АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, д. 32

http://krasnodar.arbitr.ru

_______________________________________________________________________

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

Дело № А32-48559/2020

г. Краснодар                                  «09» августа 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 02.08.2021. 

Полный текст решения изготовлен 09.08.2021.

Арбитражный суд Краснодарского края

в составе судьи Н.В. Петруниной,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Савченко О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО «Адамас» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Тихорецк, Краснодарского края к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Краснодар, Краснодарского края, третье лицо: администрация муниципального образования Тихорецкий район (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Тихорецк, Краснодарского края о регистрации перехода права собственности 

при участии:

стороны и третье лицо – не явились

установил:

ООО «Адамас», г. Тихорецк, Краснодарского края обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар, Краснодарского края об обязании зарегистрировать переход права собственности на следующие объекты недвижимости: здание стройцеха, литер Г, 208,7 кв.м и артскважину, расположенные по адресу: 

<

...> (с учетом уточнения и отказа от части иска, принятого определением суда от 02.02.2021).

Стороны и третье лицо, уведомленные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом с учетом статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) и пункта 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.2017 № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов», явку своих представителей не обеспечили.

Спор рассматривается судом по правилам статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей указанных лиц по имеющимся материалам дела. Аудиозапись судебного заседания не велась.

От истца посредством электронной связи поступило дополнение, которое приобщено к материалам дела.

Иных дополнительных документов и ходатайств стороны не направили.

Как следует из материалов дела, 25.09.2014 ЗАО «Винзавод Тихорецкий» (продавец) и ООО «Адамас» (покупатель) заключили договор купли-продажи, по условиям которого продавец передает, а покупатель обязуется принять и оплатить следующее имущество производственной базы, расположенное по адресу: 

<

...> (промзона) на земельном участке с кадастровым номером 23:50:0203013:24, площадью 147,267 кв. м., находящемся у продавца на праве бессрочного пользования, реализуемое единым лотом (далее в совокупности именуемое «Имущество»:

1. Здание винного цеха, литер Б, Б1 (назначение - производственное, условный номер 23:50:5.2004-228, запись о регистрации права в ЕГРП 23-01.14-5.2004-228), общей площадью 1209,9 кв.м;

2. Административное здание, литер Г11 г, г1, г2 (назначение - административное, условный номер 23:50:4.2004-283, запись о регистрации права в ЕГРП 23-01.14-4.2004-283), общей площадью 1215,7 кв.м;

3. Здание котельной, литер К, К1, к, к1 (назначение - производственное, условный номер 23:50:4.2004-284, запись о регистрации права в ЕГРП 23-01.14-4.2004-284), общей площадью 382,5 кв.м;

4. Здание цеха по производству воды и спирта,  литер  Г4,  Г5  (назначение - производственное, условный номер 23:50:44.2003-2, запись о регистрации права в ЕГРП 23-01.14-44.2003-2), общей площадью 2802,4 кв.м;

5. Здание склада, литер Г23, (назначение - складское, условный номер 23:50:44.2003-3, запись о регистрации права в ЕГРП 23-01.14-44.2003-3), общей площадью 406,4 кв.м; 

6. Здание цеха розлива, литер Г2, Г3, Г18 (назначение производственное, условный номер 23:50:44.2003-1, запись о регистрации права в ЕГРП 23-01.44-44.2003-1), общей площадью 5116,1 кв.м;

7. Здание сокового цеха с лабораторией, литер А, Г19, Г22 (назначение - производственное, условный номер 23:50:6.2004-216, запись о регистрации права в ЕГРП.23-01.14-6.2004-216), общей площадью 896,9 кв.м;

8. Автогараж, литер М, пристройка, литер Г20 (общей площадью 561,9 кв.м);

9. Здание стройцеха, литер Г (обшей площадью 208,7 кв.м);

10. Склад хранения инвентаря (общей площадью 25,2 кв.м);

11. Здание насосной (общей площадью 12,6 кв.м);

12. Весовая, литер Г6, Г7 (общей площадью 163,4 кв.м);

13. Гараж, литер Г8 (общей площадью-15,3 кв.м);

14. Гараж, литер Г9, погреб, литер под/Г9 (общей площадью 50,1 кв.м);

15. Здание дизельной электростанции - литер Г26 (общей площадью 37 кв.м.);

16. Здание механического цеха, литер Ш, пристройка, литер ш (общей площадью 341,5 кв.м);

17. Сауна, литер В, пристройка, литер (общей площадью 90,6 кв.м);

18. Сторожка, литер Щ (общей площадью 28,4 кв.м);

19. Здание склада зернохранилища, литер Э (общей площадью 1062,1 кв.м);

20. Здание склада по доработке зерна, литер Я (общей площадью 1079,6 кв.м);

21. Теннисный корт, литер Г27;

22. Тепловые сети;

23. Артскважина;

24. Асфальтированная площадка;

25. Водопроводная сеть;

26. Канализационная сеть.

В соответствии с пунктом 2.1 договора стоимость имущества составляет 24177355 руб. 92 коп.

Имущество передано покупателю на основании акта приема-передачи от 25.09.2014.

ЗАО «Винзавод Тихорецкий» ликвидировано вследствие банкротства в 2015 году.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.08.2018 по делу № А32-13743/2017 ООО «Адамас» признано несостоятельным (банкротом), введена процедура конкурсного производства. Конкурсным управляющим утвержден ФИО1

Ввиду открытия процедуры конкурсного производства у конкурсного управляющего возникла необходимость в реализации имущества должника.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.02.2017 по делу № А32-32930/2016 исковые требования ООО «Адамас» о признании права собственности на объекты недвижимого имущества удовлетворены частично. Суд признал за обществом право собственности на заявленное в иске имущество (за исключением теннисного корта с асфальтовым покрытием площадью 1538,9 кв. м), сославшись на отсутствие доказательств нарушения законодательства о несостоятельности (банкротстве) при отчуждении имущества должника по договору купли-продажи от 25.09.2014, на исполнение сторонами указанной сделки и несение истцом с момента заключения сделки бремени содержания указанных объектов в соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). В отношении теннисного корта суд пришел к выводу о том, что данное сооружение по своим техническим характеристикам не обладает признаками объекта недвижимого имущества. 

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2017, оставленным без изменения постановлением суда кассационной инстанции, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.02.2017 отменено в части удовлетворения исковых требований, в удовлетворении соответствующей части иска отказано. Суд апелляционной инстанции указал, что истец выбрал ненадлежащий способ защиты. Поскольку общество ссылается на возникновение у него права собственности по сделке, совершенной в 2014 году, переход права собственности подлежит государственной регистрации. В случае ликвидации стороны по сделке надлежащим способом защиты права является обжалование отказа государственного регистратора в регистрации перехода права собственности по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (при отказе регистрации перехода права). Однако общество в регистрирующий орган не обращалось.

Конкурсный управляющий обратился в Арбитражный суд Краснодарского края в рамках дела № А32-13743/2017 с ходатайством об утверждении внесения изменений в положение о порядке, сроках и условиях реализации не залогового имущества должника.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.10.2019 ходатайство конкурсного управляющего об утверждении порядка, сроков и условий продажи имущества должника удовлетворено, утвержден порядок, сроки и условия продажи имущества ООО «Адамас» в представленной редакции.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2021 по делу № А32-13743/2017 определение от 30.10.2019 отменено, в удовлетворении заявления конкурсного управляющего отказано и указано, что реализация указанного имущества должника в настоящее время нецелесообразна, поскольку права ООО «Адамас» на объекты недвижимости не зарегистрированы, правоустанавливающие и иные документы на данное имущество должника отсутствуют. В подобной ситуации имущество может быть реализовано только при условии существенного дисконта, что негативно повлияет на возможность удовлетворения требований кредиторов. В этой связи конкурсному управляющему ООО «Адамас» необходимо завершить процесс оформления объектов недвижимости, после чего приступить к его реализации.

Конкурсный управляющий ООО «Адамас» обратился с заявлением о государственной регистрации права на следующие объекты недвижимости: здание стройцеха литера Г общей площадью 208,7 кв. м,  артскважина.

Уведомлением управления от 10.09.2019 № 61/001/006/2019-9997 государственная регистрация приостановлена до 23.11.2018 на основании пунктов 5, 44 части 1 статьи 26 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. 

Сообщениями от 10.12.2019 № 61/001/006/2019-9996 и № 61/001/006/2019-9997 Управление Росреестра по Краснодарскому краю отказало в регистрации права собственности. 

Отказ мотивирован тем, что право продавца ЗАО «Винзавод Тихорецкий» на указанные объекты не зарегистрировано. При проведении правовой экспертизы было установлено, что согласно сведениям ЕГРН вышеуказанный объект не состоит на кадастровом учете. Таким образом, объект, о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав которого подано заявление, не является объектом недвижимости, государственный кадастровый учет которого и (или) государственная регистрация прав на который осуществляется в соответствии с Законом.

Конкурсный управляющий обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконными уведомлений о приостановке государственной регистрации права от 10.09.2019 № 61/001/006/2019-9996, от 10.09.2019 № 61/001/006/2019-9997, уведомлений об отказе в государственной регистрации права от 10.12.2019 № 61/001/006/2019-9997, от 10.12.2019 № 61/001/006/2019-9996; об обязании произвести регистрацию права собственности на объекты недвижимости.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.06.2020 по делу № А32-9576/2020, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Конкурсный управляющий ООО «Адамас» обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением об установлении факта, имеющего юридическое значение, о признании права собственности за ООО «Адамас» полученных на основании договора купли – продажи от 25.09.2014 объектов недвижимости.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.08.2020 по делу № А32-24679/2020 заявление конкурсного управляющего ООО «Адамас» ФИО1 об установлении факта, имеющего юридическое значение, оставлено без рассмотрения.

Отсутствие у продавца зарегистрированного права собственности на спорные объекты недвижимости и потому отсутствие у истца возможности зарегистрировать переход права собственности на эти объекты, явилось основанием обращения в Арбитражный суд Краснодарского края с настоящим исковым заявлением.

Исследовав материалы дела, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований ввиду нижеследующего.

В пункте 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу статьи 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

В соответствии со статьей 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Действующим законодательством не урегулирован порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о государственной регистрации. 

Между тем, как неоднократно указывал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отсутствие в законе соответствующих особенностей регистрации права собственности покупателя при отсутствии продавца не должно служить препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения (постановления от 27.05.2003 № 1069/03, от 01.12.2011 № 9032/11). 

В связи с этим в соответствии со статьей 6 ГК РФ по аналогии подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ, согласно которому в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. 

С учетом разъяснений, содержащихся в абзацах первом и втором пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). 

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. 

Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности (абзац четвертый пункта 62 Постановления N 10/22). 

Названная норма применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине утраты правоспособности ввиду исключения юридического лица из ЕГРЮЛ. 

Указанное соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.09.2009 N 1395/09, а также в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.10.2017 N 301-КГ17-14898.

В рассматриваемом случае материалами дела подтверждается, что между ЗАО «Винзавод Тихорецкий» и ООО «Адамас» заключена сделка по переходу права собственности на объекты, сторонами выполнены обязательства по передаче и приему объектов.

При таких обстоятельствах, отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о зарегистрированных правах на спорный Объект недвижимости не является препятствием для перехода права собственности на него и соответствующей государственной регистрации. 

В случае ликвидации продавца покупатель, исполнивший договор купли-продажи, вправе рассчитывать на государственную регистрацию перехода права собственности. 

Довод ответчика о том, что оно является ненадлежащим ответчиком по делу, судом отклоняется, поскольку в данном случае управление признается судом лишь номинальным ответчиком, не оспаривающим прав истца. 

Между тем, как неоднократно указывал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отсутствие в законе соответствующих особенностей регистрации права собственности покупателя при отсутствии продавца не должно служить препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения (постановления от 27.05.2003 № 1069/03, от 01.12.2011 № 9032/11).

На основании изложенного, требования истца подлежат удовлетворению в части возложения на ответчика обязанности по регистрации права собственности на здание стройцеха, литер Г, 208,7 кв.м и артскважину, расположенные по адресу: 

<

...>.

Данные выводы также согласуются с судебной практикой, изложенной в постановлении Второго арбитражного апелляционного суда от 28.05.2020 по делу № А29-10778/2019.

В связи с отказом от иска в части государственной регистрации перехода права собственности на следующие объекты недвижимости: автогараж, литер М, пристройка, литер Г20, 561,9 кв. м; склад хранения инвентаря 25,2 кв. м; здание насосной 12,6 кв. м; весовая, литер Г6, Г7, 163,4 кв. м; гараж, литер Г8,15,3 кв. м; гараж, литер Г9, погреб, литер под/Г9, 50,1 кв. м; здание дизельной электростанции, литер Г26, 37 кв. м; здание механического цеха, литер Ш, пристройка, литер Ш, 341,5 кв. м; сауна, литер В, пристройка, литер, 90,6 кв. м; сторожка, литер Щ, 28,4 кв. м; здание склада зернохранилища, литер. Э, 1062,1 кв. м; здание склада по доработке зерна, литер Я, 1079,6 кв. м; теннисный корт, литер Г27; тепловые сети; асфальтированная площадка; водопроводная сеть; канализационная сеть, расположенные по адресу: 

<

...>, производство по делу в данной части подлежит прекращению на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.

При распределении судебных расходов по делу суд учитывает, что в рассмотренной правовой ситуации в действиях ответчика не установлено каких-либо нарушений, повлекших необоснованный отказ в государственной регистрации перехода права собственности или уклонение от ее проведения, то есть ответчик является формальным, в связи с чем расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь пунктом 4 части 1 статьи 150, статьями 167 – 170 АПК РФ,  арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю произвести государственную регистрацию перехода к ООО «Адамас» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Тихорецк, Краснодарского края права собственности на следующие объекты недвижимости: здание стройцеха, литер Г, 208,7 кв.м и артскважину, расположенные по адресу: 

<

...>.

В остальной части производство по делу прекратить.

Взыскать с ООО «Адамас» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Тихорецк, Краснодарского края в доход Федерального бюджета РФ 12000 руб. госпошлины.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Ростов-на-Дону.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья                                                                                                          Н.В. Петрунина