ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А65-27561/2016

г. Самара

21 апреля 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2017 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Терентьева Е.А., судей Балакиревой Е.М., Романенко С.Ш., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании 18 апреля 2017 г. в зале №6 помещения суда

апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани»

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 15 февраля 2017 года, принятое по делу №А65-27561/2016, судья Андреев К.П.,  

по иску акционерного общества «Казанский оптико-механический завод» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), город Казань,

к муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), город Казань,

об урегулировании преддоговорного спора, 

установил:

Акционерное общество «Казанский оптико-механический завод» обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора аренды земельного участка №19311 от 27.09.2016 г. и просило суд принять в редакции истца:

Раздел 4 изложить в следующей редакции:

«При аренде земельного участка на срок более чем пять лет Арендатор имеет право в пределах срока аренды передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. 5 и 6 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, без согласия Арендодателя при условии его уведомления».

Пункт 6.1.3 исключить слова:

« …, в том числе досрочным расторжением настоящего договора по инициативе Арендатора; убытков, причиненных …».

Пункт 7.3 после слов «… а именно …» изложить в редакции:

« … п.п. 2.2, с п. 5.2.3 по 5.2.5, с п.п. 5.2.7 по п. 5.2.12, п.п. 5.2.14, с п.п. 5.2.16 по 5.2.20, 8.1 …».

Пункт 8.5 после слов «… а именно …» изложить в редакции:

«… п.п. 1.4.2, 1.5, 2.2, с п.п. 5.2.2 по 5.2.5, с п.п. 5.2.7 по 5.2.12, п.п. 5.2.14. с п.п. 5.2.16 по 5.2.20, 8.1 …».

Последний абзац изложить в редакции:

«Арендодатель вправе требовать расторжение настоящего договора в судебном порядке». 

В обоснование своего требования истец указал, что проект договора направлен на основании решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.02.2016 г. по делу №А65-26700/2015 в порядке статей 39.6, 39.8 и 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком АО «КОМЗ» на право аренды. Отметил, что данный договор аренды не является договором присоединения в силу статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации и его условия могут быть изменены исходя из положений статьи 1 и статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» в отзыве на иск и дополнении к нему с требованиями истца не согласилось, указало, что в силу постановления ИКМО г.Казани «Об утверждении типовых форм договоров аренды, купли-продажи земельного участка, безвозмездного пользования землей на территории города Казани» от 31.12.2015 г. №4726 договор аренды является типовым. Изменение типовой формы договора на более выгодных для хозяйствующего субъекта условиях в нарушение антимонопольного законодательства поставит истца в преимущественное положение перед иными арендаторами, следовательно, предложенная редакция пункта 8.5 соответствует действующему гражданскому законодательству. В отношении раздела 4 проекта пояснило, что пунктом 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность наличия в договоре условия о необходимости согласования с арендодателем передачи права аренду субарендатору. Также пункт 6.1.3, по мнению ответчика, не противоречит статьям 15 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку инициатива расторжения договора истцом может быть обусловлена не нарушениями со стороны арендодателя, а простым волеизъявлением. Возмещение убытков в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора является правом арендодателя. В отношении редакции пункта 7.3 комитет указал на то, что при наличии добросовестных действий истца оснований для применения штрафных санкций не возникнет. 

В возражениях на отзыв истец пояснил, что его позиция относительно редакции раздела 4 основывается на части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым он вправе распорядиться принадлежащим ему правом аренды любым способом при условии уведомления арендодателя. В связи с тем, что спорным договором право арендатора на досрочное расторжение договора не предусмотрено, истец настаивает на исключении соответствующего условия из пункта 6.1.3. Включение в договор, наряду с пунктом 5.2.16 пункта 5.2.15 обществом расценено как необходимость в отдельных случаях получать корреспонденцию непосредственно у арендодателя. Относительно пункта 8.5 договора истец считает, основываясь на пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, что досрочное расторжение договора возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды арендатором. Также общество не согласно с отнесением спорного договора к договорам присоединения, так как в постановлении от 31.12.2015 г. №4726 не указано на невозможность изменения условий, содержащихся в договоре. 

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15 февраля 2017 года иск удовлетворен, урегулированы разногласия, возникшие между акционерным обществом «Казанский оптико-механический завод» и муниципальным казенным учреждением «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 16:50:000000:17436, общей площадью 33 628,49 кв.м., расположенного по адресу г. Казань, Советский район.

Раздел 4 договора изложен в редакции:

«При аренде земельного участка на срок более чем пять лет Арендатор имеет право в пределах срока аренды передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе, права и обязанности, указанные в п.5 и 6 ст.22 Земельного кодекса РФ, без согласия Арендодателя при условии его уведомления.»

Пункт 6.1.3 договора изложен в редакции:

«на возмещение убытков, причиненных Арендатором, убытков, причиненных ухудшением состояния земель и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности Арендатора;»

Пункт 7.3 договора изложен в редакции:

«Арендатор обязуется Арендодателю неустойку, штраф в размере ежемесячной арендной платы в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) им обязательств, предусмотренных условиями настоящего Договора, а именно п.п.2.2, с п.п.5.2.3 по 5.2.5, с п.п.5.2.7 по 5.2.12, п.п. 5.2.14, с п.п.5.2.16 по 5.2.20, 8.1»

Абзац 4 пункта 8.5. договора изложен в редакции:

«- неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором обязательств, предусмотренных условиями настоящего Договора, а именно п.п.1.4.2, 1.5, 2.2, с п.п.5.2.2 по 5.2.5, с п.п.5.2.7 по 5.2.12, п.п. 5.2.14, с п.п.5.2.16 по 5.2.20, 8.1;»

Абз.6 пункта 8.5 изложен в следующей редакции:

«Арендодатель вправе требовать расторжения настоящего Договора в судебном порядке.»

С МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г.Казани» в пользу акционерного общества «Казанский оптико-механический завод» взыскано 6 000 рублей государственной пошлины.

Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Республики Татарстан судебным актом, муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска отказать.

В обоснование жалобы ответчик указал на типовой характер договора, необходимость получения согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду, независимо от срока аренды, обоснована пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, включение в договор условия о праве арендодателя на возмещение убытков, причиненных арендатором, в том числе досрочным расторжением договора по инициативе арендатора не противоречит статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, исключение пункта 5.2.15 из пункта 8.5 договора поставить истца в преимущественное положение перед другими арендаторами.    

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В отзыве на апелляционную жалобу АО «Казанский оптико-механический завод» указал на отсутствие оснований для обжалования решения ответчиком, просит оставить решение без изменения а жалобу ответчика без удовлетворения.

Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Республики Татарстан, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

АО «Казанский оптико-механический завод» заявлено ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

В соответствии с требованиями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие сторон, которые о месте и времени судебного заседания судом апелляционной инстанции были уведомлены надлежащим образом в соответствии с положениями статей 121 – 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и путем размещения информации о рассмотрении дела на официальном сайте суда, явку в суд своих представителей не обеспечили.    

В соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

При этом в силу части 4 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые признаны, удостоверены лицами, участвующими в деле, в порядке, установленном статьей 70 настоящего Кодекса, и приняты арбитражным судом первой инстанции, не проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции, а в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Независимо от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необоснованности жалобы по следующим основаниям. 

АО «Казанский оптико-механический завод» обратилось к МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 16:50:000000:17436 общей площадью 33628,49 кв.м., расположенного по адресу г. Казань, Советский район, сроком на 20 лет под жилищное строительство.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.02.2016 г. по делу №А65-26700/2015 Арбитражный суд обязал МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» устранить допущенные нарушения прав АО «Казанский оптико-механический завод» путем рассмотрения по существу по обращению заявителя о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 16:50:000000:17436, площадью 33628 кв. м, находящегося в постоянном бессрочном пользовании у АО «Казанский оптико-механический завод», и принять мотивированное решение с учетом требований действующего законодательства Российской Федерации в установленный срок

Поскольку при заключении договора аренды земельного участка стороны не согласовали его условия, истец обратился в суд с указанным иском.

Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

06.10.2016 г. общество направило за исх.№258/5464 подписанный договор аренды земельного участка от 27.09.2016 г. №19311 с протоколом разногласий.

31.10.2016 г. комитет исх. №16313/кзио направил обществу протокол урегулирования разногласий к протоколу разногласий, которым отклонил пункты в редакции общества.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Учитывая специфику отношений, связанных с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель урегулировал их Земельным кодексом Российской Федерации, правила которого являются специальными по отношению к общим положениям гражданского законодательства, регулирующим вопросы об аренде имущества.

Анализ механизма предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, позволяет сделать вывод о применении норм как публичного права, так и гражданского законодательства, что, в свою очередь, может свидетельствовать об отнесении ряда вопросов в сфере земельных правоотношений к комплексным законодательным актам.

Таким образом, вопросы об условиях аренды и разногласий по ним регулируются нормами гражданского законодательства, которое основано на свободе в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом, судом первой инстанции обоснованно принята редакция истца относительно раздела 4, пункта 5.2.13, абзаца 6 пункта 8.5 договора аренды, поскольку данные положения договора предписаны законом. Принцип свободы договора не позволяет включать в договор условия, прямо противоречащие закону.

Пунктом 5.2.15 установлена обязанность арендатора своими силами и за свой счет обеспечить получение писем и иной корреспонденции, направляемой арендодателем в рамках договора.

Истец полагает, что из содержания пункта 5.2.16 следует, что неисполнение арендатором обязательства по пункту 5.2.15 исключено, поскольку письма и другая корреспонденция, направляемая арендодателем по указанному арендатором адресу, считается полученной арендатором. 

В абзаце 4 пункта 8.5 суд первой инстанции верно исключил из редакции договора, предложенной ответчиком, указание на расторжение арендодателем договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 5.2.13 и 5.2.15, так как первое условие прямо противоречит закону, второе – нарушает баланс интересов сторон договора.  

Пункт 6.1.3 договора, также принятый судом в редакции истца, предусматривает возмещение арендатором убытков, причиненных досрочным расторжением договора по инициативе арендатора.

Поскольку само право на расторжение договора по инициативе арендатора договором аренды не предусмотрено, следовательно, и возмещение убытков таким расторжением предусмотрено быть не может.

Более того, как верно отмечено судом первой инстанции досрочное расторжение договора по инициативе арендатора, предусмотренное статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации обусловлено ненадлежащим исполнением арендодателем своих обязательств по договору, что предполагает право арендатора требовать возмещения убытков.  

Из статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что исполнение обязательств может обеспечиваться способами, предусмотренными законом или договором (в том числе неустойкой). Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Относительно условий гражданско-правовой ответственности за нарушение договора аренды земельного участка Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрено иного регулирования, отличного от установленного гражданским законодательством.

Поскольку действующее законодательство, регулирующее арендные отношения, не предусматривает установление неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора аренды как возможной меры ответственности, а согласие обеих сторон на включение неустойки в спорный договор не достигнуто, то суд не вправе самостоятельно устанавливать такую ответственность при разрешении преддоговорного спора.

Доказательств того, что условие о неустойке предусмотрено законом, иным нормативным актом, ответчик не представил.

Следовательно, без взаимного согласия сторон условие о договорной неустойке не может быть включено в договор, в том числе по решению суда. Таким образом суд первой инстанции обоснованно принял пункт 7.3 договора аренды в редакции истца.

Иных доводов в апелляционной жалобе ответчика не приводится, а поэтому его жалоба удовлетворению не подлежит. 

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителей жалоб. Поскольку муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» освобождено от уплаты госпошлины в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, госпошлина взысканию не подлежит.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный  апелляционный суд 

постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 15 февраля 2017 года, принятое по делу №А65-27561/2016, оставить без изменения, а апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа. 

Председательствующий                 Е.А. Терентьев

Судьи     Е.М. Балакирева 

                                                 С.Ш. Романенко