АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-15337/2018

г. Тюмень

21 декабря 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 18 декабря 2018 года 

Решение в полном объеме изготовлено 21 декабря 2018 года

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Макарова С.Л., рассмотрев в судебном заседании материалы  по иску

Департамента имущественных отношений Тюменской области

к ООО «Завод ЖБИ-3»

о взыскании неустойки в размере 5 565 063 рублей 69 копеек

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 – по доверенности от 09.01.2018;

от ответчика: ФИО2 – по доверенности от 05.06.2018;

установил:

Департамент имущественных отношений Тюменской области обратился                                 в Арбитражный суд Тюменской области с иском (уточненным  в порядке статьи 49               АПК РФ) к ООО «Завод ЖБИ-3» о взыскании договорной неустойки в размере 5 565 063 рублей 69 копеек.

Исковые требования со ссылками на статьи 309, 310, 330, 606, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы ненадлежащим исполнением ответчика обязательств по договору.

Представитель истца поддерживает уточненные исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика против иска возражает, по основаниям, изложенным               в отзыве, просит уменьшить размер неустойки ввиду её несоразмерности последствиям нарушения  на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований. Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Фактические обстоятельства дела свидетельствуют, что 25.12.2014 на основании протокола о результатах аукциона № 48-2014/01 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 10.12.2014г., решения Департамента имущественных отношений Тюменской области №2439-з от 07.08.2014,                                        между Департаментом имущественных отношений Тюменской области (Арендодатель)              и ООО «Завод ЖБИ-3» (Арендатор) заключен договор № 23-26/232 (л.д.14) аренды земельного участка, предоставляемого для комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее - Договор), согласно пункту 1.1. которого  Арендодатель обязуется предоставить в аренду, а Арендатор обязуется принять земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221002:9051, относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, находящийся по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, жилой район «Тура», район оз. Оброчное, площадью 337 539 кв. м. (далее - Участок).

Срок действия договора с 25.12.2014 по 24.12.2029 (пункт 2.1 договора)

Согласно пункту 1.2. договора Участок предоставляется для комплексного освоения в целях жилищного строительства при условии: 

- максимальный срок подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка - по 24.12.2016;

- максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную или государственную собственность - по 24.12.2029;

- максимальный срок осуществления жилищного строительства и иною строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных                участков - по 24.12.2029.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области 13.01.2015                                         за № 72-72/001-01/076/2014-372.

Договор № 23-26/232 аренды земельного участка, предоставляемого для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 25.12.2014 не был оспорен            и не был признан недействительным.

Суд считает, что договор № 23-26/232 аренды земельного участка, предоставляемого для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 25.12.2014 по форме                 и содержанию соответствует требованиям гражданского законодательства Российской Федерации. 

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). 

Арендодатель выполнил свои обязательства в полном объеме, передал Арендатору земельный участок, что подтверждается представленным в материалы дела актом          приема-передачи в аренду земельного участка от 25.12.2014 (Приложение к договору).  

Пунктом 3 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015), на арендатора земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, возложена обязанность выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6-8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), в том числе соблюдать максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В соответствии с пунктом 14 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»  (далее — Закон  №  171-ФЗ),  отношения,  связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу Закона                   № 171-ФЗ договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015.

Ответчик нарушил принятые на себя обязательства: условия предоставления участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, установленные абзацем 2 пункта 1.2. Договора, что является существенным нарушением Договора.

Пунктом 1.2. Договора установлено, что участок предоставляется при соблюдении арендатором условия максимального срока подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка составляет — 24.12.2016.

23.10.2018 ответчиком Департаменту вручена копия Постановления Администрации г. Тюмени от 26.09.2018, которым утверждены изменения в проект планировки территории и проект межевания территории в границах земельного участка, предоставленного ООО «Завод ЖБИ-3».

Как утверждает истец, поскольку ООО «Завод ЖБИ-3» обязано было обеспечить утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка в срок до 24.12.2016, однако, проект межевания утвержден 26.09.2018, следовательно, ООО «Завод ЖБИ-3» обязано оплатить период просрочки с 25.12.2016 по 25.09.2018, равный 644 дням.

В адрес должника истцом было направлено уведомление № 180530012/14                                от 30.05.2018 о необходимости погашения неустойки по Договору. Направленное письмо 06.06.2018 получено ответчиком. 

Требование о погашении задолженности по договору аренды по уплате неустойки (пени) не исполнено по настоящее время.

Поскольку, ответчик в добровольном порядке не оплатил штрафные санкции, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных нормативных актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательства и применяется при просрочке исполнения обязательства.

Пунктом 4.3. Договора установлена ответственность арендатора за несоблюдение сроков, установленных пунктом 1.2. Договора, а именно: с арендатора взимается неустойка в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от годового размера арендной платы за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом  2.4. договора размер арендной платы за Участок в год составляет 15 514 102 рубля 50 копеек.

Согласно уточненному расчету истца, сумма неустойки за период с 25.12.2016 по 25.09.2018 года составила 5 565 063 рублей 69 копеек.

Ответчик в отзыве на исковое заявление возражает против исковых требований, указывает следующее:

Взыскание неустойки на дату утверждения Администрацией города Тюмени изменений в проект планировки территории и проект межевания территории в границах земельного участка 72:23:0221002:9051, противоречит положениям ст. 431 ГК РФ, а также п. 11 Постановления Пленума ВАС № 16 от 14 марта 2014 г. «О свободе договора и ее пределах».

Как следует из пункта 1.2. Договора стороны установили обязанность арендатора в срок до 24.12.2016 подготовить проект планировки территории и проект межевания территории в границах земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221002:9051 (далее - проект, проектная документация).

При этом, срок утверждения проектной документации уполномоченными органами договором не установлен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При толковании договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (статья 431 ГК РФ).

Довод истца, содержащийся в исковом заявлении и в заявлении об изменении размера исковых требований, об обязанности ответчика обеспечить утверждение проекта планировки и проекта межевания территории в границах земельного участка в срок до 24.12.2016, основан на расширительном толковании договора, что противоречит статье 431 ГКРФ.

Ответчик полагает, что в соответствии с правилами толкования договора, предусмотренными статьей 431 ГК РФ, пункт 1.2 Договора не содержит обязанности ответчика обеспечить в срок до 24.12.2016 утверждение проектной документации уполномоченными органами.

В целях обеспечения единообразных подходов к разрешению споров, вытекающих из договоров, Пленум ВАС РФ в п. 11 Постановления № 16 от 14 марта 2014 г. «О свободе договора и ее пределах» разъясняет, что в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, являющееся профессионалом в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.), в нашем случае - это истец.

Аналогичный вывод содержится в постановлении Арбитражного суда                        Западно - Сибирского округа от 06.12.2018 по делу № А03-19704/2017.

В рассматриваемом случае у сторон имеются разногласия в толковании п. 1.2. Договора. Истец при подготовке данного договора аренды, являясь профессионалом в данной сфере, должен был предусмотреть не только срок для подготовки проектной документации, но и срок для её согласования и утверждения уполномоченными органами, во избежание двусмысленности в толковании данного пункта.

В настоящее время, с целью ликвидации неясностей в толковании договоров, в аналогичные договоры, заключаемые с застройщиками для комплексного освоения территории, включено условие, обязывающее застройщика не только подготовить проект планировки и проект межевания, но и передать подготовленную проектную документацию на утверждение в администрацию (копию типового договора о комплексном освоении территории прилагаю).

С учетом разъяснений, содержащихся в п. 11 Постановления Пленума ВАС № 16 от 14 марта 2014 г., поскольку спорный Договор подготовлен истцом, неясности пункта 1.2. должны толковаться в пользу ответчика.

На основании изложенного, датой окончания периода нарушения обязательства является 22.05.2018, то есть дата передачи откорректированной проектной документации на утверждение в уполномоченные органы. После этого изменения в проектную документацию не вносились. Именно в данной редакции проектная документация утверждена уполномоченными органами. Таким образом, 22.05.2018 ответчик исполнил все возложенные на него Договором обязательства и какого - либо участия в дальнейшем в процессе согласования не принимал и не мог принимать.

Ответчик полагает, что поскольку срок утверждения проектной документации не согласован сторонами в Договоре, из расчета неустойки необходимо исключить периоды согласования проектной документации уполномоченными органами.

Взыскание неустойки, рассчитанной исходя из периодов действия ставки рефинансирования, противоречит условиям Договора аренды от 25.12.2014 №23-26/232.

Несмотря на неоднократные замечания ответчика, что истцом неправомерно произведен расчет неустойки, исходя из периодов действия ставки рефинансирования, а не исходя из ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства, представленный истцом вместе с заявлением об увеличении исковых требований расчет неустойки содержит аналогичные недостатки.

Как верно указано в пояснениях представителя истца, к правоотношениям сторон по поводу применения ответственности за нарушение срока подготовки проекта планировки территории   и   проекта   межевания   территории   в   границах   земельного   участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, подлежит применению неустойка, установленная п. 9 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации. Указанной нормой установлено, что в случае неисполнения обязанностей, указанных в пунктах 3, 4, 6 и 7 настоящей статьи, а также в случае ненадлежащего их исполнения взимается неустойка в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения таких обязанностей, от размера арендной платы или размера земельного налога за каждый день просрочки, если договором не предусмотрено иное. Применения       п. 9 ст. 30.2 ЗК РФ стороной не оспаривается.

При этом, истец ссылается на п. 4.3. Договора, что данным пунктом предусмотрено иное, нежели в п. 9 ст. 30.2 ЗК РФ. Между тем, в пункте 4.3 указано: В случае несоблюдения сроков, предусмотренных в п. 1.2. Договора, в соответствии с п. 9 ст. 30.2 ЗК РФ с арендатора взымается неустойка в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от годового размера арендной платы за каждый день просрочки.

Данный пункт не предполагает начисление неустойки исходя из периодов действия ставки рефинансирования.

Ответчиком представлен контррасчет неустойки: 

Р = Ц*К*1/150*СР, 

где Р-неустойка, Ц - годовой размер арендной платы (15514102,50 рублей), К- количество дней просрочки исполнения обязательств, CP- ставка рефинансирования

По расчету ответчика, размер неустойки составляет 3 634 694 рублей 75 копеек,                 в том числе:

- за период с 25.12.2016 по 18.07.2017 неустойка составляет:                                                   15 14102.50 х 206 х 1/150 х 9% = 1 917 543,07 рублей. 

- за период с 15.09.2017 по 25.04.2018 неустойка составляет:                                       1514102.50 х 223 х 1/150 х 7.25% = 1 672 161,68 рублей. 

- за период по 17.05.2018 по 22.05.2018 неустойка составляет:                                15514102,50 х 6 х 1/150 х 7.25% = 44 990,90 рублей.

Оценив доводы ответчика о том, что неустойка подлежит расчету по 22.05.2018 года, суд считает их верными поскольку к указанной дате  ответчик исполнил все возложенные на него Договором обязательства и какого - либо участия в дальнейшем в процессе согласования не принимал и не мог принимать.

Таким образом, изучив представленный ответчиком в материалы дела контррасчет пени, суд полагает его составленным арифметически верно, в соответствии с условиями договора и действующим законодательством.  

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 65, 67, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает требование истца о взыскании с ответчика неустойки подлежат удовлетворению частично в размере 3 634 694 рублей 75 копеек.

ООО «Завод ЖБИ-3» заявлено ходатайство  о  применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшении размера неустойки.

 Пунктом 69 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» установлено, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 73 постановления № 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 65 Кодекса).

Невозможность исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличие задолженности перед другими кредиторами, наложение ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствие бюджетного финансирования, неисполнение обязательств контрагентами, добровольное погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнение ответчиком социально значимых функций, наличие у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Согласно пунктам 74, 75 постановления № 7, возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.). При этом при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательств несоразмерности заявленного размера неустойки последствиям нарушения обязательства ответчиком в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Кроме того, истец, заявляющий требование о взыскании неустойки и в силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ не обязанный доказывать свои убытки.

Размер штрафных санкций согласован сторонами при заключении договора поставки. Доказательств того, что в данном случае нарушено правило статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, нет.

Размер штрафных санкций зависит не только от размера пени (неустойки, штрафа), но и от периода просрочки. Чем больше просрочка, тем больше размер штрафных санкций.

Материалами дела подтверждается, что свои обязательства по договору, Общество надлежащим образом не выполняло. Никаких доказательств, объясняющих причины невыполнения договорных обязательств, ответчик  не представил. 

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 65, 67, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает требование истца о взыскании с ответчика неустойки,  подлежат удовлетворению частично в размере                         3 634 694 рублей 75 копеек.

Принимая во внимание частичное удовлетворение исковых требований, освобождение истца от уплаты государственной пошлины, расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат взысканию с ответчика в размере   41 173 рублей в доход федерального бюджета.    

Руководствуясь статьями 110, 167-171 176, 181-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

                                                               Р Е Ш И Л: 

Иск удовлетворить частично

Взыскать с ООО «Завод ЖБИ-3» в пользу Департамента имущественных отношений Тюменской области 3 634 694 рубля 75 копеек – неустойки.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО «Завод ЖБИ-3» в доход федерального бюджета 41 173                           рубля -  государственной пошлины. 

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Восьмой арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления решения в полном объеме.

 Судья

Макаров С.Л.