АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-61444/2022

г. Краснодар

22 февраля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено 22 февраля 2024 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Драбо Т.Н. и Епифанова В.Е., в отсутствие в судебном заседании истца – администрации муниципального образования город Краснодар               (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Ореон» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ореон» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.07.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2023 по делу № А32-61444/2022, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар                                   (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к                  ООО «Ореон» (далее – общество), в котором просила расторгнуть договор                                    от 17.06.2013 № 4300020148 аренды земельного участка и возложить на общество обязанность возвратить предоставленный по указанному договору земельный участок с кадастровым номером 23:43:0203019:19 путем подписания акта приема-передачи. В случае полного либо частичного удовлетворения исковых требований администрация просила суд указать, что судебный акт служит основанием для погашения в ЕГРН записи о праве аренды на земельный участок площадью 1479 кв. м (кадастровый номер 23:43:0203019:19), расположенный по ул. Каляева, 213/2, в Западном внутригородском округе города Краснодара.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.07.2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2023, исковое заявление удовлетворено. Расторгнут заключенный сторонами договор аренды от 17.06.2013 № 4300020148. На общество возложена обязанность возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 23:43:0203019:19 путем подписания акта приема-передачи. Суд указал, что решение служит основанием для погашения в ЕГРН записи о праве аренды общества в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0203019:19. Судебные акты мотивированы следующим. Общество нарушило существенные условия договора аренды, поскольку не использовало участок, предоставленный для строительства, в течение длительного периода. Данное обстоятельство влечет расторжение договора аренды по требованию арендодателя. Ответчик обязан возвратить участок арендодателю. Доказательства, свидетельствующие о том, что имелись объективные препятствия к началу строительства на участке (в том числе по причинам, зависящим от арендодателя), ответчик не представил. 

В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление, по делу принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении искового заявления. Податель жалобы указывает на отсутствие нарушений условий договора аренды. Общество вносит арендную плату, выполнены работы по ограждению земельного участка, оплачены работы по созданию инженерной инфраструктуры. 

Отзыв на кассационную жалобу в суд не поступил.

В удовлетворении ходатайства ответчика об отложении судебного разбирательства суд округа отказал, поскольку приведенные в нем доводы документально не подтверждены и не могут быть признаны уважительными причинами неявки                        (части 3 и 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации;                        далее – Кодекс).

Жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон в соответствии с правилами части 3 статьи 284 Кодекса. 

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 17.06.2013 № 4300020148, согласно пунктам 1.1 и 1.3 которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок площадью  1479 кв. м (кадастровый номер 23:43:0203019:19), расположенный по ул. Каляева, 213/2, в Западном внутригородском округе города Краснодара, предназначенный для строительства 4-х этажного гаража-стоянки на 150 м/м. 

В соответствии с соглашением от 13.03.2014 пункт 1.3 договора изложен в следующей редакции: «участок предоставляется для строительства 2-этажного гаража-стоянки».

Согласно пункту 4.1.5 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

В письме департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 28.04.2022 № 6608/29 указано, что разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства на данном земельном участке не выдавались.

Администрация направила ответчику предписание с предложением в 14-дневный срок устранить допущенные нарушения (т. 1, л. 

<

...>).

В акте осмотра от 01.08.2022 № 3129 отражено, что земельный участок огражден, свободен от зданий, на нем расположено сооружение из металлопрофиля, используемое для размещения охраны и автотранспортные средства (т. 1, л. 

<

...>).

Администрация направила ответчику уведомление о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и освобождении земельного участка (т.1, л. д. 20 – 25).

Поскольку арендатор допущенные нарушения не устранил, соглашение о расторжении договора аренды не подписал, администрация обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации                   (далее – Гражданский кодекс) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) определяет, что собственники земельных участков, лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса.

Право аренды земельного участка прекращается принудительно в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом (абзац шестой подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса).

В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Предусматривая названное право публичного собственника земельного участка, законодатель учел необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании публичных земельных участков (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 30.09.2019 № 2485-О).

Неиспользование находящегося в публичной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет является конкретным существенным нарушением договора аренды с учетом его особенностей. Данный трехлетний срок не может рассматриваться как необоснованный и применяется ко всем договорам аренды, изначально призванным обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 27.01.2022 № 90-О).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (статья 619 Гражданского кодекса).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Таким образом, из положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, пункта 2 статьи 450, статей 615, 619 Гражданского кодекса следует, что договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом по требованию арендодателя, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

При этом в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Расторжение договора аренды влечет возникновение у арендатора обязанности возвратить арендодателю объекта аренды в первоначальном состоянии с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса).

Судебные инстанции, исследовав представленные в дело доказательства, установив, что в данном случае земельный участок предоставлен для строительства, а арендатор не приступил к строительству объекта на нем; приняв во внимание, что ответчик не представил доказательств того, что длительное не освоение земельного участка вызвано объективными обстоятельствами, а также принятия им мер по устранению допущенных нарушений условий договора аренды, их устранения в разумный срок, пришли к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований.

Доводы кассационной жалобы суд округа отклоняет. В данном случае допущенные арендатором нарушения являются существенными и влекут расторжение договора в судебном порядке. Ссылка подателя жалобы на надлежащее исполнение обязанности по внесению арендной платы в данном случае не свидетельствует о наличии условий для отмены решения и постановления, поскольку арендодатель требует расторжения договора аренды по иному основанию. 

При этом разрешение вопроса о наличии условий для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды. Освоение земельного участка является обязанностью арендатора и в ее исполнении состоит публичный интерес в создании и функционировании объектов, для строительства которых такой участок предоставлен. Экономическая составляющая арендной сделки для цели строительства предполагает результат, на который вправе рассчитывать публичный собственник земли, заключающийся в создании нормально функционирующего объекта хозяйственной деятельности со всеми налоговыми, социальными и иными благоприятными для публично-правового образования последствиями эксплуатации освоенного (надлежаще застроенного) земельного участка. В то же время общество названную цель договора аренды не реализовало. В этой связи суды признали обоснованными требования администрации о расторжении договора и возврате (по передаточному акту) предоставленного ответчику земельного участка.

При таких обстоятельствах основания для отмены решения и апелляционного постановления по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Правильность выводов судебных инстанций по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не относится к полномочиям суда кассационной инстанции                   (статьи 286 и 287 Кодекса). Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального и процессуального права.

Расходы по уплате государственной пошлины при обращении в суд округа относятся на общество (статья 110 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.07.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2023 по делу                                      № А32-61444/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                     А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                   Т.Н. Драбо

                                                                                                                              В.Е. Епифанов