Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А46-16075/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 04 октября 2023 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующегоШаровой Н.А.,

судейДоронина С.А.,

ФИО1 -

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества «Мекомстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; далее – общество «Мекомстрой») на определение Арбитражного суда Омской области от 13.05.2022 (судья Храмцов К.В.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2023 (судьи Горбунова Е.А., Брежнева О.Ю., Дубок О.В.) по делу № А46-16075/2021 о несостоятельности (банкротстве) жилищно-строительного кооператива «Статус» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; далее – кооператив, должник), принятые по заявлению общества «Мекомстрой» об исключении из конкурсной массы объекта незавершённого строительства.

Суд установил:

решением суда от 26.10.2021 кооператив признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, применены правила о банкротстве застройщика, установленные параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве); конкурсным управляющим утверждён Литвин Виталий Александрович.

В деле о банкротстве должника общество «Мекомстрой» обратилось в суд с заявлением об исключении из конкурсной массы кооператива объекта незавершённого строительства - многоэтажного жилого дома № 2 по улицам Завертяева/Успешная в Центральном административном округе города Омска (далее – дом № 2, объект), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 55:36:080116:6169, включённого в конкурсную массу на основании инвентаризационной описи от 16.12.2021 № 1.

Требования обоснованы нарушением должником в рамках заключённого и впоследствии расторгнутого соглашения от 20.02.2017 к договору инвестирования строительства многоквартирного дома от 08.05.2014 № 1-ИС/14 (далее – договор инвестирования) обязательств по завершению строительства дома № 2, отсутствием у кооператива прав на объект незавершённого строительством ввиду того, что в период действия соглашения должник не осуществлял инвестиционных взносов на строительство объект; наличие у него заключённых с физическими лицами договоров (соглашений) долевого участия в строительстве не может повлиять на права и интересы титульного владельца земельного участка (общество «Мекомстрой»), на котором производится строительство дома № 2, поскольку последний стороной таких отношений не являлся, уведомлений о заключении кооперативом договоров (соглашений) с физическими лицами в соответствии с условиями договора инвестирования не получал.

К участию в рассмотрении заявления в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Мегатранс» (далее – общество «Мегатранс»), ФИО3.

Определением суда от 13.05.2022, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 18.05.2023, в удовлетворении заявления отказано.

Суды исходили из наличия у должника как застройщика прав на дом № 2 на основании дополнительного соглашения от 10.03.2015 № 2 к договору инвестирования, актов согласования стоимости произведённых инвестиционных вложений от 30.03.2015 № 1, от 31.08.2015 № 2, соглашения от 20.02.2017 № ПФЗ/1 к договору инвестирования, договора субаренды от 09.08.2017 № 2-СА/ЗУ/17 земельного участка, распоряжения от 11.09.2017 № 2653, выданного Департаментом архитектуры и градостроительства администрации города Омска (далее – Департамент строительства) о внесении изменения в разрешение на строительство от 16.10.2014 № RU55301000-2349 в части застройщика, а также факта внесения должником инвестиционного вклада, подтверждённого заключением судебно-бухгалтерской экспертизы от 28.03.2019 № 28, проведённой в рамках данного уголовного дела № 11701520001000065, о внесении кооперативом в период с 01.01.2014 по 31.03.2017 в кассу общества «Мегатранс» денежных средств в сумме 87 777 482 руб., определением суда от 17.11.2022, которым для кооператива установлены условия пользования земельным участком с кадастровым номером 55:36:080116:6169 на условиях договора субаренды земельного участка от 09.08.2017 № 2-СА/ЗУ/17 на период действия договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, представленного для строительства, без проведения торгов от 29.03.2017 № Д-Ц-31-11365.

В кассационной жалобе общество «Мекомстрой» просит определение от 13.05.2022 и постановление от 18.05.2023 отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, в обоснование ссылается на отсутствие у должника прав в отношении земельного участка под объектом и статуса застройщика в отношении дома № 2, исходя из того, что договор субаренды земельного участка от 09.08.2017 № 2-СА/ЗУ/17 расторгнут с 09.10.2020; распоряжением Департамента строительства от 26.07.2021 № 650 кооператив лишён статуса застройщика, в период (с 11.09.2017 по 08.10.2020), когда должник имел право привлекать денежные средства на строительство объекта не было заключено ни одного паевого соглашения с физическими лицами, при этом в более ранний период у должника не имелось оснований для участия в соинвестировании строительства дома № 2, поскольку отсутствовали права (субаренды) на земельный участок и статус застройщика в отношении объекта, кроме того, общество «Мекомстрой» не выдавало обществу «Мегатранс» согласия на привлечение соинвесторов; в соответствии с произведённым объёмом финансирования общество «Мегатранс» получило 31 квартиру, которые им реализованы соинвесторам (юридическим лицам) в счёт оплаты поставленного товара и выполненных работ; дальнейшее строительство объекта осуществлялось за счёт инвестиционного вклада общества «Мекомстрой», кооператив в рамках договорных отношений никакого финансирования в строительство не производил; полученные должником в рамках заключённых с физическими лицами паевых соглашений за период с 2014 по 2016 годы денежные средства в большей своей части выданы из кассы общества «Мегатранс» лично ФИО5, а также понесены расходы в интересах общества «Мегатранс», которое заключало договора соинвестирования с иными юридическими лицами без согласия общества «Мекомстрой», и не использовались при строительстве дома № 2, при этом обществом «Мегатранс» с подконтрольными ему председателями правления кооператива реализовано 146 квартир общей площадью 6 352,70 кв. м; ссылается на исследовательскую часть заключения эксперта от 28.03.2019 № 28, в которой использовались исключительно бухгалтерские документы общества «Мегатранс» о расходах на строительство спорного объекта, якобы понесённых в период с 01.09.2015 по 20.11.2018, в то время как последние вложения в строительство со стороны общества «Мегатранс» осуществлены 31.08.2015, когда был подписан двухсторонний акт № 2, акты о приёмке выполненных работ по форме КС-2; справка по форме КС-3 на общую сумму 126 007 024,52 руб. от 31.05.2017 подписана после расторжения договора инвестирования ФИО4, который уже не являлся председателем правления кооператива; расчёт стоимости работ в указанных актах произведён по расценкам Сводного сметного расчёта стоимости строительства к договору инвестирования; согласно физическому обмеру выполненных обществом «Мегатранс» работ (заключение эксперта от 16.08.2019 № 392/3-1; в заключении эксперта от 28.03.2019 № 28 такой обмер не производился) фактический объем выполненных работ эквивалентен всего 1 694,69 кв. м квартир, что соответствует стоимости работ в размере 97 604 087,29 руб., а не 6 352,70 кв. м, что согласно сметной стоимости должна была составить 365 877 403,80 руб.; отсутствие в заключении эксперта от 28.03.2019 № 28 данных о качестве выполненных работ и источнике финансирования строительства объекта, при этом с учётом недостатков, перечисленных в акте проверке Главного управления государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области от 19.10.2017 № 06/1-08/167, решением Арбитражного суда Омской области от 03.12.2021 по делу № А46-1489/2020 признано надлежащим по качеству выполнение работ на сумму 81 716 102,53 руб. (что исходя из сметной стоимости эквивалентно 1 418,83 кв. м.) и уставлено, что источником их финансирования являются не денежные средства пайщиков, а собственные ресурсы поставщиков и подрядчиков, с которыми расчёт произведён путём передачи прав на 31 квартиру по договорам соинвестирования; доказано получение от пайщиков денежных средств в размере как минимум 111 653 092 руб. группой лиц (общества с ограниченной ответственностью «СтройИнвестМаркет», «ТК «Железобетон», общества «Мегатранс», ФИО5 и ФИО6), создавших совместно с председателями правления кооператива ФИО7 и ФИО4 схему вывода денежных средств пайщиков.

Учитывая надлежащее извещение участвующих в обособленном споре лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в соответствии с положениями части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Изучив материалы обособленного спора, проверив в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе, законность обжалуемых определения и постановления, суд округа не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между обществами «Мекомстрой» (сторона - 1) и «Мегатранс» (сторона - 2) заключён договор инвестирования (от 08.05.2014), который, содержащий элементы договоров инвестирования, подряда, купли-продажи будущей вещи.

В пункте 1.1 договора (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 31.03.2015) стороны определили форму сотрудничества по строительству и сдаче в эксплуатацию 14-ти этажного жилого дома № 2.

В соответствии с пунктом 1.2 договора сторона - 1 принимает на себя обязательство предоставить под строительство дома земельный участок, разрешение на строительство объекта, а также в порядке, предусмотренном пунктом 2.2 настоящего договора, обеспечить строительство и ввод объекта в эксплуатацию за счёт собственных и (или) привлечённых средств; сторона - 2 принимает на себя обязательство за счёт собственных и (или) привлечённых средств осуществить финансирование строительства объекта и ввода его в эксплуатацию.

По окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию при условии выполнения договорных обязательств, сторона - 1 и сторона - 2 получают в собственность недвижимое имущество, созданное в результате инвестиционной деятельности (строительства) (пункт 1.3 договора).

В соответствии с пунктом 3.2 договора по окончании строительства и ввода в эксплуатацию объекта сторона - 1 получает в собственность 25% от общей площади квартир и 25% от общей площади нежилых встроенно-пристроенных помещений объекта, а также соответствующую долю в общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме.

В порядке статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) обществу «Мекомстрой» выдано разрешение от 16.10.2014 на строительство объекта.

Дополнительным соглашением от 10.03.2015 № 2 в договор в качестве соинвестора вступил кооператив (сторона - 3), самостоятельными правами на строящийся объект не обладавший.

Частями 1 и 2 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) установлено, что жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами (часть 4 статьи 110 ЖК РФ). По смыслу указанных норм права жилищный кооператив - это юридическое лицо, создаваемое с целью удовлетворения потребности граждан в жилье путём объединения паевых взносов.

Потребительский кооператив в силу подпункта 1 пункта 3 статьи 50, пункта 2 статьи 123.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) является некоммерческой организацией, основанной на членстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 123.2 ГК РФ потребительским кооперативом признается основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путём объединения его членами имущественных паевых взносов.

В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается, жилищно-строительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Таким образом, вступление кооператива 10.03.2015 в правоотношения по договору инвестирования свидетельствует о том, что общество «Мекомстрой» допускало, что при строительстве дома № 2 привлечение в качестве соинвестора некоммерческой организации исходя из её организационно-правой формы будут привлекаться денежные средства граждан.

В пункте 2 дополнительного соглашения от 31.03.2015 № 1 стороны согласовали график производства работ по строительству объекта инвестирования. Срок начала работ - 16.10.2014, срок окончания - 29.12.2015, промежуточные сроки выполнения отдельных этапов работ - согласно календарному плану (пункт 3 дополнительного соглашения от 31.03.2015 № 1).

В силу пункта 10 дополнительного соглашения № 1 от 31.03.2015 в случае отказа стороны - 1 от исполнения договора по предусмотренным им основаниям, сторона - 1 вправе без дополнительного согласования со стороной - 2 назначить лицо для завершения строительства объекта, а сторона - 2 обязана не чинить препятствий в случае исполнения стороной - 1 своих обязательств по расчёту со стороной - 2.

В связи с нарушением графика производства работ уведомлением от 21.12.2016 № 01/132 общество «Мекомстрой» заявило об отказе от исполнения договора инвестирования и о его расторжении с 01.01.2017. Аналогичное уведомление от 21.12.2016 № 01/133 направлено обществом «Мекомстрой» в адрес кооператива.

20.02.2017 во исполнение пункта 10 дополнительного соглашения от 31.03.2015 № 1 общество «Мекомстрой» (сторона 1) и кооператив (сторона 2) подписали соглашение № ПФЗ/1 к договору, в рамках которого определили форму сотрудничества по завершении строительства и сдаче объекта в эксплуатацию.

В соответствии с пунктами 1.2.1-1.2.4 соглашения сторона 1 принимает на себя следующие обязательства: в срок три месяца с момента заключения договора аренды земельного участка передать в полном объёме права и обязанности по договору аренды земельного участка стороне 2. С момента такой передачи сторона 2 становится застройщиком объекта; в срок три месяца с момента перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к стороне 2 передать стороне 2 разрешение на строительство объекта, с оформлением разрешения на строительство на сторону 2; в срок три месяца с момента перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к стороне 2 передать стороне 2 по акту имеющеюся у стороны 1 документацию, созданную за счёт стороны 1, необходимые для строительства объекта, в форме заверенных копий, в том числе но не ограничиваясь: результаты инженерных изысканий; проектную документацию, положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, надлежащим образом заверенные копии ТУ на подключение объекта; в срок 3 месяца с момента перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к стороне 2 передать стороне 2 возведённый на момент заключения договора объект незавершённого строительства по акту.

В целях завершения строительства объекта в соответствии с условиями настоящего договора сторона 2 принимает на себя обязательства: функции застройщика объекта с правом самостоятельного привлечения специализированной организации в качестве технического заказчика, генерального подрядчика; самостоятельно и за свой счёт и (или) привлечённых средств осуществляет завершение строительства объекта, в том числе сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка, ввод его в эксплуатацию; осуществляет сбор и получение всех необходимых документов в связи со строительством объекта; принимает как застройщик объекта с момента перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к стороне 2 на себя все обязательства по договорам, указанным в пункте 1.1.7 настоящего договора со стороны застройщика (в том числе обязательство по передаче указанных квартир по окончании строительства соинвесторам) (пункты 1.3.1- 1.3.4 соглашения).

В счёт оплаты за выполнение обязательств, предусмотренных пунктами 1.2.1, 1.2.2, 1.2.3, 1.2.5 настоящего договора по окончании строительства и ввода в эксплуатацию объекта сторона 2 обязана передать стороне 1 в собственность имущество (квартиры), указанные в приложении № 1 к настоящему соглашению, отнесённые к доле общества «Мекомстрой», а также соответствующую долю в общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме.

В счёт оплаты за выполнение обязательства, предусмотренного пунктом 1.2.4 настоящего договора, сторона 2 обязана по окончании строительства и ввода в эксплуатацию объекта передать в собственность соинвесторам (пункт 1.1.7 настоящего договора) имущество (квартиры), указанные в пункте 1.1.7 настоящего договора, а также соответствующею долю в общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме (пункты 2.1, 2.2 соглашения).

Исходя из условий соглашения от 20.02.2017 № ПФЗ/1, кооператив с момента передачи в полном объёме права и обязанности по договору аренды земельного участка становится застройщиком объекта, а общество «Мекомстрой», согласовывая такую форму сотрудничества, осознавало, что завершение строительства и сдача объекта в эксплуатацию будет производится должником с привлечением денежных средств граждан.

Между Департаментом строительства (арендодатель) и обществом «Мекомстрой» (арендатор) заключён договор от 29.03.2017 № Д-Ц-31-11365 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, предоставляемого для строительства, без проведения торгов, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 55:36:080116:6169, категория земель: земли населённых пунктов, площадь 8 228 кв. м. 

В силу подпункта 1 пункта 3.1 договора арендатор вправе передать права и обязанности по договору аренды третьему лицу только с письменного согласия арендодателя. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 11.04.2017.

Между обществом «Мекомстрой» (субарендодатель) и кооперативом (субарендатор) во исполнение соглашения от 10.02.2017 № ПФЗ/1 к договору инвестирования, с согласия Департамента строительства заключён договор от 09.08.2017 № 2-СА/ЗУ/17 субаренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:080116:6169 сроком с 09.08.2017 по 09.07.2018 в пределах срока аренды земельного участка.

На основании уведомления кооператива в порядке части 21.14 статьи 51 ГрК РФ и договора субаренды от 09.08.2017 № 2-СА/ЗУ/17 Департаментом строительства принято распоряжение от 11.09.2017 № 2653 о внесении изменения в разрешение на строительство от 16.10.2014 № RU55301000-2349 в части изменения застройщика.

В порядке части 21.14 статьи ГрК РФ на основании заявления кооператива распоряжением Департамента строительства от 10.10.2019 № 1472 о внесении изменения в разрешение на строительство срок действия указанного разрешения продлён до 18.09.2020.

Письмом от 09.10.2020 № 01/84 общество «Мекомстрой» в одностороннем порядке расторгло договор субаренды от 09.08.2017 № 2-СА/ЗУ/17 с должником по причине невнесения последним арендных платежей.

Обществом «Мекомстрой» в адрес Департамента строительства направлено уведомление от 14.07.2021 о внесении изменений в разрешение на строительство в связи с переходом прав на земельный участок с кадастровым номером 55:36:080116:6169.

Департаментом строительства принято распоряжение от 26.07.2021 № 650 «О внесении изменения в разрешение на строительство от 16 октября 2014 года № RU55301000-2349» в связи с изменением застройщика. 

Поскольку какие-либо меры по достраиванию спорного объекта общество «Мекомстрой» не приняло, в то время как для строительства данного объекта привлекались денежные средства пайщиков, в целях соблюдения их прав и законных интересов существует необходимость завершения строительства дома, при этом в рамках дела о банкротстве кооператива Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства не включил в программу подлежащий реализации дом для дальнейшей передачи прав застройщика на дом, конкурсный управляющий посчитал целесообразным реализовать объект с торгов в целях достраивания дома потенциальным покупателем.

В то же время для проведения соответствующих мероприятий необходимо установить права пользования кооперативом земельным участком с кадастровым номером 55:36:080116:6169 под спорным объектом.

В связи с этим 15.08.2022 конкурсный управляющий в рамках настоящего дела обратился в суд с заявлением об установлении условий пользования земельным участком с кадастровым номером 55:36:080116:6169 на условиях договора субаренды земельного участка № 2-СА/ЗУ/17 от 09.08.2017 на период действия договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, представленного для строительства, без проведения торгов от 29.03.2017 № Д-Ц-31-11365.

Определением суда от 17.11.2022 требования конкурсного управляющего удовлетворены.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, правоохранительными органами расследовалось уголовное дело № 11701520001000065 по признакам преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации, по фактам хищения принадлежащих гражданам и юридическим лицам денежных средств, в рамках которого проводились судебно-бухгалтерские экспертизы.

Из заключения судебно-бухгалтерской экспертизы от 28.03.2019 № 28, подготовленной в рамках данного уголовного дела, усматривается, что согласно представленным документам в период с 01.01.2014 по 31.03.2017 выданные из кассы кооператива обществу «Мегатранс» денежные средства в сумме 87 777 482 руб. в полном объёме внесены в кассу общества «Мегатранс». 

При этом согласно исследовательской части заключения экспертом исследованы кассовые книги, листы кассовых книг с приложенными первичными документами кооператива за период с 08.04.2014 по 31.12.2015, копии расходных кассовых ордеров кооператива за период с мая 2014 года по июль 2016 года, кассовая книга, листы кассовой книги с приложенными первичными документами кооператива за 2016 год. 

Постановлением от 24.08.2020 уголовное дело № 11701520001000065 прекращено в связи с отсутствием состава преступления.

Более того, по утверждению общества «Мекомстрой», между ним и обществом «Мегатранс» подписаны два акта согласования стоимости произведённых инвестиционных вложений от 30.03.2015 № 1, от 31.08.2015 № 2, которыми зафиксированы принятые работы (подготовительный период, нулевой цикл по двум секциям, наружные несущие стены с 1 по 4 этаж по 1 секции; с 1 по 2 этаж по 2 секции, внутренние несущие стены с 1 по 4 этаж по 1 секции; с 1 по 2 этаж по 2 секции, перемычки и перегородки с 1 по 4 этаж по 1 секции; с 1 по 2 этаж по 2 секции, перекрытия на соответствующих отметках, лестницы с 1 по 2 этаж по 1 секции и прочие работы) на общую сумму 81 716 102,53 руб., что соответствует 1 418,83 м2 будущих квартир.

После подписания акта № 2 общество «Мегатранс» обращалось в адрес общества «Мекомстрой» за согласованием очередного объёма произведённых инвестиционных вложений. Письмом от 09.08.2016 № 01/81 в принятии указанных работ обществом «Мекомстрой» отказано в связи с выявленными существенными недостатками. Письмом от 09.09.2016 № 01/95 обществом «Мекомстрой» в приёмке работ отказано в связи с тем, что ранее изложенные замечания не устранены.

С учётом того обстоятельства, что стороной договора выступал также кооператив, а также учитывая необходимость завершения строительства объекта и избежание возможных споров по результатам такого завершения, в целях внесения правовой определённости, общество «Мекомстрой» направило в адрес общества «Мегатранс» требование (претензию) и акт о распределении помещений по результатам расторжения договора с указанием квартир (будущих квартир), в отношении которых ответчиком произведено финансирование в период действия договора.

Поскольку претензия оставлена обществом «Мегатранс» без ответа, акт от 21.11.2019 об определении последствий прекращения договора в части определения перечня квартир, финансирование которых произведено обществом «Мегатранс», последним не подписан, общество «Мекомстрой» обратилось в суд с иском об определении последствий расторжения договора инвестирования в рамках дела № А46-1489/2020.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 03.12.2021 по делу № А46-1489/2020: 

исковые требования общества «Мекомстрой» удовлетворены, установлены квартиры (будущие квартиры) в строящемся объекте: «Многоэтажные жилые дома по ул. Завертяева - Успешная в ЦАО г. Омска. Жилой дом № 2», в отношении которых общество «Мегатранс» произведено финансирование в период действия договора инвестирования, согласно перечню, приведённому в резолютивной части решения (всего 31 квартира);

определено, что неотражённые в перечне квартиры общества «Мегатранс» не профинансированы и прав на иные помещения, не указанные в данном перечне, у общества «Мегатранс», как в период действия договора инвестирования, так и по результатам его расторжения, не возникло;

требование общества «Мегатранс» о расторжении договора инвестирования между обществами «Мегатранс» и «Мекомстрой» оставлено без рассмотрения;

в удовлетворении требования общества «Мегатранс» об определении последствий расторжения договора инвестирования, заключённого между обществами «Мегатранс» и «Мекомстрой», отказано.

В соответствии со статьёй 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Из имущества должника, которое составляет конкурсную массу, исключаются имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, средства компенсационных фондов саморегулируемых организаций в случаях, установленных законом, а также иное предусмотренное настоящим Законом имущество.

Параграфом 7 главы 9 Закона о банкротстве регламентирован порядок банкротства организаций - застройщиков многоквартирных домов, направленный на защиту прав граждан, принимающих участие в строительстве жилья.

В силу пункта 2 статьи 201.1 Закона о банкротстве правила, установленные настоящим параграфом, применяются независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства.

С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьёй порядка подлежат предъявлению и рассмотрению других лиц к застройщику о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершённого строительства (подпункт 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве).

В силу статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные отношения строятся на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 3 статьи 35 ЗК РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Правовое регулирование арендных отношений в сфере аренды земель, на которых расположены объекты долевого строительства, не завершённые строительством на момент прекращения действия договора аренды земельного участка, направлено на сохранение права лица, осуществляющего строительство, завершить строительство объекта.

В силу статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования.

В пунктах 13 и 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в соответствии с положениями пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования. При этом покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии с правовой позицией, приведённой в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 14.06.2017 № 304-ЭС16-20773, от 08.02.2018 № 304-ЭС18-435, нахождение на земельном участке принадлежащего должнику объекта незавершённого строительства, возведённого в установленном порядке, исключает возможность удовлетворения иска о возвращении этого земельного участка даже в случае расторжения договора его аренды. (О применении статьи 622 ГК РФ).

В рассматриваемом случае дополнительными соглашениями от 16.03.2021, от 07.04.2022 срок действия договора от 29.03.2017 № Д-Ц-31-11365 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, предоставляемого для строительства, без проведения торгов, продлевался на 3 года, данные дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке 06.04.2021 и 01.08.2022.

Несмотря на то, что договор субаренды земельного участка от 09.08.2017 № 2-СА/ЗУ/17 был расторгнут, что являлось препятствием для завершения кооперативом строительства расположенного на нем жилого дома либо выплаты возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, вступившим в законную силу определением суда от 17.11.2022 должнику установлены условия пользования земельным участком с кадастровым номером 55:36:080116:6169 на условиях договора субаренды земельного участка от 09.08.2017 № 2-СА/ЗУ/17 на период действия договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, представленного для строительства, без проведения торгов № Д-Ц-31-11365 от 29.03.2017.

Исследовав и оценив все представленные сторонами доказательства, в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, руководствуясь положениями действующего законодательства, установив, что денежные средства, привлечённые должником за счёт средств участников долевого строительства, в той или иной степени были направлены через общество «Мегатранс» на строительство спорного объекта недвижимости, что следует из актов согласования стоимости произведённых инвестиционных вложений от 30.03.2015 № 1, от 31.08.2015 № 2, суды пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для исключения объекта незавершённого строительства – дом № 2, право собственности на который в самостоятельном порядке до настоящего времени не зарегистрировано, из конкурсной массы по заявлению общества «Мекомстрой».

В целях применения правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве застройщиком может быть признано не только лицо, с которым у участников долевого строительства заключены соответствующие договоры об участии в долевом строительстве в порядке Закона № 214-ФЗ, но и организация, фактически аккумулирующая денежные средства, переданные для строительства многоквартирного дома, и, несмотря на то, что пунктом 2 статьи 201 Закона о банкротстве предусмотрена возможность признания застройщиком лица, не обладающего правами на земельный участок и объект строительства, указанное регулирование не исключает признания застройщиком и того лица, которое является правообладателем названных объектов, но денежные средства напрямую не привлекает, а при обратном толковании механизмы, закреплённые § 7 главы IX Закона, являлись бы неэффективными и не обеспечивали бы достижение цели банкротства застройщика. 

Суды исходили из наличия требований кредиторов о передаче жилых помещений должника в отношении дома № 2 и такой цели законодательного регулирования института банкротства застройщиков как защита участников строительства от злоупотреблений застройщиков путём осуществления манипуляций с правовыми схемами привлечения денежных средств, и, учитывая, что введение правил о банкротстве застройщика должно способствовать более эффективной защите прав участников строительства. 

Вопреки приведённым в кассационной жалобе доводам об отнесении к инвестиционной доле общества «Мегатранс» только 31 квартир в доме № 2 (реализованных юридическим лицам в счёт оплаты товаров и работ), о выплатах получаемых должником средств физических лиц-пайщиков из кассы общества «Мегатранс» лично ФИО5, иных нарушениях со стороны общества «Мегатранс», даже в ситуации ничтожности указанных сделок, участники строительства не могут нести негативные последствия возможного использования застройщиком спланированной им «теневой схемы» привлечения денежных средств дольщиков. 

При этом позиция кассатора о созданной группой лиц (обществами с ограниченной ответственностью «СтройИнвестМаркет», «ТК «Железобетон», обществом «Мегатранс», ФИО5 и ФИО6) совместно с председателями правления кооператива ФИО7 и ФИО4 схемы вывода денежных средств пайщиков представляет собой попытку переложить на граждан-участников строительства, чьи требования о передаче жилых помещений включены реестр, негативных последствий как минимум неосмотрительности, поскольку общество «Мекомстрой» было вправе контролировать деятельность должника-застройщика, пресекать нарушения. 

Нарушения кооперативом договорных обязательств перед обществом «Мекомстрой» могут являться основанием заявления соответствующих требований в рамках дела о банкротстве, привлечения виновных лиц к ответственности.

Иная оценка заявителем установленных судами фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки, неправильного применения норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ основаниями для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 289, 290 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

определение Арбитражного суда Омской области от 13.05.2022 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2023 по делу № А46-16075/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества «Мекомстрой» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ПредседательствующийН.А. ФИО8

СудьиС.А. ФИО9

ФИО1