ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                      Дело №  А54-943/2021

Резолютивная часть постановления объявлена   27.10.2021 

Постановление изготовлено в полном объеме    27.10.2021 

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Капустиной Л.А., судей Дайнеко М.М. и Заикиной Н.В.,  при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,  при участии от истца – индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304622910600041) – ФИО3 (доверенность от 15.01.2021),  в отсутствие ответчика – администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и  третьих лиц – управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани, министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области, управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области и межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях,   рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Рязани  на решение Арбитражного суда Рязанской области от 28.07.2021 по делу № А54-943/2021 (судья Кураксина О.В.),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации города Рязани (далее – администрация) об урегулировании разногласий по цене выкупа, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка и изложении пункта 2.1 в  следующей редакции: «Цена участка, согласно расчету цены, составляет 2 193 308 рублей 12 копеек. Цена участка определена на  основании Закона Рязанской области от 05.08.2011 № 62-ОЗ «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Рязанской области». Между сторонами согласовано, что указанная цена окончательна и не подлежит пересмотру по какой-либо причине».

Определением от 20.04.2021, принятым на основании статьи 51 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации,  к участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани, министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области и межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях.

Решением суда от  28.07.2021 исковые требования удовлетворены. 

В апелляционной жалобе администрация просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.  Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то,  что выкупная стоимость  должна определяться  по пункту 2 статьи 4.2 Закона Рязанской области  от 05.08.2011 № 62-ОЗ «Об особенностях регулирования  земельных отношений на  территории Рязанской области» (далее – Закон № 62-ОЗ) с учетом статьи 2 решения  Рязанского городского совета от 24.11.2005: по  кадастровой стоимости (87 732 324 рубля 71 копейка) исходя из  ставки земельного налога в 1,5 %, умноженной на  коэффициент 5. Указывает, что  из представленного суду плана приватизации невозможно установить, что  расположенные на земельном участке объекты недвижимости первоначально  отчуждены в процессе приватизации. В связи с этим считает, что  оснований для применения льготной выкупной цены, предусмотренной  пунктом 1 статьи 4.2 Закона № 62-ОЗ, не имеется.    

В судебном заседании  представитель истца возражал против  доводов заявителя жалобы, считая законным и обоснованным принятое решение.

Ответчик и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направили. С учетом мнения представителя истца, судебное  заседание проводилось  в их   отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266  Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации. 

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца,  Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению. 

Как видно из материалов дела,  предприниматель является собственником объектов недвижимости – нежилых зданий с кадастровыми номерами 62:29:0130002:725 и 62:29:0130002:726, находящихся  на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0130002:101 площадью 26 736,9 кв. метров, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: г. Рязань, р-н Южный Промузел, 22 (Октябрьский район) (т. 1, л. д. 9–10).

Указанные объекты недвижимости ранее принадлежали государственному предприятию ордена Ленина и ордена Трудового Красного Знамени Монтажному  тресту «Центроэнергомонтаж» (преобразованного в ОАО «Центроэнергомонтаж») и вошли в состав  приватизированного имущества указанного предприятия  на основании плана приватизации треста «Центроэнергомонтаж», утвержденного председателем комитета по управлению имуществом Москвы 25.12.1992 (т. 1, л. д. 24–47).

По цепочке сделок  здания перешли в собственность  предпринимателя.

09.11.2020 предприниматель  обратился в администрацию с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером 62:29:0130002:101, на котором расположены объекты недвижимости  (т. 1, л. д. 13).

Не оспаривая ни площадь,  необходимую для эксплуатации объектов, ни их количество, администрацией   подготовлен проект договора купли-продажи земельного участка от 08.12.2020 № 072-20, которым выкупная цена определена в размере 6 579 924 рублей 35 копеек (т. 1, л. д. 14–15).

Не согласившись с указанной стоимостью, предприниматель с письмом от 18.12.2020  направил  продавцу  протокол разногласий, с обоснованием  выкупной цены в  размере 2 193 308 рублей 12 копеек (т. 1, л. д. 18-21).

Письмом от 15.01.2021 № 02/1/4-05-21-исх администрацией отклонен указанный протокол со ссылкой на  неправомерность  расчета выкупной стоимости по льготной цене ввиду  отсутствия доказательств  отчуждения объектов недвижимости  из государственной (федеральной, областной) собственности.

Наличие разногласий сторон  по цене  выкупа земельного участка  послужило основанием для обращения предпринимателя  в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что  требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом Российской Федерации либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Подпунктами 1, 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:

1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (пункт 3 статьи 39.4 Земельного  кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Порядок определения цены земельных участков, находящихся в собственности Рязанской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов определен Законом № 62-ОЗ. 

Согласно пункту 1 статьи 4.2 Закона № 62-ОЗ  при заключении договоров купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности Рязанской области, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, цена таких земельных участков определяется в размере 2,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, в частности,   при их приобретении:

коммерческими организациями и индивидуальными предпринимателями, являющимися собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, сооружений или помещений в них, если эти здания, сооружения или помещения в них были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, сооружения.

Материалами дела подтверждается,  что расположенные на земельном участке объекты недвижимости  первоначально были отчуждены из государственной собственности при приватизации  треста «Центроэнергомонтаж» (т. 1, л. 

<

...>), а впоследствии  по цепочке сделок перешли в собственность предпринимателя (материалы регистрационного дела, т. 1, л. д. 91 – 150, т.2, л. д. 1-28).

 В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 01.10.2009                    № 1129-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Арбитражного суда Липецкой области о проверке конституционности пункта 1 статьи 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» указано, что критерием применения льготного режима выкупа земельного участка является субъект гражданского оборота либо правовая судьба объекта недвижимости и отмечено следующее.

Из содержания пункта 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ следует, что субъектами применения льготного порядка расчетов за приватизируемые земельные участки выступают собственники зданий, строений, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности.

Ограничительное толкование положения пункта 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ привело бы – в нарушение закрепленного в статье 19 Конституции Российской Федерации принципа равенства - к неравному подходу по отношению к собственникам недвижимого имущества как субъектам права, находящимся в равном положении.

По смыслу данного законоположения и с учетом преследуемых законодателем общих целей правового регулирования, любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного или муниципального образования, имеет право на приобретение в собственность земельного участка на льготных условиях - независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок (пункт 3 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 01.10.2009 № 1129-О-О).

Соответствующий данному разъяснения правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2009 № 14649/08, определениях  Верховного Суда Российской Федерации  от 30.03.2015 № 310-КГ14-5503, от 25.05.2016 № 310-ЭС16-1609, от 29.04.2016 № 305-КГ15-19738,  от 29.09.2016 № 304-КГ16-11950, пункте 9 («Разрешение споров, возникающих из вещных правоотношений») Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2016), утвержденного  Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016.

Установление в договоре выкупной цены сверх предусмотренной  законом цены  противоречит пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации  (определение Верховного Суда Российской Федерации от 07.07.2016 № 310-ЭС16-1609).

При таких обстоятельствах, учитывая, что стороны не вправе своим соглашением изменять нормативно-регулируемый размер выкупной стоимости земельного участка, условие пункта 2.1 договора купли-продажи земельного участка правомерно принято в редакции предпринимателя – исходя из 2,5 %  кадастровой стоимости земельного участка, а именно 2 193 308 рублей 12 копеек (87 732 324 рублей 71 копейка * 2,5 %).

Довод заявителя о том, что истцом не представлено прямых доказательств факта отчуждения объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, из государственной собственности,  обоснованно отклонен судом первой инстанции, поскольку опровергается  представленными управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области документами  регистрационного дела в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами 62:29:0130002:725 и 62:29:0130002:726, из которых усматривается факт нахождения вышеуказанных объектов недвижимости в собственности ОАО «Фирма «Центроэнергомонтаж».

Ссылка заявителя на то, что из шести расположенных на спорном земельном участке объектов недвижимости только два объекта включены в план приватизации, а  остальные четыре не поименованы в плане приватизации,  в связи с чем  льготный коэффициент не подлежит применению, не влияет на принятое решение, поскольку разногласия по площади выкупаемого участка у сторон отсутствуют. 

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в  апелляционной жалобе  доводам не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену  судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии с  частью 3  статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы. 

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку заявитель в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, последняя взысканию не подлежит.

На основании изложенного,  руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей  271   Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд       

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 28.07.2021 по делу № А54-943/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской 

Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

                         Л.А. Капустина

                         М.М. Дайнеко   

                         Н.В. Заикина