701/2017-12601(3) 

 АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-2259/2016

г. Краснодар

12 апреля 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2017 года.   Постановление в полном объеме изготовлено 12 апреля 2017 года.  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего  судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И. при участии в судебном  заседании от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 1026101409630) – ФИО2  (доверенность от 12.10.2016), в отсутствие представителей истца – администрации города  Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ответчика – индивидуального  предпринимателя ФИО3 (ИНН 

<

***>,  ОГРНИП 304232006300270), надлежащим образом извещенных о времени и месте  судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте  арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев  кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 03.02.2017 (судьи Глазунова И.Н., Ильина М.В., Фахретдинов Т.Р.)  по делу № А32-2259/2016, установил следующее.  

Администрация города Сочи (далее – администрация) подала в Арбитражный суд  Краснодарского края иск к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) о взыскании 178 288 рублей 46 копеек платы  за пользование земельным участком площадью 1084 кв. м с кадастровым номером  23:49:0204008:0003, расположенным по адресу: Краснодарский край, г. Сочи,  Центральный район, ул. Московская, 5 (далее – земельный участок) с 01.01.2013  по 30.06.2015, 42 741 рубля 55 копеек пени, о признании недействительным (ничтожным)  договора от 28.11.2005 № 4900003702 аренды земельного участка (далее – договор  аренды), о применении последствий его недействительности путем погашения в Едином  

государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Единый  государственный реестр прав) записи с номером регистрации 23-23-50/040/2006-124,  о признании отсутствующим обременения прав на земельный участок правом аренды  предпринимателя. К участию в деле в качестве соответчика привлечена индивидуальный  предприниматель Бондарева Ирина Леонидовна (далее – физическое лицо).  

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.10.2016 договор аренды  земельного участка признан недействительным (ничтожным), применены последствия его  недействительности путем аннулирования в Едином государственном реестре прав записи  от 09.06.2006 с номером регистрации 23-23-50/040/2006-124. В удовлетворении остальной  части иска отказано. Решение мотивировано тем, что земельный участок, находящийся в  пределах особо охраняемой природной территории федерального значения, на момент  заключения договора аренды относился к федеральной собственности, поэтому  администрация не обладала полномочиями по распоряжению им. Муниципальное  образование в лице уполномоченных органов местного самоуправления утратило  владение земельным участком, что препятствует в удовлетворении требования о  признании обременения в виде аренды отсутствующим. Отказ в иске в части взыскания  неосновательного обогащения обусловлен представлением предпринимателем  доказательств отсутствия на его стороне такого обогащения.  

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2017  решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.10.2016 в части исковых  требований к ФИО3 отменено, производство по делу в указанной части  прекращено. В остальной части решение оставлено без изменения. Суд апелляционной  инстанции указал на отсутствие у администрации полномочий по распоряжению  земельным участком на момент заключения договора аренды, нахождение земельного  участка в фактическом владении предпринимателя, отсутствие на его стороне  неосновательного обогащения, отсутствие у физического лица статуса индивидуального  предпринимателя, неподведомственность спора арбитражному суду, привлечение  физического лица к участию в деле в качестве ответчика без согласия администрации  и без конкретизации предъявляемых к нему требований. Поскольку физическое лицо  стороной договора аренды не является, его участие в деле признано необязательным,  а прекращение производства по делу – возможным в части.  

Предприниматель обжаловал постановление Пятнадцатого арбитражного  апелляционного суда от 03.02.2017 в порядке, определенном нормами главы 35  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный  процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебного  

акта суда апелляционной инстанции. Земельный участок относится к категории земель  населенных пунктов, расположен в городской черте, в зоне общественного центра  обслуживания, во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта. Договор аренды  заключен администрацией в соответствии с действовавшими муниципальными и  региональными нормативными актами. Государственная регистрация права федеральной  собственности на земельный участок не осуществлялась, основания для его отнесения к  федеральной собственности после 17.12.2008 отсутствовали. Муниципальное образование  в лице администрации не владеет земельным участком. Избранный способ судебной  защиты не влечет восстановление нарушенного права собственника земельного участка.  У предпринимателя как собственника расположенных на земельном участке объектов  недвижимости имеется исключительное право на приобретение этого участка в аренду.  В момент заключения договора аренды физическому лицу принадлежала 1/16 доля в праве  собственности на нежилые помещения, расположенные на земельном участке. Права и  обязанности арендатора по договору аренды перешли к предпринимателю в связи с  отчуждением названного имущества по договору дарения от 23.11.2007. Оценка договора  аренды на предмет его соответствия действующему законодательству, применение  реституции невозможны без участия в деле иных арендаторов земельного участка,  являющихся участниками долевой собственности на нежилые помещения. Названные  лица не имели возможности приводить свои возражения на иск.  

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя  предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит решение  Арбитражного суда Краснодарского края от 15.11.2016 и постановление Пятнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 03.02.2017 подлежащими отмене,  а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.  

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что муниципальное  образование город Сочи является собственником земельного участка (выписка из Единого  государственного реестра прав от 21.08.2015 № 90-9476850). Администрация  (арендодатель) и физическое лицо совместно с ОАО КАКБ «Югбанк»,  ОАО «Внешторгбанк», ООО «Релакс» (арендаторы) заключили 28.11.2005 договор  аренды земельного участка для размещения и эксплуатации административно- производственного здания до 01.01.2047. Доля в праве аренды земельного участка  определена арендаторами пропорционально доли в праве собственности на  расположенное на участке нежилое здание. Арендная плата подлежала внесению  арендаторами ежеквартально равными частями до истечения первых пятнадцати дней  следующего квартала, за 4 квартал – до 15 ноября текущего года (пункт 3.3).  

Своевременное внесение арендной платы обеспечено неустойкой (пеней) в размере 0,05%  от суммы арендной платы за истекший расчетный период. Запись с номером регистрации  23-23-50/040/2006-124 о договоре аренды внесена в Единый государственный реестр прав  09.06.2006. По договору от 04.04.2008 физическое лицо передало предпринимателю права  и обязанностей арендатора по договору аренду.  

Департаментом имущественных отношений администрации направил  предпринимателю претензию от 17.04.2015 № 8065/02-05-16 с предупреждением о  необходимости погашения образовавшейся задолженности по арендной плате и пени за  период с 01.01.2013 по 30.06.2015 в размере 178 288 рублей 46 копеек в десятидневный  срок и письмо от 24.07.2015 № 834/02-05-16 с предложением подписания соглашения о  расторжении договора аренды. Предприниматель не отреагировал на названные  предупреждение и предложение.  

Названные обстоятельства послужили основанием обращения администрации в  арбитражный суд. Законность постановления арбитражного суда апелляционной  инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с  учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов  рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.  

Принимая обжалуемые судебные акты правомерно исходили из того, что, в силу  содержащихся в пункте 5 статьи 31, пункте 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995   № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (далее – Закон № 33-ФЗ),  статье 1, пункте 2 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных  лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» (далее – Закон   № 26-ФЗ), распоряжении Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р,  принятом в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994   № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей» положений,  расположенные в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов  Анапы, Геленджика и Сочи земельные участки, относящиеся к категории земель особо  охраняемых природных территорий федерального значения, до вступления в силу  Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков,  находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов  Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных  земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской  Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный  закон “Об особо охраняемых природных территориях”» (далее – Закон № 244-ФЗ)  находились в федеральной собственности. Администрация в момент заключения договора  

аренды не обладала полномочиями по распоряжению земельным участком,  расположенным во второй зоне округа санитарной охраны курорта и находившимся в  собственности Российской Федерации. Соответствующими полномочиями обладало  Федеральное агентство по управлению государственным имуществом и его  территориальные органы. В отсутствие доказательств принятия последними актов о  распоряжении земельным участком суды правомерно заключили о ничтожности договора  аренды на основании статей 167, 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее – Гражданский кодекс). В силу пункта 11 статьи 1 Закона № 244-ФЗ земельный  участок отнесен к муниципальной собственности только с декабря 2008 года.  

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное  лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или  оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется  способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами,  предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию  нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или  иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления  нарушенного права истца (пункт 1 статьи 11 Гражданского кодекса).  

В пункте 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним  определяется как юридический акт признания и подтверждения государством  возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на  недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная  регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного  права и может быть оспорена только в судебном порядке.  

Пленумы Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации в пункте 52 постановления от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых  вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с  защитой права собственности и других вещных прав» разъяснили, что оспаривание  зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем  предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в  Единый государственный реестр прав, в том числе иски о применении последствий  недействительности ничтожной сделки, о признании права или истребовании имущества  из чужого незаконного владения, о признании права или обременения отсутствующим.  Иск о признании права или обременения отсутствующим является исключительным  

способом защиты и применяется владеющим собственником в отсутствие у него  возможности защиты прав посредством предъявления специальных исков,  предусмотренных действующим гражданским законодательством (постановление  Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012   № 12576/11). Поскольку муниципальным образованием факт владения земельным  участком не доказано, в удовлетворении требований о признании обременения  отсутствующим отказано также правомерно.  

Вместе с тем, при принятии решения и вынесении постановления, суды первой и  апелляционной инстанций не учли следующее.  

Статьями 27, 28 Арбитражного процессуального кодекса к подведомственности  арбитражного суда отнесены дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с  осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности, с участием  организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих  предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих  статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом  порядке, а с участием граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя, –  только в случаях, предусмотренных законами.  

В пункте 13 постановления от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных  с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Пленумами  Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации разъяснено, что гражданин, занимающийся предпринимательской  деятельностью, но не прошедший государственную регистрацию в качестве  индивидуального предпринимателя, не приобретает в связи с занятием этой  деятельностью статуса предпринимателя, поэтому споры с участием таких лиц, в том  числе связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности,  подведомственны суду общей юрисдикции.  

В силу части 4 статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской  Федерации, при обращении в суд с заявлением, содержащим несколько связанных между  собой требований, из которых одни подведомственны суду общей юрисдикции, другие –  арбитражному суду, если разделение требований невозможно, дело подлежит  рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции. В случае, если возможно  разделение требований, судья выносит определение о принятии требований,  подведомственных суду общей юрисдикции, и об отказе в принятии требований,  подведомственных арбитражному суду.  

По смыслу статьей 153, 154, 420 Гражданского кодекса и с учетом положений  статьи 44 Арбитражного процессуального кодекса иск о признании договора  недействительным и о применении последствий его недействительности должен  предъявляться ко всем сторонам договора, которые должны быть привлечены к участию в  деле в качестве ответчиков.  

Пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса (в применимой к договору аренды  редакции) было предусмотрено, что если здание (помещения в нем), находящееся на  неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности,  эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую  собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не  предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве  собственности на здание.  

Исходя из правовой природы арендных правоотношений с множественностью лиц  на стороне арендатора, положений пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса (в применимой  редакции), оценка условий договора аренды земельного участка не могли быть  осуществлены без привлечения к участию в деле всех соарендаторов. Признание  ничтожным договора аренды земельного участка влияет на права и обязанности всех  соарендаторов земельного участка. Оценка договора как ничтожной сделки также могла  повлиять на права и законные интересы физического лица как предыдущего арендатора,  в том числе на его отношения с предпринимателем по договору перенайма. Прекращая  производство по делу в части требований, предъявленных к физическому лицу, судом  апелляционной инстанции не решен вопрос о возможности (отсутствии таковой)  разделения требований администрации к действующим арендаторам и предыдущему  арендатору (физическому лицу) и их рассмотрения в рамках отдельных дел (в  арбитражном суде и в суде общей юрисдикции).  

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской  Федерации, выраженной в Постановлениях от 02.07.1998 № 20-П, от 10.12.1998 № 27-П,  рассмотрение дела без участия лиц, о правах и об обязанностях которых принято решение,  ограничивает их конституционное право на судебную защиту, искажает саму суть  правосудия, является отступлением от гарантированных статьями 19 (часть 1) и 123 (часть  3) Конституции Российской Федерации принципов равенства всех перед законом и судом,  осуществления судопроизводства на основе состязательности и равноправия сторон.  

В силу универсальности названных принципов данная правовая позиция  распространяется на все виды судопроизводства. С ней согласуются положения пункта 4  части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса, которыми принятие судом  

решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, расценивается  как существенное нарушение норм процессуального права, влекущее безусловную отмену  судебного акта в кассационном порядке (Постановление Конституционного Суда  Российской Федерации от 17.11.2005 № 11-П).  

Суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой  инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое  рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого  отменено. Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью  принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса  процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и  оценки представленных доказательств (статья 287 Арбитражного процессуального  кодекса).  

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда  кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса  обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить  выявленные недостатки, рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле в качестве  соответчиков всех арендаторов, установить дополнительные обстоятельства, после чего  принять законное и обоснованное решение.  

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса,  Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.11.2016 и постановление  Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2017 по делу   № А32-2259/2016 отменить.  

Дело № А32-2259/2016 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд  Краснодарского края.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не  превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном  статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий судья В.А. Анциферов  Судья Я.Е. Волков  

Судья А.И. Мещерин