АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

«

Дело № А09-12793/2014

г. Калуга

12» сентября 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена             05.09.2017 

Постановление изготовлено в полном объеме              12.09.2017

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

судей

ФИО1

ФИО2

ФИО3

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

 

ФИО4

при участии в заседании: 

от истца:

Общество с ограниченной ответственностью  «НАШ ЛОМБАРД-ФЕДЕРАЛЬНАЯ 

СЕТЬ»

от ответчика: 

Управление  имущественных  и земельных отношений Брянской городской администрации

 

представитель – ФИО5 по доверенности от 01.08.2016 сроком действия на 3 года

 

представитель – ФИО6 по доверенности от 09.01.2017 сроком действия по 31.12.2017

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Брянской области кассационную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «НАШ ЛОМБАРД-ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЕТЬ» на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2017 по делу № А09-12793/2014, 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «НАШ ЛОМБАРД-ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЕТЬ» (далее – ООО «НАШ ЛОМБАРД-ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЕТЬ») обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее – УМИЗО Брянской городской администрации) о взыскании стоимости проведенного капитального ремонта нежилого помещения по адресу: 

<

...>, площадью 777,8 кв. м в размере 6 427 122 руб. (с учетом уточнений исковых требований).

Решением Арбитражного суда Брянской области от 22.03.2017 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2017 решение Арбитражного суда Брянской области от 22.03.2017 отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

ООО «НАШ ЛОМБАРД-ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЕТЬ» обратилось в суд округа с кассационной жалобой на постановление суда апелляционной инстанции, в которой просит его отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции. 

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, просил суд ее удовлетворить.

Представитель ответчика возражал против доводов кассационной жалобы, поддержал свои доводы, изложенные в отзыве на нее, просил оставить жалобу без удовлетворения, а обжалуемый судебный акт без изменения. 

Суд, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, возражений на нее, заслушав представителей сторон, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции и удовлетворения кассационной жалобы, исходя из следующего.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между ООО «НАШ ЛОМБАРД-ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЕТЬ» (арендатором) и УМИЗО Брянской городской администрации (арендодателем) 09.06.2010 на основании протокола аукциона от 04.06.2010 N 1/24 заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска N 141ВД-2010, расположенного по адресу: Брянская область, г. Брянск, Володарский район, ул. Пушкина, д. 72, общей площадью 1502,3 кв. м, из них арендуемая площадь составляет 777,8 кв. м, на 1-м этаже 5-этажного жилого здания, условный номер 32:28:2:0:24:72:А:Н на срок до 08.06.2015.

По акту приема-передачи от 09.06.2010 истец принял нежилое помещение.

Соглашением от 05.12.2012 стороны расторгли договор аренды от 09.06.2010 (зарегистрировано в управлении Росреестра 08.05.2013).

Ссылаясь на необходимость возмещения стоимости произведенных работ по капитальному ремонту арендуемого помещения в сумме 907 740 руб., истец обратился в Арбитражный суд Брянской области с настоящим иском.

Рассматривая спор по существу, суд первой инстанции, руководствуясь выводами проведенной в рамках настоящего дела судебной экспертизы, установившей необходимость проведения капитального ремонта арендуемого помещения и стоимость выполненных истцом неотделимых улучшений, признал за истцом право на возмещение их стоимости за счет ответчика, в связи с чем, в полном объеме удовлетворил исковые требования.

Отменяя решение суда первой инстанции, и отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

Исходя из положений части 1 статьи 606, частей 1, 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

 Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, при условии, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного владельца имущества.

Согласно пункту 5.9 договора аренды от 09.06.2010, арендодатель вправе произвести капитальный ремонт объекта арендного фонда при условии его включения в утвержденную городской администрацией программу капитального ремонта.

В пункте 6.1.2 договора стороны установили, что арендатор вправе самостоятельно за счет собственных средств определять виды и формы внутренней отделки и интерьера объекта, не затрагивающие изменения несущих конструкций здания, не влекущие перепланировки объекта или его других неотделимых улучшений. Своевременно за счет собственных средств производить текущий ремонт объекта (пункт 6.2.7 договора).

Из этого же пункта договора видно, что в случае необходимости проведения капитального ремонта или реконструкции объекта порядок, сроки и условия проведения указанных работ устанавливаются дополнительным соглашением к настоящему договору, и подписывается обеими сторонами.

Пунктом 6.2.8 договора установлен прямой запрет на совершение арендатором перепланировки, переоборудования, капитального ремонта, реконструкции и других неотделимых улучшений объекта без письменного разрешения арендодателя.

Таким образом, исходя из буквального толкования условий договора, истцу для проведения капитального ремонта помещения требовалось обязательное согласие арендодателя. При этом у арендодателя возникает обязанность проведения капитального ремонта только при условии его включения в утвержденную городской администрацией программу капитального ремонта.

 Пунктом 1 статьи 611, абзацем 1 пункта 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Как установлено судом, ответчик заключил договор аренды спорного помещения и принял на себя права и обязанности, оговоренные в нем. Сведений о наличии разногласий между сторонами при заключении договора не представлено. Договор ответчиком не оспорен. 

Согласно части 1 статьи 616 ГК РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт в отсутствие согласия арендодателя. 

Таким образом, стороны договора аренды вправе по своему усмотрению установить за чей счет подлежит осуществлению капитальный ремонт арендуемого имущества, в том числе установить порядок и условия его проведения. Обязанность в проведении капитального ремонта объекта может быть возложена на арендодателя, если иное не вытекает из иного правового акта или договора аренды.

В данном случае, исходя из анализа условий договора аренды от 09.06.2010, такая непосредственная обязанность на арендодателя не возложена.

Свои правомочия, предоставленные абзацами 2 - 5 пункта 1 статьи 612, ст. 620 ГК РФ, ответчик не реализовал, о внесении изменений в договор аренды не обращался. 

В силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. 

То есть норма данной статьи исключает ответственность арендодателя в случае явных недостатков, для выявления которых достаточно обычной внимательной проверки (осмотра) получаемых в аренду вещей.

Из материалов дела следует, что аукцион на право заключения договора аренды проводился 04.06.2010, договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска N 141ВД-2010 заключен с истцом 09.06.2010.

Указанные истцом недостатки не являются скрытыми и должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества как до подписания самого договора, так и при передаче имущества в аренду. 

Из материалов дела не усматривается, что арендодатель скрывал от арендатора состояние имущества или создавал препятствия в его осмотре.

Из фактических обстоятельств дела судом апелляционной инстанции установлено, что еще до заключения договора истцу было известно о недостатках, на которые он ссылается в иске, что следует из его писем к арендодателю от 07.06.2010 № 1/10 и от 09.06.2010 № 2/10.  

Проанализировав переписку истца с ответчиком, ссылаясь на акт приема-передачи объекта аренды от 09.06.2010, суд пришел к верному выводу о том, что истец до момента заключения договора располагал сведениями о реальном состоянии помещения, на право заключения договора аренды которого участвовал в аукционе.

Тем не менее, не смотря на то, что истец знал о необходимости проведения капитального ремонта, он заключил договор аренды на условиях, установленных данным договором, а именно на условиях, ограничивающих арендатора в проведении капитального ремонта без согласия арендодателя и предусматривающих лишь только в случае включения в муниципальную программу право арендодателя провести капитальный ремонт. Самим арендатором не принимались меры по включению арендуемого объекта в  Программу капитального ремонта (пункт 5.9 договора аренды).

Представленный в материалы дела акт приема-передачи нежилого помещения от 09.06.2010 не содержит сведений о необходимости проведения капитального ремонта, в связи с чем судом отклонены ссылки общества на то, что арендуемое помещение было передано ему в неудовлетворительном состоянии, препятствующем его использованию по целевому назначению, ввиду чего требовалось проведение неотложного капитального ремонта.

В данном случае отсутствуют основания утверждать о возникновении неотложной необходимости в проведении капитального ремонта и наличии безусловной обязанности арендодателя в его проведении или возмещении стоимости ремонта арендатору, ввиду того, что по смыслу статьи 616 ГК РФ такая неотложная необходимость должна возникнуть в период исполнения договора аренды сторонами, то есть в случае, когда о такой необходимости арендатору не было и не могло быть известно на дату заключения договора аренды.   

Коль скоро ООО «НАШ ЛОМБАРД-ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЕТЬ» приняло на себя риск принятия имущества без замечаний на условиях, предусмотренных подписанным сторонами договором, то общество несет риск негативных последствий исполнения такого договора и принятия арендуемого имущества. 

Принимая во внимание, что истец впервые обратился к ответчику с просьбой разрешить проведение капитального ремонта 02.03.2011, а ответчик отказал истцу в письме от 07.04.2012, представленный истцом договор подряда датирован 01.03.2011, суд пришел к выводу о том, что истец приступил к реализации права на проведение капитального ремонта до получения от ответчика ответа на свое обращение и в отсутствие выраженного согласия на его проведение.

Также в материалы дела представлены документы, подтверждающие проведение ремонтных работ в спорном нежилом помещении предыдущим арендатором.

Кроме того, по условиям пункта 6.2.20 договора аренды от 09.06.2010,  в случае прекращения договора аренды на любых законных основаниях арендатор обязан вернуть арендодателю имущество со всеми произведенными неотделимыми улучшениями.

Таким образом, договором не предусмотрена обязанность арендодателя по компенсации затрат арендатора за неотделимые улучшения в случае прекращения указанного договора по любым основаниям.

Проведение капитального ремонта в отсутствие согласия на то собственника помещения (арендодателя) в силу положений пункта 3 статьи 2 ГК РФ является риском арендатора.

При таких обстоятельствах суд пришел к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Доводы заявителя жалобы являлись предметом исследования суда и направлены на переоценку доказательств, что в силу положений статьи 286, части 2 статьи 287 АПК РФ, не входит в полномочия суда кассационной инстанции. 

С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом апелляционной инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта и влекущих его отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, являлись предметом исследования и оценки суда, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2017 по делу № А09-12793/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

 

Председательствующий

ФИО1 

Судьи 

ФИО2

 

ФИО3