ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А44-3466/2023

г. Вологда

10 июня 2024 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2024 года.

В полном объеме постановление изготовлено 10 июня 2024 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Селецкой С.В., судей Корюкаевой Т.Г. и Шумиловой Л.Ф. при ведении протокола секретарем судебного заседания Саакян Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Аврора менеджмент» Спасова Максима Васильевича на определение Арбитражного суда Новгородской области от 08 февраля 2024 года по делу                 № А44-3466/2023, 

у с т а н о в и л:

определением Арбитражного суда Новгородской области от 02.10.2023 в отношении общества с ограниченной ответственностью «Аврора менеджмент» 

(ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: 173003, Великий Новгород, ул. Большая Санкт-Петербургская, д. 80, оф. 301; далее – Должник) введена процедура банкротства – наблюдение; временным управляющим утвержден ФИО1.

Временный управляющий 09.01.2024 обратился в суд с заявлением о признании недействительной сделкой постановление администрации Великого Новгорода (далее - Администрация) от 27.11.2023 № 5692 (далее – Постановление № 5692) о проведении публичных торгов в форме аукциона по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 53:23:7814202:457, общей площадью 852,8 кв. м, расположенного по адресу: Великий Новгород,                                                ул. Каберова-Власьевская, д. 26/12, принадлежащего на праве собственности Должнику (далее – объект). 

Определением суда от 10.01.2024 к участию в споре в качестве третьего лица привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами Великого Новгорода (далее – Комитет). 

Временный управляющий 09.01.2024 обратился в суд с ходатайством о принятии обеспечительных мер в виде запрета Комитету проводить торги по продаже объекта.

Определением суда от 10.01.2024 ходатайство удовлетворено, приняты соответствующие обеспечительные меры. 

Решением от 30.01.2024 Должник признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство; конкурсным управляющим утвержден ФИО1

Конкурсный управляющий поддержал указанное заявление временного управляющего о признании недействительной сделки, применении последствий недействительности сделки.

Определением суда от 08.02.2024 в удовлетворении заявления отказано.

Конкурсный управляющий Должника ФИО1 обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить определение суда от 08.02.2024, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. 

В обоснование жалобы ее податель полагает, что оспариваемый объект незавершенного строительства является имуществом Должника и составляет его конкурсную массу. Соответственно его реализация должна осуществляться на основании специальных норм права Федерального закона от 26.10.2002                        № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), регулирующих торги в процедуре банкротства. В данном случае торги осуществлены на основании решения Арбитражного суда Новгородской области от 24.05.2023 по делу № А44-705/2023 без учета специальных положений Закона о банкротстве.

В дополнительной правовой позиции от 28.05.2024 конкурсный управляющий ссылается на положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества Должника, утверждение его 20.05.2024 повторным собранием кредиторов Должника и выявление начальной цены продажи объекта (50 000 000 руб.), превышающей начальную цену продажи объекта (39 260 900 руб.), установленную обжалуемым Постановлением № 5692. Считает, что реализация спорного объекта вне рамок дела о банкротстве повлечет преимущественное удовлетворение требований кредиторов, а также может привести к невозможности формирования конкурсной массы в достаточном размере.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. 

Дело рассмотрено в отсутствие участников спора в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), пунктом 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов». 

Исследовав и оценив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266–272 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Комитет (арендодатель) и Должник (арендатор) 11.07.2016 заключили договор № 39 аренды земельного участка с кадастровым номером 53:23:7814202:51, площадью 1 448 кв. м, для проектирования и строительства жилого дома по адресу: Великий Новгород, ул. Каберова-Власьевская, з/у 26/12.  

Срок действия договора согласован сторонами на 1 год и 6 месяцев. 

После получения в аренду земельного участка с кадастровым номером 53:23:7814202:51 Должник начал его застройку. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости 22.01.2018 зарегистрировано право собственности Должника на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 53:23:7814202:457, площадью 852,8 кв. м, степенью готовности 8 %, расположенный на указанном земельном участке по адресу: Новгородская обл., Великий Новгород, ул. Каберова-Власьевская, д. 26/12. 

По истечении срока действия договора аренды в целях завершения строительства многоквартирного жилого дома стороны 08.10.2018 заключили договор № 50 аренды земельного участка с кадастровым номером 53:23:7814202:51, площадью 1 448 кв. м, установив срок его действия – 3 года.

До истечения срока действия договора аренды № 50 объект капитального строительства не построен и не сдан в эксплуатацию. 

Решением Арбитражного суда Новгородской области от 24.05.2023 по делу № А44-705/2023, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, требования администрации Великого Новгорода удовлетворены, у Должника изъят объект путем продажи с публичных торгов.

Определением суда от 02.10.2023 по делу № А44-3466/2023 в отношении Должника введена процедура банкротства – наблюдение. 

В ответ на уведомление-запрос от 10.10.2023 № 3 временным управляющим получен от Комитета ответ от 25.10.2023 исх. № М22/20-9710-И, в котором указано, что Постановлением № 5692 решено осуществить продажу на публичных торгах в форме аукциона, открытого по составу участников, оспариваемого объекта. 

Извещением от 04.12.2023 № 22000016160000000017 (ГИС ТОРГИ по адресу: https://torgi.gov.ru/new/public/notices/view/22000016160000000017) организатором торгов – Комитетом размещено объявление о проведении торгов в форме аукциона (публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства). Дата начала проведения аукциона 16.01.2024.

Временный управляющий направил Комитету ответ на письмо о предоставлении информации о проведении торгов, в котором уведомил о том, что в соответствии со статьей 64 Закона о банкротстве органы управления должника могут совершать исключительно с согласия временного управляющего сделки, связанные с отчуждением или возможностью отчуждения имущества должника, балансовая стоимость которого составляет более 5 % балансовой стоимости активов должника на дату введения наблюдения (балансовая стоимость активов должника на 31.12.2023 составляет 33 487 тысяч руб., из них основные средства 32 471 тысяч руб.). 

Кроме того, временный управляющий отметил, что указанный объект незавершенного строительства является имуществом должника и составляет конкурсную массу, которая подлежит реализации в соответствии с Законом о банкротстве, имеющим приоритет.

Полагая, что Постановление № 5692 на основании статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) является ничтожной сделкой, совершенной без его согласия, временный управляющий обратился в суд с рассматриваемым требованием.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим. 

Как указано в пункте 2 статьи 64 Закона о банкротстве, после введения в отношении должника процедуры наблюдения, органы управления должника могут совершать исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме, за исключением случаев, прямо предусмотренных настоящим Федеральным законом, сделки или несколько взаимосвязанных между собой сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения прямо либо косвенно имущества должника, балансовая стоимость которого составляет более пяти процентов балансовой стоимости активов должника на дату введения наблюдения. 

Сделка, совершенная с нарушением этого положения, в силу положений статьи 173.1 ГК РФ является оспоримой и может быть признана недействительной в случае, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа. 

Судом установлено, что Администрация не является должником, не является органом управления Должника, не является также учредителем (участником) либо собственником его имущества.

Постановление № 5692 в редакции постановления Администрации от 05.12.2023 № 5815 «О внесении изменений в извещение о проведении публичных торгов в форме аукциона по продаже объекта незавершенного строительства» о проведении публичных торгов в форме аукциона по продаже объекта незавершенного строительства не является сделкой или решением Должника в том смысле, который придает такой сделке Закон о банкротстве. 

В данном случае получение Администрацией согласия временного управляющего Должника на исполнение решения суда не требовалось, Законом о банкротстве не предусмотрено.

Довод конкурсного управляющего о том, что проведение торгов по реализации имущества Должника вне рамок процедуры банкротства может привести к невозможности формирования конкурсной массы в достаточном размере для удовлетворения законных требований кредиторов и причинению ущерба в виде невозможности погашения задолженности перед ними, поскольку у временного управляющего отсутствуют полномочия по распоряжению имуществом Должника, судом первой инстанции правомерно отклонен.

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. 

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ). 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Новгородской области от 24.05.2023 по делу № А44-705/2023 у Должника изъят оспариваемый объект путем продажи с публичных торгов. 

В силу пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Как следует из материалов дела, решением от 30.01.2024 Должник признан несостоятельным (банкротом) и в отношении его введена процедура конкурсного производства. 

Между тем договор аренды земельного участка, предоставленного Должнику для завершения строительства многоквартирного дома, прекратил свое действие с 08.10.2021, при этом право на однократное заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства Должником реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Новгородской области от 24.05.2023 по делу № А44-705/2023 объект незавершенного строительства изъят у Должника.

Таким образом, до даты принятия судом решения о признании Должника банкротом, открытии конкурсного производства наступили последствия, при которых у Администрации возникло право на реализацию полномочий, предусмотренных статьей 239.1 ГК РФ. 

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ). 

Из пунктов 2, 3, 7 постановления Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее – Постановление № 1299) следует, что начальная продажная цена может быть определена истцом либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с органом местного самоуправления на основании оценки его рыночной стоимости. В случае несогласия с таковой ее результаты могут быть оспорены в установленном законом порядке. 

Из приведенных выше норм права следует, что новому собственнику объекта незавершенного строительства, право на который будет приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения строительства предоставляется в аренду без проведения торгов на основании пункта 5               статьи 39.6 ЗК РФ. 

Следовательно, у покупателя такого объекта право на получение в аренду земельного участка под ним для завершения строительства возникает только в порядке приобретения по итогам публичных торгов, проведенных в соответствии с требованиями статьи 239.1 ГК РФ. 

Учитывая положения статьи 1 ЗК РФ о единстве судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, прекращение действия договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, нахождение Должника в процедуре конкурсного производства не является препятствием к применению порядка, установленного при продаже объектов незавершенного строительства, не аннулирует действие специальных норм. При этом указанное имущество изымается для реализации в порядке, предусмотренном нормами земельного и гражданского законодательства, являющимися специальными по отношению к законодательству о банкротстве. 

Вопреки доводам апелляционной жалобы, как следует из пункта 21 Постановления № 1299 средства, полученные от продажи на аукционе объекта незавершенного строительства, вносятся на счет организатора аукциона и переводятся организатором аукциона бывшему собственнику объекта незавершенного строительства в течение 10 дней после государственной регистрации права собственности победителя аукциона на указанный объект за вычетом расходов на подготовку и проведение аукциона. 

Как указал конкурсный управляющий, балансовая стоимость многоквартирного жилого дома (объект) по состоянию на 31.12.2022 составляет не менее 31 355 500 руб. 

Общая сумма требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов, по состоянию на 22.01.2024 составляет 11 741 164 руб. 30 коп.  

Постановлением № 5692 в редакции постановления № 5815  установлена начальная цена продажи объекта в размере 39 260 900 руб., шаг аукциона (величина повышения начальной цены) в размере 392 609 руб. 

Суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что продажа оспариваемого объекта на основании статьи 239.1 ГК РФ может быть более выгодной для кредиторов Должника, поскольку потенциальное предоставление новому собственнику в аренду земельного участка, занимаемого указанным объектом, для завершения его строительства в соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ свидетельствует об экономической ценности приобретения такого имущества с перспективой дальнейшей достройки объекта и приобретения им статуса здания, что положительным образом отразится на цене продажи в сторону ее повышения по сравнению с ценой, которая могла быть установлена при реализации этого имущества конкурсным управляющим по правилам законодательства о банкротстве. 

Суд апелляционной инстанции отмечает, что продажа данного объекта на основании статьи 239.1 ГК РФ не влечет за собой нарушения прав Должника и его кредиторов.

При таких обстоятельствах приведенные в апелляционной жалобе доводы конкурсного управляющего отклоняются как основанные на неправильном толковании норм материального права. 

Иное толкование апеллянтом положений законодательства о банкротстве, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права.

Суд апелляционной инстанции констатирует, что аргументы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не проверены и учтены арбитражным судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного акта либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Других убедительных доводов, основанных на доказательственной базе, позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, в апелляционной жалобе не содержится.

Судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены определения суда апелляционная коллегия не усматривает. 

Поскольку жалоба конкурсного управляющего оставлена без удовлетворения, в силу положений статьи 110 АПК РФ, расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на апеллянта. 

Руководствуясь статьями 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

определение Арбитражного суда Новгородской области от 08 февраля 2024 года по делу № А44-3466/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Аврора менеджмент» ФИО1 – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                           Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Селецкая

Судьи

Т.Г. Корюкаева

Л.Ф. Шумилова