АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

 

Нижний Новгород

Дело № А43-33015/2019

08 августа 2023 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 02.08.2023.

Полный текст постановления изготовлен 08.08.2023. 

 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Бабаева С.В., Кислицына Е.Г.,

 

при участии представителей 

от истца: ФИО1 (доверенность от 21.12.2022)

от акционерного общества «РУМО»: 

ФИО2 (доверенность от 10.05.2023)

открытого акционерного общества «Румо»: 

ФИО2 (доверенность от 24.07.2023)

акционерного общества «Нижегородский водоканал»: 

ФИО3 (доверенность от 14.07.2023)

 

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы 

открытого акционерного общества «РУМО» и 

общества с ограниченной ответственностью «РУМО Инвест»

 

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2023 

по делу № А43-33015/2019 Арбитражного суда Нижегородской области

 

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

к открытому акционерному обществу «Румо» 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), 

акционерному обществу «РУМО» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), 

ФИО4, 

обществу с ограниченной ответственностью «РУМО Инвест» 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), 

обществу с ограниченной ответственностью «Индустриальный парк «РУМО» 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), 

ФИО5, 

обществу с ограниченной ответственностью «Мотсинс» 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), 

акционерному обществу «Нижегородский водоканал» 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

 

о расторжении договора аренды земли, 

 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, – общество с ограниченной ответственностью «Технокабель-НН», 

общество с ограниченной ответственностью «НК-Банк», 

общество с ограниченной ответственностью «Нижегородтехцентр», 

общество с ограниченной ответственностью «ОБС Импэкс», 

государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов», 

акционерное общество «Райффайзенбанк», 

внешний управляющий открытого акционерного общества «Румо» 

ФИО6,

общество с ограниченной ответственностью «ЗЕФС-Газораспределение», 

ФИО7, 

общество с ограниченной ответственностью «ДАКАР», 

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, 

общество с ограниченной ответственностью «Автокомпонент», 

общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Технокабель-НН», 

общество с ограниченной ответственностью «Плинт», 

публичное акционерное общество Банк «Финансовая корпорация Открытие», 

общество с ограниченной ответственностью «Малина-НН»,

 

и   у с т а н о в и л : 

 

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области (далее – Управление, уполномоченный орган) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к открытому акционерному обществу «Румо» (далее – ОАО «Румо», Общество) о расторжении договора аренды земли от 08.09.1997 № 990.

Суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Технокабель-НН», общество с ограниченной ответственностью «НК-Банк» (далее – АО «НК-Банк»), общество с ограниченной ответственностью «Нижегородтехцентр», общество с ограниченной ответственностью «ОБС Импэкс», государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов» (далее – ГК «Агентство по страхованию вкладов», Агентство), акционерное общество «Райффайзенбанк» и внешнего управляющего ОАО «Румо» ФИО6.

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 13.08.2020, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2020, исковые требования Управления удовлетворены, договор аренды земли от 08.09.1997 № 990 расторгнут.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа постановлением от 20.04.2021 на основании пункта 4 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отменил судебные акты нижестоящих инстанций, дело направил на новое рассмотрение в Арбитражный суд Нижегородской области.

Суд первой инстанции при повторном рассмотрении спора в порядке стати 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, общество с ограниченной ответственностью «РУМО Инвест» (далее – ООО «РУМО Инвест»), общество с ограниченной ответственностью «Индустриальный парк РУМО» (далее – ООО «Индустриальный парк РУМО»), общество с ограниченной ответственностью «ЗЕФС-Газораспределение», общество с ограниченной ответственностью «Мотсинс» (далее – ООО «Мотсинс»), акционерное общество «Нижегородский водоканал» (далее – АО «Нижегородский водоканал», ФИО4, ФИО7, ФИО5, общество с ограниченной ответственностью «ДАКАР», акционерное общество «РУМО» (далее – АО «РУМО»), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, общество с ограниченной ответственностью «Автокомпонент», общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Технокабель-НН», общество с ограниченной ответственностью «Плинт», публичное акционерное общество Банк «Финансовая корпорация Открытие», общество с ограниченной ответственностью «Малина-НН».

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 15.04.2022 удовлетворил требования уполномоченного органа.

Первый арбитражный апелляционный суд при рассмотрении жалобы пришел к выводу о наличии безусловного основания для отмены обжалуемого судебного акта, предусмотренного пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (требование о расторжении договора аренды рассмотрено без привлечения в качестве ответчиков всех собственников недвижимости, к которым перешло право аренды земельных участков по спорному договору), в связи с чем на основании части 6.1 статьи 268 названного кодекса апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, о чем вынес определение от 17.08.2022.

Определением от 28.09.2022 апелляционный суд привлек к участию в деле в качестве соответчиков АО «РУМО», ФИО4, ООО «РУМО Инвест», ООО «Индустриальный парк «РУМО», ФИО5, ООО «Мотсинс», АО «Нижегородский водоканал».

Управление в суде второй инстанции уточнило исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и просило расторгнуть договор аренды земельного участка № 990 от 08.09.1997 с ОАО «Румо», АО «РУМО», ФИО4, ООО «РУМО Инвест», ООО «Индустриальный парк «РУМО», ООО «Мотсинс», АО «Нижегородский водоканал».

Уточнение принято апелляционным судом.

Суд апелляционной инстанции постановлением от 01.02.2023 отменил решение суда первой инстанции на основании пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворил иск Теруправления в уточненной редакции, расторг договор аренды земли от 08.09.1997 № 990 с ОАО «Румо», АО «РУМО», ФИО4, ООО «РУМО Инвест», ООО «Индустриальный парк «РУМО», ООО «Мотсинс», АО «Нижегородский водоканал». 

Не согласившись с принятыми судебными актами, ОАО «Румо» и Агентство обратились в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационными жалобами, в которых попросили отменить решение и постановление, в связи с несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального и процессуального права. 

По мнению ГК «Агентство по страхованию вкладов», Росимущество в силу закона обязано заключить с ОАО «Румо» договор, аналогичный расторгнутому (часть 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации). Заявитель считает, что расторжение договора аренды не повлекло восстановления прав уполномоченного органа, поскольку Общество имеет исключительное право на заключение договоров аренды земли ввиду того, что является собственником строений, находящихся на спорных земельных участках. Суд апелляционной инстанции, по мнению кассатора, неправильно применил часть 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. Заявитель настаивает, что расторжение договора аренды нарушает права Агентства, поскольку затруднит реализацию находящегося в залоге имущества. Расторжение договора аренды привело к уничтожению предмета залога Агентства.

ОАО «Румо» указывает, что прекращенный договор не может быть расторгнут, поскольку предмет договора аренды (земельный участок) разделен на 36 земельных участков и снят с регистрационного учета. Расторжение договоров аренды в отношении вновь образованных земельных участков, по мнению заявителя, возможно при установлении нарушений каждого из собственников объектов недвижимости, расположенных на вновь образованных земельных участках. Заявитель считает, что нарушения, допущенные одним арендатором в отношении одного из вновь образованных земельных участков, не могут служить основанием расторжения договора аренды с другим арендатором в отношении другого земельного участка. Суд апелляционной инстанции не конкретизировал, в отношении каких именно земельных участков расторгнут договор аренды. Иск о расторжении договора аренды не направлен на восстановление (защиту) права Теруправления, так как Общество имеет исключительное право на заключение договоров аренды под строениями, принадлежащими ему на праве собственности. Суды, по мнению ОАО «Румо», не учли, что одно и тоже предполагаемое нарушение права не может приводить к последовательному использованию разных способов защиты; поведение арендодателя после предполагаемых нарушений свидетельствовало о подтверждении действия договора аренды, в связи с чем он утратил право требовать расторжения договора на основании указанных нарушений. Обязанность уплачивать арендную плату не может считаться нарушенной, так как закон содержит требования к специальной очередности удовлетворения текущих платежей. Общество обращает внимание, что право аренды входит в конкурсную массу, расторжение договора нарушает права кредиторов.

ООО «РУМО Инвест» обратилось в суд округа с ходатайством об установлении процессуального правопреемства и замене ГК «Агентство по страхованию вкладов» на ООО «РУМО Инвест» в связи с тем, что Агентство (цедент) и ООО «РУМО Инвест» (цессионарий) заключили договор уступки права требования к ОАО «Румо» по кредитным договорам, некоторые из которых обеспечены залогом имущества в виде права аренды в отношении земельных участков.

В судебном заседании 19.06.2023 по правилам статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 11 часов 15 минут 26.06.2023.

На основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание откладывалось до 11 часов 15 минут 26.07.2023, после чего объявлялся перерыв до 11 часов 15 минут 02.08.2023.

Суд округа определением от 26.07.2023 в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с нахождением в очередном отпуске заменил судью Трубникову Е.Ю. на судью Кислицына Е.Г., после чего на основании части 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение кассационной жалобы произведено с самого начала.

Определением от 02.08.2023 окружной суд удовлетворил ходатайство ООО «РУМО Инвест» и произвел процессуальное правопреемство в отношении кассатора – ГК «Агентство по страхованию вкладов».

Представители ОАО «Румо», АО «РУМО», АО «Нижегородский водоканал» в судебном заседании поддержали доводы жалобы Общества и Агентства.

Теруправление в лице уполномоченного представителя в судебном заседании просило оставить в силе обжалованные судебные акты, отказать в удовлетворении жалоб.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установили суды первой и апелляционной инстанций, Администрация города Нижнего Новгорода (арендодатель) и акционерное общество открытого типа «Румо» (ныне ОАО «Румо», арендатор) заключили договор аренды земли от 08.09.1997 № 990, по условиям которого арендодатель передал арендатору в аренду на срок до 18.08.2046 земельный участок (кадастровый номер 52:18:05:294:008), общей площадью 486 510 квадратных метров, расположенный по адресу: Нижний Новгород, улица Адмирала ФИО8, дом 13, для размещения зданий и сооружений согласно справке, представленной ОАО «Румо». Впоследствии арендодателем стало Управление.

В пунктах 3.25, 4.3, 6.2, 6.3 договора аренды определены:

– порядок оплаты землепользования (ежеквартально не позднее 25-го числа последнего месяца квартала, а за четвертый квартал не позднее 15-го ноября текущего года);

– право арендодателя досрочно расторгнуть договор в случаях неуплаты арендатором арендной платы в течение трех кварталов подряд;

– право арендодателя расторгнуть договор по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством;

– обязанность арендатора направить арендодателю в течение 30 календарных дней с момента наступления события (совершения сделки) письменное уведомление, в том числе, в случаях перехода права собственности на строения и сооружения, расположенные на арендуемом участке, к другим лицам. Такое уведомление является основанием для внесения изменений в договор, либо для его досрочного расторжения.

В соответствии с поручением Федерального агентства по управлению государственным имуществом «О разделе земельного участка» от 18.12.2014                        № ПП-10/54255 и распоряжением Управления «О разделении земельного участка, находящегося в федеральной собственности» от 30.12.2014 № 549, арендованный  земельный участок разделен на 36 земельных участков, первоначальный земельный участок с кадастровым номером 52:18:0050294:8 снят с кадастрового учета.

Часть объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, образованных из земельного участка с кадастровым номером 52:18:0050294:8, отчуждена ОАО «РУМО» в пользу иных лиц.

В настоящее время в отношении шести образованных земельных участков с кадастровыми номерами 52:18:0050294:1284, 52:18:0050294:1305, 52:18:0050294:1293, 52:18:0050294:1291, 52:18:0050294:1290, 52:18:0050294:1311 заключены самостоятельные договоры аренды; пять земельных участков с кадастровыми номерами 52:18:0050294:1285, 52:18:0050294:1286, 52:18:0050294:1287, 52:18:0050294:1295 52:18:0050294:1297 приватизированы.

Из представленных в дело выписок из ЕГРН усматривается, что на одиннадцати образованных земельных участках с кадастровыми номерами 52:18:0050294:1277, 52:18:0050294:1278, 52:18:0050294:1288, 52:18:0050294:1289, 52:18:0050294:1296, 52:18:0050294:1298, 52:18:0050294:1301, 52:18:0050294:1303, 52:18:0050294:1304, 52:18:0050294:1306, 52:18:0050294:1307 расположены объекты недвижимости, принадлежащие ОАО «РУМО»; на четырнадцати земельных участках с кадастровыми номерами 52:18:0050294:1276, 52:18:0050294:1279, 52:18:0050294:1280, 52:18:0050294:1281, 52:18:0050294:1282, 52:18:0050294:1283, 52:18:0050294:1292, 52:18:0050294:1294, 52:18:0050294:1299, 52:18:0050294:1300, 52:18:0050294:1302, 52:18:0050294:1308, 52:18:0050294:1309, 52:18:0050294:131 расположены объекты недвижимости, принадлежащие ОАО «Румо», АО «РУМО», ООО «РУМО Инвест», ООО «Индустриальный парк РУМО», АО «Нижегородский водоканал», ООО «Мотсинс», ФИО4 

При этом АО «РУМО», ООО «РУМО Инвест», ООО «Индустриальный парк РУМО», АО «Нижегородский водоканал», ООО «Мотсинс» и ФИО4 самостоятельные договоры аренды в отношении земельных участков, на которых расположены принадлежащие им на праве собственности объекты недвижимости, с Теруправлением не заключили.

Сославшись на то, что в настоящее время договор аренды земли № 990 от 08.09.1997 фактически действует с множественностью лиц на стороне арендатора, а именно с ОАО «Румо», АО «РУМО», ООО «РУМО Инвест», ООО «Индустриальный парк РУМО», АО «Нижегородский водоканал», ООО «Мотсинс» и ФИО4, которые арендную плату за пользование землей не вносят, чем допускают существенное нарушение условий договора аренды земли, Теруправление предъявило в суд требование о расторжении названного договора со всеми перечисленными лицами.

Суд апелляционной инстанции признал требования Теруправления обоснованными, указав следующее.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Согласно части 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Изложенные положения законодательства позволили суду апелляционной инстанции определить субъектный состав ответчиков в рамках настоящего спора.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В отношении земли и других природных ресурсов частью 3 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть законами о земле и других природных ресурсов.

Соответствующие положения об особенностях сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, как следует из части 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, установлены земельным законодательством.

В соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если иное не предусмотрено названным кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора аренды земельного участка его арендатором.

В данном случае срок действия договора от 08.09.1997 № 990 определен сторонами до 18.08.2046, что составляет более пяти лет, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению нормы статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В абзаце третьем пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, если они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Полномочиями по оценке доказательств наделены суды первой и апелляционной инстанций. В силу части 1 статьи 64 и статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется правилами статей 67 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции установил, что факт невнесения ОАО «Румо» арендных платежей с 2015 года установлен вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Нижегородской области по делам № А43-54487/2019, № А43-21226/2019, № А43-32515/2018 и № А43-7913/2012, доказательств внесения платы за землепользование иными собственниками объектов недвижимости, расположенных на вновь образованных земельных участках, материалы дела не содержат, и пришел к выводу о наличии в действиях ответчиков признаков существенного нарушения условий договора аренды земельного участка от 08.09.1997 № 990, в связи с чем удовлетворили заявление Теруправления о расторжении указанного договора.

Аргумент кассатора об отсутствии правовых оснований для расторжения спорного договора в связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером 52:18:05:294:008, являющийся предметом аренды, был разделен на 36 земельных участков, и собственниками объектов недвижимости, расположенных на них, являются иные лица, обоснованно отклонен судом апелляционной инстанции со ссылкой на пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из буквального толкования указанной правовой нормы следует обязательность сохранения при заключении договора аренды в отношении вновь образованных земельных участков согласованных сторонами в ранее заключенном договоре аренды условий, в том числе и в отношении размера арендной платы.

Данное законоположение направлено на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях.

Наличие договора субаренды от 23.08.2019, заключенного ОАО «Румо» (арендатор) и АО «РУМО» (субарендатор) в отношении земельного участка с кадастровым номером 52:18:0050294:1276, не имеет юридического значения для рассмотрения настоящего спора.

В силу статьи 618 (пункта 1) Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. 

Таким образом, расторжение договора аренды от 08.09.1997 № 990 влечет наступления правовых последствий в виде прекращения действия заключенных ОАО «Румо» договоров субаренды.

Кроме того, окружной суд отметил, что право аренды спорного земельного участка в части, необходимой для эксплуатации принадлежащих АО «РУМО» объектов недвижимости, возникло у него в силу закона, также как и обязанность по внесению платы за землю собственнику земельного участка.

Исполнение данной в пользу ОАО «Румо» не свидетельствует о надлежащем исполнении АО «РУМО» обязанности по внесению арендной платы по спорному договору аренды.

Возражения АО «Нижегородский водоканал» о том, что принадлежащий ему объект  недвижимости расположен не на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0050294:1308, а на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0050294:1298, не имеют существенного значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку материалы дела не содержат доказательств внесения платы за пользование указанным земельным участком, который также образован из первоначального участка.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчики документально не подтвердили исполнение обязанности по оплате землепользования в соответствии с условиями спорного договора.

При этом на истца не может быть возложена обязанность по доказыванию отрицательного факта.

Вопреки доводам кассаторов право арендодателя расторгнуть договоры аренды, в том числе в ходе процедуры банкротства арендатора, может быть реализовано в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями договоров, Закон о банкротстве не содержит запрета на реализацию этого права.

Оснований для предоставления приоритетной защиты должнику по отношению к собственнику имущества законом не предусмотрено.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 23.12.2019 № 301-ЭС18-10926 и от 26.02.2016 № 306-КГ15-15500, открытие в отношении должника-арендатора конкурсного производства и те обстоятельства, что право аренды является оборотоспособным активом должника (поскольку находящиеся в публичной собственности земельные участки переданы в аренду на срок, превышающий пять лет), включение данного актива в конкурсную массу и возможность реализации его на торгах в целях удовлетворения требований кредиторов должника, сами по себе автоматически не лишают арендодателя права на досрочное расторжение договора при наличии к тому оснований, установленных иными законами.

Аналогичным образом допускается расторжение договоров аренды земельных участков с собственниками расположенных на них объектов недвижимости.

Реализация арендодателем своего права на расторжение договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости. 

Кроме того, расторжение договора не лишает указанное лицо возможности реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка или приобрести право аренды на него в порядке, предусмотренном статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Снятие с кадастрового учета первоначального земельного участка, как уже было отмечено со ссылкой на статью 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, не прекратило спорный договор аренды.

В мотивировочной части обжалованного судебного акта имеется указание на кадастровые номера земельных участков применительно к каждому из ответчиков, что позволило оценить правомерность заявленного истцом требования.

В случае, если на стадии исполнения вступившего в законную силу судебного акта будет установлена необходимость разъяснения обжалованного постановления,  заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с заявлением о разъяснении судебного акта.

Возражения заявителей, изложенные в кассационных жалобах, не опровергают выводы суда апелляционной инстанции.

Материалы дела исследованы полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованном судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены судебного акта по приведенным в кассационных жалобах доводам не имеется.

Несогласие заявителей с выводами судебной инстанции, основанными на оценке доказательств, равно как и иное толкование норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствуют о наличии в принятых судебных актах существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства, или допущенной судебной ошибки.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине подлежат отнесению на заявителей.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа 

  

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2023 по делу № А43-33015/2019 Арбитражного суда Нижегородской области оставить без изменения, кассационные жалобы открытого акционерного общества «РУМО» и общества с ограниченной ответственностью «РУМО Инвест» – без удовлетворения.

           Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

           Председательствующий

 

М.Н. Каманова

 

 

Судьи

 

С.В. Бабаев

Е.Г. Кислицын