Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-13418/2019

г. Хабаровск

20 января 2020 года

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи А. А. Паниной, 

при ведении протокола секретарём судебного заседания ФИО1

рассмотрел в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Группа компаний «ПЯТЬ ЗВЕЗД»  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

<

...>)

к   Департаменту муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

<

...>)     

о  расторжении договора аренды

и по встречному иску Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска

к обществу с ограниченной ответственностью «Группа компаний «ПЯТЬ ЗВЕЗД»  

о взыскании 8 067 414 руб. 51 коп.

третьи лица - Администрация города Хабаровска, Департамент архитектуры, строительства и землепользования Администрации города Хабаровска, акционерное общество «Газпром газораспределение Дальний Восток», акционерное общество «Дальневосточная генерирующая компания» в лице филиала «Хабаровская генерация»

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2 по доверенности от 25.06.2019;

от ответчика – Е. Д. Кунделя по доверенности № 7250.12/08-37 от 01.07.2019;

от третьих лиц

от администрации г. Хабаровска -  Е. Д. Кунделя по доверенности № 1.1.29-271 от 19.10.2018;

от ДАСиЗ - Е. Д. Кунделя по доверенности № 01-44/43 от 01.07.2019;

от АО «Газпром газораспределение Дальний Восток» - ФИО3 по доверенности № 07-01/1491 от 01.01.2019, ФИО4 по доверенности № 07-01/146 от 01.01.2019;

от АО «ДГК» -  не явились.

Общество с ограниченной ответственностью «Группа компаний «ПЯТЬ ЗВЕЗД» (далее – ООО «ГК «Пять звезд») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к Департаменту муниципальной собственности Администрации города Хабаровска  (далее – Департамент) о расторжении договора аренды земельного участка № 100 от 25.01.2019 года, заключенного между сторонами.

Определением от 22.07.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц на основании статьи 51 АПК РФ привлечены Администрация города Хабаровска (далее – Администрация) и Департамент архитектуры, строительства и землепользования Администрации города Хабаровска (далее – ДАСиЗ).

Определением от 27.09.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц на основании статьи 51 АПК РФ привлечены акционерное общество «Газпром газораспределение Дальний Восток» (далее – АО «Газпром») и акционерное общество «Дальневосточная генерирующая компания» (далее – АО «ДГК») в лице филиала «Хабаровская генерация».

Исковые требования обоснованы тем, что договор аренды земельного участка заключался по итогам аукциона для целей строительства объекта обслуживания автомобилей - автомобильной газонаполнительной компрессорной станции. В аукционной документации содержалось указание на то, что в границах испрашиваемого земельного участка находится объект трубопроводного транспорта, газоснабжение природным газом, находящийся в собственности АО «ДГК», с подключением коммунально-бытовых потребителей и промышленных предприятий. Установив после заключения договора отсутствие технической возможности подключения предполагаемого к строительству объекта к газопроводу как АО «ДГК», так и АО «Газпром», арендатор со ссылкой на невозможность   использования арендованного земельного участка по целевому назначению на тех условиях, на которых проводился аукцион, что выяснилось после заключения договора, направил уведомление о расторжении договора. Нормативно иск обоснован положениями статей 450, 606, 612, 620 ГК РФ.

Определением от 22.08.2019 судом на основании статьи 49 АПК РФ приняты изменении предмета иска на признание обязанности ООО «ГК «Пять звезд» по уплате арендных платежей на основании пунктов 2.1., 3.2.8 договора аренды земельного участка № 100 от 25.01.2019 года, заключенного с Департаментом, не наступившей с 25 января 2019 года.

Определением от 23.10.2019 на основании статьи 132 АПК РФ к совместному рассмотрению принят встречный иск Департамента к  ООО «ГК «Пять звезд» о взыскании задолженности по уплате арендных платежей по договору аренды земельного участка от 25.01.2019 № 100 в размере 7 708 384 руб. 39 коп., пени в размере 123 660 руб. 42 коп., всего – 8 067 414 руб. 51 коп.

Истец по первоначальному иску в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал в полном объеме по доводам искового заявления, встречный иск не признал.

Ответчик с иском не согласен в соответствии с доводами отзыва. В возражениях указал, что ни извещение о проведении аукциона, ни договор не содержат указаний на наличие технической возможности  подключения к сетям газоснабжения, указанный в границах земельного участка объекта трубопроводного транспорта обосновывает наличие у земельного участка обременений  и ограничений. Сослался на отсутствие доказательств осуществления  действий по получению разрешения на строительство. Полагает, что с учетом особенностей объекта строительства (автомобильная газонаполнительная компрессорная станция), возможность получения и использования газа после постройки объекта капитального строительства имелась путем подвозки газа, либо прокладки газопровода обществом к иным источникам газоснабжения. По мнению ответчика, арендатор, установив обстоятельства, связанные с невозможностью подключения к сетям газоснабжения АО «ДГК», АО «Газпром», оценив экономические  возможности общества и большие затраты на реализацию иных возможностей, связанных с подключением к иным сетям газоснабжения, фактически утратил финансовый интерес на заключение договора аренды, что не может влиять на исполнение обязательств по договору.

Третьи лица Администрация города Хабаровска и Департамент архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска поддержали позицию ответчика.

Третье лицо АО ДГК явку представителя в настоящее судебное заседание не обеспечило. Представлены письменные пояснения, в которых АО «ДГК» подтвердило невозможность технического подключения спорной станции ввиду отсутствия технических мощностей.

Представители третьего лица АО «Газпром» в судебном заседании подтвердили, что в ответ на запрос ООО «ГК «Пять звезд» сообщали об отсутствии технической возможности подключения объекта капитального строительства обслуживания автомобилей (АГЗС), планируемого к строительству на земельном участке по ул. Панфиловцев, 40. Указали, что в настоящее время существует дефицит пропускной способности газопровода.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей участвующих в деле лиц, суд

УСТАНОВИЛ:

Постановлением Администрации от 26.09.2017 № 3256  принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного в 

<

...>, для строительства объекта обслуживания автомобилей (автомобильная газонаполнительная компрессорная станция).

Извещение о проведении торгов в форме открытого аукциона опубликовано 02.11.2018.

Согласно извещению о проведении аукциона в разделе об ограничениях и обременениях использования земельного участка указано на наличие на земельном участке инженерных сетей и их охранных зон. В тои числе, значится, что в границах земельного участка расположено сооружение с кадастровым номером 27:00:0000000:39, которое находится в  собственности АО «ДГК». Согласно информации, предоставленной филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Хабаровскому краю объект трубопроводного транспорта, газоснабжение природным газом г. Хабаровска, газопровод ГРС-1-ТЭЦ-1 с подключением коммунально-бытовых потребителей и промышленных предприятий с кадастровым номером 27:00:0000000:39 находится за границами испрашиваемого земельного участка.

В разделе со сведениями о подключении к сетям инженерного обеспечения по предварительным техническим условиям указано на наличие технической возможности подключения к сетям энергоснабжения, к сетям холодного водоснабжения и водоотведения, а также на отсутствие возможности подключения к сетям теплоснабжения.

Сумма задатка определена в размере 1 170 000 руб.

В соответствии с протоколом от 06.12.2018 № 51 участниками аукциона 3 заявителя, в том числе ООО «ГК «Пять звезд».  

На основании протокола от 07.12.2018 № 12о результатах аукциона  ООО «ГК «Пять звезд» признано победителем, между Департаментом (арендодатель) и победителем аукциона (арендатор) 25.01.2019 заключен договор аренды земельного участка № 100. 

По условиям договора арендодатель предоставляет в аренду арендатору из земель категории «земли населенных пунктов» земельный участок площадью 9 350 кв. м с кадастровым номером 27:23:0051119:53, расположенный по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, Индустриальный район, ул. Панфиловцев, номер земельного участка 40, для строительства объекта обслуживания автомобилей  -автомобильная газонаполнительная компрессорная станция (далее - АГНКС).

Земельный участок передан арендатору 25.01.2019 по передаточному акту.

Срок действия договора установлен пунктом 1.2 договора с 25.01.2019 по 24.03.2022.

В особых условиях договора (пункт 7.1) продублированы положения аукционной документации об имеющихся обременениях земельного участка и наличия на нем инженерных сетей.

За пользование земельным участком арендатор уплачивает арендодателю арендную плату ежемесячно равными долями, путем деления годовой арендной платы на 12 месяцев, в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц (пункт 2.1. договора).

В соответствии с пунктом 2.2. договора, размер годовой арендной платы, установленной на аукционе, составляет 25 033 000 руб. Внесенный задаток в размере 1 107 000 руб. засчитывается в счет годовой арендной платы.

Пункт 4.1 договора устанавливает, что в случае невнесения арендатором арендной платы в размере и сроки, установленные договором, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Из материалов дела следует, что арендатор, приступив к использованию земельного участка, письмом от 19.02.2019 обратился в АО «ДГК» с просьбой о технологическом присоединении к газопроводу. 

АО «ДГК» письмом от 21.02.2019 сообщило об отсутствии технической возможности подключения к газопроводу «ГРС-1-ТЭЦ-1 г. Хабаровск», принадлежащему АО «ДГК».  Указало также, что в близи предполагаемой точки присоединения АГНКС имеется крановый узел № 4, к которому присоединен жилмассив, дугой точки присоединения, приближенной к предполагаемой точке подключения, не имеется. Истцу предложено рассмотреть возможность подключения к газопроводу-отводу на ГРП № 79, технической обслуживание которого осуществляет АО «Газпром».

АО «Газпром» в ответ на запрос от 31.05.2019 письмом от 1.06.2019 сообщило, что подключение объекта АГНКС к сетям АО «Газпром» не представляется возможным в связи с отсутствием технической возможности, а именно дефицитом пропускной способности газопровода «Распределительный газопровод высокого давления до ГРП -79». Информацией о примерных сроках возникновения пропускной способности газопровода АО «Газпром» не располагает.

Ответы АО «ДГК» и АО «Газпром» содержали ссылку на отсутствие предполагаемого к строительству объекта в схеме газоснабжения г. Хабаровска, предназначенной на перспективу развития до 2030 года.

Ссылаясь на то, что реальное состояние и характеристики арендуемого земельного участка не позволяют использовать его по назначению, истец письмом от 26.05.2019 направил уведомление с намерениями расторжения договора с 01.06.2019. 

Соглашением сторон от 20.06.2019 договор аренды земельного участка № 100 от 25.01.2019 расторгнут. Пунктом 3 указанного соглашения определено, что соглашение вступает в силу с момента подписания, при этом обязательство арендатора по оплате арендных платежей прекращается с 01.06.2019.

Арендуемый земельный участок возвращен арендодателю по передаточному акту от 20.06.2019. В акте также отражено, что начисление арендной платы производится по 31.05.2019.

Претензиями от 06.03.2019, от 31.05.2019 Департамент уведомлял ООО «ГК «Пять звезд» о наличии задолженности по уплате арендных платежей по договору и начислению в связи с наличием просрочки неустойки. 

Ссылаясь на то, что арендованный земельный участок передан арендодателем с недостатками, полностью препятствующими его использованию по целевому назначению  для строительства АГНКС, в связи с чем у арендатора отсутствует обязанность по встречному исполнению в виде  уплаты арендных платежей, истец обратился с иском в арбитражный суд с учетом принятых судом уточнений.

Ответчик, ссылаясь на неисполнение арендатором обязательства по внесению арендных платежей, в связи с чем  образовалась задолженность по арендной плате в размере 7 708 384 руб. 39 коп. за период с 25.01.2019 по 31.05.2019, а также начислены неустойка в сумме 123 660 руб. 42 коп. за период с 11.02.2019 по 31.05.2019 и проценты в сумме 235 369 руб. 70 коп. за период с 01.06.2019 по 31.10.2019, обратился со встречным иском о взыскании долга, неустойки и процентов.

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно Положению о порядке регулирования арендных отношений, предметом которых являются земельные участки, расположенные на территории города Хабаровска, утвержденному Решением Хабаровской городской Думы от 28.03.2000 № 415, полномочия арендодателя при сдаче земельных участков в аренду от имени муниципального образования город Хабаровск осуществляет Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска.

Пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии со статьёй 65 Земельного кодекса РФ использование земли в РФ является платным.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 ГК РФ).

 Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан вносить  плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По своей правовой природе арендные отношении предполагают, что исполнение договорного обязательства истца по предоставлению ответчику права беспрепятственного пользования арендованным имуществом, корреспондирует обязанность ответчика оплачивать арендные платежи в установленные договором размере и сроки.

Отказ от исполнения встречного обязательства по внесению арендной платы в силу пункта 2 статьи 328 ГК РФ допустим лишь в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", нарушение предусмотренной пунктом 1 статьи 611 ГК РФ обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, может являться основанием для отказа во взыскании арендной платы.

Арендованный земельный участок принят арендатором по акту без каких-либо замечаний.

Материалами дела подтверждается, что арендатор после принятия земельного участка в аренду выяснил отсутствие технической возможности подключения (технического присоединения) предполагаемого к строительству на арендованном земельном участке объекта (АГНКС) к  существующим вблизи данного земельного участка сетям газоснабжения ввиду отсутствия свободной мощности и дефицита пропускной способности газопровода. Эти сведения полностью подтверждены третьими лицами АО  «ДГК» и АО «Газпром». Именно с указанными обстоятельствами истец связывает невозможность использования арендованного земельного участка по целевому назначению.

Статьей 612 ГК РФ установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 указанной нормы).

Согласно сведениям, размещенным на официальном сайте администрации города Хабаровска о проведении аукциона, в разделе «подключение к сетям инженерного обеспечения» отсутствовало указание на наличие либо отсутствие технической возможности подключения предполагаемого к строительству объекта к сетям газоснабжения. При этом истец, как участник аукциона, не был лишен возможности уточнения указанной информации до заключения договора. Сведений о том, что такая информация ООО «ГК «Пять звезд» уточнялась, в том числе в отношении включения предполагаемого к строительству объекта в программу газификации, в материалы дела не представлено.

Указание на наличие в границах земельного участка  объекта трубопроводного транспорта с подключением коммунально-бытовых потребителей и промышленных предприятий в разделе «ограничения и обременения использования земельного участка» аукционной документации и разделе 7.1. договора (особые условия) свидетельствует о наличии обременения  и ограничения пользования этого земельного участка. Сам по себе факт наличия трубопровода в непосредственной близости с арендуемым земельным участком не доказывает наличие технической возможности подключения к сети газоснабжения. В этой связи доводы истца о том, что из аукционной документации следует вывод о наличии возможности подключения, судом признаны необоснованными.

Аукцион, победителем которого признан истец, в установленном законом порядке не оспаривался, в том числе по основаниям выставления на него земельного участка, не соответствующего указанной в нем цели аренды, отсутствия сведений о наличии либо отсутствии возможности технического подключения к сетям газоснабжения.

Судом также принято во внимание, что все направленные истцом запросы в АО «ДГК» и АО «Газпром» содержали вопросы о возможности подключения планируемого к строительству объекта непосредственно к точке подключения вблизи арендуемого земельного участка. Вопрос о возможности подключения объекта по индивидуальному проекту не рассматривался. При этом, из письма АО «Газпром» от 21.03.2019, направленного в ответ на запрос Комитета по развитию топливно-энергетического комплекса Правительства Хабаровского края, следует, что имеется возможность дальнейшего подключения АГНКС по индивидуальному проекту.

Факт того, что объект АГНКС в районе ул. Панфиловцев г. Хабаровска отсутствует в схеме газоснабжения города Хабаровска на перспективу развития до 2030 года, на что указано в ответах АО «ДГК» и АО «Газпром» на запросы истца, в данном случае не имеет значения, поскольку истец, проявив должную осмотрительность, с учетом отсутствия указания в аукционной документации на возможность подключения объекта к сетям газоснабжения, мог  уточнить данную информацию.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что истцом не доказано, что выявленные после заключения договора аренды недостатки сданного в аренду имущества, не могли быть заранее известны арендатору исходя из условий аукционной документации при должной осмотрительности участника аукциона. При этом материалами дела (протокол испытаний № 3067 от 24.05.2019, договор на проведение лабораторных исследований от 24.04.2019, счет на оплату услуг по проведению эколого-токсикологического и радиологического обследования от 24.04.2019) подтверждается, что арендатор приступил к использованию земельного участка.

При таких обстоятельствах оснований для освобождения арендатора от оплаты арендных платежей не имеется, в связи с чем иск не подлежит удовлетворению.

Поскольку судом установлен факт использования переданного по договору аренды земельного участка в период с 25.01.2019 по 31.05.2019, а также ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по оплате арендных платежей, встречный иск в части взыскания долга по арендной плате в сумме 7 708 384 руб. 39 коп. подлежит удовлетворению.

Согласно статье 330 ГК неустойка (штраф, пени) - определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения обязательства.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ).

Пунктом 4.1 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору предусмотрена обязанность арендатора по уплате арендодателю пеней в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Статья 395 ГК РФ  предусматривает, что за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания или иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Поскольку судом установлен факт просрочки внесения арендной платы, встречные требования о взыскания пеней в сумме 123 660 руб. 42 коп. за период с 11.02.2019 по 31.05.2019 и процентов в сумме 235 369 руб. 70 коп. за период с 01.06.2019 по 31.10.2019 признаны судом обоснованными. Расчет судом проверен, признан арифметически верным.   

В соответствии со статьёй 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине по основному и встречному искам относятся на истца. При этом госпошлина по встречному иску подлежат взысканию в доход федерального бюджета, поскольку Департамент освобожден от её уплаты в силу статьи 333.37 НК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Встречный иск удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Группа компаний «ПЯТЬ ЗВЕЗД» в пользу Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска 7 708 384 руб. 39 коп. долга, 123 660 руб. 42 коп. неустойки, 235 369 руб. 70 коп. процентов, всего  8 067 414 руб. 51 коп.

Взыскать с  общества с ограниченной ответственностью «Группа компаний «ПЯТЬ ЗВЕЗД» в доход федерального бюджета 63 337 руб.  государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения в Шестой арбитражный апелляционный суд, жалоба подается через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья                  А. А. Панина