АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-8538/2023

Дело № А55-4534/2022

г. Казань

17 октября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 октября 2023 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Минеевой А.А.,

судей Герасимовой Е.П., Егоровой М.В.,

при участии представителя:

ФИО1 – ФИО2, доверенность от 15.11.2022,

          в отсутствие:

иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ФИО1

на определение Арбитражного суда Самарской области от 15.05.2023 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2023 

по делу № А55-4534/2022

по заявлению ФИО1 о признании права собственности на жилой дом и земельный участок и о признании договора ипотеки недействительным, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО3, 

 

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО3 (далее - ФИО3, должник) ФИО1 (далее - ФИО1) обратился в арбитражный суд с заявлением (вх.№211688 от 12.07.2022, с учетом уточнений) о включении в реестр требований кредиторов должника задолженности в общем размере 8 980 399 руб. 

Публичное акционерное общество «Сбербанк России» (далее - ПАО Сбербанк) обратилось в суд с заявлением (вх.№209702 от 11.07.2022) о включении в третью очередь реестра требований кредиторов ФИО3 требования по кредитному договору 

<

***> от 22.03.2018 в размере 34 164 87,36 руб., в том числе: госпошлина - 72 000 руб.; просроченная задолженность по процентам - 734 400 руб.; просроченная ссудная задолженность - 33 300 000 руб.; пени за кредит - 49 931, 51 руб.; пени за проценты – 8540,85 руб., и установлении требования ПАО Сбербанк по кредитному договору 

<

***> от 22.03.2018 в размере 4 420 000 руб., как обеспеченного залогом имущества должника по договору ипотеки №71263/11 от 22.05.2020: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов; назначение (разрешенное использование): для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый номер: 63:33:0211007:14, общая площадь, 2000 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>; нежилое здание, объект индивидуального жилищного строительства, этажность: 3, подземных этажей: 1, кадастровый номер объекта, в пределах которого расположен объект недвижимости: 63:33:0211007:14, кадастровый номер: 63:33:0210007:10, площадь, 595 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>. 

Кроме того, ФИО1 обратился в суд с заявлением (вх.№301627 от 26.09.2022, с учетом уточнений) о признании права собственности на жилой дом общей площадью 595 кв. м, кадастровый номер 63:33:02110007:10, находящийся по адресу: 

<

...>; земельный участок 2000 кв. м, кадастровый номер 63:33:0211007:14, находящийся по адресу: 

<

...>; о признании недействительным (ничтожным) договора ипотеки №71263/11 от 22.05.2020, заключенного между ПАО Сбербанк и ФИО3

Определением Арбитражного суда Самарской области от 15.11.2022 заявления ФИО1, ПАО Сбербанк о включении в реестр требований кредиторов должника и заявление ФИО1 о признании права собственности на жилой дом и земельный участок объединены в одно производство для совместного рассмотрения. 

Определением Арбитражного суда Самарской области от 27.02.2023 к рассмотрению обособленного спора привлечена администрация сельского поселения Рамено Муниципального района Сызранский Самарской области в лице МКУ «Служба семьи, демографического развития и защиты прав несовершеннолетних». 

Определением Арбитражного суда Самарской области от 15.05.2023 заявление ПАО Сбербанк о включении в реестр требований кредиторов удовлетворено, требование ПАО Сбербанк включено в состав третьей очереди реестра требований кредиторов ФИО3 в размере 34 164 872,36 руб., в том числе, в размере 4 420 000 руб., как обеспеченное залогом имущества должника по договору ипотеки №71263/11 от 22.05.2020: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, назначение (разрешенное использование): для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый номер: 63:33:0211007:14, общая площадь 2000 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>; нежилое здание, объект индивидуального жилищного строительства, этажность: 3, подземных этажей: 1, кадастровый номер объекта, в пределах которого расположен объект недвижимости: 63:33:0211007:14, кадастровый номер: 63:33:0210007:10, площадь 595 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>. Заявление ФИО1 о включении в реестр требований кредиторов удовлетворено частично, требование ФИО1 включено в состав третьей очереди реестра требований кредиторов ФИО3 в размере 4 933 000 руб., в удовлетворении остальной части отказано. В удовлетворении заявления ФИО1 о признании права собственности на жилой дом, земельный участок и признании договора ипотеки №71263/11 от 22.05.2020 недействительным отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2023 определение Арбитражного суда Самарской области от 15.05.2023 оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ФИО1 обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит определение Арбитражного суда Самарской области от 15.05.2023, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2023 отменить и принять по спору новый судебный акт, которым его требования о признании права собственности на спорные земельный участок и жилой дом, признании недействительным (ничтожным) договора ипотеки, заключенного между ФИО3 и ПАО Сбербанк, удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение и нарушение судами норм права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

В обоснование жалобы ФИО1 указано, что заключенный между должником и ФИО1 договор от 07.11.2019, поименованный как предварительный, имеет квалификацию основного, в связи с чем договор ипотеки №71263/11 от 22.05.2020, заключенный между ПАО Сбербанк и ФИО3, является недействительным. 

Проверив законность судебных актов, правильность применения судами норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав явившегося в судебное заседание представителя заявителя, поддержавшего доводы жалобы, судебная коллегия кассационной инстанции не находит оснований для отмены определения и постановления в обжалуемой части в силу следующего.

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Как установлено судами и следует из материалов дела, 22.03.2018 между ООО «АТЛ ПЛЮС» (заемщик) и ПАО Сбербанк (банк, кредитор) заключен договор об открытии возобновляемой кредитной линии № 71263АСРМ (кредитный договор), на срок по 21.05.2022 с лимитами согласно пункту 1.1 кредитного договора. 

В соответствии с пунктом 1 кредитного договора заёмщик обязался возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование им и другие платежи в размере, в сроки и на условиях кредитного договора. 

Порядок уплаты процентов и комиссионных платежей регулируется статьей 4 кредитного договора. 

В обеспечение надлежащего исполнения обязательств заемщика по кредитному договору заключены следующие договоры залога: 1) договор залога №71263/1 от 18.04.2018 между банком и заемщиком, предметом которого являются транспортные средства в количестве шести единиц общей залоговой стоимостью 4 649 000 руб. в соответствии с приложением №1.4 к договору залога №71263/1 от 18.04.2018; 2) договор залога №71263/2 от 18.04.2018 между банком и заемщиком, предметом которого является оборудование в количестве сорока четырех единиц общей залоговой стоимостью 5 947 689,55 руб. в соответствии с приложением №1.3 к договору залога № 71263/2 от 18.04.2018; 3) договор ипотеки №71263/3 от 18.04.2018 между банком и заемщиком, предметом которого является: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, назначение (разрешенное использование): для размещения промышленных объектов, кадастровый номер: 63:08:0105050:115, общая площадь 2522 кв.м; расположенный по адресу: 

<

...>, залоговой стоимостью 1 008 150 руб.; нежилое здание, этажность: 2, кадастровый номер объекта, в пределах которого расположен объект недвижимости: 63:08:0105050:115, кадастровый номер: 63:08:0105050:584, площадь 1991,7 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, залоговой стоимостью 9 075 000 руб.; 4) договор ипотеки №71263/11 от 22.05.2020 между банком и ФИО3, предметом которого является: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, назначение (разрешенное использование): для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый номер: 63:33:0211007:14, общая площадь 2000 кв.м; расположенный по адресу: 

<

...>, залоговой стоимостью 884 000 руб.; нежилое здание, объект индивидуального жилищного строительства, этажность: 3, подземных этажей: 1, кадастровый номер объекта, в пределах которого расположен объект недвижимости: 63:33:0211007:14, кадастровый номер: 63:33:0210007:10, площадь 595 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, залоговой стоимостью 3 536 000 руб.

В обеспечение надлежащего исполнения обязательств заемщика по кредитному договору заключены следующие договоры поручительства: 1) договор поручительства №71263/4 от 18.04.2018, заключенный между банком и ФИО4, действующий по 21.05.2025 включительно (пункт 4.1 договора поручительства № 71263/4 от 18.04.2018); 2) договор поручительства №71263/5 от 22.03.2018, заключенный между банком и ФИО5, действующий по 21.05.2025 включительно (пункт 4.1 договора поручительства № 71263/5 от 22.03.2018); 3) договор поручительства №71263/6 от 22.03.2018, заключенный между банком и ФИО6, действующий по 21.03.2023 включительно; 4) договор поручительства №71263/7 от 22.03.2018, заключенный между банком и ФИО3, действующий по 21.05.2025 включительно (пункт 4.1 договора поручительства №71263/7 от 22.03.2018); 5) договор поручительства №71263/8 от 23.03.2020, заключенный между банком и ООО «Сызранский молочный завод», действующий по 21.05.2025 включительно (пункт 4.1 договора поручительства №71263/8 от 23.03.2020); 6) договор поручительства №71263/13 от 15.06.2021, заключенный между банком и ФИО7, действующий по 21.05.2025 включительно (пункт 4.1 договора поручительства №71263/13 от 15.06.2021). 

Заочным решением Центрального районного суда г. Тольятти Самарской области от 15.03.2022 по делу №2-1351/2022, вступившим в законную силу, взыскана солидарно с ООО «АТЛ ПЛЮС», ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ООО «Сызранский молочный завод» в пользу ПАО Сбербанк сумма задолженности по договору об открытии возобновляемой кредитной линии 

<

***> от 22.03.2018 в размере 34 092 872, 36 руб., из которых: просроченная задолженность по процентам - 734 400 руб., просроченная ссудная задолженность - 33 300 000 руб., неустойка за несвоевременную уплату процентов - 8540, 85 руб., неустойка за несвоевременное погашение кредита - 49 931,51 руб. Взысканы солидарно с ООО «АТЛ ПЛЮС», ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ООО «Сызранскнй молочный завод» в пользу ПАО Сбербанк расходы по уплате госпошлины в размере 60 000 руб. Обращено взыскание на имущество, заложенное по договору ипотеки №71263/11 от 22.05.2020, принадлежащее на праве собственности ФИО3: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, назначение (разрешенное использование): для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый номер: 63:33:0211007:14, общая площадь 2000 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, залоговой стоимостью 884 000 руб.; нежилое здание, объект индивидуального жилищного строительства, этажность: 3, подземных этажей: 1, кадастровый номер объекта, в пределах которого расположен объект недвижимости: 63:33:0211007:14, кадастровый номер: 63:33:0210007:10, площадь 595 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, залоговой стоимостью 3 536 000 руб. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ПАО Сбербанк с требованием о включении в реестр требований кредиторов ФИО3, в том числе в размере 4 420 000 руб., как обеспеченным залогом имущества должника по договору ипотеки №71263/11 от 22.05.2020. 

Суды установили, что между ФИО1 и ФИО3 07.11.2019 заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком по адресу: 

<

...>. 

Согласно пунктам 2.1 и 2.2 договора стоимость земельного участка составляет 1 565 660 руб., стоимость жилого дома составляет 6 000 000 руб.

В соответствии с пунктами 2.3.1 и 2.3.2 договора в момент его подписания покупатель оплачивает ответчику 500 000 руб., а также покупатель обязан оплатить сумму в размере 3 000 000 руб. до 20.01.2020. 

На основании пункта 2.3.3 договора оставшаяся сумма в размере 4 065 660 руб. оплачивается покупателем до 20-го числа каждого месяца в размере 112 935 руб. и последний платеж должен быть внесен не позднее 20.01.2023. 

Между продавцом и покупателем 07.11.2019 подписан акт приема-передачи земельного участка и жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>. 

01 августа 2020 года продавец и покупатель составили дополнительное соглашение №1 к предварительному договору купли-продажи дома с земельным участком от 07.11.2019, согласно которому пункт 1.1 договора дополнен словами: «а также строительные материалы»; договор дополнен пунктом 2.2.1, согласно которому: «стоимость строительных материалов составляет 720 000 руб.», пункт 2.3.3 договора изложен в редакции: «оставшаяся сумма в размере 4 785 660 руб. вносится покупателем ежемесячно до 1 числа в размере 172 935 руб., согласно новому графику последний платеж 01 июля 2023 года». 

Общая сумма по предварительному договору от 07.11.2019 составляет 8 285 660 руб. 

За период с ноября 2019 года по февраль 2021 года ФИО1 перечислил ФИО3 в счет оплаты покупки дома и земельного участка по договору от 07.11.2019 сумму в размере 4 933 000 руб.

Считая договор от 07.11.2019 подлежащим квалификации основным, ФИО1 просил суд признать право собственности на жилой дом с земельным участком по адресу: 

<

...>, признать недействительным договор ипотеки №71263/11 от 22.05.2020, заключенный между банком и ФИО3, предметом которого являются: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, назначение (разрешенное использование): для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый номер: 63:33:0211007:14, общая площадь 2000 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>; нежилое здание, объект индивидуального жилищного строительства, этажность: 3, подземных этажей: 1, кадастровый номер объекта, в пределах которого расположен объект недвижимости: 63:33:0211007:14, кадастровый номер: 63:33:0210007:10, площадь 595 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>. Также ФИО1 заявил о включении в реестр требований кредиторов должника с требованием в размере 8 980 399 руб. 

По результатам рассмотрения настоящего спора суд первой инстанции, установив, что должник надлежащим образом принятые на себя обязательства перед кредиторами не исполнил, в отсутствие доказательств прекращения прав залога по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, пришел к выводу о наличии оснований для признания требования кредитора ПАО Сбербанк обоснованным, подлежащим учету как обеспеченным залогом имущества должника, а также о наличии оснований для признания требования кредитора ФИО1 обоснованным частично и отсутствии оснований для признания права собственности на спорные объекты недвижимого имущества за ФИО1

Апелляционный суд не усмотрел оснований для отмены (изменения) судебного акта суда первой инстанции, в связи с чем оставил его без изменения.

При этом суды исходили из следующего.

По правилам статей 71, 100 Закона о банкротстве проверка обоснованности и размера требований кредиторов осуществляется судом независимо от наличия разногласий относительно этих требований между должником и лицами, имеющими право заявлять соответствующие возражения. 

Установленными могут быть признаны только требования, в отношении которых представлены достаточные доказательства наличия и размера задолженности (пункт 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 №35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве»).

Посчитав требование ПАО Сбербанк о включении в реестр требований кредиторов должника с суммой 34 164 872, 36 руб. обоснованным, суды руководствовались тем, что задолженность должника перед ПАО Сбербанк в указанном размере подтверждается материалами дела, доказательств ее погашения не представлено.

Признавая правомерным признание требования банка в сумме 4 420 000 руб. обеспеченным залогом имущества должника, суды приняли во внимание положения статей 337, 348 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), разъяснения, данные в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», и исходили из того, что требование банка основано на договоре ипотеки №71263/11 от 22.05.2020, заключенным им с должником, заложенное имущество имеется в натуре.

Отказывая в удовлетворении заявления ФИО1 о признании права собственности на спорные объекты недвижимости, суд первой инстанции, с которым согласился апелляционный суд, исходил из отсутствия оснований квалифицировать поименованный сторонами предварительный договор купли-продажи от 07.11.2019, заключенный между ФИО1 и ФИО3, как основной договор. 

Придя к такому выводу, суды исходили из следующего.

Как установили суды, 07.11.2019 между ФИО1 и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком по адресу: 

<

...>.

Жилой дом возведен из дерева, имеет три этажа, площадью 595 кв. м, 2012 года постройки, номер кадастрового квартала 63:33:0210007:10, с кадастровой стоимостью 3 475 763, 9 руб. Дом расположен на земельном участке 2000 кв. м, кадастровый номер 63:33:0211007:14, с кадастровой стоимостью 463 180 руб. 

Согласно пункту 2.4 договора оплата производится покупателем путем перечисления денежных средств на указанный в договоре счет продавца.

В силу пунктов 3.1.2 и 3.1.5 договора с момента подписания сторонами акта приема-передачи покупатель получает право пользоваться объектом недвижимости, также покупатель обязан возмещать расходы продавца, связанные с содержанием имущества, являющегося предметом спора, до регистрации перехода права собственности. 

На основании пунктов 8.1 и 9.1 договора земельный участок и жилой дом правами других лиц не обременены, в жилом доме на регистрационном учете никто не состоит, ограничений в пользовании земельного участка и жилого дома не имеется. 

07 ноября 2019 года продавцом и покупателем подписан акт приема-передачи земельного участка и жилого дома, согласно которому продавец передал, а покупатель принял имущество, указанное в предварительном договоре от 07.11.2019. 

Общая сумма по предварительному договору от 07.11.2019, с учетом дополнительного соглашения к нему, составляет 8 285 660 руб. За период с ноября 2019 года по февраль 2021 года ФИО1 перечислил должнику в счет оплаты покупки дома и земельного участка по договору от 07.11.2019 сумму в размере 4 933 000 руб.

Как следует из заявления ФИО1, в марте 2021 года в связи с трудной финансовой ситуацией он не смог продолжать оплачивать денежные средства по графику, указанному в договоре, в связи с чем обратился к должнику с предложением передать в его собственность автомашины «Газон-Некст», г/н 

<

***> РУС, «Газон-Некст», г/н 

<

***> РУС, и «Газон-Некст», г/н 

<

***> РУС, стоимостью 1 500 000 руб. за каждый автомобиль. 

Должник согласился принять автомашины в счет оплаты остатка задолженности по договору, поскольку на тот момент являлся директором ООО «Сызранский молокозавод» и ООО «АТЛ-Плюс» и нуждался в данном транспорте, однако в связи с тем, что на автомашины наложено обременение (лизинг), то было принято решение составить дополнительное соглашение по дому после перехода прав собственности на автомашины. 

В июне 2021 года автомашины оформлены на имя ФИО1, однако составить дополнительное соглашение должник отказался, мотивируя тем, что он не является собственником вышеуказанных автомашин, в связи с чем ФИО1 обратился с заявлением в правоохранительные органы.

По заявлению ФИО1 в МУ МВД России «Сызранское» инициирована проверка в порядке статей 144-145 УПК РФ, которая в настоящее время проводится следственным отделом Автозаводского района г. Тольятти, в рамках которой кредитору стало известно, что ФИО3 20.06.2020 заключил договор ипотеки в обеспечение обязательств перед ПАО Сбербанк, в связи с чем на регистрационные действия с недвижимым имуществом имеются ограничения. 

ФИО1 23.06.2022 обратился в Сызранский районный суд Самарской области с исковым заявлением о признании права собственности на жилой дом и земельный участок, которое 11.08.2022 судом оставлено без рассмотрения. 

Как указывает ФИО1, слова и выражения, изложенные в предварительном договоре от 07.11.2019, позволяют идентифицировать его как основной договор купли-продажи, а с учетом того, что основные условия договора сторонами выполнены (произведен расчет, подписан акт приема-передачи, он несет бремя содержания купленного имущества), полагает, что данный договор должен быть признан основным, в связи с чем право собственности должно перейти к кредитору. 

Кроме того, ФИО1 указал, что за период проживания в спорном доме вложил значительные денежные средства в дом и участок, полностью перестроена придомовая территория, а также выполнен качественный ремонт в доме охраны, где в настоящее время проживает кредитор с супругой и двумя несовершеннолетними детьми.

Суды, придя к выводу об отсутствии оснований для квалификации поименованного сторонами предварительного договора купли-продажи от 07.11.2019, заключенного между ФИО1 и должником, основным договором, руководствовались следующим.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. 

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). 

Согласно пункту 5 статьи 429 ГК РФ, в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения пункта 4 статьи 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. 

Пунктом 4 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. 

При этом пункт 6 статьи 429 ГК РФ предусматривает случаи прекращения обязательств по предварительному договору. Обязательства прекращаются, если стороны до окончания срока, в который должен быть заключен основной договор, этот договор не заключили либо одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить такой договор. 

Из разъяснений, данных в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», следует, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. 

Аналогичный подход указан в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора».

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. 

Суды, оценив условия договора от 07.11.2019, пришли к выводу о том, что он не является договором купли-продажи, а представляет собой предварительный договор.

Как установили суды, исходя из условий предварительного договора и последующих действий сторон, заключения ими дополнительного соглашения к предварительному договору, очевидно следует воля сторон заключить договор купли-продажи в будущем. 

При подписании предварительного договора стороны приняли обязательства заключить основной договор и согласовали, что продавец обязан освободить жилой дом от находящихся в нем принадлежащих продавцу предметов и иного имущества в срок не позднее 20.01.2020. 

Пунктом 4.2 стороны согласовали, что государственная регистрация права собственности за покупателем на приобретаемый по настоящему договору жилой дом и земельный участок производится после полной оплаты стоимости имущества, указанного в настоящем договоре. 

При этом в пункте 4.3 договора содержится условие о том, что с момента приобретения права собственности на жилой дом и земельный участок покупатель осуществляет права владения, пользования и распоряжения жилым домом в соответствии с его назначением и требованиями жилищного законодательства Российской Федерации, принимает на себя бремя расходов, связанных с содержанием жилого дома и земельного участка, на котором он расположен, в том числе уплатой налогов и других обязательных платежей.

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 

По смыслу приведенной правовой нормы наличие исполненного договора купли-продажи объекта недвижимости не свидетельствует о переходе к покупателю права собственности на это имущество. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества по договору подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. 

В абзаце втором пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что для лиц, не являющихся сторонами сделки, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ).

Исполнение договора продажи недвижимости его сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2 статьи 551 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 59, 61 и 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. 

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

В силу статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Кодексом и иными законами.

Установив, что доказательств исполнения предварительного договора от 07.11.2019 сторонами не представлено, учитывая, что в соответствии с пунктом 4.2 договора переход прав на недвижимое имущество (государственная регистрация) осуществляется после полной оплаты стоимости имущества, указанной в договоре, суды сделали вывод об отсутствии оснований для правовой квалификации предварительного договора от 07.11.2019 как основного, следовательно, он не порождает правовых последствий для третьих лиц.

Довод ФИО1 о том, что сторонами подписан акт приема передачи, в связи с чем спорные объекты недвижимость перешли в собственность покупателя, апелляционный суд отклонил, поскольку согласно пункту 3.1.2 договора с момента подписания сторонами акта приема-передачи недвижимого имущества покупатель получает право пользования объектом недвижимости, являющимся предметом настоящего договора. 

Таким образом, суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции о том, что предметом договора от 07.11.2019 является не переход права на имущество, а заключение в будущем основного договора, при наличии определенных условий, указанных в предварительном договоре. 

Суд принял во внимание, что предварительный договор определяет условия и порядок заключения основного договора, а также последствия его незаключения (пункт 6.2 договора). 

Поведение и действия самого должника свидетельствуют о том, что он рассматривал соответствующий договор в качестве предварительного, что следует из заключения 22.05.2020 с ПАО Сбербанк договора ипотеки предмета залога, по которому выступают указанный жилой дом и земельный участок, с определением залоговой стоимости объектов.

В нарушение статьи 65 АПК РФ ФИО1 не представил в материалы дела доказательств обращения в суд с заявлением о понуждении должника к регистрации права собственности.

Проанализировав обстоятельства по делу, суд установил, что фактически спорное недвижимое имущество не передавалось от должника к кредитору. 

При таких обстоятельствах апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции о том, что заявление ФИО1 о признании права собственности на жилой дом, земельный участок и признании недействительным (ничтожным) договора ипотеки №71263/11 от 22.05.2020, заключенного между ПАО Сбербанк и ФИО3, не подлежит удовлетворению. 

Посчитав требование ФИО1 о включении в реестр требований кредиторов подлежащим частичному удовлетворению, суды двух инстанций исходили из следующего.

Как установили суды, в период с 07.11.2019 по март 2021 года ФИО1 перечислены должнику в счет оплаты по предварительному договору купли-продажи жилого дома с земельным участком от 07.112019 денежные средства на общую сумму 4 933 000 руб., что подтверждается имеющимися в деле копиями чеков и платежных поручений, в связи с чем указанная сумма подлежит включению в состав третей очереди реестра требований кредиторов должника.

В части включения 4 047 399 руб. (стоимость улучшений объекта недвижимости согласно отчету об оценке) суд первой инстанции, с которым согласился апелляционный суд, отказал в удовлетворении требования ФИО1, указав, что само по себе экспертное заключение, зафиксировавшее стоимость улучшений, не свидетельствует о том, что непосредственно ФИО1 произвел какие-либо расходы, с неизбежностью повлекшие увеличение стоимости объекта недвижимости.

У судебной коллегии кассационного суда отсутствуют основания не согласиться с выводами судебных инстанций.

Установленные судами фактические обстоятельства не противоречат материалам дела и не подлежат переоценке судом округа в силу статьи 286 АПК РФ.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения апелляционного суда и не влекут отмену принятых судебных актов.

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права применительно к фактическим обстоятельствам, установленным судами при рассмотрении дела в первой и апелляционной инстанциях (статья 286 АПК РФ). Окружной суд не вправе переоценивать исследованные судом доказательства и сделанные на их основе выводы.

Обжалованные судебные акты приняты при правильном применении норм права, содержащиеся в них выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, судом округа не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Самарской области от 15.05.2023 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2023 по делу № А55-4534/2022 оставить без изменений, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                            А.А. Минеева

 

Судьи                                                                          Е.П. Герасимова

 

                                                                                     М.В. Егорова