СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

ул. Пушкина, 112, 

<

...> e-mail: 17aas.info@arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-6965/2025-ГК

г. Пермь

17 октября 2025 года

Дело № А60-7789/2024 

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 17 октября 2025 года.  

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Бородулиной М.В., судей Гребенкиной Н.А., Назаровой В.Ю., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Макаровой С.Н., при участии:  

от истца (посредством веб-конференции) – ФИО1 по доверенности от 02.12.2024,  

в отсутствие представителей ответчика, третьих лиц, 

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),  

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу 

истца, общества с ограниченной ответственностью Алапаевская управляющая компания «Виктория»,  

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 23 июня 2025 года  

по делу № А60-7789/2024 

по иску общества с ограниченной ответственностью Алапаевская управляющая компания «Виктория» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  

к Администрации муниципального образования «город Алапаевск» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  

третьи лица: МКУ «Дирекция единого заказчика», ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, Управление Росреестра по Свердловской области, ФИО6, ФИО7, ФИО8  

Николаевич, ФИО9 

о признании МКД домом блокированной застройки и об исключении МКД из договора управления,  

установил:

общество с ограниченной ответственностью Алапаевская управляющая компания «Виктория» (далее – ООО ФИО10 «Виктория», истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Администрации муниципального образования «город Алапаевск» (далее также – Администрации МО «город Алапаевск», администрация, ответчик), в котором, с учетом уточнения заявленных требований, принятого судом на основании ст. 49 АПК РФ, просит:  

- признать жилой дом, общей площадью 102,7 кв.м. с кадастровым номером № 66:32:0409007:28, расположенный по адресу: 

<

...> домом блокированной застройки;  

- внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости о назначении здания по адресу: 

<

...> с кадастровым № 66:32:0409007:28, указав назначение указанного объекта - «жилой дом блокированной застройки»;  

- исключить жилой дом, общей площадью 102,7 кв.м. с кадастровым номером № 66:32:0409007:28, расположенный по адресу: 

<

...> из договора управления МКД, заключенного на основании протокола конкурсной комиссии от 19.01.2022 года № 2 (лот № 1) с момента вступления решения суда в законную силу;  

- разрешить вопрос о распределении расходов по оплате госпошлины – взыскать с Администрации МО Город Алапаевск в пользу ООО ФИО10 «Виктория» расходы на проведение услуг по обследованию в размере 60 000 руб. 00 коп.; также взыскать расходы на оплату услуг представителя в размере 75 000 руб. 00 коп.  

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 23.06.2025 (резолютивная часть от 05.06.2025) в удовлетворении исковых требований отказано.  

Истец с решением суда не согласен, обратившись с апелляционной жалобой, просит его отменить, исковые требований удовлетворить.  

Опровергая правильность выводов суда об отсутствии у спорного дома признаков блокированной застройки, апеллянт ссылается на отсутствие у дома мест общего пользования и общего имущества (ч. 6 ст. 15, ст. 36 Жилищного кодекса РФ), приводит критерии отнесения жилого здания к многоквартирному дому, которому, по его мнению, не соответствует спорный объект.  

Как утверждает истец, основополагающими признаками дома блокированной застройки являются наличие общих боковых стен без проемов с объектами того же вида, отдельного выхода на земельный участок, отсутствие общего имущества (техническая и функциональная автономность) и наличие  

отдельного земельного участка под каждым домом.  

Жилой блок имеет самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеет общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.  

Апеллянт утверждает, что спорный дом относится к дому блокированной застройки, доказательств того, что он является многоквартирным, ответчик не представил, в содержании отзывов на исковое заявления, фактически согласившись с требованиями истца.  

В техническом заключении, составленном по результатам обследования здания, специалистами сделаны выводы о том, спорный дом не соответствует требованиям многоквартирного в связи с отсутствием помещений вспомогательного и общего пользования, целью которых является удовлетворение бытовых или иных нужд собственников дома.  

Опровергая правильность выводов суда об отсутствии отдельных выходов для каждого помещения, заявитель ссылается на техническое заключение и акт совместного осмотра, составленный в присутствии представителей ответчика и третьего лица МКУ «ДЕЗ».  

Ссылаясь на письмо Росреестра от 15.03.2023 № 11-00544/23, согласно которому законом № 476-ФЗ требования по размещению жилых домов (блоков) на отдельном земельном участке исключены, апеллянт приходит к выводу об отсутствии в законе требования об образовании самостоятельного земельного участка под каждым домом блокированной застройки.  

Утверждает, что администрация со своей стороны не представила никаких доказательств, подтверждающих, что спорный дом является многоквартирным и может быть по правилам Жилищного кодекса РФ передан во временное обслуживание управляющей компании. Последняя в свою очередь, не может выполнять работы по содержанию и обслуживанию общего имущества спорного дома по причине отсутствия помещений общего пользования, лестниц, общедомовой системы теплоснабжения, коллективных приборов учета.  

В письменных пояснениях к апелляционной жалобе заявитель настаивает на правильности своей позиции, доводов, отличных от содержащихся в жалобе, не приводит.  

Отзывы на апелляционную жалобу от лиц, участвующих в деле, не поступили.  

В судебном заседании апелляционного суда представитель истца, участвующий посредством веб-конференции, поддержал изложенные в жалобе аргументы, настаивал на отмене оспариваемого решения суда первой инстанции.  

Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в том числе посредством размещения  

соответствующей информации в сети Интернет в Картотеке арбитражных дел, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили, каких-либо заявлений, ходатайств процессуального характера не направили. Неявка представителей указанных лиц, извещенных надлежащим образом, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.  

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Как следует из материалов дела, текста искового заявления и было установлено судом, ООО Алапаевская управляющая компания «Виктория» осуществляет управление МКД, расположенным по адресу: 

<

...> на основании договора управления МКД, заключенного в соответствии с протоколом конкурсной комиссии от 19.01.2022 № 2 (лот № 1).  

По утверждению истца, при проведении периодических осмотров управляющей компанией установлено, что у спорного дома отсутствуют места общего пользования, общее имущество, имеются признаки дома блокированной застройки.  

Ссылаясь на изложенное, руководствуясь статьями 36 Жилищного кодекса РФ, статьей 1, пунктом 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ, Сводом правил СП 55.13330.2016 "СНИП 31-02-2001. Дома жилые одноквартирные" (утв. приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 20.10.2016 N 725/пр), заключение № 016-2024-УПСК от 26.08.2024, утверждая, что дом, расположенный по адресу: 

<

...> не может являться многоквартирным, поскольку подпадает под признаки блокированной застройки, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.  

Изучив собранные по делу доказательства, доводы истца и возражения ответчика, содержание заключения № 016-2024-УПСК от 26.08.2024, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у спорного дома однозначных признаков дома блокированной застройки, ввиду наличия общего имущества – чердачного помещения, отсутствия отдельных выходов на земли общего пользования, невозможности образовать отдельный земельный участок под каждой квартирой.  

Все доводы и аргументы заявителя апелляционной жалобы повторно проверены судом апелляционной инстанции, признаются несостоятельными и не подлежащими удовлетворению, поскольку противоречат материалам дела, установленным фактическим обстоятельствам и не опровергают законности принятого по делу судебного акта.  

Обстоятельством, побудившим истца обратиться с рассматриваемым требованием в суд, является утверждение о невозможности выполнения им, как управляющей организацией, минимального перечня работ, необходимых для  

обеспечения надлежащего содержания общего имущества МКД, поскольку выполнение соответствующих работ и оказание услуг находится в прямой взаимосвязи с наличием такого имущества, фактически отсутствующего в спорном МКД.  

Предметом рассматриваемого спора является вопрос возможности отнесения жилого здания, расположенного по адресу 

<

...> и по сведениям Единого государственного реестра недвижимости являющегося многоквартирным жилым домом, к домам блокированной застройки с последующим исключением спорного объекта из договора управления МКД, заключенного на основании протокола конкурсной комиссии от 19.01.2022 № 2 (лот № 1).  

Согласно ч. 6 с. 15 ЖК РФ многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса.  

Многоквартирный дом: оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющий надземную и подземную части, включающий в себя внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения, помещения общего пользования, не являющиеся частями квартир, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам, и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания двух и более семей, имеющие самостоятельные выходы к помещениям общего пользования в таком доме (за исключением сблокированных зданий); в состав многоквартирного дома входят встроенные и (или) пристроенные нежилые помещения, а также придомовая территория (земельный участок)..." ("ГОСТ Р 51929-2014. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения" (утв. и введен в действие Приказом Росстандарта от 11.06.2014 N 543-ст)).  

Дом блокированной застройки жилой индивидуальный (блокированный жилой дом): Индивидуальный жилой дом, блокированный с другим индивидуальным жилым домом (другими индивидуальными жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок (п. 3.1 "СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001" (утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 20.10.2016 N 725/пр).  

Таким образом, основными отличиями МКД от дома блокированной застройки является отсутствие у последних общего имущества, в том числе, коммуникаций, вспомогательных помещений общего пользований, а равно техническая и конструктивная обособленность помещений, входящих в блокированную застройку, наличие отдельных выходов из каждого помещения на земельный участок.  

Вместе с тем, при исследовании представленных истцом доказательств,  

судом установлено несоответствие спорного объекта характеристикам дома блокированной застройки.  

Как верно отмечает заявитель жалобы, в представленном им техническом заключении № 016-2024-УПСК от 26.08.2024 содержится вывод о том, что по конструктивным характеристикам одноэтажный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...>, является домом блокированной застройки.  

При этом вопреки доводам апеллянта, выводы технического заключения были приняты во внимание судом первой инстанции, и получили правовую оценку суда наряду с иными доказательствами по делу, что соответствует порядку оценки доказательств, закрепленному в ст. 71 АПК РФ.  

В силу частей 1, 3, 4 п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:  

 помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки,  

крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, 

земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.  

Чердак: пространство между перекрытием верхнего этажа, покрытием здания (крышей) и наружными стенами, расположенными выше перекрытия верхнего этажа, в котором не предусмотрено размещение жилых, вспомогательных помещений, помещений общественного назначения (п. 3.19 "СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001" (утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 20.10.2016 N 725/пр).  

Непосредственно техническим заключением № 016-2024-УПСК от 26.08.2024, на которое ссылается апеллянт, подтверждается наличие в спорном жилом здании имущества, соответствующего законодательно закрепленным критериям общего имущества собственников помещений МКД – чердака, на что справедливо указано судом первой инстанции. В деле имеются фотографии соответствующего помещения, находящегося между перекрытием верхнего этажа и кровлей, не имеющего внутреннего деления.  

Кроме того, согласно техническому заключению, дом разделен на две секции, имеющие половину крыши с перекрытием одного ската над каждой квартирой.  

При просмотре фотоматериалов, сопровождающих техническое заключение, можно наглядно увидеть описанное в заключении разделение крыши дома пополам, отличие материалов, использованных для покрытия  

кровли – в одной стороны использован шифер, с другой – профилированный металлический лист.  

При этом, принимая во внимание тот факт, что спорное жилое здание состоит из четырех квартир, а на фотографиях дома видно, что кровля разделена на две части, очевидным является тот факт, что каждый участок кровли находится над двумя жилыми помещениями. В понимании ч. 3 п. 1 ст. 36 ЖК РФ, крыша относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного жилого дома.  

Анализируя доводы апеллянта об отсутствии в законе требования об образовании самостоятельного земельного участка под каждым домом блокированной застройки, апелляционный суд пришел к следующему.  

С 1 марта 2022 года вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2021 г. N 476-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30 декабря 2021 г. N 476-ФЗ), которым внесены изменения, в том числе, в Градостроительный кодекс Российской Федерации.  

Статья 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации дополнена пунктом 40, в котором определено, что дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.  

Согласно пункту 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 30 декабря 2021 г. N 476-ФЗ) экспертиза не проводится в отношении проектной документации дома блокированной застройки в случае, если количество этажей в таких домах не превышает трех, при этом количество всех домов блокированной застройки в одном ряду не превышает десяти и их строительство или реконструкция осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.  

При этом Федеральным законом от 30 декабря 2021 г. N 476-ФЗ из указанной нормы среди прочего исключены требования по размещению жилого дома (блока) на отдельном земельном участке.  

Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 17 мая 2023 г. N 350/пр внесены изменения в термины блокированного жилого дома, данные в пунктах 3.1 - 3.3 свода правил СП 55.13330.2016 "СНиП 31-02-2001 Дома жилые одноквартирные", утвержденного и введенного в действие приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 20 октября 2016 г. N 725/пр.  

Согласно пункту 3.1 данного свода правил (в редакции, действующей с 18 июня 2023 г.) домом блокированной застройки жилым индивидуальным (блокированным жилым домом) признается индивидуальный жилой дом, блокированный с другим индивидуальным жилым домом (другими  

индивидуальными жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.  

Таким образом, с 1 марта 2022 года в законодательство внесены изменения в правовой режим домов блокированной застройки, в том числе дано определение дома блокированной застройки, исключены требования об образовании самостоятельного земельного участка под каждым домом блокированной застройки. Собственник каждого блока после государственной регистрации права на такой блок вправе обеспечить образование необходимого земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, занятого и необходимого для эксплуатации принадлежащего ему блока.  

Вместе с тем, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 66:32:0409007:28, общей площадью 102,7 кв.м., этажность - 1 эт., состоит из четырех квартир.  

Согласно техническому паспорту на жилой дом (дома) и земельный участок от 21.11.1997 жилые помещения в указанном многоквартирном доме расположены таким образом: квартира № 1 и квартира № 2 имеют один общий участок, квартира № 3 и квартира № 4 также имеют один земельный участок, и все жилые помещения не имеют отдельных выходов на земли общего пользования.  

Указанное обстоятельство, по мнению суда, само по себе препятствует возможности физического и технического обособления земельных участков с целью предоставления каждому собственнику помещения в спорном доме участка, необходимого для эксплуатации его блока и имеющего отдельный выход на земли общего пользования.  

По информации отдела архитектуры и градостроительства Администрации Муниципального образования город Алапаевск от 28.05.2024 № 245, исходя из данных технического паспорта, подготовленного Алапаевским БТИ по состоянию на 08.02.1991 г. жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...>, состоит из четырёх квартир, расположенных на одном этаже в едином контуре наружных стен. Выход на территорию общего пользования осуществляется через участки смежных квартир. Отделом был сделан вывод о том, что под каждой квартирой невозможно образовать отдельный земельный участок и жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...>, не имеет признаков жилого дома блокированной застройки, а является многоквартирным жилым домом. Кроме того, как пояснил ответчик, для получения технического заключения на предмет соответствия МКД дому блокированной застройки необходимо проведение межевания земельного участка в отношении каждого собственника жилого помещения, расположенного в МКД.  

Следует отметить, что заявляя о том, что нормами действующего  

законодательства требование об образовании самостоятельного земельного участка под каждым домом блокированной застройки не предусмотрено, апеллянт противоречит собственной позиции о том, что основополагающими признаками дома блокированной застройки является, помимо прочего, наличие отдельного выхода на земельный участок и отдельного земельного участка под каждым домом.  

По мнению апелляционного суда, заслуживающим внимания является то обстоятельство, что инициативу по признанию МКД блокированным жилым домом проявила обслуживающая организация, не представившая, однако, доказательств того, что собственники уполномочили ее на совершение соответствующих юридически значимых действий в их интересах.  

В материалах дела имеются пояснения лишь одного из четырех собственников спорного МКД, владельца квартиры № 2 – ФИО3 (т.1 л.д. 157), поддерживающего исковые требования.  

Доказательств поддержки исковых требований владельцами остальных квартир в материалы дела не представлено.  

Ввиду недоказанности истцом совокупностью допустимых и достаточных доказательств факта соответствия спорного жилого здания критериям дома блокированной застройки, установления судом обстоятельств, свидетельствующих об отнесении дома к числу многоквартирных, правовых оснований для признания исковых требований обоснованными и их удовлетворения у суда первой инстанции не имелось.  

Иного заявителем жалобы не доказано (ст. 65 АПК РФ). 

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не проверены и не учтены арбитражным судом Свердловской области при рассмотрении настоящего спора и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного акта либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с этим приведенные обществом аргументы признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.  

Арбитражный суд первой инстанции полно и всесторонне выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, не допущено.  

В связи с этим оснований для отмены судебного акта не усматривается. Апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы на уплату государственной пошлины, понесенные при подаче апелляционной жалобы, относятся на ее заявителя.  

При принятии апелляционной жалобы ООО ФИО10 «Виктория» к  

производству, апелляционным судом, в порядке, установленном статьей 102 АПК РФ и статьей 333.41 НК РФ, была предоставлена отсрочка по оплате государственной пошлины. В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, государственная пошлина за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции, подлежит взысканию с заявителя в доход федерального бюджета.  

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 23 июня 2025 года по делу № А60-7789/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Алапаевская управляющая компания «Виктория» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 30 000 руб. 00 коп. государственной пошлины.  

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.  

Председательствующий М.В. Бородулина Судьи Н.А. Гребенкина В.Ю. Назарова 

Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:

Дата 06.08.2025 9:07:46

Кому выдана Бородулина Мария Владимировна