного земельного участка на кадастровом плане территории. Государственный кадастровый учет исходного земельного участка осуществлен 08.07.2011.

Администрацией издано постановление от 26.07.2011 № 1795 о предоставлении правопредшественнику кооператива исходного земельного участка в аренду для размещения многоярусных гаражей на 49 лет. По заключенному на основании данного постановления договору от 29.07.2011 № 4100004271 администрация передала правопредшественнику кооператива исходный земельный участок в аренду для размещения многоярусных гаражей на 49 лет. В протоколе от 23.12.2010 № 11 заседания межведомственной комиссии по размещению производительных сил на территории города Горячий Ключ отражен факт согласования администрацией предоставления исходного земельного участка в аренду правопредшественнику кооператива для размещения многоярусных гаражей (строительство гаражей боксового типа). 

На основании обращения правопредшественника кооператива постановлением администрации от 04.04.2014 № 590 разрешенное использование исходного земельного участка изменено на размещение гаражей и автостоянок. По договору о перенайме от 02.07.2014 права и обязанности арендатора по договору от 29.07.2011 № 4100004271 (4100004553) аренды исходного земельного участка перешли к кооперативу. Во исполнение постановления администрации от 04.04.2014 № 590 администрация и кооператив заключили соглашение от 07.08.2014 № 3934 об изменении разрешенного использования исходного земельного участка на размещение гаражей и автостоянок.

По инициативе кооператива на основании его заявления от 13.08.2015 и межевого плана администрацией произведен раздел исходного земельного участка. Государственный кадастровый учет земельного участка под кадастровым номером 23:41:1012001:761 с разрешенным использованием для размещения гаражей и автостоянок осуществлен 14.08.2015. Государственная регистрация права муниципальной собственности на земельный участок осуществлена 07.07.2020 (запись с номером регистрации 23:41:1012001:761-23/010/2020-1). Раздел исходного земельного участка обусловлен необходимостью раздельного размещения капитальных и металлических гаражей, сложностями застройки части участка, а также нежеланием ряда членов кооператива участвовать в строительстве новых гаражей (письмо кооператива от 18.01.2016).

На выкопировке из карты функциональных зон генерального плана муниципального образования города Горячий Ключ, утвержденного решением Совета муниципального образования город Горячий Ключ от 06.09.2013 № 243, земельный участок изображен в границах территориальной жилой зоны и зоны инженерной и транспортной инфраструктур, а на выкопировке из карты градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки муниципального образования город Горячий Ключ, утвержденных решением Совета муниципального образования город Горячий Ключ от 06.02.2015 № 373, – в границах зоны транспортной инфраструктуры (ИТ-2) и зоны застройки среднеэтажными жилыми домами (Ж-СЗ).

Кооператив обратился в администрацию с заявлением от 01.03.2016 о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов на прежних условиях до 2060 года. Администрация и кооператив соглашением от 17.03.2016 № 4374 расторгли договор аренды исходного земельного участка от 29.07.2011 № 4100004271 (4100004553) и заключили без проведения торгов договор от 18.03.2016 № 4100005616 аренды земельного участка для размещения гаражей и автостоянок до 26.07.2060. Государственная регистрация договора аренды осуществлена 15.04.2016 (запись с номером регистрации 23-23/010/600/2016-571/2).

Вступившим в законную силу постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.08.2019 по делу № А32-40361/2018 кооперативу отказано в признании незаконным выраженного в письме от 27.06.2018 № 1550 решения администрации об отказе в выдаче разрешения на строительство на земельном участке стоянки для легковых автомобилей надземного закрытого типа в связи с нахождением земельного участка в границах третьего пояса зоны санитарной охраны артезианских скважин и отсутствием согласования строительства с центром государственного санитарно-эпидемиологического надзора.

По заявлению кооператива от 17.10.2019 администрацией подготовлен и выдан заявителю градостроительный план от 27.12.2019 № RU 23304000-411, по данным которого земельный участок находится в границах третьего пояса зоны санитарной охраны артезианских скважин, зоны затопления, водоохранной зоны, прибрежной защитной полосы. 

Кооператив повторно подал заявление о выдаче разрешения на строительство на земельном участке стоянки для легковых автомобилей надземного закрытого типа. Письмами от 20.04.2017 № 710, от 17.07.2017 № 1381 управление архитектуры и градостроительства муниципального образования город Горячий Ключ уведомило кооператив о принятых решениях об отказе в выдаче испрашиваемого разрешения ввиду того, что проектом планировки территории, утвержденным постановлением администрации от 13.04.2016 № 856, на земельном участке предусмотрено размещение многоуровневой парковки. Стоянка легковых автомобилей надземного закрытого типа не тождественна понятию многоуровневой парковки, следовательно представленная проектная документация не соответствует проекту планировки территории.

В результате проведения муниципального земельного контроля администрация выявила на земельном участке некапитальные объекты (металлические гаражи) и древесно-кустарниковую растительность, что нашло отражение в акте от 08.10.2020. В направленной кооперативу претензии от 12.10.2020 № 101-4277/20 администрация предупредила о необходимости устранения допущенных нарушений в 30-дневнй срок. Кооператив на претензию не ответил. 

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения администрации в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций не учли следующее.

Арбитражным процессуальным кодексом императивно предписано осуществлять судопроизводство на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства, им должно быть обеспечено право на заявление ходатайств, высказывание своих доводов и соображений, дачу объяснений по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств (статья 9). Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом (статья 65).

Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) как в действовавшей в момент заключения договора аренды и дополнительного соглашения к нему редакции, так и в актуальной редакции суду предоставлено право на применение последствий недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (статья 167 Гражданского кодекса).

Применительно к названным положениям Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 79 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил, что при решении вопроса о применении по своей инициативе последствий недействительности ничтожной сделки суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон. В мотивировочной части решения должно быть указано, какие публичные интересы подлежат защите, либо содержаться ссылка на специальную норму закона, позволяющую применить названные последствия по инициативе суда. Аналогичная правовая позиция приведена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019.

Имеющиеся в материалах дела процессуальные документы не отражают факт вынесения судом первой инстанции на обсуждение сторон вопроса о применении по инициативе суда последствий недействительности договора аренды земельного участка. В мотивировочной части обжалуемого решения не указано, какие конкретно публичные интересы подлежат защите в результате применения названных последствий, в том числе путем погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении земельного участка договором аренды. 

В протоколе судебного заседания от 04.03.2022 указано на то, что представитель администрации затруднился ответить на вопрос суда относительно опубликования в 2011 году сообщения о предстоящем предоставлении исходного земельного участка в аренду для размещения многоярусных гаражей. Названное затруднение в даче ответа на вопрос суда само по себе не подтверждало факт допущенного администрацией в 2011 году нарушения процедуры предоставления исходного земельного участка в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта. В целях квалификации договоров аренды исходного земельного участка и земельного участка суду первой инстанции необходимо достоверно установить обстоятельства, касающиеся соблюдения администрацией названной публичной процедуры. При оценке договоров суду также следовало учесть, что безальтернативный характер акта о выборе исходного земельного участка и схемы его расположения на кадастровом плане территории не мог служить основанием для вывода о заключении договора аренды в противоречие нормативно установленной процедуре заключения договора с предварительным согласованием места размещения объекта. В судебной практике поддерживается подход о том, что по такой процедуре не мог быть предоставлен в аренду земельный участок, образованный (сформированный и поставленный на кадастровый учет) до начала процедуры (обращения заинтересованного лица с соответствующим заявлением).   

Статьей 315 Гражданского кодекса арендатору вменено в обязанность использование арендованного участка в соответствии с условиями договора. Арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности, вправе его использовать только по указанному в договоре назначению. Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять установленный договором аренды вид разрешенного использования земельного участка, поскольку связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13). 

По смыслу названного правового подхода недопустимо произвольное изменение одного вида разрешенного использования земельного участка на другой вид при различных процедурах предоставления земельных участков в соответствующих целях (предоставление земельного участка без целей строительства и для строительства, для жилищного строительства и строительства иных объектов и т.д.; определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.07.2018 № 307-КГ18-9402). Определяя изменение вида разрешенного использования исходного земельного участка как порок договоров аренды, суды не раскрыли различия в нормативно установленных процедурах предоставления земельных участков в аренду в целях размещения многоярусных гаражей и размещения гаражей и автостоянок, не указали процедуру, в обход которой было незаконно произведено изменение вида разрешенного использования исходного земельного участка. Суды не оценили такое изменение на предмет его возможной связи с решением представителя публичного собственника исходного земельного участка о приведении вида его разрешенного использования в соответствие действующим нормативам.

Схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории представляет собой изображение границ образуемого земельного участка на кадастровом плане территории. Подготовка схемы осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, наличия зон с особыми условиями использования территорий, земельных участков и территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства (пункты 1, 2 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации).

Исходный и производный земельные участки образованы до утверждения генерального плана муниципального образования и правил землепользования и застройки, по сведениям которых, по мнению администрации, земельный участок расположен в границах различных территориальных зон. В этой связи судам следовало оценить названные муниципальные нормативные акты на предмет их соответствия требованиям законодательства о градостроительной деятельности к процедуре определения границ территориальных зон, установить и оценить обстоятельства выдачи кооперативу в 2016 и 2019 годах градостроительных планов земельного участка, не содержавших сведения о его нахождении в двух территориальных зонах.  

Указанные недостатки препятствуют суду кассационной инстанции признать соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам выводы, содержащиеся как в решении суда первой инстанции, так и в постановлении суда апелляционной инстанции.

Суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса).

В пункте 33 постановления от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что выявление судом кассационной инстанции несоответствия содержащихся в судебных актах выводов суда первой или апелляционной инстанции об обстоятельствах дела доказательствам, на которых основаны такие выводы, несогласие с мотивами, по которым суды отвергли те или иные доказательства, являются основаниями для отмены или изменения решения суда первой инстанции и (или) постановления суда апелляционной инстанции полностью или в части. В этом случае дело направляется на новое рассмотрение, так как суд кассационной инстанции не вправе самостоятельно устранять нарушения, связанные с применением норм процессуального законодательства об исследовании и оценке доказательств по делу.

Направление дела на новое рассмотрение в данном случае обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.05.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2022 по делу № А32-51219/2020 отменить. 

Дело № А32-51219/2020 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                  В.А. Анциферов

Судья                     В.Е. Епифанов

Судья                                 А. И. Мещерин