ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, 

<

...>) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: 

<

***>,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А06-890/2024

г. Саратов

02 июля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2025 года

Полный текст постановления изготовлен 02 июля 2025 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,

судей Борисовой Т.С., Котляровой А.Ф., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Гаджирагимовой К.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в порядке статьи 153 АПК РФ  путем использования видео-конференц связи с Арбитражным судом Астраханской области апелляционную жалобу Министерства имущественных и градостроительных отношений Астраханской области на решение Арбитражного суда Астраханской области от 26 марта 2025 года по делу № А06-890/2024, 

по исковому заявлению некоммерческой организации - союз рыбодобывающих и рыбоперерабатывающих предприятий «Каспрыба» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к Министерству имущественных и градостроительных отношений Астраханской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о признании недействительным уведомления об изменении арендной платы от 15.12.2023 № 114-11- 01/10586, 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Государственное казенное учреждение Астраханской области «Центр содействия развитию земельно-имущественного комплекса» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью коммерческая фирма «Альфа» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), ФИО1

при участии в судебном заседании в Арбитражном суде Астраханской области:

представителя Министерства имущественных и градостроительных отношений Астраханской области – ФИО2 по доверенности от 26.12.2024,

представителя ГКУ Астраханской области «Центр содействия развитию земельно-имущественного комплекса» – ФИО3 по доверенности от 09.01.2025 № 1.

при участии в судебном заседании в Двенадцатом арбитражном апелляционном суде:

представителя некоммерческой организации - союз рыбодобывающих и рыбоперерабатывающих предприятий «Каспрыба» – ФИО4 по доверенности от 09.01.2025.

в отсутствие представителей ООО коммерческая фирма «Альфа», ФИО1, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом в соответствии со статьей 186 АПК РФ,

УСТАНОВИЛ:

Некоммерческая организация – союз рыбодобывающих и рыбоперерабатывающих предприятий «Каспрыба» обратилась в Арбитражный суд Астраханской области с иском к Министерству имущественных и градостроительных отношений Астраханской области о признании недействительным уведомление Министерства имущественных и градостроительных отношений Астраханской области от 15.12.2023 № 114-11-01/10586 об изменении арендной платы по договору аренды от 10.08.2018 № 4/283.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 26.03.2025 исковые требования удовлетворены.

Министерство имущественных и градостроительных отношений Астраханской области обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит состоявшийся по делу судебный акт отменить по основаниям, изложенным в жалобе. 

В соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от некоммерческой организации - союз рыбодобывающих и рыбоперерабатывающих предприятий «Каспрыба» поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором общество просит оставить апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

От ГКУ Астраханской области «Центр содействия развитию земельно-имущественного комплекса» поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором общество просит апелляционную жалобу удовлетворить.

В судебном заседании представители истца, ответчика, третьего лица поддержали позицию по делу.

ООО коммерческая фирма «Альфа», ФИО1 в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность принятого решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении апелляционной жалобы судебной коллегией установлены следующие обстоятельства.

10.08.2018 Некоммерческой организацией - союз рыбодобывающих и рыбоперерабатывающих предприятий «Каспрыба» (Арендатор) и Агентством по управлению государственным имуществом Астраханской области (Арендодатель) заключен договор аренды государственного недвижимого имущества Астраханской области № 4/283.

 Арендодатель передал во временное пользование  Арендатору  государственное недвижимое имущество Астраханской области: причал, литер I, общей площадью 229,3 кв.м (далее - имущество), расположенный по адресу: 

<

...>.

Срок аренды  с 10.08.2018 по 29.07.2019 (пункт 1.3 договора).

После истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, арендатор продолжил пользоваться имуществом.  

В соответствии с пунктом 3.1 договора, размер арендной платы составил 4 642 руб. 78 коп. в месяц.

Согласно пункту 3.2 договора, Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять арендную плату в связи с изменением уровня инфляции, определяемого законом Астраханской области о бюджете Астраханской области на соответствующий период либо в связи с проведением новой оценки рыночной стоимости арендной платы (не чаще одного раза в три года, но не реже одного раза в пять лет). 

Датой изменения арендной платы считается дата вступления в силу соответствующего закона Астраханской области, которым установленуровень инфляции на соответствующий год, а в случае изменения арендной платы в связи с проведением новой оценки 1 января соответствующего календарного года. Изменение размера арендной платы в связи с изменением уровня инфляции или в связи с проведением новой оценки является обязательным для Сторон без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к настоящему Договору.

При изменении арендной платы Арендодатель направляет Арендатору до 1 января календарного года письменное уведомление с приложением расчета.

Министерство имущественных и градостроительных отношений Астраханской области направило Некоммерческой организации - союз рыбодобывающих и рыбоперерабатывающих предприятий «Каспрыба» уведомление от 15.12.2023 за исх. № 114-11-01/10586 об установлении с 01.01.2024 на основании отчёта об оценке рыночной стоимости ежемесячной арендной платы за пользование недвижимым имуществом от 05.12.2023 № 14486.12.23 ставки арендной платы по договору аренды от 10.08.2018 № 4/283 в размере 788 383 руб. 62 коп в месяц.

Некоммерческая организация - союз рыбодобывающих и рыбоперерабатывающих предприятий «Каспрыба», полагая, что определенный Министерством имущественных и градостроительных отношений Астраханской области на основании отчёта об оценке от 05.12.2023 № 14486.12.23 размер ежемесячной ставки арендной платы по договору аренды от 10.08.2018 № 4/283 в сумме 788 383 руб. 62 коп. не соответствует рыночной ежемесячной стоимости арендной платы, действия министерства свидетельствуют о злоупотреблении  правом на одностороннее изменение арендной платы, обратился в Арбитражный суд Астраханской области с вышеприведенным иском.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 8 Закона N 135-ФЗ, разъяснениями пункта 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в связи с имеющимися между сторонами разногласиями относительно стоимости арендной платы, находящегося в пользование у истца государственного имущества,  определением от 28.06.2024 по ходатайству истца назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой поручил Обществу с ограниченной ответственностью «Аргумент – А» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 414016, 

<

...>), эксперту ФИО5. 

На разрешение эксперта судом поставлен следующий вопрос: 

- Какова рыночная ежемесячная стоимость арендной платы причала, литер I, общей площадью 229,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, являющегося объектом аренды по договору от 10.08.2018 № 4/283, по состоянию на 01.01.2024? 

По результатам проведения экспертного исследования составлено заключение от 25.09.2024 № 051-09-2024, в соответствии с которым величина рыночной стоимости ежемесячной арендной платы причала, литер I, общей площадью 229,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 01.01.2024 составляет 12 464 руб. 

  Принимая во внимание результаты судебной оценочной экспертизы,  Арбитражный суд Астраханской области, установив, что Министерство имущественных и градостроительных отношений Астраханской области посредством направления истцу спорного уведомления в одностороннем порядке изменило арендную плату по договору аренды государственного недвижимого имущества Астраханской области № 4/283 в размерах, превышающих рыночную стоимость, руководствуясь пунктом 4 статьи 450 ГК РФ, а также разъяснениями, изложенными в пункте 14 Постановления N 54, пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для признания односторонней сделки арендодателя, выраженной путем направлению истцу спорного уведомления, недействительной.

Оснований не согласиться с указанными выводами судов у кассационной коллегии не имеется.

Выражая несогласие с принятым решением, министерство считает уведомление об изменении арендной платы правомерным, поскольку уведомление было сделано на основании отчёта об оценке от 05.12.2023 № 14486.12.23, выполненного оценщиком ООО КФ «Альфа» ФИО1, применившим затратный подход, что по мнению апеллянта является правильным.

Вместе с тем, указанный  довод подлежит отклонению как несостоятельный , с учетом положений ст. ст. 153, 154, 55, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в соответствии с п. 3.2 договора аренды и прямого указания в тексте уведомления от  15.12.2023 за исх. № 114-11-01/10586 увеличение размера арендной платы на основании такого уведомления ответчика является обязательным для истца.

Таким образом, указанное уведомление является односторонней сделкой, так как изменяет обязанность истца по оплате аренды.

В пункте 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" разъяснено, что, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Указанное разъяснение направлено на защиту прав и законных интересов арендаторов, в тех случаях, когда арендодатель имеет право увеличить размер арендной платы в одностороннем порядке, но это увеличение несправедливо, не является эквивалентным и приводит к получению арендодателем экономически необоснованной выгоды, а для арендатора влечет убытки, вызванные резким, единовременным и многократным повышением арендной платы.

Когда законность изменения существенных условий договора, в частности, относительно размера арендной платы ввиду его недостоверности, оспаривается одной стороной на том основании, что другой стороной неправильно определена ставка подлежащей установлению арендной платы, то оспаривание результата определения арендодателем рыночной стоимости арендной платы должно происходить посредством иска, направленного на установление судом иной, действительной рыночной стоимости объекта аренды, определенной на ту же дату.

Способы защиты гражданских прав определены ст. 12 ГК РФ и иными законами, одним из которых является признание сделки недействительной. Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка). 

Пунктом 2 статьи 168 ГК РФ определено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, оспаривание Министерства  об изменении арендной платы и Отчета ООО коммерческая фирма «Альфа», определившего рыночную стоимость арендной платы, путем признания уведомления недействительным, является надлежащим способом защиты нарушенных прав истца, несмотря на то, что Уведомление вынесено ответчиком в порядке предусмотренном договором аренды и действующим законодательством, а отчет подготовлен оценщиком, имеющим необходимую квалификацию.

 Выражая несогласие с отчетом об оценке,  истец указал, что отчёт об оценке содержит внутренние противоречия: наряду с утверждением, что был применен только затратный подход (листы 6, 55, 63-64 отчёта об оценке), на листе 63 оценщик указывает, что применял сравнительный подход к оценке.

 В нарушение технического задания к оценке министерства оценщик к месту нахождения имущества не выезжал, осмотр причала не проводил (лист 8 отчёта об оценке). Для оценки им использовались только выписка из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровый паспорт от 2021 года и технический паспорт 2009 года на причал (листы 9, 13 отчёта об оценке).

Несмотря на то, что непосредственно у причала расположено крупнейшее предприятие рыбохозяйственной отрасли Икрянинского . района ООО «Оранжереинские деликатесы», обладающее имущественными правами в отношении земельного участка, примыкающего к причалу, оценщик указал на отсутствие крупных производственных предприятий в микрорайоне расположения объекта оценки (лист 17 отчёта об оценке).

 По утверждению истца кадастровая стоимость в размере 1 831 972, 75 руб., действительная стоимость причала согласно техническому паспорту 2009 года - 332 008 руб. в несколько раз ниже рассчитанной оценщиком стоимости объекта.

Оценщик привёл в отчёте цены на аренду морских причалов в наиболее развитых морских портах со стабильно высоким грузооборотом в городах Санкт-Петербурге, Новороссийске, Мурманске, Владивостоке, длиной 180 метров, шириной 20-30 метров в диапазоне от 7 до 12 млн руб. в год (лист 46 отчёта об оценке). В то же время за речной причал в с.Оранжереи длиной 413,1 м, шириной 0,6 м. (лист 18 отчёта об оценке) оценщик определяет аналогичную рыночную стоимость годовой аренды в сумме 9 460 603,50 руб (лист 5 отчёта об оценке). При этом оценщик ФИО1 указывает, что стоимость аренды напрямую зависит от объёма грузоперевалки причала, однако применительно к объекту оценки никаких мер к определению грузооборота не предпринимает (лист 46 отчёта об оценке).

Сомнения истца в достоверности отчета об оценке ответчиком и третьими лицами в нарушение ст. 65 АПК РФ в суде первой и апелляционной инстанций не опровергнуты.

С учетом правовой позиции, указанной в п. 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73) и разъяснений абз. 4 п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в целях определения действительной величины рыночной стоимости права пользования на условиях аренды спорным причалом , определением суда первой инстанции по делу  обоснованно назначена судебная экспертиза.

Апелляционный суд полагает, что экспертом исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, в заключении эксперт основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.

Оценив, данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу, обоснованно положенным в основы принятого по делу решения.

Учитывая изложенное, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем,  апелляционная жалоба Министерства имущественных и градостроительных отношений Астраханской области  является необоснованной и удовлетворению не подлежит.

Вопрос о распределении расходов за рассмотрение апелляционной жалобы не разрешается,  поскольку  Министерство имущественных и градостроительных отношений Астраханской области  освобождено от уплаты.

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление, выполненное в форме электронного документа, подлежит размещению в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 177, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 26 марта 2025 года по делу № А06-890/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                              М.Г. Цуцкова

Судьи:                                                                                                              Т.С. Борисова

 А.Ф. Котлярова