Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

город Пермь 

21.03.2022 года Дело № А50-19266/21

Резолютивная часть решения объявлена 02 февраля 2022 года. Полный текст решения изготовлен 21 марта 2022 года.

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Елизаровой И.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Повышевой Е.А., рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Сервис Плюс № 1» (618900, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о взыскании задолженности по договору аренды № 5 аренды земельного участка от 01.07.2014 в сумме 11 629 руб. 32 коп., неустойки за период с 21.05.2018 по 07.08.2021 в сумме 11 479 руб. 21 коп.,

и по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Сервис Плюс № 1» (618900, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о признании договора № 5 аренды земельного участка от 01.07.2014 ничтожным и применить последствия недействительности сделки,

при участии:

от истца: ФИО2 по доверенности от 25.03.2021, предъявлено паспорт;

ответчик не явился, извещен надлежащим образом,

 

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Сервис Плюс № 1» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, Предприниматель) о взыскании задолженности по договору № 5 аренды земельного участка от 01.07.2014 в сумме 11 629 руб. 32 коп., пени в размере 11 009 руб. 51 коп. (с учетом уточнения, принятого протокольным определением от 02.02.2022).

Предприниматель в рамках настоящего дела обратился со встречным исковым заявлением к Обществу о признании договора № 5 аренды земельного участка от 01.07.2014 ничтожным и применении последствий недействительности сделки. 

Определением суда от 22.11.2021 встречное исковое заявление принято к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском на основании статьи 132 АПК РФ.

Общество на иске настаивает, встречные требования не признает.

Предприниматель с первоначальным иском не согласен, поддерживает доводы встречного иска.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил:

26.09.2013 решением внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: ул. Металлистов, дом 18, ООО «Управляющая компания Сервис Плюс № 1» уполномочено передавать общее имущество в многоквартирном доме в пользование, заключать договоры аренды помещений, земельных участков, относящихся к общему имуществу, договоры на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, размещение вывесок с использованием частей общего имущества дома, демонтаж самовольно установленных рекламных конструкций и размещенных вывесок.

10.04.2014 решением внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме  по адресу: ул.Металлистов, дом, 18 от 10.04.2014, предоставлено согласие ФИО1 на перевод помещений из жилого в нежилое, перепланировку и устройство отдельного входа в одном из помещений, а также на аренду  земельного участка для устройства крыльца.

15.05.2014 предприниматель обратился к обществу с заявлением о предоставлении во временное пользование земельного участка для строительства крыльца.

01.07.2014 между обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Сервис Плюс № 1» (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Арендатор) заключен договор № 5 аренды земельного участка, по условиям которого, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное пользование на праве аренды часть земельного участка придомовой территории площадью 9.05 кв.м., находящегося по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 59:09:0014501:151), указанный на прилагаемом к настоящему договору плане (Приложение № 1), именуемое по тексту земельный участок. Земельный участок передается в аренду для размещения крыльца (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 2.1 договора срок действия договора установлен с 01.07.2014 по 31.05.2015. В случае, если Арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока настоящего Договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, Договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределенный срок.

Арендная плата за земельный участок устанавливается в размере 1257,38 руб. (п.4.1 договора). Арендатор перечисляет плату на расчетный счет Общества в срок до 20 числа текущего месяца (п.4.4 договора).

Пунктом 5.2 договора предусмотрено что, в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок, Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. 

Соглашением от 11.01.2019 стороны расторгли договор аренды с 24.01.2019.

По утверждению общества, в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендной платы у Предпринимателя образовалась задолженность за период с мая 2018 года по 23.01.2019 в размере 11 629 руб. 32 коп.

24.01.2021 предпринимателю направлено претензионное письмо № 53 с требованием оплатить образовавшуюся задолженность в добровольном порядке, но задолженность не оплачена.

В связи с неисполнением предпринимателем обязательств по оплате арендной платы общество обратилось в суд с иском о взыскании задолженности по арендным платежам в размере 11 629 руб. 32 коп. и пени в размере 11 009 руб. 51 коп. Предприниматель обратился в суд со встречным иском о признании договора аренды ничтожным.

Суд считает, что первоначальный иск подлежит удовлетворению, а в удовлетворении встречного иска следует отказать ввиду следующего:

в соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст.310 ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Материалами дела подтверждается, что имущество было передано предпринимателю по акту приема-передачи, который подписан сторонами без замечаний и оговорок относительно начала пользования имуществом. 

В силу пунктов 1, 3 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Доказательств оплаты ежемесячных платежей за пользование недвижимым имуществом в заявленный обществом период в материалы дела не представлено, факт использования земельного участка предпринимателем не оспаривается, подтверждается также представленными в материалы дела фотоматериалами, актом осмотра.

Доводы предпринимателя об отсутствии у общества оснований требования платы за арендуемое имущество, судом отклоняются.

В силу ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

При этом земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", п. 26 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

В соответствии с правовой позицией, изложенной пунктах 1 и 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64), собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.

По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование (пункт 7 Постановления N 64).

Порядок пользования объектами общего имущества многоквартирного дома определен в главе 6 ЖК РФ, где указано, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (п. 4 ст. 36 Кодекса).

В соответствии с ч. 1 ст. 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 указанной статьи).

Материалами дела подтверждается, что общество осуществляет управление многоквартирным домом 18 по ул.Металлистов.

Согласно данным публичной кадастровой карты указанный многоквартирный жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером 59.09.0014501:151,  площадью 6204 кв. м, разрешенное использование – под жилым домом многоэтажной застройки.

Решением, оформленным протоколом от 26.09.2013, общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, общество уполномочено на заключение договоров аренды земельного участка, относящегося к общему имуществу.

Материалами дела подтверждается, что предприниматель является собственником нежилого помещения, расположенного в жилом доме, и к указанному помещению оборудовал крыльцо, которое находится на земельном участке, находящимся на праве общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. 

При этом, принадлежность предпринимателю доли в общем имуществе не исключает возможность предоставления общего имущества в аренду, так как владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников (ст. 247 ГК РФ). При этом, собственниками помещений принято решении о предоставлении земельного участка предпринимателю в пользование на праве аренды.

Доводы предпринимателя о том, что решение в части аренды земельного участка на собрании не принималось, признаны судом несостоятельными, так как указанное решение ответчиком не оспорено, о фальсификации протокола в порядке статьи 161 АПК РФ предпринимателем не заявлено, оригинал протокола от 10.04.2014 обозревался судом. Само по себе наличие дописки в протоколе, о его недействительности не свидетельствует. 

Доводы о том, что предмет договора не индивидуализирован, значения не имеют, так как материалами дела подтверждается, что договор аренды исполнялся сторонами, и в соответствии с условиями договора предприниматель производил оплату арендной платы.

С учетом изложенного требования общества о взыскании задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению в полном объеме в размере                          11 629 руб. 32 коп.

Обществом также заявлено требование о взыскании неустойки в общем размере 11 009 руб. 51 коп.  за периоды с 21.05.2018 по 05.04.2020 и с 08.01.2021 по 02.02.2022.

В соответствии со ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Расчет неустойки, произведенный обществом, судом проверен и признан верным. Учитывая период просрочки и размер задолженности, неустойка соответствует последствиям нарушения предпринимателем своих обязательств.

С учетом вышеизложенного, первоначальный иск подлежит удовлетворению, а оснований для удовлетворения встречного иска суд не усматривает.

Также, согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки. 

Как следует из материалов дела, оспариваемый договор аренды заключен между сторонами и исполнялся с 2014, следовательно, на момент обращения в суд со встречным иском, предпринимателем пропущен срок исковой давности по встречному требованию.

Таким образом, встречный иск удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению между сторонами в соответствии с положением статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

Р Е Ш И Л:

первоначальный иск удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Сервис Плюс № 1» задолженность в сумме                           11 629 руб. 32 коп., неустойку в сумме 11 009 руб. 51 коп., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2000 руб. 

В удовлетворении встречного иска отказать. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Судья                                                                              Елизарова И.В.