АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  

НИЖЕГОРОДСКОЙ  ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-10726/2017

г. Нижний Новгород                                                             «24» августа 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 15 августа 2017 года,

В полном объеме решение изготовлено 24 августа 2017 года,

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

Судьи Бодровой Натальи Владимировны (шифр дела 14-302)

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания помощником судьи  Калагановой Е.Г.,

рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению

Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода  (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>)

к ответчику: Благотворительному фонду "Приволжье" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) город Нижний Новгород,   

о взыскании задолженности по договору аренды, устранении перепланировки, расторжении договора и возвращении имущества,

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от истца: ФИО1 (доверенность от 26.12.2016), после перерыва - ФИО2 (доверенность от 26.12.2016),

от ответчика: ФИО3 (доверенность от 29.05.2017), после перерыва -              ФИО4 (доверенность от 14.08.2017),

установил:

Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Нижегородской области к Благотворительному фонду "Приволжье" (далее - Фонд) с иском:

- о взыскании долга и пени по договору аренды от 03.03.2014 № 2/2316, 

- об устранении незаконной перепланировки;

- о расторжении договора аренды нежилого здания от 03.03.2014 № 2/2316;

- об обязании ответчика передать по акту приема передачи нежилое помещение.

В ходе судебного разбирательства Комитет уточнил иск и просит суд:

- взыскать с ответчика 148 559 рублей 67 копеек - долга по договору аренды от 03.03.2014 № 2/2316 за период с 01.11.2016 по 31.01.2017, 19 048 рублей 67 копеек - пени, начисленные с 17.05.2016 по 23.01.2107,

- обязать ответчика передать по акту приема-передачи нежилое помещение, переданное по договору аренды от 03.03.2014 № 2/2316.

Представитель Фонда устно в судебном заседании возражал против принятия уточнения иска, указывая, что Комитет изменил предмет и основание иска в части требований о возврате арендованного имущества. Ранее требование Комитета о возвращении имущества было заявлено совместно с требованием о расторжении договора аренды, который истец просил расторгнуть в связи с неисполнением Фондом обязательств по внесению арендной платы и незаконной перепланировкой помещения. В представленных уточнениях истец просит возвратить имущество по другим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Согласно заявлению истца об уменьшении исковых требований и уточнении предмета спора им изменены (дополнены) только фактические основания иска. При этом предмет спора - взыскание задолженности и пени, а также возвращение объекта аренды арендодателю не изменён.

Суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимает уточнение иска, и полагает, что в данном случае не произошло одновременное изменение предмета и основания иска (пункт 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 № 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции"). 

В судебном заседании 14.08.2017 объявлен перерыв до 15.08.2017 до 09 часов 30 минут. В указанное время судебное заседание продолжено в присутствии сторон.

После перерыва от Фонда поступило встречное исковое заявление к Комитету о признании незаконным одностороннего отказа арендодателя от договора аренды, изложенного в уведомлении о наложении штрафа от 15.03.2017.

Согласно части 1 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик до принятия арбитражным судом первой инстанции судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, вправе предъявить истцу встречный иск для рассмотрения его совместно с первоначальным иском.

В соответствии с частью 3 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации встречный иск принимается арбитражным судом в случае, если: 1) встречное требование направлено к зачету первоначального требования; 2) удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска; 3) между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела.

Арбитражный суд возвращает встречный иск, если отсутствуют условия, предусмотренные частью 3 настоящей статьи, по правилам статьи 129 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (часть 4 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценив характер заявленных требований по первоначальному и встречному искам, учитывая, что встречный иск предъявлен Фондом на стадии прений, суд приходит к выводу об их нетождественности, и полагает, что их совместное рассмотрение не приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела, в связи с чем встречный иск подлежит возвращению Фонду.

Условия для принятия встречного искового заявления, предусмотренные в части 3 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

Отказ в принятии встречного иска не препятствует Фонду реализовать свое право на судебную защиту посредством предъявления самостоятельного иска.

От ответчика также поступило ходатайство об отложении рассмотрения дела, в связи с необходимостью вновь назначенному представителю Фонда подготовить мотивированные возражения на уточненные требования истца.

В силу статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации замена представителя не является основанием для отложения судебного заседания. Судебное заседание по настоящему дело неоднократно откладывалось, представитель Фонда присутствовал во всех судебных заседаниях и имел возможность ознакомиться с материалами дела. 

При указанных обстоятельствах суд отказывает ответчику в удовлетворении ходатайства об отложении рассмотрения дела.

Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Фонд (арендатор) заключили договор аренды объекта недвижимости, являющегося муниципальной собственностью города Нижнего Новгорода, от 03.03.2014 № 2/2316.

По условиям договора арендодатель по акту приема-передачи передает арендатору нежилое помещение № 4, площадью 53,20 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, литер Б, - для использования под ведение уставной деятельности.

В пунктах 4.1 - 4.3  договора определены:

- размер арендной платы и порядок ее внесения;

- право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в связи с изменением уровня базовых ставок арендной платы за использование объектов муниципального нежилого фонда или методики расчета арендной платы. Об изменении арендной платы арендатор извещается арендодателем письменно не позднее, чем за 5 дней до окончания срока платежа за текущий месяц заказным письмом или вручением уведомления представителю арендатора под роспись.

Изменение размера арендной платы, связанное с изменением коэффициента местоположения, коэффициента вида деятельности, коэффициента использования объекта или коэффициента периодичности использования объекта оформляется в виде уведомления.

Уведомлением от 20.08.2015 № 20-05/1-11777/15ис Комитет известил Фонд об увеличении размера ежемесячной арендной платы с 01.01.2016 до 33 013 руб. 26 коп.    

Уведомлением от 23.03.2016 № 20-05/1-3446/16ис Комитет известил Фонд об увеличении размера арендной платы с 09.03.2016 до 49 519 руб. 89 коп.

 Полагая, что с 01.11.2016 по 31.01.2017 за ответчиком образовалась задолженность по арендным платежам в сумме 148 559 руб. 67 коп., Комитет обратился в суд с настоящим иском.

Согласно статьям 309, 330 (пункту 1), 614 (пункту 1) Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства; арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование нежилым помещением. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу статьи 614 (пункта 3) названного Кодекса, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 указанная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе, и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако, если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Судом установлено, что Комитет в нарушение указанных норм, дважды в год увеличил арендную плату (уведомления от 20.08.2015, от 23.03.2016), в связи с чем изменение арендной платы, оформленное уведомлением от 23.03.2016 № 20-05/1-3446/16ис, является незаконным.

Из представленной Комитетом в дело карточки арендатора по состоянию на 31.01.2017 видно, что платежи по договору аренды от 03.03.2014 № 2/2316 за период с ноября 2016 года по январь 2017 года вносились Фондом своевременно и в полном объеме, в соответствии с уведомлением от 20.08.2015 № 20-05/1-11777/51ис в размере 33 013 руб. 26 коп.

Поскольку действия Комитета по увеличению размера аренной платы в одностороннем порядке  уведомлением от 23.03.2016 № 20-05/1-3446/16ис с учетом разъяснений пункта 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» противоречат пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и, соответственно, являются незаконными,  оснований для признания у ответчика задолженности в заявленной истцом сумме у суда не имеется. Основания для начисления неустойки на указанную задолженность также отсутствуют.

При таких обстоятельствах суд отказывает в удовлетворении иска в части взыскания задолженности и пени по договору аренды от 03.03.2014 № 2/2316 .

В части требования о возвращении нежилого помещения суд полагает требования Комитета подлежащими удовлетворению, в силу следующих обстоятельств.

Из абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В пункте 8.3 договора от 03.03.2014 № 2/2316 указано, что срок действия договора устанавливается с 03.03.2014 на неопределенный срок (до сноса здания).

На основании пункта 6.6 договора арендодатель вправе отказать от договора, заключенного на неопределенный срок, уведомив об этом другую сторону за один месяц. В этом случае арендатор обязан вернуть арендодателю арендуемый объект в сроки, указанные в уведомлении. 

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 12 пункта 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" при направлении арендатору уведомления о прекращении договора на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Уведомлением от 15.03.2017 № 20-05/3483/17 Комитет уведомил Фонд об отказе от договора аренды от 03.03.2014 № 2/2316 по основаниям, предусмотренным пунктом 6.6 договора, и необходимости возврата помещения по акту приема-передачи по истечении одного месяца со дня получения уведомления. 

Факт получения указанного уведомления Фондом подтверждается копиями почтовых уведомлений.

Аргументы ответчика о том, что он не нарушал условий договора и у Комитета нет причин для расторжения договора, не имеют правового значения и не влияют на законность отказа Комитета от договора аренды.

Довод Фонда о том, что договор аренды заключен на определенный срок, отклоняется судом, как основанный на неправильном толковании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, без учета правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 вышеуказанного Информационного письма от 11.01.2002 № 66, поскольку условие о действии договора до начала сноса здания, в котором расположено сдаваемое внаем помещение, не может квалифицироваться, как условие о сроке. Рассматриваемый договор заключен на неопределенный срок, который был расторгнут в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указание Фонда на то, что получение Комитетом от Фонда арендной платы по договору, после направления уведомления от 15.03.2017, свидетельствует о продлении арендных отношений и отсутствии оснований считать договор от 03.03.2014 № 2/2316 прекращенным, отклоняется судом. С учетом обращения Комитета с настоящим иском в суд, из представленных документов не следует, что волеизъявление арендодателя направлено на продолжение арендных отношений в рамках спорного договора. Обязанность оплачивать арендную плату за пользование помещение в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации сохраняется у арендатора до возврата имущества арендодателю, в связи с чем, требование арендодателя о внесении арендной платы не свидетельствует о возобновлении прерванных арендных отношений.

Ссылка Фонда на подписание уведомления об отказе от договора со стороны Комитета неуполномоченным лицом, противоречит материалам дела.

Поскольку договор аренды от 03.03.2014 № 2/2316 прекращен по истечении месяца месяцев с даты получения ответчиком уведомления Комитета от 15.03.2017 (абзац второй пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации), у Фонда возникла обязанность возвратить арендованное имущество (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации), которая им не исполнена. 

Иск в части возврата по акту приема-передачи нежилого помещения № 4, площадью 53,20 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, литер Б, в соответствии с техническим планом, свободным от прав третьих лиц и чужого имущества, подлежит удовлетворению.

Расходы по государственной пошлине относятся на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований, поскольку Комитет от уплаты государственной пошлины освобожден.

Руководствуясь статьями 49, 110, 132, 167-171, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд 

РЕШИЛ:

возвратить Благотворительному фонду "Приволжье" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) город Нижний Новгород, встречное исковое заявление.    

Иск удовлетворить частично.

Обязать Благотворительный фонд "Приволжье" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) город Нижний Новгород, передать Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода  (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>) по акту приема-передачи нежилое помещение № 4, площадью 53,20 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, литер Б, в соответствии с техническим планом, свободным от прав третьих лиц и чужого имущества.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с Благотворительного фонда "Приволжье" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) город Нижний Новгород, в доход федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения. 

Решение может быть обжаловано в Арбитражный  суд Волго-Вятского округа, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока  подачи апелляционной жалобы. 

Судья                                                                                                      Н.В. Бодрова