ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-19552/2023

06 мая 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     22 апреля 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  06 мая 2024 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Балакир М.В.

судей  Изотовой С.В., Целищевой Н.Е.

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1

при участии:  

от истца (заявителя): представитель ФИО2 по доверенности от 28.12.2023

от ответчика (должника): представитель ФИО3 по доверенности от 01.01.2024

от 3-го лица: представитель ФИО4 по доверенности от 29.12.2023

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-1513/2024)  (заявление)  акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.11.2023 по делу № А56-19552/2023 (судья Новикова Е.В.), принятое по иску 

акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» 

к акционерному обществу «Российский аукционный дом» 

3-е лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга 

об изменении условий договора 

установил:

Акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к акционерному обществу «Российский аукционный дом» (далее - ответчик) об изменении условий договора аренды от 01.10.2009 № Фао-595/2009 (РАД-5/2009), изложив пункт 31.1. Договора в следующей редакции: «3.1.1. Постоянная составляющая арендной платы устанавливается исходя из ставки в размере 738 (семьсот тридцать восемь) рублей 00 копеек (в том числе НДС 20%, пользование лифтом, указанным в пункте 1.3. Договора, местами общего пользования) за один квадратный метр арендуемой площади в месяц».

В соответствии со ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга.

Распоряжением Заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.06.2023 дело № А56-19552/2023 передано в производство судье Новиковой Е.В.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.11.2023 в иске отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, удовлетворить требования, ссылаясь на то, что отказ ответчика от подписания дополнительного соглашения об увеличении арендной платы является злоупотреблением правом.

В настоящее судебное заседание явились представители сторон и третьего лица.

Представители истца и третьего лица поддержали доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по мотивам, изложенным в представленном в материалы дела отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между акционерным обществом «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее — истец, Фонд), действующим в качестве арендодателя, с одной стороны и акционерным обществом «Российский аукционный дом» (далее - ответчик, АО «РАД»), действующим в качестве арендатора, с другой стороны, был заключен Договор аренды от 01.10.2009 № Фао-595/2009 (№ РАД-5/2009) (далее - Договор).

В соответствии с п. 1.1 Договора арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование арендатору помещения для использования под офис, а арендатор обязуется оплачивать арендную плату в размере и порядке, предусмотренном Договором.

Согласно п. 5.1 Договора срок аренды составляет 49 лет и действует до 01.10.2058 года.

Впоследствии к Договору были заключены следующие дополнительные соглашения: Дополнительное соглашение № 1 от 15.10.2009 года; Дополнительное соглашение № 2 от 01.12.2009 года; Дополнительное соглашение № 3 от 25.05.2012 года; Дополнительное соглашение № 4 от 03.09.2012 года; Дополнительное соглашение № 5 от 16.10.2012 года; Дополнительное соглашение № 6 от 30.11.2012 года; Дополнительное соглашение № 7 от 28.10.2013 года; Дополнительное соглашение № 8 от 25.11.2013 года; Дополнительное соглашение № 9 от 20.01.2015 года; Дополнительное соглашение № 10 от 29.09.2017 года.

В настоящий момент в аренду переданы следующие объекты: помещение 5-Н, часть помещения 42-Н (ч.п. 1-23), помещение 46-Н, расположенные на 5 этаже; часть помещения 43-Н (ч.п. 24-29, 30-39), расположенную на мансардном этаже по адресу Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, литера Б, общей площадью 912,8 кв.м. (п. 1.1.2 Договора в редакции Дополнительного соглашения № 10 от 29.09.2017 года); нежилое помещение 16-Н, кадастровый номер 78:32:0001292:441, площадь 96,8 кв.м. (подвал), нежилое помещение 55-Н, кадастровый номер 78:32:0001292:448, площадь 5,4 кв.м. (подвал), нежилое помещение 18-Н, кадастровый номер 78:32;0001292:443, площадь 35,4 кв.м. (подвал), нежилое помещение 34-Н, кадастровый номер 78:32:0001292:446, площадь 119 кв.м. (подвал), нежилое помещение 58-Н, кадастровый номер 78:32:1292:0:51:44, площадь 378,9 кв.м. (2 этаж), нежилое помещение 59-Н, кадастровый номер 78:32:1292:0:51:41, площадь 391.5 кв.м. (3 этаж), нежилое помещение 60-Н, кадастровый номер 78:32:1292:0:51:42, площадь 122.6 кв.м. (4 этаж), нежилое помещение 61-Н, кадастровый номер 78:32:1292:0:51:43, площадь 123,2 кв.м. (5 этаж), квартира № 50, кадастровый номер 78:32:0001292:436, площадь 129,4 кв.м. (5 этаж) по адресу Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, литера В (п. 1.1.3 Договора в редакции Дополнительного соглашения № 10 от 29.09.2017 года).

Все переданные в аренду помещения принадлежат Фонду на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 01.11.2005 года серия 78-АА № 546754 (п. 1.2 Договора), запись о регистрации права собственности Фонда в ЕГРН № 78-78-01/0710/2005-632 от 01.11.2005 года. После проведения ряда кадастровых работ право собственности Фонда на помещения, расположенные по Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, литера Б, подтверждается записью в ЕГРН № 78:32:0001292:501-78/030/2018-5 от 23.01.2018 года. Право собственности Фонда на помещения, расположенные по Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, литера В, подтверждается записью в ЕГРН № 78:32:0001292:441-78/030/2018-2 от 23.01.2018 года; № 78:32:0001292:448-78/030/2018-2 от 23.01.2018 года; № 78-78-30/006/2011-478 от 31.01.2012 года; № 78:32:0001292:446-78/030/2018-2 от 23.01.2018 года; № 78-78-30/054/2012-398 от 01.11.2012 года; № 78-78-30/054/2012-399 от 01.11.2012 года; № 78-78-30/054/2012-400 от 01.11.2012 года; № 78-78-30/054/2012-401 от 01.11.2012 года; № 78-78-30/204/2011-248 от 13.09.2011 года. Право собственности Фонда на переданные в аренду помещения не оспаривается АО «РАД».

В соответствии с п. 3.1 Договора (в редакции Дополнительного соглашения № 7 от 28.10.2013 года) арендная плата, подлежащая уплате арендатором, состоит из постоянной составляющей арендной платы и переменной составляющей арендной платы. Причем переменная составляющая арендной платы является компенсацией арендатором расходов арендодателя по уплате соответствующих услуг ресурсоснабжающих организаций (электроснабжение, водоснабжение и водоотведение и т.д.)

Согласно п. 3.1.1 Договора (в редакции Дополнительного соглашения № 7 от 28.10.2013 года) постоянная составляющая арендной платы устанавливается исходя из ставки в размере 3780 рублей за один квадратный метр арендуемой площади в год (включая НДС, пользование лифтом, указанным в пункте 1.3 Договора, местами общего пользования). Указанный размер арендной платы в пересчете на один месяц аренды составляет 3780 рублей / 12 месяцев = 315 рублей в месяц за один квадратный метр арендуемой площади.

В период с 01.08.2022 по 30.09.2022 в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 13.07.2011 № 455-85 «О Контрольно-счетной палате Санкт-Петербурга», планом работы Контрольно-счетной палаты Санкт-Петербурга (далее - КСП) на 2022 год, приказом председателя Контрольно-счетной палаты от 25.07.2022 № 244 комиссия КСП провела контрольное мероприятие «Выборочная проверка финансово-хозяйственной деятельности акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» и деятельности Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в части осуществления прав и обязанностей участника (учредителя) коммерческих организаций от имени Санкт-Петербурга и полномочий собственника государственного имущества Санкт-Петербурга в отношении акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» за 2020-2021 годы и истекший период 2022 года» (далее — контрольное мероприятие). По итогам данного контрольного мероприятия был подготовлен Отчет КСП от 18.11.2022 № 2-519/22дсп (далее - Отчет КСП).

В пункте 2.2.1 раздела IV Отчета КСП было отмечено, что ставки арендной платы по договору аренды от 01.10.2009 № Фао-595/2009 (№ РАД-5/2009), установленные при его заключении, даже с учетом ежегодной индексации, не соответствуют рыночным показателям. Применительно к данному Договору, КСП пришла к выводу о том, что сохранение прежнего размера арендной платы имеет признаки ущерба бюджету Фонда, акции которого на 100% принадлежат Санкт-Петербургу.

В соответствии с Отчетом об оценке от 24.01.2023 № 42-1/2023, подготовленного ООО «Центр оценки «Аверс» по заказу Фонда, размер рыночной ставки арендной платы составляет 738 рублей в месяц за один квадратный метр площади помещений, переданных в аренду по данному Договору. При этом согласно Заключению от 09.02.2023 № СЗ1-0000023/2023, подготовленному Санкт-Петербургским государственным бюджетным учреждением «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» (далее - ГБУ «ГУИОН»), Отчет ООО «Центр оценки «Аверс» в целом соответствует требованиям нормативно-правовых актов, регулирующих оценочную деятельности (Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральные стандарты оценки ФСОI, ФСО И, ФСОIII, ФСОIV, ФСО V, ФСО VI, ФСО VII).

Согласно п. 3.7 Договора (в редакции Дополнительного соглашения № 3 от 25.05.2012 года) размер арендной платы по настоящему Договору может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год и не более чем на 5 (пять) %.

Сопроводительным письмом исх. № 16-123/23-0-0 от 30.01.2023 года Фонд направил подписанное со своей стороны Дополнительное соглашение № 11 к Договору (оферта), в котором предлагал АО «РАД» изменить п. 3.1.1 Договора, изложив его в следующей редакции: «3.1.1. Постоянная составляющая арендной платы устанавливается исходя из ставки в размере 738 (семьсот тридцать восемь) рублей 00 копеек (в том числе НДС 20%, пользование лифтом, указанным в пункте 1.3 Договора, местами общего пользования) за один квадратный метр арендуемой площади в месяц».

22 февраля 2023 года между представителями Фонда и АО «РАД» состоялись коммерческие переговоры по вопросу увеличения арендной платы по Договору в предложенном Фондом размере (проект Дополнительного соглашения № 11). По итогам состоявшей встречи сторонам не удалось достичь соглашения о заключении Дополнительного соглашения № 11 к Договору.

Фонд, полагая поведение АО «РАД» недобросовестным в части отказа от заключения Дополнительного соглашения № 11 к Договору, обратился в суд с настоящим иском. 

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение не подлежит отмене ввиду следующего.

В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом к иным случаям относится в том числе недостижение сторонами соглашения об изменении договора.

Согласно ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно статье 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласованные   сторонами условия Договора аренды, в  том числе в части порядка изменения арендной платы, а именно, по соглашению сторон не чаще одного раза в год и не более чем на 5% и арендной платы в размере 3600 рублей за кв. м в год, в редакции Дополнительного соглашения №3, соответствовали решениям Совета директоров ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», оформленных протоколом № 14 от 01.09.2029 и протоколом от 26.03.2012. Указанные условия соответствовали и    соответствуют    положениям действующего законодательства. Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в соответствии с положениями законодательства Российской Федерации. Размер арендной платы при заключении Дополнительного соглашения №3 установлен сторонами на основании Отчета об определении рыночной величины арендной платы на комплекс нежилых помещений от 07.03.2012 № 124/2012, подготовленного ООО «ТрансСтрой-Финанс», на который было получено Положительное Экспертное заключение НП СОО «Сибирь» от 23.03.2012 № 032/03/012.

Условие п. 3.7 договора не было оспорено истцом. 

Однако, как следует из материалов дела, в нарушение пункта 3.7. Договора аренды истец обратился к ответчику, а затем в суд требованием увеличить размер Постоянной составляющей арендной платы более чем на 20 %.

В обоснование требований об изменении условий Договора аренды в части увеличения Постоянной составляющей арендной платы более чем на 5% истец представил Отчет об оценке.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценке) юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных Законом об оценке.

Как верно указал суд первой инстанции, имущество истца не относится к объектам, проведение оценки которых в целях передачи в аренду является обязательной в соответствии с Законом об оценке.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценке, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценке).

В рассматриваемом споре рыночная величина арендной платы не является обязательной для сторон Договора аренды и носит лишь рекомендательный характер, что также подтверждается позицией Верховного суда Российской Федерации по делу № А56-74075/2020 (Определение Верховного суда Российской Федерации от 14.02.2022 № 307-ЭС21-28015).

Согласно выводам, изложенным в Определении Верховного Суда РФ от 16.10.2020 N 304-ЭС20-15454 по делу N А27-23499/2019, согласно договору аренды стороны вправе пересматривать по соглашению размер арендной платы, при этом увеличение возможно не более чем на 5% от ранее установленного размера арендной платы; в договоре аренды содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке. Поскольку стороны, в том числе и конклюдентными действиями, не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, внесение в судебном порядке соответствующих изменений в договор недопустимо и по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

Кроме того, апелляционный суд полагает, что истец необоснованно указывает на недобросовестное поведение Ответчика в договорных отношениях по Договору аренды. Недобросовестное поведение Арендатора, по мнению Истца, следует из несогласия Ответчика увеличить размер арендной платы по требованию Истца в размере большем, чем установлено Договором аренды.

Добросовестность Арендатора означает, что его поведение соответствует поведению, ожидаемому от любого участника гражданского оборота, который учитывает права и законные интересы своего контрагента (в нашем случае - Арендодателя) и содействует ему (п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25). Это подразумевает в том числе и то, что Арендатор надлежащим образом исполняет условия договора. Следовательно, оснований для вывода о недобросовестности арендатора не имеется, принимая во внимание также то, что доказательств обращения с предложением об увеличении арендной платы истцом в адрес ответчика ранее в материалы дела не представлено.

Контрольные мероприятия, ссылку на которые приводит в исковом заявлении истец, касались финансово-хозяйственной деятельности АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» и соответственно его нынешнего руководства и не имеют отношения к деятельности Арендатора.

Учитывая вышеизложенное суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что иск не подлежит удовлетворению.

Иных доводов, ставящих под сомнение законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, апеллянтом не приведено.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении иска и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу спора, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 28.11.2023 по делу №  А56-19552/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.  

 

Председательствующий

 

М.В. Балакир

 

Судьи

 

С.В. Изотова

 

 Н.Е. Целищева