Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А70-19793/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена   22 августа 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме   02 сентября 2024 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                   Зиновьевой Т.А.,

судей                                                                  Донцовой А.Ю.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных отношений Тюменской области на решение от 31.01.2024 Арбитражного суда Тюменской области (судья Безиков О.А.) и постановление от 02.05.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Иванова Н.Е., Котляров Н.Е., Шиндлер Н.А.) по делу № А70-19793/2023 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Проектно-строительная фирма «Стар» (625016, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к департаменту имущественных отношений Тюменской области (625002, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об оспаривании отказа от 10.08.2023 № 230810023/15-4, обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: администрация городского округа город Тюмень (625036, Тюменская область, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), департамент имущественных отношений администрации города Тюмени (625000, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

В судебном заседании приняли участие представители: общества с ограниченной ответственностью «Проектно-строительная фирма «Стар» - ФИО2 по доверенности от 21.12.2023; департамента имущественных отношений Тюменской области – ФИО3 по доверенности от 18.04.2024.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Проектно-строительная фирма «Стар» (далее – ООО «ПСФ «Стар», общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением к департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее – департамент, заинтересованное лицо) об оспаривании отказа от 10.08.2023 № 230810023/15-4 в предоставлении земельного участка в аренду, обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация городского округа город Тюмень (далее – администрация), департамент имущественных отношений администрации города Тюмени (далее – департамент имущественных отношений).

Решением от 31.01.2024 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 02.05.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, департамент обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В кассационной жалобе заинтересованное лицо ссылается на то, что судом не применен пункт 17 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ); испрашиваемый участок предназначен для размещения объекта местного значения; суд не исследовал представленные департаментом документы, не дал правовую оценку правовой позиции департамента.

ООО «ПСФ «Стар» в своем отзыве выразило несогласие с доводами кассационной жалобы, просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Отзывы на кассационную жалобу от третьих лиц в материалы дела не представлены.

Представители общества и департамента в судебном заседании поддержали правовые позиции своих доверителей.

Учитывая надлежащее извещение третьих лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Изучив материалы дела, выслушав представителей ООО «ПСФ «Стар» и департамента, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 10.03.2017 между ООО «ПСФ «Стар» и департаментом заключен договор аренды № 23-20/3428 (далее – договор) земельного участка с кадастровым номером 72:23:0219002:45 (далее – земельный участок № 45) для целей завершения строительства здания многофункционального назначения ГП-7, сроком действия до 09.03.2020.

На дату заключения поименованного договора на земельном участке расположен объект строительства кадастровый номер 72:23:0219002:408, адрес объекта: 

<

...> (далее – объект № 408).

Обществом построен объект капитального строительства, отличный от того, на который было выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства «секция 7.1 1-я очередь строительства здания многофункционального назначения ГП-7» на земельном участке № 45, в связи с чем заявитель обратился в администрацию с заявлением о внесении соответствующих изменений в разрешение на строительство, в чем было отказано со ссылкой, в том числе на отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок.

Судебными актами по делу № А70-8615/2023 Арбитражный суд Тюменской области признал правомерным отказ заявителю во внесении изменений в разрешение на строительство объекта капитального строительства.

Общество, ссылаясь на решение Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-8615/2023 о необходимости предоставления правоустанавливающего документа на земельный участок при внесении изменений в разрешение на строительство, 28.07.2023 обратилось в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка № 45 в аренду без проведения торгов сроком на 11 месяцев.

Решением департамента от 10.08.2023 № 230810023/15-4 заявителю отказано в предоставлении земельного участка в аренду.

В обоснование причин отказа департаментом приведены доводы о том, что право на однократное предоставление земельного участка № 45 для завершения строительства было реализовано собственником объекта № 408, земельный участок № 45 не может быть предоставлен ООО «ПСФ «Стар» в аренду без проведения торгов в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ; земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов местного значения; 1/10 доли в праве общей долевой собственности на объект № 408 принадлежит муниципальному образованию городской округ город Тюмень, что в силу пункта 5 статьи 39.16 ЗК РФ является основанием для принятия уполномоченным органом решения об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Полагая, что отказ департамента в предоставлении земельного участка в аренду нарушает права и законные интересы общества, заявитель обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Руководствуясь статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 39.6, 39.11, 39.16 ЗК РФ, статьями 36, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), разъяснениями, изложенными в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023, пунктами 1.1.1, 2.1.7, 3.11, 3.11.1, 3.11.2 Правил землепользования и застройки города Тюмени, утвержденных постановлением администрации города Тюмени от 28.06.2021 № 124-пк, исходя из отсутствия правовых оснований для отказа департаментом в предоставлении земельного участка обществу в аренду, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, пришел к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

Суд округа считает выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствующими фактическим обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам материального и процессуального права.

Согласно пункту 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ орган, должностное лицо должны доказать соответствие их решения, действия (бездействия) закону; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемым решением, действием (бездействием) прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за его оспариванием.

Как указано в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 21), рассмотрение дел по правилам главы 24 АПК РФ осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон при активной роли суда (статьи 8, 9 и часть 1 статьи 189, часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, определяются судом в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к спорным публичным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле. Если иное не предусмотрено законом, суд не связан правовой квалификацией спорных отношений и вправе признать оспоренное решение законным (незаконным) со ссылкой на нормы права, не указанные в данном решении.

Суд также не связан основаниями и доводами заявленных требований (часть 5 статьи 3 АПК РФ), то есть независимо от доводов административного иска (заявления) суд, в том числе по своей инициативе, выясняет следующие имеющие значение для дела обстоятельства:

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца (заявителя) или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее заявление;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения (часть 4 статьи 198, часть 4 статьи 200 АПК РФ).

Как указано в пункте 17 Постановления № 21, осуществляя проверку решений, действий (бездействия), судам необходимо исходить из того, что при реализации государственных или иных публичных полномочий наделенные ими органы и лица связаны законом (принцип законности) (статья 9 и часть 9 статьи 226 КАС РФ, статья 6 и часть 4 статьи 200 АПК РФ).

Пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Таким образом, подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

В целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ) внесены изменения в ряд законодательных актов, в том числе ЗК РФ и ГК РФ.

Уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 239.1 ГК РФ).

С учетом пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Из содержания статьи 239.1 ГК РФ, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

Возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

При этом в отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Соответствующий правовой подход изложен в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023, кассационном определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.01.2024 № 305-ЭС23-16057 по делу № А41-64746/2022.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание установленное в рамках дела № А70-8615/2023 несоответствие спорного объекта параметрам, указанным в разрешении на строительство от 09.04.2013 № RU72304000-104-pc, в части кратких проектных характеристик, указанных в разрешении: этажность здания 7-8 (фактически 5-6), строительный объем - 25 892 куб.м (фактически 21 371 куб.м), общая площадь здания – 5635 кв.м (фактически 4345 кв.м); в силу необходимости внесения соответствующих изменений в разрешение на строительство для ввода в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства, что является невозможным без правоустанавливающих документов на земельный участок; учитывая отсутствие доказательств отнесения земельного участка № 45 к категории земель транспорта, лесного фонда; исходя из того, что департамент, будучи публичным собственником спорного земельного участка, не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, суды пришли к правильному выводу о наличии у общества права на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

При этом суд апелляционной инстанции подчеркнул, что до ввода в эксплуатацию спорный объект недвижимости продолжает оставаться незавершенным строительством, в целях чего предоставление земельного участка под таким объектом для завершения строительства является обоснованным.

Отклоняя доводы подателя жалобы относительно предназначения испрашиваемого участка для размещения объекта местного значения как основания для отказа в заключении договора аренды, суд кассационной инстанции отмечает, что доказательств отнесения спорного земельного участка к землям, изъятым из оборота в порядке статьи 27 ЗК РФ, материалы дела не содержат.

При применении пункта 17 статьи 39.16 ЗК РФ, на который ссылается податель жалобы, следует учитывать, что до начала строительства или реконструкции объектов федерального, регионального или местного значения в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории должна быть произведена в установленном статьями 279 - 282 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), положениями главы VII.1 ЗК РФ порядке процедура изъятия у собственников для государственных или муниципальных нужд как объектов недвижимости, так и права аренды земельного участка, на котором они расположены.

В этом случае в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 279 ГК РФ в результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Согласно подпункту третьему пункта 1 статьи 56.11 ЗК РФ основанием для досрочного прекращения договора аренды земельного участка является заключенное соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества.

Права на изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества прекращаются с момента государственной регистрации прекращения данных прав, если законодательством Российской Федерации не установлено иное (пункт 3 статьи 56.11 ЗК РФ).

Таким образом, из совокупного толкования пункта 2 статьи 22, пункта 4 статьи 27, пункта 1 статьи 39.20, подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6, подпункта 3 пункта 1 статьи 56.11 ЗК РФ, подпункта 3 пункта 2 статьи 279 ГК РФ следует, что сами по себе положения пункта 17 статьи 39.16 ЗК РФ не лишают права собственника объектов недвижимости на заключение договоров аренды земельного участками, занятого объектами недвижимости и необходимого для их использования, в аренду без торгов.

Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 08.12.2020 N 305-ЭС20-12105.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций правомерно признали оспариваемый отказ незаконным, удовлетворив требования общества.

В целом доводы кассационной жалобы, аналогичные доводам апелляционной жалобы, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 АПК РФ.

Суд кассационной инстанции полагает, что материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, судом округа не установлено.

Поскольку департамент освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы, оснований для распределения судебных расходов в данной части не имеется.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 31.01.2024 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 02.05.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А70-19793/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                Т.А. Зиновьева

 

Судьи                                                                                              А.Ю. Донцова

 

ФИО1