ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-68323/2023

город Ростов-на-Дону

28 июня 2024 года

15АП-6499/2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 июня 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего Глазуновой И.Н.,

судей О.Ю. Ефимовой, М.В. Соловьевой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Струкачевой Н.П..,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 05.04.2024 по делу № А32-68323/2023 

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Резиденция"

к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи,

департаменту архитектуры и градостроительства администрации МО г.Сочи,

о признании недействительными постановления,

решения об отказе в выдаче разрешения на строительство объекта,

 

при участии представителя заявителя ФИО1 по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Резиденция" (далее общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к Администрации МО г. Сочи Краснодарского края,  Департаменту архитектуры и градостроительства администрации МО г. Сочи с требованиями о признании недействительным постановления Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 23.10.2023 N 3197, признании недействительным решения Департамента архитектуры и градостроительства администрации МО г. Сочи об отказе в выдаче разрешения на строительство объекта.

При рассмотрении дела от заявителя поступило ходатайство об отказе от требований в части признания незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство капитального объекта и об обязании Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Сочи выдать разрешение на строительство.

Решением Арбитражного суда Краснодарского краяот 02.04.2024 года исковые требования удовлетворены, признано недействительным постановление Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 23.10.2023г. No 3197 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:41, расположенного по адресному ориентиру:Краснодарский край, город Сочи, 

<

...> и отмене постановления администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 15.10.2021 года No 2261 «Об установлении соответствия вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:41, расположенного по адресному ориентиру: Краснодарский край, город Сочи, 

<

...>». В остальной части в связи с принятием судом отказа от требований производство по делу прекращено.

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи обжаловала решение  суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила судебный акт отменить.

Доводы апелляционной жалобы в части удовлетворения заявленных требований сводятся к следующему.

Суд не учел, что прокуратурой города Сочи по результатам проведенной проверки соблюдения требований градостроительного законодательства в администрацию муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края вынесен протест от 08.09.2023 года № 07-03-2023/2100-23-20030008 об устранении нарушений градостроительного законодательства (далее - протест прокуратуры). В ходе рассмотрения протеста прокуратуры установлен ряд нарушений требований регламентов действующего Градостроительного кодекса Российской Федерации. Исходя из содержания части 1 статьи 48 Закона № 131-ФЗ и разъяснений высших судебных инстанции, орган местного самоуправления вправе в порядке самоконтроля отменить ранее принятый им правовой акт в случае выявления его противоречия закону. Данный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.04.2018 № 309-КГ17-20985 и от 29.04.2019 № 307-КГ18-21642. Поэтому в целях соблюдения требований действующего законодательства, руководствуясь частью 1 статьи 48 Федерального закона от 06 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», а также согласно протеста прокуратуры города Сочи от 8.09.2023 года № 07-03-2023/2100-23-20030008 об устранении нарушений градостроительного законодательства Администрацией г. Сочи было издано Постановление от 23.10.2023 года № 3197 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с к/н 23:49:0420016:41 по улице Мичурина, пос. Красная Поляна, Адлерского района г. Сочи» и отмене постановления администрации г. Сочи от 15.10.2021 года № 2261 «Об установлении соответствия вида разрешенного использования земельного участка с к/н 23:49:0420016:41, расположенного по адресному ориентиру улице Мичурина, пос. Красная Поляна, Адлерского района г. Сочи». Дополнительно администрация указала на ничтожность договора аренды с обществом.

В отзыве общество просит судебный акт оставить без изменения.

Дело слушанием откладывалось, апелляционный суд указал сторонам на необходимость представления документов, отсутствующих в материалах дела:  копию служебной записки Департамента от 10.10.2023 и протеста прокурора Г.Сочи от 08.09.2023, обоснование принятия Постановления администрации г. Сочи от 05.04.2019 № 458 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с к/н 23:49:0420016:41 по улице Мичурина, пос. Красная Поляна, Адлерского района г. Сочи».

В судебном заседании представитель общества поддержал свою правовую позицию.

Дело рассмотрено в порядке, предусмотренном статьями 18, 156, 158 АПК РФ.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва, дополнительно представленные апелляционному суду документы, заслушав пояснения представителя, коллегия пришла к следующему.

Как следует из материалов дела, на основании договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 10.09.2007 N 4900004312 находящийся в муниципальной собственности земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420016:41, площадью 8578 кв. м, по адресу: г. Сочи, Адлерский район, шт. Красная поляна, ул. Мичурина, предоставлен в долгосрочную аренду ООО "Югпромстрой" в целях обеспечения эксплуатации зданий и сооружений производственной базы. 

В настоящее время арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:41 является ООО "СЗ Резиденция" (далее - общество), что подтверждается актуальными данными ЕГРН.

Постановлением администрации города Сочи от 05.04.2019 N 458 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:41 по улице Мичурина, поселок Красная Поляна Адлерского района города Сочи" вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:41 площадью 8587 кв. м изменен с "для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений производственной базы" на "апарт-отель".

Постановлением администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 15.10.2021 года N 2261 "Об установлении соответствия вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:41, расположенного по адресному ориентиру: Краснодарский край, город Сочи, 

<

...>" вид разрешенного использования указанного земельного участка приведен в соответствие классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержден приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 N П/0412 - "гостиничное обслуживание" (код 4.7).

В договор аренды земельного участка внесены соответствующие изменения (дополнительные соглашения договору аренды от 10.09.2019 и от 03.11.2021).

Общество обратилось в Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Сочи с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта "Гостиница на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0420016:41 в Адлерском районе г. Сочи, в 

<

...>".

К заявлению приложены документы, необходимые для рассмотрения вопроса о выдаче разрешения на строительство.

08.11.2023 г. Департамент отказал обществу в выдаче разрешения на строительство.

В письме от 08.11.2023 N 24454415 департамент архитектуры указал на отмену постановления от 15.10.2021 N 2261 постановлением Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 23.10.2023 N 3197 и несоответствие в связи с этим вида разрешенного использования земельного участка "для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений производственной базы" проектируемому объекту.

Постановлением от 23.10.2023 N 3197 изменен вид разрешенного использования земель" спорного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:41 на предусмотренный договором аренды "для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений производственной базы", и отменено постановление администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 15.10.2021 года N 2261 об установления соответствия вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:41, расположенного по адресному ориентиру Краснодарский край, город Сочи, 

<

...>".

Общество, полагая, что указанное постановление от 23.10.2023 N 3197 принято администрацией в отсутствие законных оснований и является недействительным, обратилось в арбитражный суд.

При решении вопроса об обоснованности требований суд первой инстанции  правильно квалифицировал спорные правоотношения и с учетом положений статей 198-201 АПК РФ верно исходил из следующего.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс).

Виды разрешенного использования земельных участков, а равно объектов капитального строительства определяются на основе градостроительного регламента соответствующей территориальной зоны, входящего в состав правил землепользования и застройки (часть 9 статьи 1, пункт 3 части 2 и часть 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации; далее - Градостроительный кодекс).

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (часть 1 статьи 37 Градостроительного кодекса).

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса, пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса).

Разрешение на условно-разрешенный вид использования предоставляется в установленном статьей 39 Градостроительного кодекса порядке (часть 6 статьи 37 Градостроительного кодекса).

Произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель (определения Верховного Суда Российской Федерации от 10.09.2014 N 18-КГ14-95 и от 21.01.2015 N 18-КГ14-182).

Действующим на территории муниципального образования генеральным планом в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:41 установлена функциональная зона "Зона коммунально-инженерного назначения, курортно-гостиничных учреждений".

Действующими Правилами землепользования и застройки земельный участок отнесен к территориальной зоне "РК" - лечебно-оздоровительных учреждений.

Таким образом, установленный оспариваемым постановлением администрации вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:41 "для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений производственной базы" не входит в перечень видов разрешенного использования земельного участка в территориальной зоне "РК" и не соответствует классификатору видов разрешенного использования земельных участков утвержденному Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412.

Установление земельному участку вида разрешенного использования "для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений производственной базы" не соответствует также фактическому использованию земельного участка.

В границах земельного участка расположены следующие объекты недвижимого имущества, принадлежащие обществу на праве собственности: нежилое здание (склад строительных материалов), здание (котельная), жилой дом, здание проходной (нежилое здание), ни один из которых не является зданием или сооружением производственной базы.

Правовое регулирование градостроительной деятельности, осуществляемое в целях устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории (пункт 1 статьи 2 Градостроительного кодекса) предусматривает необходимость соотнесения законных интересов лиц, основанных, в том числе на существующем землепользовании, и интересов публичных образований, возникающих в ходе принятия градостроительных решений, обеспечивающих потребности общества в целом (часть 1 статьи 9 Градостроительного кодекса).

Данный подход конкретизирован в части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса, согласно которому границы территориальных зон устанавливаются с учетом как функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, так и сложившейся планировки территории и существующего землепользования.

Кроме того, должна учитываться возможность сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков. Согласование частных и публичных интересов обеспечивается возможностью эксплуатации таких земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества без срока приведения их в соответствие с требованиями градостроительного регламента, устанавливаемого правилами землепользования и застройки муниципального образования (части 8 и 9 статьи 36 Градостроительного кодекса).

С учетом положений статьи 209 Гражданского кодекса собственник земельного участка может самостоятельно выбирать вид разрешенного использования из числа предусмотренных зонированием территорий.

Изменение сведений о разрешенном использовании в таком случае производится на основании заявления заинтересованного лица и необходимых для кадастрового учета документов с использованием процедуры кадастрового учета изменений объекта недвижимости.

В пункте 1 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, указано, что при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки собственник земельного участка, находящегося в частной собственности, может выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления. Согласно правовым позициям, изложенным в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 26.05.2011 N 739-О-О, пункте 37 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2022) (утвержден 01.06.2022), часть 1 статьи 48 Закона N 131-ФЗ не исключает возможности судебного контроля принимаемых органами местного самоуправления решений, а сами решения об отмене ранее изданных муниципальных правовых актов не могут носить произвольный характер, должны быть законными и обоснованными и не нарушать законных прав граждан.

Таким образом, орган местного самоуправления вправе в порядке самоконтроля отменить ранее изданный им муниципальный правовой акт в случае несоответствия его требованиям законодательства.

В свою очередь, отменяющий акт органа местного самоуправления должен соответствовать закону, то есть быть обоснованным и не нарушать прав и законных интересов того, в отношении кого он был вынесен.

Суд первой инстанции сделал правильный вывод, что вид разрешенного использования земельного участка "для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений производственной базы", установленный оспариваемым постановлением, противоречит действующим на территории муниципального образования г. Сочи генеральному плану, Правилам землепользования и застройки, а также не соответствует классификатору видов разрешенного использования земельных участков утвержденному Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ предмет договора является существенным условием договора. В период действия договора его изменение осуществляется по взаимному согласию сторон, если иное не установлено законодательством или соглашением сторон (статья 450 ГК РФ). В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение разрешенного использования земельного участка предполагает изменение соответствующего договора аренды и невозможно без изменения такого договора.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции сделал вывод, что поскольку спорный земельный участок находится в аренде у общества (заявителя), односторонними действиями органа местного самоуправления по изданию оспариваемого постановления об изменении вида разрешенного использования земельного участка, который противоречит нормам градостроительного зонирования, нарушены права общества.

Между тем суд первой инстанции не учел, что полномочия по распоряжению земельными участками (во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта) на территории города Сочи могли возникнуть у администрации с 17.12.2008 после вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях».

Действительно, договор аренды подписан сторонами до регистрации права собственности муниципального образования на земельный участок, то есть в период, когда местное самоуправление не располагало полномочиями по распоряжению им. Вместе с тем, доводы апелляционной жалобы, что изменение в 2019 и 2021 вида разрешённого использования спорного земельного участка с кадастровым номером, обремененного правом аренды, привело к фактическому предоставлению обществу земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:41 на праве аренды в целях жилищного строительства в обход установленной законом процедуры предоставления земельных участков – не соответствуют действительности. 

Так, правопредшественник общества, являясь законным пользователем спорного земельного участка в виду расположения на последнем принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости, реализовал свое право на обращение в уполномоченный орган с целью приведения вида разрешенного использования земельного участка  действующему градостроительному регламенту и ПЗЗ. Для территориальной зоны РК на 2019 год вид разрешенного использования указанного земельного участка приведен в соответствие классификатором видов разрешенного использования земельных участков "апарт-отель" (код 2.5.), в то время как для данной зоны такой ВРИ как "для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений производственной базы" отсутствовал.

Пересмотр решений органов публичной власти, их должностных лиц, подтверждающих права, предоставляющих гражданам, организациям новые права либо отменяющих возложенные на них обязанности, а также иным образом улучшающих их положение, должен быть законным, обоснованным, исключающим произвольность их изменения, отмены или приостановления их действия. Недопустимость произвольного изменения, отмены или приостановления действия таких решений означает обязанность наделенных публичными полномочиями органа или лица обосновать необходимость изменения, отмены или приостановления действия решения, указав на несоответствие рапсе принятого решения нормам права, законной пели, фактическим обстоятельствам (пункт 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации»).

Не могут быть отменены муниципальные правовые акты должностными лицами органов местного самоуправления, принявших соответствующий правовой акт, на основании которых внесены записи в Единый государственный реестр недвижимости о виде разрешенного использования земельного участка (кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 17.08.2022 № 55-КАД22-2-К8).

Таким образом, в данном случае у администрации отсутствовали основания для отмены в порядке самоконтроля ранее принятых постановлений об изменении вида разрешенного использования земельного участка. Доводы апелляционной жалобы о том, что судом не учтен протест прокурора, подлежат отклонению. В тексте протеста содержится ошибочное указание о том, что по правилам п.1 ст.39.6 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, предоставляются преимущественно на торгах. Как было указано выше, на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие обществу, что исключает возможность реализации публичных процедур в виде торгов. 

Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент (часть 2.1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В свою очередь, изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (часть 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Поскольку в  данном случае приведение вида разрешенного использования в соответствии с действующим классификатором соответствовало требованиям закона, то последующая отмена принятого ненормативного акта необоснованна и нарушает права общества. 

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного основания для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 05.04.2024 по делу № А32-68323/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок.

Председательствующий                                                           И.Н. Глазунова

 

Судьи                                                                                             О.Ю. Ефимова

 

М.В. Соловьева