АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, д.32

http://krasnodar.arbitr.ru 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

 

Дело №А32-3696/2024

23 октября 2024 г.

г. Краснодар

Резолютивная часть решения объявлена 25.09.2024 г.

В полном объеме решение изготовлено 23.10.2024 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи М.В. Черножукова, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление ООО «УК СИТИ-СТАР» (ИНН 

<

***>) 

к ответчику: ООО «НОВЫЙ ЖУК» (ИНН 

<

***>)

об обязании передать техническую документацию, 

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: не явился, извещен;

при ведении протокола помощником судьи А.А. Валявской,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ответчику об обязании передать техническую документацию.

Стороны уведомлены надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания, явку представителей в суд не обеспечили. 

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

...>, включен в перечень управления объектов ООО «УК «Сити-Стар» (ИНН 

<

***>) (далее - истец) с 01.01.2024 (Решение ГЖИ Краснодарского края от 27.12.2023 № 6476).

Ранее указанный многоквартирный дом находился в управлении ООО «Новый ЖУК» (ИНН 

<

***>) (далее - ответчик).

Письмом (исх. № 86-ю) от 29.12.2023 истец запросил у ответчика техническую и иную связанную с управлением многоквартирным домом документацию.

Однако, ответчик на указанное письмо не ответил,  техническую документацию на многоквартирный дома не передал.

Техническая документация на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом является общим имуществом собственников многоквартирного дома и подлежит передаче избранной управляющей организации для хранения и использования при управлении домом.

Техническая документация на многоквартирный дом, подлежащая передаче не была передана, а именно отсутствуют:

- документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества, в том числе, технические паспорта многоквартирных домов;

- документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета и сведения о проведении их ремонта, замены, информацию об оснащении помещении МКД индивидуальными, общими (квартирными) приборами учета в том числе информацию о каждом установленном индивидуальном, общим (квартирным) приборе учета (технические характеристики, год установки факт замены и поверки), дату последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний

- документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ по поведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в МКД;

- акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, в том числе оборудования для инвалидов, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей МКД (крыши, огораживающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленных требований, журнал осмотра;

- акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности МКД к отопительному периоду;

- реестр собственников помещений в МКД;

- оригиналы (копий) решений и протоколов ОСС помещений в МКД; 

- договоры об использовании общего имущества собственников помещений в МКД;

- инструкция по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства;

- копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенного органом,    осуществляющим деятельность  по  ведению  государственного земельного кадастра;

- выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющихся общим имуществом;

- заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копи градостроительного плана земельного участка по установленной форме;

- документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременении, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действий и границ сервитута или иных обременении, относящихся к части земельного участка (при наличии сервитута);

- проектная документация (копия проектной документации) на МКД, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) МКД;

- план участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;

- проектно- сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;

- акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;

- схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др.;

- паспорта котельного хозяйства, котловые книги; 

- паспорта лифтового хозяйства; 

- исполнительные чертежи контуров заземления;

- иные имеющиеся документы. 

Досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный положениями статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом соблюден, что подтверждается досудебной претензией, направленной истцом в адрес ответчика.

Досудебная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.

При рассмотрении настоящего спора суд руководствовался следующим.

Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утверждёнными постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416 (далее – Правила № 416) предусмотрено, что одним из стандартов управления МКД являются прием, хранение и передача технической документации на дом и иных связанных с управлением таким домом документов (пп. а) п. 4 Правил № 416).

Наличие указанных документов в полном объеме необходимо в целях эффективного выполнения договорных обязательств 

В силу части 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (далее - ЖК РФ), управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Таким образом, обязанность ответчика передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранному собственниками помещений в многоквартирном доме в качестве управляющей организации истцу возникает в силу жилищного законодательства и вызвана необходимостью осуществления истцом деятельности по обслуживанию многоквартирного дома. Техническая и иная документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.

Передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов - это безусловное действие при смене управляющей организации либо способа управления домом.

Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, и Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170.

Правительство Российской Федерации постановлением от 15.05.2013 №416 утвердило Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (далее - Правила № 416). В разделе V Правил №416 установлен порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением этим домом. Согласно пункту 20 указанных Правил техническая документация на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, подлежат передаче в составе, предусмотренном Правилами №491. Подлежащие передаче документы должны содержать актуальные на момент передачи сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 21 Правил №416 в случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, указанных в Правилах №491, которые были переданы ей в установленном порядке, такая организация обязана принять меры к восстановлению таких документов и в порядке, предусмотренном пунктом 22 Правил №416, передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления этим домом.

Пунктом 27 Правил № 491 предусмотрено, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким многоквартирным домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вносить в такие документы необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.

Таким образом, на законодательном уровне установлена презумпция наличия у предыдущей управляющей компании документов, содержащихся в пунктах 24, 26 Правил № 491, пунктах 1.5.1 - 1.5.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, имеющих актуальные данные о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в МКД. Обратное будет свидетельствовать о ненадлежащем управлении МКД со стороны ответчика.

Исходя из указанных правовых норм, правом на истребование технической документации наделена управляющая компания, избранная собственниками в установленном законом порядке, чье право на управление таким домом нарушено в результате отсутствия у нее необходимой для этого документации. При этом сама техническая документация на здание принадлежит собственникам помещений и не может быть удержана лицом, которое ранее оказывало им услуги по управлению.

Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица, что отражено также в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 09.04.2021 №307-ЭС20-19764 по делу №А21-4354/2019.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.08.2021 №303-ЭС21-5287 по делу №А04-2984/2020 управляющая организация, прекратившая управление многоквартирным домом (МКД), обязана восстановить и передать новой управляющей организации не только техническую документацию, ранее полученную ею от предшественника и утраченную в течение осуществления деятельности по управлению МКД, но и любую техническую документацию, предусмотренную п. 24, 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491, независимо от того, передавалась ли такая документация от ранее действующей управляющей организации. Документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 30.03.2010 №17074/09, отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица. Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А32-23405/2022 от 07.02.2023.

Таким образом, на основании вышеизложенного, организация, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая уведомление, обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом, иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом по акту приема-передачи не позднее срока, установленного ч.10 ст. 162 ЖК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Решением Октябрьского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края по делу № 2-1086/2023 от 19.03.2024 г. решения, оформленные Протоколом № 1 общего собрания собственников от 29.10.2023 г. признаны недействительными. Договор управления многоквартирным домом № 194 по пр.-ту. Дзержинского в г. Новороссийске от 30.10.2023 г. признан недействительным. 19.03.2024 г. была оглашена резолютивная часть решения. Мотивированное решение изготовлено 26.03.2024 г. Решение вступило в законную силу.

Таким образом, в настоящее время документы, являющиеся основанием для выполнения обязанностей по управлению спорным ООО «УК СИТИ-СТАР», признаны судом недействительными.

Истцом утрачено право истребовать у ответчика техническую документацию на МКД, поскольку управление данным МКД ООО «УК СИТИ-СТАР» не осуществляет. 

Техническая документация должна находится в действующей управляющей организации МКД в полном объеме для выполнения ею своих обязательств по договору управления и надлежащего содержания общего имущества МКД, а также во избежание неблагоприятных последствий в результате проверок надзорным органом требований действующего жилищного законодательства, в том числе и лицензионных требований к управляющим организациям

Таким образом, правом истребовать техническую документацию на МКД наделена та управляющая компания, которую выбрали собственники и наделили правом осуществлять управление МКД.

ООО «УК СИТИ-СТАР» не является управляющей организацией МКД в связи с избранием в качестве таковой ООО «НОВЫЙ ЖУК» (Решение ГЖИ Краснодарского края от 27.12.2023 №6475). 

С учетом изложенного, ООО «УК СИТИ-СТАР» не имеет законных оснований для предъявления требований по истребованию технической документации на многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

...>,

При таких обстоятельствах требования истца признаются судом необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Судебные расходы подлежат распределению по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 123, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Краснодарского края

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке и в сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации. 

Судья                                                                                                    М.В. Черножуков