АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-5700/22

г. Уфа

30 июня 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 22.06.2022

Полный текст решения изготовлен 30.06.2022

Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи  Журавлёвой М.В. при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску

ООО "СтМУ-1 БЭМ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к АО "Россельхозбанк" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора: 

ООО "Единая торгово-закупочная компания"

ООО "Строительная компания "МегаСтрой"

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ

о погашении регистрационной записи об ипотеке на объект недвижимого имущества

при участии в судебном заседании: 

от истца – ФИО2 по доверенности от 17.01.2022

от ответчика и третьих лиц – представители не явились, извещены по правилам ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе путем публичного размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет,

Общество с ограниченной ответственностью "Стерлитамакское монтажное управление-1 Башэлектромонтаж" (далее – истец, ООО "СТМУ-1 БЭМ") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Акционерному обществу "Российский Сельскохозяйственный Банк" (далее – ответчик, АО «Россельхозбанк»), указав в качестве третьих лиц  Управление Росреестра по Республики Башкортостан, ООО «ЕТЗК», ООО "Строительная компания "МегаСтрой",  о погашении регистрационной записи об ипотеке на объект недвижимого имущества АО «РСХБ» зарегистрированный в ЕГРН за номером государственной регистрации 02-04/117-04/317/012/2015-7443/1 с 02.06.2015 по 06.02.2017 в пользу АО «Российский сельскохозяйственный банк» на основании Договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 29.05.2015 г. № 156200/0016-7.1/3 в отношении объекта недвижимости — квартиры, расположенной по адресу: 

<

...> и внесении записи о погашении регистрационной записи об ипотеке в ЕГРН. 

Ответчиком представил отзыв, просит в удовлетворении исковых требований отказать. 

Третьи лица отзывы не представлены, возражения против удовлетворения исковых требований не заявили. 

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, просил суд удовлетворить исковые требования. 

Ответчик и третьи лица в заседание не явились, уведомлены надлежащим образом. Дело рассматривается в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации без участия представителей третьих лиц. 

Исследовав представленные доказательства, выслушав представителя истца, суд 

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.04.2017 ООО «ЕТЗК» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Определением суда от 21.03.2018 конкурсным управляющим ООО "ЕТЗК" утвержден ФИО3.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.09.2019 г. заявление ООО «Стерлитамакское монтажное управление-1 Башэлектромонтаж» (ООО «СтМУ-1 БЭМ») (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) о признании права собственности на объект недвижимости – квартиру, расположенную по адресу: 

<

...>,  удовлетворено. При этом суд установил следующее.

14.09.2012 г. уведомлением ООО «ЕТЗК» (застройщик) за ООО «СтМУ-1 БЭМ» были закреплены квартиры №121, 148, 152 в строящемся доме №5 в мкр. 4 Б «Западный», которые после уведомления застройщика оформлялись путем заключения договоров долевого участия в пользу физлиц.

Уведомлением от 10.12.2012 г. ООО «ЕТЗК» в счет оплаты за выполненные работы передал ООО «СтМУ-1 БЭМ» квартиры № 128 и 152 в жилом доме №1 на пересечении ул. Николаева и Волочаевской, 112А, затем неоднократно уведомлял об изменении цены, изменении нумерации и проектной площади квартир, закрепленных за ООО «СтМУ-1 БЭМ».

Уведомлением от 26.02.2013 г. ООО «ЕТЗК» путем рассылки всем субподрядчикам посредством факса известил ООО «СтМУ-1 БЭМ» о том, что все ранее выделенные и неоформленные квартиры будут оформляться в офисе застройщика, т.е. ООО «ЕТЗК».

28.03.2013 г. уведомлением ООО «ЕТЗК» в счет обеспечения исполнения обязательств предоставил ООО «СтМУ-1 БЭМ» эксклюзивное право на заключение договоров купли-продажи и договоров долевого участия на квартиры №103 и 104 в доме №1 на пересечении ул. Николаева и Волочаевской, 112 (строительный адрес, в последующем присвоен почтовый адрес ул. Николаева, д. 18). 

Уведомлением от 23.04.2013 г. ООО «ЕТЗК» утвердил право ООО «СтМУ-1 БЭМ» на заключение договоров долевого участия на квартиры №20, 69, 70, 68 в доме №2 на пересечении улиц Николаева и Волочаевской д. 112 а в г. Стерлитамаке (условный строительный адрес, в последующем присвоен почтовый адрес ул. Николаева, д. 20).

Уведомлением от 23.10.2013 г. ООО «ЕТЗК» изменил нумерацию квартир в доме №2 на пересечении улиц Николаева и Волочаевской д. 112 а в г. Стерлитамаке путем внесения изменений в проектную документацию, а именно квартира №68 изменена на 32, уточнена площадь, квартира №69 изменена на 33, уточнена площадь, квартира №79 изменена на 34, уточнена площадь, квартира № 20 изменена на 92,  уточнена площадь.

Уведомлением от 29.04.2013 г. ООО «ЕТЗК» утвердил право ООО «СтМУ-1 БЭМ» на заключение договоров долевого участия на квартиры №31, 33 в доме №1 на пересечении улиц Николаева и Волочаевской д. 112 «А» в г. Стерлитамаке (строительный адрес, в последующем присвоен почтовый адрес ул. Николаева, д. 18).

Уведомлением от 14.02.2014 г. ООО «СК МегаСтрой» сообщил о том, что все квартиры, которые не были оформлены договором долевого участия в срок до 14.02.2014 г. в последующем будут оформлены.

Уведомлением ООО «ЕТЗК» от 07.08.2014 г., от 20.09.2015 г., а также уведомлением ООО «СК МегаСтрой» от 20.05.2015 г. у ООО «СтМУ-1 БЭМ»  в связи с производственной необходимостью были отозваны квартиры №164, 31 в доме №1 на пересечении улиц Николаева и Волочаевской д. 112 «А» в г. Стерлитамаке, а также квартира №32 в доме №2 на пересечении улиц Николаева и Волочаевской д. 112 «А» в г. Стерлитамаке и квартира №65 в МКД №5а в мкр 4А район «Западный».

26.03.2015 между ООО "СТМУ-1 БЭМ" и ООО «ЕТЗК» был заключен предварительный договор №92 о заключении в будущем договора купли-продажи двухкомнатной квартиры №92, общей проектной площадью 58,40 кв.м, расположенной на 5 этаже  дома № 20 по ул. Николаева, г. Стерлитамак. Стоимость квартиры на момент подписания основного договора составляла 2 160 800 руб.

Квартира была передана покупателю - ООО "СТМУ-1 БЭМ" с полным комплектом ключей, о чем сторонами составлен Акт приема-передачи квартиры №92 от 26.03.2015 г.

Согласно акту взаимозачета №92 от 26.03.2015 г. стоимость квартиры была выплачена в следующем порядке:

ООО «ЕТЗК» погасил свою задолженность перед ООО «СК МегаСтрой» по Договору №11/2012/ГП от 03.09.2012 г. за выполненные строительно-монтажные работы на сумму 2 160 800 рублей, с учетом НДС в сумме 329 613,56 руб.

ООО «СК МегаСтрой» погасил свою задолженность перед ООО «СТМУ-1 БЭМ» в сумме 2 160 800 рублей с учетом НДС в сумме 329 613,56  руб. в следующем порядке: в соответствии с договором подряда №23-2013/МС от 25.03.2013 г. по счету-фактуры №139 от 31.10.2013 г., №140 от 31.10.2013 г., №176 от 30.11.2013 г., №177 от 30.11.2013 г., №178 от 30.11.2013 г., №179 от 30.11.2013 г., №180 от 30.11.2013 г., №200 от 30.11.2013 г., №11 от 31.01.2014 г.. №12 от 31.01.2014 г., №13 от 31.01.2014 г. на основании акта КС-3 №1 от 31.10.2013 г., №6 от 31.10.2013 г., №5 от 30.11.2013       г., №6 от 30.11.2013 г., №7 от 30.11.2013 г., №1 от 30.12.2013 г., №7 от 31.01.2014 г., №8 от 31.01.2014 г. в общей сумме 2 160 800 рублей  за выполненные строительно-монтажные работы на объекте Ж/д №5 мкр.4 А "Западный".

ООО "СТМУ-1 БЭМ" в счет исполнения обязательства по оплате стоимости приобретенной у ООО «ЕТЗК» по предварительному договору №92 от 26.03.2015 г. двухкомнатной квартиры №92 проектной площадью 58,40 кв.м., расположенной на 5 этаже 9-и этажного дома по адресу РБ, 

<

...> погасил свою задолженность в сумме 2 160 800   руб.

Выполняя по подрядным договорам работы, ООО "СТМУ-1 БЭМ" свои обязательства по оплате стоимости квартиры по предварительному договору №92 перед застройщиком ООО «ЕТЗК» исполнил в полном объеме, фактическая полная оплата по договору подтверждена актом взаимозачета.

Определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.09.2019 г. вступило в законную силу.

Согласно ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

ООО «ЕТЗК» передал по договору купли-продажи недвижимого имущества № 04/6 от 15.05.2015 г. вышеуказанную квартиру ООО «СК «МегаСтрой», а ООО «СК «МегаСтрой» после внесения в ЕГРП записи о государственной регистрации права собственности №02-04/117-04/317/013/2015-6451/2 от 27.05.2015 г., заключил сделку с АО «Россельхозбанк» на основании Договора ипотеки, ограничение права было зарегистрировано 02.06.2015 г., номер государственной регистрации права 02-04/117-04/317/012/2015-7443/1 со сроком ограничения с 02.06.2015 г. по 06.02.2017 г.

Обременение в виде ипотеки квартиры № 92 по ул. Николаева, д. 20 в г. Стерлитамак было зарегистрировано 02.06.2015 г., то есть после того, как 26.03.2015 г. между ООО «ЕТЗК» и ООО «СтМУ-1 БЭМ» был заключен Предварительный договор № 92 в отношении двухкомнатной квартиры № 92 (девяносто два) дома № 20 (двадцать) по ул. Николаева, г. Стерлитамак, квартира была передана покупателю – ООО «СтМУ-1 БЭМ» с полным комплектом ключей 26.03.2015 г., о чем сторонами составлен Акт приема-передачи квартиры № 92 от 26.03.2015 г., из чего следует, что сделка между застройщиком и инвестором произошла и исполнена была до государственной регистрации права собственности на квартиру застройщиком за собой, продажи ее ООО «СК Мегастрой» и до установления в отношении нее залога Банком.

На основании вступившего в законную силу Определения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.09.2019 г. ООО «СтМУ-1 БЭМ» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан с заявлением о регистрации права собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

...>.

Согласно выписки из ЕГРН от 29.10.2021 г. собственником объекта недвижимости с кадастровым номером 02:56:040405:3052, расположенного по адресу: 

<

...> является Общество с ограниченной ответственностью «Стерлитамакское монтажное Управление-1 Башэлектромонтаж» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>). Также, согласно выписке из ЕГРН от 29.10.2021 г. на вышеуказанный объект недвижимости зарегистрировано ограничение в виде ипотеки, номер государственной регистрации 02-04/117-04/317/012/2015-7443/1 с 02.06.2015 по 06.02.2017 в пользу АО «Российский сельскохозяйственный банк» на основании Договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 29.05.2015 г. № 156200/0016-7.1/3.         

Как указывает истец, в рамках уголовного дела установлено (Постановлением следователя ОВД СЧ по РОПД ГС У МВД по Республике Башкортостан майора юстиции ФИО4 от 01.04.2017), что квартира № 92 передана от ООО «ЕТЗК» обществу «СТМУ-1 БЭМ», право собственности на квартиру не было оформлено в связи с тем, что квартира №92 оформлена в собственность ООО «ЕТЗК»,  передана от ООО «ЕТЗК» в собственность ООО «СК «МегаСтрой» и затем в залог АО «Россельхозбанк». Действия ООО «ЕТЗК» по сокрытию информации при заключении предварительного договора с ООО «СТМУ-1 БЭМ» являются предметом рассмотрения в рамках уголовного дела. 

Постановлением следователя по ОВД СЧ по РОПД ГСУ МВД по РБ ФИО4 от 26.06.2017 г. АО «Россельхозбанк» признано потерпевшим по двум уголовным делам в отношении ФИО5 – руководителя и учредителя ООО «ЕТЗК» и неустановленных лиц по признакам преступления, предусмотренным ч.4 ст. 159 УК РФ. 

В рамках дела о несостоятельности  (банкротстве) ООО «СК «МегаСтрой», рассматриваемом Арбитражным судом Ярославской области по делу №А82-7805/2017, требования АО «Россельхозбанк» определением суда от 05.12.2017 г. включены в реестр требований кредиторов ООО «СК «МегаСтрой» с суммой задолженности 200 986 308,63 руб.

Истец представил судебные акты, которыми договор ипотеки от 29.05.2015 г. № 156200/0016-7.1/3 признан недействительным, записи об ипотеке погашены, в том числе Решением Стерлитамакского городского суда РБ от 12.01.2017 г. по делу № 2-128/2017 (заявитель ФИО6), оставленным без изменения апелляционным определением Верховного суда РБ от 13.06.2018 г. по делу № 33-8753/2018, согласно которому договор купли-продажи №04/6 от 15.05.2015 г., заключенный между ООО «ЕТЗК» и ООО «СК «МегаСтрой» признан недействительным, применены последствия ничтожности сделки. Договор ипотеки (залога недвижимости) от 29.05.2015 г. № 156200/0016-7.1/3, заключенный между ООО «СК «МегаСтрой» и АО «Россельхозбанк» признан недействительным, применены последствия ничтожности сделки.

Также истец представил  Определение Арбитражного суда Ярославской области от 16.12.2019 г. по делу №А82-7805/2017 (заявитель ФИО7) и Определение Арбитражного суда Ярославской области от 16.07.2019 г. по делу №А82-7805/2017, оставленное без изменения Постановлением Второго Арбитражного апелляционного суда от 24.10.2019 г., которыми договор ипотеки (залога недвижимости) от 29.05.2015 г №156200/0016-7.1/3, заключенный между ООО «СК «МегаСтрой» и АО «Россельхозбанк» признан недействительным, применены последствия ничтожности сделки. Истец указал на наличие преюдициальной силы вышеуказанных судебных актов.

Согласно ч. 2 и 3 ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

21.11.2021 г. Заявитель ООО «СтМУ-1 БЭМ» обратилось в АО «Россельхозбанк» с требованием о погашении записи об ипотеке в ЕГРН, в ответ на обращение от АО «Россельхозбанк» 25.11.2021 поступил отказ № 062-39-09/ в удовлетворении заявленного требования.

 В связи с отсутствием возможности в одностороннем порядке снять обременения со спорных объектов недвижимости истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением. 

Исследовав материалы дела, суд на основании ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст. 2 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). 

В соответствии с со ст. 19, 20 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

В силу ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается, в том числе, с прекращением обеспеченного залогом обязательства. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке. 

Статья 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Представление иных документов не требуется. Системное толкование указанных норм права действительно позволяет установить, что в случае отсутствия возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда. 

На основании п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. 

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. 

Согласно правовой позиции, изложенной в абз. 2 п. 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. 

По смыслу названного положения иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. 

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). 

В соответствии с пунктом 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных указанным кодексом. Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные данным кодексом, другими законами и договором залога. Правила, предусмотренные абзацем вторым названного пункта, не применяются, если вещь, переданная в залог, была утеряна до этого собственником или лицом, которому вещь была передана собственником во владение, либо была похищена у того или другого, либо выбыла из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно положению абзаца второго пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации право залога, принадлежащее добросовестному залогодержателю, подлежит защите. 

Как следует из материалов дела, Истец - ООО "Стерлитамакское монтажное управление-1 Башэлектромонтаж» признан потерпевшим в уголовном деле в отношении руководителей ООО «ЕТЗК». 

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование. 

Согласно п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 названного Закона. 

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 4, 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54  «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и государственной регистрации перехода права собственности применительно к п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). 

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (п. 3 ст. 551 ГК РФ). 

На основании п. 2 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», у граждан (дольщиков) после исполнения своих обязательств перед застройщиком возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме. При этом требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений, при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, строительство которого завершено (подп. 1 п. 3 ст. 201.11 Закона о банкротстве). 

Таким образом, единственным возможным способом защиты права участника долевого строительства, фактически оплатившего стоимость квартиры, является обращение в суд с требованием о признании права собственности на квартиру и об истребовании имущества у ответчиков, при этом суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к п. 3 ст. 551 ГК РФ. 

Из материалов дела усматривается, что спорная квартира № 92 еще в 2012 году была закреплена за истцом при заключении договора подряда №23-2013/МС между ООО «СК МегаСтрой» и ООО «СТМУ-1 БЭМ» и договора генерального подряда ООО «СК МегаСтрой» с ООО «ЕТЗК» (должник по делу о банкротстве №А07- 1131/2016).

26.03.2015 между истцом и ООО «ЕТЗК» заключен предварительный договор в отношении спорной квартиры №92, 26.03.2015 по акту приема-передачи № 92 квартира № 92 передана истцу с полным комплектом ключей. Указанные обстоятельства стали основанием для признания права истца на спорную квартиру № 92 в рамках дела о банкротстве ООО «ЕТЗК». 

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Следует обратить внимание, что спорная квартира заявителю была передана в установленном законом и договором порядке. До настоящего времени никто с требованием об освобождении имущества, с какими-либо проверками не обращался. Доказательств иного в материалы дела не представлено.

Между тем, договор ипотеки от 29.05.2015 г №156200/0016-7.1/3 в отношении квартиры № 92 зарегистрирован Управлением Росреестра по РБ. 

На основании части 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. 

На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Доказательств проведения Банком осмотра для оставления акта о наличии передаваемого в залог имущества в силу требований ст.65 АПК РФ в материалы дела не представлено. Однако, на момент регистрации права ООО ЕТЗК и заключения последующих сделок, квартира уже находилась в непосредственном владении истца. 

Таким образом, истец - ООО "Стерлитамакское монтажное управление-1 Башэлектромонтаж» - не знал о том, что квартира №92 в 

<

...> является предметом залога, доказательств осведомленности истца о наличии заключаемого между ООО «ЕТЗК» и ООО «СК МегаСтрой» с последующим залогом в пользу ответчика по  договору ипотеки  ответчиком в материалы дела не представлено. 

Факт добросовестного пользования после получения квартиры подтверждается представленными в ходе рассмотрения требования о признании права собственности (Акт управляющей компании, доказательства оплаты коммунальных платежей). 

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога. 

В соответствии с пунктом 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 г. N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" продажа заложенного имущества в отсутствие требуемого извещения и его приобретение лицом, которое не знало и не должно было знать, что имущество является предметом залога, в силу подпункта 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение залога. В этом случае залогодержатель вправе требовать возмещения убытков с лица, на которое возложена обязанность предоставления информации об обременении имущества. 

Таким образом, с учетом вышеприведенных норм права и разъяснений Пленума, по данному делу юридически значимым обстоятельством являлось выяснение судом вопроса о том, знал или мог знать истец о наличии обременений в отношении спорного недвижимого имущества на момент заключения договоров и подлежал ли с учетом этого обстоятельства прекращению залог на данное имущество. При этом, довод о недобросовестности ООО «ЕТЗК», который допустил передачу ООО «СК МегаСтрой» прав на спорную квартиру № 92, ранее закрепленную за истцом, оплаченную и переданную в фактическое пользование истца, включение ООО «СК МегаСтрой» спорной квартиры в договор ипотеки с банком,  среди прочих обстоятельств, является предметом рассмотрения в рамках уголовного дела, в котором истец признан потерпевшим. 

Квартира передана в залог банку только 29.05.2015 года, 02.06.2015 года зарегистрирована ипотека в отношении конкретной квартиры жилой площадью 56,1 кв.м., расположенной по адресу 

<

...>, кадастровый номер 02:56:040405:3052. Следовательно, налицо недобросовестное поведение третьего лица ООО «ЕТЗК» и ООО «СК МегаСтрой», передавших банку недостоверную информацию об отсутствии прав третьих лиц на заложенное имущество, при этом негативные последствия неправомерного поведения должника банкрота не могут быть возложены на участников строительства. 

Учитывая изложенное, залог АО «Россельхозбанк» в отношении объекта квартира №92 в доме №20 по ул. Николаева г. Стерлитамак не возник, поскольку в отношении квартир в доме существуют права участников долевого строительства на основании совершенных с должником-застройщиком договоров долевого строительства, заключенных без участия банка и без оговорки прав банка в качестве залогодержателя. Следовательно, застройщик-банкрот, аффилированная застройщику организация, выполнявшая генеральный подряд, и банк, заключая договор ипотеки, действовали недобросовестно, оснований для сохранения записи об ипотеке не имеется. 

При таких обстоятельствах заявленные истцом требования подлежат удовлетворению. 

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО "Стерлитамакского монтажного управления-1 Башэлектромонтаж» удовлетворить. 

Признать  прекращенной ипотеку АО «Россельхозбанк» номер государственной регистрации в ЕГРН 02-04/117-04/317/012/2015-7443/1 от 02.06.2015 на объект недвижимости – квартиру, кадастровый номер 02:56:040405:3052, расположенную по адресу: 

<

...>.

Управлению Росреестра по РБ - внести запись о погашении регистрационной записи об ипотеке АО «Россельхозбанк» в ЕГРН  № 02-04/117-04/317/012/2015-7443/1 от 02.06.2015 в отношении объекта недвижимости — квартиры, расположенной по адресу: 

<

...>. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

 

Судья М.В. Журавлева