﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-6770/2021

Дело № А57-12464/2020

г. Казань

18 августа 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 августа 2021 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей Ананьева Р.В., Петрушкина В.А.,

при участии представителей:

акционерного общества «Саратовское речное транспортное предприятие» – Терехова С.С. (доверенность от 12.05.2020), Сотникова А.А. (доверенность от 10.11.2020),

прокуратуры Саратовской области – Аристовой О.Д. (удостоверение),

акционерного общества «Инвестиционно-финансовый холдинг «Город», акционерного общества «Поволжский туристический холдинг» – Лялина А.А. (доверенности от 11.05.2021),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Саратовское речное транспортное предприятие»

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 04.12.2020 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2021

по делу № А57-12464/2020

по исковому заявлению заместителя прокурора Саратовской области в интересах Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области к акционерному обществу «Саратовское речное транспортное предприятие», г. Саратов (ИНН 6451104652, ОГРН 1026402484954), Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области, г. Саратов (ИНН 6454101145, ОГРН 1106454003028), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, администрации муниципального образования «Город Саратов», Комитета по управлению имуществом города Саратова, Комитета по строительству и инженерной защите администрации муниципального образования «Город Саратов», акционерного общества «Поволжский туристический холдинг», акционерного общества «Инвестиционно-финансовый холдинг «Город», о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка, о признании права отсутствующим,

УСТАНОВИЛ:

заместитель прокурора Саратовской области обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением, поданным в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в интересах Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области (далее – ТУ Росимущества в Саратовской области), к акционерному обществу «Саратовское речное транспортное предприятие» (далее – АО «Саратовское речное транспортное предприятие», АО «Порт»), ТУ Росимущество в Саратовской области о признании недействительным (ничтожным) договора № 1678 аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:000000:230588, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Набережная Космонавтов, с видом разрешенного использования: «пассажирский порт», заключенного 16.04.2019 между ТУ Росимущества в Саратовской области и АО «Саратовское речное транспортное предприятие»; о признании отсутствующим права собственности АО «Саратовское речное транспортное предприятие» на объекты (сооружения) – внутрипортовое покрытие площадью 1804,1 кв. м с кадастровым номером 64:48:010160:157 и площадью 1073 кв. м с кадастровым номером 64:48:000000:217126, расположенные по адресу: г. Саратов, ул. Набережная Космонавтов, б/н; о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем обязания АО «Саратовское речное транспортное предприятие» возвратить ТУ Росимущества в Саратовской области земельный участок с кадастровым номером 64:48:000000:230588, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Набережная Космонавтов, с видом разрешенного использования «пассажирский порт». 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, филиал федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Саратовской области, администрация муниципального образования «Город Саратов», Комитет по управлению имуществом города Саратова, Комитет по строительству и инженерной защите администрации муниципального образования «Город Саратов», ЗАО «Пассажирское речное управление», АО «Инвестиционно-финансовый холдинг «Город». 

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 04.12.2020, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2021, в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по делу было отказано. В удовлетворении заявления о прекращении производства по делу в части признания отсутствующим права собственности АО «Саратовское речное транспортное предприятие» на объекты (сооружения) – внутрипортовое покрытие площадью 1804,1 кв. м с кадастровым номером 64:48:010160:157 и площадью 1073 кв. м с кадастровым номером 64:48:000000:217126, расположенные по адресу: г. Саратов, ул. Набережная Космонавтов, б/н отказано. Исковые требования заместителя прокурора Саратовской области удовлетворены. Признан недействительным (ничтожным) договор № 1678 аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:000000:230588, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Набережная Космонавтов, с видом разрешенного использования «пассажирский порт», заключенный 16.04.2019 между ТУ Росимущества в Саратовской области и АО «Саратовское речное транспортное предприятие». Признано отсутствующим право собственности АО «Саратовское речное транспортное предприятие» на объекты (сооружения) – внутрипортовое покрытие площадью 1804,1 кв. м с кадастровым номером 64:48:010160:157 и площадью 1073 кв. м с кадастровым номером 64:48:000000:217126, расположенные по адресу: г. Саратов, ул. Набережная Космонавтов, б/н. Применены последствия недействительности ничтожной сделки путем обязания АО «Саратовское речное транспортное предприятие» возвратить ТУ Росимущества в Саратовской области земельный участок с кадастровым номером 64:48:000000:230588, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Набережная Космонавтов, с видом разрешенного использования «пассажирский порт».

В кассационной жалобе АО «Саратовское речное транспортное предприятие» просит решение Арбитражного суда Саратовской области и постановление апелляционной инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ. 

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании Арбитражного суда Поволжского округа 05.08.2021 объявлен перерыв до 10 часов 30 минут 11.08.2021. Информация размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». После перерыва судебное заседание продолжено 11.08.2021 10 часов 30 минут в том же составе.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе. 

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации г. Саратова от 20.12.1994 № 670-56 акционерному обществу открытого типа «Саратовское речное транспортное предприятие» (правопредшественник ответчика) на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставлен земельный участок площадью 35 885 кв. м по адресу: г. Саратов, ул. Набережная Космонавтов, Волжский район, для пассажирского порта, о чем выдан государственный акт на землю № Сар-48-01-003232. 

Указанный земельный участок является федеральной собственностью, о чем 02.06.2005 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации. 

В Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером 64:48:000000:27, расположенном по адресу: Саратовская область, г. Саратов, ул. Набережная Космонавтов, площадью 4335 кв. м, категория земель – «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования – «пассажирский порт». 

Данные сведения внесены 07.08.2003 на основании Государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей. Статус земельного участка – «ранее учтенный». 

17 декабря 2018 года ТУ Росимущества в Саратовской области вынесено распоряжение от 17.12.2018 № 352-р, в соответствии с которым утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории площадями 27 760 кв. м, 81 кв. м, 131 кв. м, 1633 кв. м и 1900 кв. м из земель населенных пунктов, территориальной зоны общего пользования, видом разрешенного использования пассажирский порт, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Саратов, ул. Набережная Космонавтов, образованного из земельного участка с кадастровым номером 64:48:000000:27 (учтенный 15.09.2009 в реестре федерального имущества П11640001882) общей площадью 35 839 кв. м Исходный земельный участок оставлен в измененных границах. 

Таким образом, согласно указанному распоряжению названный земельный участок подлежит разделу путем образования 5 земельных участков с кадастровыми номерами: 64:48:000000:230590, 64:48:000000:230589, 64:48:000000:230588, 64:48:000000:230587, 64:48:010347:127. Площадь земельного участка с кадастровым номером 64:48:000000:27 изменилась с 35 839 кв. м на 4335 кв. м. 

Из выписок из ЕГРН на земельные участки: 64:48:000000:230590, 64:48:000000:230589, 64:48:000000:230588, 64:48:000000:230587, 64:48:010347:127 следует, что: 

1. земельный участок с кадастровым номером 64:48:010347:127 площадью 1632 кв. м – это земельный участок, выделенный ООО «Брудершафт-Л» на основании решения Арбитражного суда Саратовской области от 09.11.2017 по делу № А57-19834/2016; 

2. земельный участок с кадастровым номером 64:48:000000:230587 площадью 81 кв. м образован в результате землеустроительных работ, проведенных 25.12.2018 ООО «Землеустроительная фирма «Верньер» (инженер Скороход Елена Васильевна), дата присвоения кадастрового номера – 28.12.2018, зарегистрированы собственность РФ, а также право постоянного (бессрочного) пользования АО «Саратовское речное транспортное предприятие» (дата записи 28.12.2018);

3. земельный участок с кадастровым номером 64:48:000000:230588, площадью 27 760 кв. м образован в результате землеустроительных работ, проведенных 25.12.2018 ООО «Землеустроительная фирма «Верньер» (инженер Скороход Елена Васильевна), дата присвоения кадастрового номера – 28.12.2018, зарегистрированы собственность РФ (дата записи 28.12.2018), а также право аренды АО «Саратовское речное транспортное предприятие» (дата записи 23.05.2019) на основании договора аренды от 16.04.2019 № 1678;

4. земельный участок с кадастровым номером 64:48:000000:230589, площадью 1900 кв. м образован в результате землеустроительных работ, проведенных 25.12.2018 ООО «Землеустроительная фирма «Верньер» (инженер Скороход Елена Васильевна), дата присвоения кадастрового номера – 28.12.2018, зарегистрированы собственность РФ, а также право постоянного (бессрочного) пользования АО «Саратовское речное транспортное предприятие» (дата записи 28.12.2018); 

5. земельный участок с кадастровым номером 64:48:000000:230590, площадью 131 кв. м образован в результате землеустроительных работ, проведенных 25.12.2018 ООО «Землеустроительная фирма «Верньер» (инженер Скороход Елена Васильевна), дата присвоения кадастрового номера – 28.12.2018, зарегистрированы собственность РФ, а также право постоянного (бессрочного) пользования АО «Саратовское речное транспортное предприятие» (дата записи 28.12.2018).

На земельном участке с кадастровым номером 64:48:000000:27 площадью 35 839 кв. м располагались объекты движимого и недвижимого имущества, входящие в комплекс речного порта, которые были учтены при его приватизации в расчете уставного капитала, создаваемого в процессе приватизации АООТ «Саратовское речное транспортное предприятие», в том числе внутрипортовое покрытие площадью 1804,1 кв. м, внутрипортовое покрытие площадью 1073 кв. м, нежилые помещения, вводная теплотрасса протяженностью 150 п. м, наружный водовод протяженностью 60 п.м, сооружения – венткамеры площадью 87,3 кв. м и 37,1 кв.м, сооружение – башня площадью 58,9 кв. м, здание площадью 23,4 кв. м, здание площадью 701 кв. м, расположенные по адресу: г. Саратов, ул. Набережная Космонавтов, д. 7 «А».

25 апреля 2012 года между ТУ Росимущества в Саратовской области и ОАО «Саратовское речное транспортное предприятие» заключен договор № 1167 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, площадью 24 980 кв. м, кадастровый номер 64:48:000000:27, расположенного в границах участка: г. Саратов, Набережная Космонавтов.

Согласно сведениям Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области по состоянию на 04.09.2012 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеются сведения о государственной регистрации права собственности ОАО «Саратовское речное транспортное предприятие» на объекты недвижимого имущества: внутрипортовое покрытие площадью 1804,1 кв. м, литера II; внутрипортовое покрытие площадью 1073 кв. м, литера I, расположенные по адресу: г. Саратов, ул. Набережная Космонавтов, б/н. Государственная регистрация проведена на основании плана приватизации I Саратовского речного порта, утвержденного Комитетом по управлению имуществом Саратовской области 11.02.1994, изменений к плану приватизации от 23.01.1996, от 26.05.1994.

Распоряжением ТУ Росимущества в Саратовской области от 16.04.2019 № 86-р АО «Порт» предоставлено право аренды на земельный участок с кадастровым номером 64:48:000000:230588, находящийся в федеральной собственности. 09.10.2019 на основании заявления АО «Порт» от 01.10.2019 и межевого плана от 30.09.2019 из земельного участка с кадастровым номером 64:48:000000:230588 путем раздела образован земельный участок с кадастровым номером 64:48:010336:44 площадью 981 кв. м. 

Земельный участок с кадастровым номером 64:48:000000:230588 с уменьшенной до 26 779 кв. м площадью принадлежит на праве собственности Российской Федерации, а также зарегистрировано ограничение (обременение) в виде аренды в пользу АО «Порт» на основании договора аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, от 16.04.2019 № 1678, заключенного в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». 

Исходя из пунктов 1.1.-1.2. договора аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, от 16.04.2019 № 1678 арендодатель принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 64:48:000000:230588 с разрешенным видом использования «пассажирский порт», на котором расположены объекты недвижимости – внутрипортовые покрытия площадью 1804,1 кв. м и 1073 кв. м. Данные объекты имеют кадастровые номера 64:48:010160:157 и 64:48:000000:217126

Прокуратурой Саратовской области проведена проверка законности распоряжения ТУ Росимущества в Саратовской области от 16.04.2019 № 86-р, которым со ссылкой на подпункт 11 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) право постоянного (бессрочного) пользования АО «Порт» земельным участком с кадастровым номером 64:48:000000:230588 переоформлено на право аренды со сроком 49 лет. 

На основании указанного распоряжения 16.04.2019 между ТУ Росимущества в Саратовской области и АО «Порт» заключен договор аренды № 1678 указанного выше земельного участка, что послужило основанием для обращения истца с настоящими требованиями в суд.

После вынесения по настоящему делу судебных актов, в рамках дела № А57-19414/2019 Арбитражным судом Саратовской области сделаны выводы о том что межевание земельного участка с кадастровым номером 64:48:000000:27 произведено ТУ Росимущества в Саратовской области без уведомления и без согласия землепользователей с нарушением норм действующего законодательства, поэтому принято решение от 29.04.2021, где суд признал недействительным распоряжение ТУ Росимущества в Саратовской области от 17.12.2018 № 352-р «Об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории» в части выделения из состава земельного участка с кадастровым номером 64:48:000000:27 земельных участков с кадастровыми номерами 64:48:000000:230587, 64:48:000000:230590, 64:48:000000:230588 и образования земельных участков: 64:48:000000:230587 площадью 81 кв. м, 64:48:000000:230590 площадью 131 кв. м, 64:48:000000:230588 площадью 27 760 кв. м, 64:48:000000:27 площадью 4335 кв. м. 

Суд признал недействительным распоряжение ТУ Росимущества в Саратовской области от 16.04.2019 № 86-р «О предоставлении АО «Саратовское речное транспортное предприятие» права аренды на земельный участок, находящийся в федеральной собственности» – о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования АО «Саратовское речное транспортное предприятие» на земельный участок с кадастровым номером 64:48:000000:230588 площадью 27 760 кв. м. 

Признал незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области по внесению в Государственный кадастр недвижимости сведений о земельном участке с кадастровым номером 64:48:000000:27, касающихся изменения площади земельного участка в сторону уменьшения, изменения его границ, образования из земельного участка площадью 34 207 кв. м земельных участков с кадастровыми номерами 64:48:000000:230587, 64:48:000000:230590, 64:48:000000:230588. 

Кроме того, суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области восстановить в Государственном кадастре недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером 64:48:000000:27 площадью 32 307 кв. м, расположенном по адресу: г. Саратов, ул. Набережная Космонавтов. 

Признал незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области по внесению в Единый государственный реестр недвижимости изменений в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:000000:27, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Набережная Космонавтов, в части изменения площади объекта с «32 307 кв. м» на «4335 кв. м», по государственной регистрации права собственности Российской Федерации на земельные участки площадью 81 кв. м с кадастровым номером 64:48:000000:230587, площадью 131 кв. м с кадастровым номером 64:48:000000:230590, площадью 27 760 кв. м с кадастровым номером 64:48:000000:230588, по государственной регистрации договора аренды от 16.04.2019 № 1678.

Суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области: – прекратить записи в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации права собственности Российской Федерации на земельные участки: площадью 81 кв. м с кадастровым номером 64:48:000000:230587, площадью 131 кв. м с кадастровым номером 64:48:000000:230590, площадью 27 760 кв. м с кадастровым номером 64:48:000000:230588, а также о государственной регистрации договора аренды от 16.04.2019 № 1678 на земельный участок площадью 27 760 кв. м с кадастровым номером 64:48:000000:230588; – восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок площадью 32 307 кв. м с кадастровым номером 64:48:000000:27.

Арбитражный суд кассационной инстанции изменяя обжалованные судебные акты в части, исходит из нижеследующего.

В силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии со статьей 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель недвижимости вправе требовать при ее приобретении оформления соответствующих прав на земельный участок с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее и не предусматривает в качестве условия для реализации этого права государственную регистрацию прав на земельный участок за продавцом недвижимости.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком.

В пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2020) разъяснено, что земельный участок, находящийся в публичной собственности, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.

В силу подпункта 2 пункта 4 статьи 11.4 ЗК РФ, при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков, при этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

Согласно пункту 4 статьи 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев исходных земельных участков, за исключением случаев, приведенных в подпунктах 1 - 6 указанной нормы.

По делу № А57-19414/2019 установлено, что раздел исходного земельного участка путем образования из него нескольких земельных участков осуществлен с нарушением требований, установленных статьями 11.2 и 11.9 ЗК РФ.

Земельный участок с кадастровым номером 64:48:000000:230588 сформирован при разделе с нарушением закона, не может находиться в гражданском обороте.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Договор аренды №1678 этого земельного участка противоречит императивным нормам закона.

Согласно пункту 9.6 договора аренды № 1678, земельный участок с кадастровым номером 64:48:000000:230588 не передавался ответчику по акту приема–передачи. Оснований для удовлетворения требований в части  возврата не имелось.

В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Недействительность договора аренды, заключенного в отношении одного из участков образованного при разделе, не означает автоматического прекращения указанного ранее возникшего права бессрочного пользования общества. При этом общество не может считаться лицом, реализовавшим право на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования спорным участком.

Согласно статье 20 ЗК РФ, действовавшей до 01.03.2015, в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются исключительно органам государственной власти и органам местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.

Общество не относится к лицам, которым земельные участки могут предоставляться на праве постоянного (бессрочного) пользования, следовательно, на него в силу закона возложена обязанность переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды.

Согласно пункту 2 статьи 11.8 ЗК РФ у лица, которому предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, возникает право постоянного (бессрочного) пользования на образуемые земельные участки.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 21.03.2006 № 14711/05 сформировал правовую позицию: одинаковый порядок (административная процедура) предоставления собственникам зданий, строений, сооружений и землепользователям (обладателям права постоянного (бессрочного) пользования) прав на соответствующие земельные участки не означает, что пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ и статья 36 ЗК РФ регулируют одни и те же отношения по приобретению заинтересованными лицами земли в частную собственность.

При переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности применительно к пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» не имеет правового значения отсутствие или наличие на участке объектов недвижимости, прав на них и их регистрация.

Признание недействительным договора аренды земельного участка заключенного по процедуре переоформления права бессрочного пользования, не может являться правовым основанием для прекращения указанного ограниченного вещного права, а также не может считаться реализовавшим свое право на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования этим участком, возникшего в силу закона.

В связи с ничтожностью основания возникновения права аренды на спорный земельный участок, у общества сохраняется ранее возникшее вещное право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, из которого был образован спорный участок и которое подлежит переоформлению с учетом прав иных землепользователей исходя из площади принадлежащих им объектов недвижимого имущества .

При ином подходе к применению указанных норм, нарушение порядка раздела исходного земельного участка, без учета  возникшего в силу закона права бессрочного пользования, приводило бы к прекращению такого права, что не предусмотрено действующим законодательством.

В силу статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» оформление в собственность граждан земельных участков ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение в установленном земельном законодательстве случаях, а также переоформление прав на земельные участки предоставленные на праве постоянного бессрочного пользования государственным или муниципальным унитарным предприятиям сроком не ограничиваются.

В Концепции развития гражданского законодательства РФ (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) предусмотрено, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком должно быть сохранено без установления какого-либо срока, на которое оно сохраняется, и без изменения его содержания. Однако оно не должно возникать в будущем. Для его постепенного исчезновения следует разработать механизмы, которые создадут стимулы для трансформации этого права в другие вещные права, предусмотренные ГК (пункт 6.6 разд. IV «Законодательство о вещных правах» Концепции).

Кроме того, в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснялось, что, если право собственности на здание, строение или иную недвижимость перешло после введения в действие ЗК РФ к лицу, которое в соответствии с действующим законодательством не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, такому лицу надлежит по своему выбору переоформить названное право на право аренды земельного участка или приобрести его в собственность.

Коммерческие и некоммерческие организации могут переоформить свое право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на иное право, в том числе право аренды земельных участков без проведения торгов, в соответствии с правилами, установленными главой V.1 ЗК РФ (пункт 2 статьи 39.9, подпункты 11 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

С 01.01.2013 КоАП РФ дополнен статьей 7.34, устанавливающей ответственность юридических лиц за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность.

Для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования необходимо либо соответствующее волеизъявление пользователя, либо наличие вступившего в законную силу судебного акта об изъятии земельного участка.

Такого основания как не переоформленное в установленном порядке  право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком со дня введения в действие ЗК РФ до 01.07.2012, указанная норма ЗК РФ не содержит.

Согласно сведениям Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области по состоянию на 04.09.2012 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеются сведения о государственной регистрации права собственности ОАО «Саратовское речное транспортное предприятие» на объекты недвижимого имущества: внутрипортовое покрытие площадью 1804,1 кв. м, литера II; внутрипортовое покрытие площадью 1073 кв. м, литера I, расположенные по адресу: г. Саратов, ул. Набережная Космонавтов, б/н. Государственная регистрация проведена на основании плана приватизации Саратовского речного порта, утвержденного Комитетом по управлению имуществом Саратовской области 11.02.1994, изменений к плану приватизации от 23.01.1996, от 26.05.1994.

Требование по настоящему делу о признании права отсутствующем на данные объекты удовлетворено исходя из сложившейся судебной практики в отношении таких объектов.

Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 № 4777/08 следует, что асфальтовое покрытие как объект – сооружение не имеет самостоятельного функционального назначения, создано исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживает только земельный участок, на котором расположено, поэтому является его неотъемлемой частью и не может в силу статей 128, 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) относиться к недвижимому имуществу, в силу чего асфальтовое замощение не может являться самостоятельным объектом гражданских прав, право на который подлежит государственной регистрации, поскольку данное асфальтовое замощение является обычным благоустройством земельного участка, то есть составной частью данного земельного участка. 

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» разъяснено, что замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

При рассмотрении спора по делу № А57-19834/2016 судами установлено, что право собственности на внутрипортовые покрытия площадью 1804,1 кв. м и площадью 1073 кв. м было зарегистрировано как на объекты недвижимого имущества, тогда как данные сооружения таковыми не являются и право собственности на них не подлежало государственной регистрации, суды, руководствуясь абзацем 13 статьи 12 ГК РФ, не приняли во внимание акт регистрирующего органа по государственной регистрации права на данные сооружения и произвели раздел земельного участка без учета внутрипортовых покрытий.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 № 1160/13 указано, что термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию «объект недвижимого имущества».

Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием. Таким образом, поскольку понятие объекта недвижимости является правовой категорией, именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку отвечает ли объект признакам объекта недвижимости или нет.

Как установлено судами, спорные внутрипортовые покрытия площадью 1804,1 кв. м и площадью 1073 кв. м не обладают полезными свойствами, не имеют самостоятельного функционального назначения, а лишь улучшают полезные свойства земельного участка, на котором они расположены, в связи с чем являются его неотъемлемой частью и в силу статьи 130 ГК РФ не относится к недвижимому имуществу.

Обжалованные судебные акты приняты с учетом вышеизложенного в отношении портовых покрытий .

Прокуратура отстаивает интересы неопределенного круга лиц в отношении земельного участка, находящегося в зоне ОП – земли публичного использования (территории общего пользования), поэтому наделена полномочиями на предъявление указанного требования.  

Судебная защита нарушенных прав направлена на восстановление прав, целью защиты является восстановление нарушенного или оспариваемого права, избранный стороной способ защиты нарушенного права должен соответствовать такому праву и быть направлен на его восстановление.

Поэтому в данном случае указанное требование соответствует цели, направленности и условиям по способу защиты права, указанному в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Договор аренды признан судами ничтожной сделкой, не породившей юридических последствий для сторон.

Целью обращения прокурора в суд с иском является пресечение нарушений требований закона при совершении сделки с публичными землями.

Согласно подпункту 1 статьи 2 АПК РФ одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Ошибочные выводы судов об отсутствии у АО «Саратовское речное транспортное предприятие» права бессрочного пользования и учитывая  прекращение предмета договора аренды, в связи с удовлетворением требований по делу № А57-19414/2019 не является основанием для отмены обжалованных судебных актов.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты следует изменить в части применения последствий недействительности. Признание договора аренды земельного участка ничтожной сделкой и применение последствий в виде возврата  земельного участка приведет к нарушению прав собственников объектов недвижимого имущества, при наличии права у них бессрочного пользования на исходный земельный участок. 

При этом коллегия учитывает наличие в ЕГРН записи об обременении в пользу ограничения прав земельного участка с кадастровым номером 64:48:000000:230588 в виде аренды АО «Саратовское речное транспортное предприятие», которая должна быть погашена.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 04.12.2020 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2021 по делу № А57-12464/2020 в части применения последствий недействительности ничтожной сделки путем обязания акционерного общества «Саратовское речное транспортное предприятие» возвратить Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области земельный участок с кадастровым номером 64:48:000000:230588 изменить. 

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, путем погашения регистрационной записи в ЕГРН от 23.05.2019 № 64:48:000000:230588-64/001/2019-5 об аренде земельного участка с кадастровым номером 64:48:000000:230588.

В остальной части решение Арбитражного суда Саратовской области от 04.12.2020 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2021 по тому же делу оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья					В.А. Карпова 

Судьи									Р.В. Ананьев

										В.А. Петрушкин