﻿643/2020-34434(1) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

  арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А20-3880/2019

г. Краснодар

24 августа 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2020 года  Постановление в полном объеме изготовлено 24 августа 2020 года  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего  судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., в отсутствие в судебном  заседании заявителя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства Куриловой Людмилы  Павловны (ИНН 071510030062, ОГРНИП 312071611700022), органа, осуществляющего  публичные полномочия – местной администрации Майского муниципального района  Кабардино-Балкарской Республики (ИНН 0703002682, ОГРН 1020700558031), надлежащим  образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем  размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно- телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу главы  крестьянского (фермерского) хозяйства Куриловой Л.П. на решение Арбитражного суда  Кабардино-Балкарской Республики от 23.12.2019 и постановление Шестнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 25.03.2020 по делу № А20-3880/2019, установил  следующее.  

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Курилова Л.П. (далее – глава  хозяйства) обратилась в арбитражный суд с заявлением к местной администрация  Майского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (далее –  администрация), в котором просила:  

– признать незаконным отказ администрации от 08.05.2019 № 51-1-24/1918 в  заключении нового договора аренды земельного участка;  

– возложить на администрацию обязанность подготовить проект договора аренды  земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 3 га из земельного  участка с кадастровым номером 07:03:000026000:9 (площадью 87 га), расположенного по  адресу: Кабардино-Балкарская Республика, Майский район, ст. Котляревская, в районе  МТФ № 1, подписать и направить его заявителю.  

Администрация предъявила к главе хозяйства встречное исковое заявление, в  котором просила возложить на него обязанность возвратить администрации спорный  земельный участок площадью 3 га.  

Встречное исковое заявление принято судом к производству для рассмотрения  совместно с первоначальным (т. 1, л. д. 63 – 65).  

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 23.12.2019,  оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного  апелляционного суда от 25.03.2020, в удовлетворении требований главы хозяйства  отказано. Встречное исковое заявление администрации удовлетворено. На главу хозяйства  возложена обязанность возвратить администрации часть земельного участка площадью  30 345 кв. м (учетный номер части 2) из земель сельскохозяйственного назначения  площадью 939 907 кв. м (кадастровый номер 07:03:2600000:9), расположенного по адресу:  Кабардино-Балкарская Республика, Майский район, ст. Котляревская, в районе МТФ № 1.  Судебный акт мотивирован тем, что договор аренды от 01.04.2012 с главой хозяйства не  прошел государственную регистрацию. По смыслу пункта 3 статьи 433 Гражданского  кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) права, предоставленные  лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную  регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. Заключение нового  договора аренды с заявителем без процедуры торгов затрагивает права третьих лиц,  поэтому оспариваемый отказ администрации соответствует нормам земельного  законодательства. Суд также пришел к выводу о нарушении публичной процедуры при  первоначальном предоставлении земельного участка, что свидетельствует о  недействительности (ничтожности) договора аренды с заявителем. Встречные требования  администрации о возврате участка удовлетворены, поскольку 01.04.2019 срок действия  договора истек. Довод главы хозяйства о нахождении на участке фруктового сада суды  отклонили, поскольку названное обстоятельство не может служить основанием для отказа  в удовлетворении требований о возврате участка. При наличии предусмотренных законом  условий затраты на закладку сада и уход за ним, а также иные убытки, понесенные главой  хозяйства, могут быть взысканы в самостоятельном порядке.  

В кассационной жалобе глава хозяйства, ссылаясь на неправильное применение  норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных  судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и  апелляционное постановление, принять новый судебный акт об удовлетворении  заявленных им требований. Податель жалобы указывает, что на момент обращения в  уполномоченный орган заключенный в установленном порядке договор аренды  

действовал. Земельный участок надлежащим образом использовался для  сельскохозяйственного производства в течение всего срока действия договора, поэтому  заявитель вправе претендовать на заключение нового договора аренды на основании  подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее –  Земельный кодекс). Суды не учли, что на участке находится фруктовый сад, который  создан с разрешения администрации.  

В отзыве администрация указала на отсутствие оснований для отмены  состоявшихся по делу судебных актов. Договор аренды с главой хозяйства не прошел  процедуру государственной регистрации. Предусмотренные Земельным кодексом  основания для заключения нового договора аренды с заявителем вне процедуры торгов  отсутствуют. Срок действия договора от 01.04.2012 истек, администрация уведомила  главу хозяйства о необходимости возврата участка. Названные обстоятельства служат  правомерным основанием для удовлетворения встречного иска.  

Администрация представила в суд округа заявление о возможности рассмотрения  кассационной жалобы в отсутствие своего представителя.  

Кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей участвующих в  деле лиц в соответствии с правилами части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).  

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд  Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует  отменить.  

Как видно из материалов дела, на основании протокола заседания земельной  комиссии администрации от 10.01.2012, в связи с наличием одного заявления после  опубликования информационного сообщения о передаче в аренду земельного участка  сельскохозяйственного назначения площадью 6 га постановлением администрации  

от 30.03.2012 Куриловой Л.П. на 7 лет (с 26.03.2012) предоставлена в аренду часть  земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 3 га пашни из земельного  участка площадью 87 га (кадастровый номер 07:03:0000026:0009, разрешенное  использование – для сельскохозяйственного использования).  

На основании договора от 01.04.2012 главе хозяйства на 7 лет (с 01.04.2012 по  01.04.2019) предоставлена в аренду часть (площадью 3 га) земельного участка с кадастровым  номером 07:03:0000026:0009.  

По акту приема-передачи объект аренды передан главе хозяйства. 

В пункте 8.3 договора установлена обязанность арендатора возвратить участок  арендодателю по акту приема-передачи.  

Суды установили, что государственная регистрация договора не произведена.  Государственный регистратор в сообщении от 21.04.2016 об отказе в регистрации указал на  нарушение порядка предоставления земельного участка сельскохозяйственного назначения в  аренду: в договоре аренды указана площадь земельного участка 3 га, в информационном  сообщении – 6 га (т. 1, л. д. 26, 27).  

Как видно из представленной в дело выписки из ЕГРН, земельный участок  сельскохозяйственного назначения поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером  07:03:2600000:9 (т. 1, л. д. 86 – 108). Суд первой инстанции в решении указал, что глава  хозяйства использует учетную часть 2 данного участка площадью 30 345 кв. м (т. 1,  

л. д. 123). 

25 марта 2019 года глава хозяйства обратился в администрацию с заявлением о  предоставлении земельного участка площадью 3 га (часть участка с кадастровым номером  07:03:2600000:9) в аренду без проведения торгов на основании подпункта 31 пункта 2  статьи 39.6 Земельного кодекса.  

08 мая 2019 года администрация отказала в удовлетворении заявления, сославшись  на отсутствие государственной регистрации договора от 01.04.2012, а также на  допущенную заявителем просрочку внесения арендной платы (т. 1, л. д. 31).  

Глава хозяйства, полагая, что отказ администрации не соответствует закону,  обратился с заявлением в арбитражный суд.  

Администрация, указывая на истечение срока действия договора, предъявила к  главе хозяйства встречный иск о возврате земельного участка.  

Согласно части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет  законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций,  устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при  рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов,  содержащихся в жалобе и возражениях на нее.  

В силу части 1 статьи 198 Кодекса граждане и юридические лица праве обратиться  в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных  правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов,  осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что  оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не  соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и  законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности,  незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для  осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.  

Для удовлетворения такого заявления необходимо наличие одновременно двух  юридически значимых обстоятельств: несоответствие ненормативного правового акта,  решения, действий (бездействия) закону или иным нормативным правовым актам и  нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной  экономической деятельности (часть 2 статьи 201 Кодекса).  

Согласно правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 10 Федерального закона 

от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее –  Закон № 101-ФЗ), земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения,  находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются  гражданам и юридическим лицам на торгах (конкурсах, аукционах).  

Пункт 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ определяет, что гражданин или юридическое  лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной  собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов  государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2  Земельного кодекса, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного  земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской  Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести этот  земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого  земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом.  

Согласно подпункту 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды  земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности,  заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка,  предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в  отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в  рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях  законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка,  при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного  участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного  договора аренды такого земельного участка.  

Исходя из буквального толкования названной нормы права данный способ  предоставления земельного участка без торгов обусловлен наличием ранее заключенного  договора аренды этого земельного участка; такое право законодатель предоставил  арендаторам, надлежащим образом использующим земельный участок для ведения  сельскохозяйственного производства; заявление о заключении нового договора аренды  должно быть подано арендатором в соответствующий орган местного самоуправления до  

дня истечения срока действия ранее заключенного договора; возможность заключения  договора аренды на новый срок распространяется не только на земельные участки из  земель сельскохозяйственного назначения, но и на все земельные участки,  предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства независимо от  категории земель в соответствии с установленными видами разрешенного использования;  в случае если при использовании земельного участка были выявлены в рамках  государственного земельного надзора нарушения, они должны быть устранены к моменту  обращения заявителя за заключением договора аренды земельного участка,  соответствующая информация должна иметься у уполномоченных органов.  

В случае предоставления земельного участка в соответствии с правилами  подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса опубликования извещения о  предоставлении земельного участка не требуется.  

Правила составления заявления и перечень документов, которые заявителю  необходимо приложить к нему, урегулированы статьей 39.17 Земельного кодекса,  согласно пункту 5 которой в срок не более чем тридцать дней со дня поступления  заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает  поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных  статьей 39.16 данного Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки  совершает соответствующие действия, предусмотренные названным пунктом.  

В данном случае уполномоченный орган, указал, что у главы хозяйства отсутствует  право на заключение нового договора используемого им земельного участка без торгов,  поскольку ранее совершенный сторонами договор аренды не прошел процедуру  государственной регистрации.  

В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса договор аренды недвижимого  имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.  

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 14 постановления Пленума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных  вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о  договоре аренды» в силу статьи 308 Гражданского кодекса права, предоставленные лицу,  пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную  регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое  лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1  статьи 621 Гражданского кодекса).  

Судебные инстанции, отказывая в удовлетворении требований главы хозяйства,  указали, что фактическое наличие арендных отношений в период действия договора  

аренды, не прошедшего государственную регистрацию, не предоставило заявителю права  на заключение без конкурсных процедур договора аренды спорного земельного участка на  новый срок.  

В то же время суды не учли, что отказ в государственной регистрации договора  аренды с заявителем обусловлен указанием на различную площадь участка в  информационном сообщении (6 га) и договоре аренды (3 га). Глава хозяйства  предпринимал действия, направленные на государственную регистрацию договора  аренды, но связи с допущенным местной администрацией несоответствием в тексте  публикации, отсутствием повторной публикации о предстоящем предоставлении участка  в аренду (т. 1, л. д. 18, 70 – 72, 79) договор аренды не прошел процедуру государственной  регистрации. При этом главе хозяйства предоставлена часть участка (3 га), названного в  публикации (6 га), доказательства, свидетельствующие о нарушении в результате такого  предоставления прав других лиц, в материалах дела отсутствуют. Договор аренды  исполнялся сторонами, на участке с согласия арендодателя создан фруктовый сад  

(т. 1, л. д. 28, 85). 

В соответствии с положениями статьи 1 Гражданского кодекса гражданское  законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им  отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости  произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости  беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления  нарушенных прав, их судебной защиты. При установлении, осуществлении и защите  гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских  правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать  преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.  

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением  причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также  иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление  правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения  конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. В случае  несоблюдения указанных требований суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом  характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите  принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры,  предусмотренные законом.  

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации  

от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой  

Гражданского кодекса Российской Федерации» приведены следующие разъяснения.  Положения Гражданского кодекса, законов и иных актов, содержащих нормы  гражданского права, подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными  началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 данного Кодекса.  При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении  гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать  добросовестно. При этом никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного  или недобросовестного поведения. Поведение одной из сторон может быть признано  недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и  по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника  гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено  недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с  учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего  ей права, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов  добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2  

статьи 10 Гражданского кодекса). 

С учетом приведенных норм и разъяснений арендодатель, на протяжении  длительного периода получавший арендную плату и не оспаривавший ранее заключенный  договор, допустивший процедурные нарушения при предоставлении участка,  затруднившие арендатору исполнение обязанности по государственной регистрации  договора аренды, не оказавший арендатору содействия в их устранении, действует  недобросовестно.  

Исходя из установленных судами обстоятельств, глава хозяйства является  исправным арендатором, на протяжении длительного времени использующим по  целевому назначению предоставленный ему в аренду земельный участок, поэтому вне  зависимости от факта государственной регистрации сделки вправе требовать  предоставления этого участка в аренду на новый срок без проведения торгов на основании  подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.  

Приведенные в отказе администрации доводы об отсутствии государственной  регистрации договора (т. 1, л. д. 31) в таком случае не могут быть признаны  правомерными. Указание на допущенную просрочку внесения арендных платежей на  возможность применения положений подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного  кодекса не влияет. Глава хозяйства использует часть земельного участка, разногласия  относительно объекта аренды отсутствуют, что следует из текста оспариваемого отказа.  

Наличие у главы хозяйства права на заключение нового договора аренды,  своевременное обращение в уполномоченный орган с соответствующим заявлением,  исключали возможность удовлетворения встречного искового заявления администрации о  возврате земельного участка сельскохозяйственного назначения (статьи 1, 10  Гражданского кодекса).  

Основания для квалификации договора аренды от 01.04.2012 в качестве  недействительной (ничтожной) сделки у судов отсутствовали. Судебные инстанции не  учли, что оценка последствий допущенных уполномоченным органом нарушений,  производится с учетом того, что нарушение процедуры предоставления земельного  участка допущено самим уполномоченным органом, который в силу закона обязан  обеспечить надлежащую реализацию предусмотренной законом процедуры. При  регулировании гражданско-правовых отношений между публично-правовым  образованием как арендодателем и добросовестной стороной как арендатором  справедливым является переложение неблагоприятных последствий названного  нарушения на публично-правовое образование.  

С учетом изложенного заявитель вправе претендовать на предоставление  используемого им участка в порядке, предусмотренном подпунктом 31 пункта 2  

статьи 39.6 Земельного кодекса. В данном случае отказ администрации следует признать  не соответствующим положениям пункта 2 статьи 39.6, пункта 5 статьи 39.17 Земельного  кодекса.  

При определении порядка восстановления нарушенных прав заявителя в  соответствии с правилами части 4 статьи 201 Кодекса суд округа учитывает содержание  уточненного заявления главы хозяйства и отказа в государственной регистрации договора  аренды от 01.04.2012 (т. 1, л. д. 27, 38 – 41). Принимая во внимание направленность  требований заявителя, в целях исключения препятствий в государственной регистрации  договора аренды, суд округа полагает необходимым возложить на администрацию  обязанность совершить действия по образованию самостоятельного земельного участка  площадью 3 га и его предоставлению в аренду заявителю на основании нового договора  аренды.  

С учетом изложенного в отсутствие сформированного самостоятельного  земельного участка площадью 3 га надлежащим способом восстановления нарушенных  прав заявителя будет являться возложение на администрацию обязанности в порядке,  предусмотренном статьей 39.14 Земельного кодекса, сформировать соответствующий  земельный участок и принять решение о его предоставлении их в аренду заявителю в  

соответствии с положениями подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6, статей 39.15, 39.17  Земельного кодекса.  

Основаниями для отмены решения, апелляционного постановления являются  несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим  обстоятельствам дела, установленным судами, и имеющимся в деле доказательствам,  нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм  процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).  

По результатам рассмотрения жалобы кассационный суд вправе отменить решение  и (или) апелляционное постановление полностью или в части и, не передавая дело на  новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства,  имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного и всестороннего  исследования имеющихся в деле доказательств, но ими неправильно применена норма  права либо законность решения, постановления повторно проверяется кассационным  судом при отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 3 части 1 данной статьи  (пункт 2 части 1 статьи 287 Кодекса).  

Поскольку судебные инстанции верно установили фактические обстоятельства  дела, но неправильно применили нормы материального права, решение и постановление  следует отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований  главы хозяйства о признании незаконным (недействительным) отказа администрации в  заключении нового договора аренды, в удовлетворении встречного искового заявления  администрации о возложении на главу хозяйства обязанности возвратить участок –  отказать.  

Руководствуясь статьями 274, 284 − 289 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 23.12.2019 и  постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2020 по делу   № А20-3880/2019 отменить. Заявление главы крестьянского (фермерского) хозяйства  Куриловой Людмилы Павловны удовлетворить.  

 Признать незаконным решение местной администрации Майского муниципального  района Кабардино-Балкарской Республики, содержащееся в письме от 08.05.2019  

 № 51-1-24/1918, об отказе в заключении нового договора аренды земельного участка  сельскохозяйственного назначения.  

 Возложить на местную администрацию Майского муниципального района  

Кабардино-Балкарской Республики обязанность в порядке, предусмотренном  

статьей 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации, образовать земельный участок  сельскохозяйственного назначения площадью 3 га из земельного участка  сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 07:03:2600000:9  (соответствующий учетной части 2 данного участка площадью 30 345 кв. м) и принять  решение о его предоставлении в аренду заявителю в соответствии с положениями  

статей 39.15 и 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, подготовить проект  договора аренды в необходимом количестве, обеспечить его подписание, а также выдать  главе крестьянского (фермерского) хозяйства Куриловой Людмиле Павловне или  направить ей проекты указанного договора для подписания.  

В удовлетворении встречного искового заявления администрации Майского  муниципального района Кабардино-Балкарской Республики отказать.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок,  не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном  статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий А.И. Мещерин  Судьи В.А. Анциферов  

 В.Е. Епифанов