ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-285128/2018

29 августа 2019 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2019 года 

Полный текст постановления изготовлен 29 августа 2019 года

Арбитражный суд Московского округа

в составе: 

председательствующего-судьи Нечаева С.В.

судей Аталиковой З.А., Дунаевой Н.Ю.,

при участии в заседании:

от истца: ФИО1, дов. от 13.08.2019, ФИО2, дов. от 26.08.2019

(после перерыва)

от ответчика: ФИО3, дов. от 13.08.2019

рассмотрев в судебном заседании 22, 27.08.2019 кассационную жалобу ООО

«ЭлитСтройГруп»

на решение от 03.04.2019

Арбитражного суда г. Москвы,

принятое судьей Васильевой И.А.,

на постановление от 25.06.2019

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Тетюком В.И., Кузнецовой Е.Е., Семикиной О.Н.,

по иску ИП ФИО4

к ООО «ЭлитСтройГруп»

третье лицо: ФИО5, действующий за свою несовершеннолетнюю дочь ФИО6

о взыскании неустойки

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО4 обратилась в суд с требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью «ЭлитСтройГруп» о взыскании неустойки за просрочку сдачи объекта долевого строительства в размере 2 982 583 руб. 32 коп. (с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 03 апреля 2019 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 июня 2018 года, исковые требования были удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции и постановлением суда апелляционной инстанции, ответчик обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить указанные судебные акты, как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование кассационной жалобы ответчик указывает, что приобретателем объекта долевого строительства не произведена доплата площади квартиры, установленная по результатам обмеров БТИ. Полагает, что до внесения приобретателем указанных средств у застройщика не возникла обязанность по передаче объекта долевого строительства. Отмечает, что оплата увеличенной фактической площади квартиры по результатам обмеров БТИ была произведена 25 мая 2017 года, следовательно, исполнение обязательств по передаче квартиры не может быть определено ранее указанной даты. Таким образом, по мнению ответчика, оснований для взыскания неустойки за период с 12.08.2015 по 24.05.2017 не имеется.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.

 Представитель ответчика против удовлетворения кассационной жалобы возражал.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания суда кассационной инстанции, представителя не направили, что согласно части 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 01 июня 2010 года между ООО «ЭлитСтройГруп» (застройщик) и ФИО5, действующим за свою несовершеннолетнюю дочь - ФИО6, заключен предварительный договор № 1-22-1/РЗ купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого застройщик обязался передать квартиру общей проектной площадью 58,21 кв. м.

Согласно пункту 2.1.1. указанного договора застройщик обязался заключить с ФИО6 в лице ее законного представителя ФИО5 основной договор купли-продажи, а, следовательно, и передать объект долевого строительства в течение 6 месяцев с даты государственной регистрации прав собственности на квартиру при наличии полного пакета документов, необходимых для такой регистрации.

Поскольку разрешение на ввод жилого комплекса в эксплуатацию было получено застройщиком 11 февраля 2015 года, то передать квартиру ООО «ЭлитСтройГруп» должно было не позднее 11 августа 2015 года.

ФИО6 в лице ее законного представителя ФИО5 обязательства по договору исполнила в полном объеме, согласно заявлению физического лица на перевод денежных средств от 12 апреля 2012 года ФИО5 были перечислены денежные средства на счет ООО «ЭлитСтройГруп» в размере 8 317 298,73 руб. Оплата квартиры в полном объеме также подтверждается актом о выполнении обязательств от 10 июля 2018 года.

24 мая 2017 года было заключено дополнительное соглашение об изменении сроков передачи квартиры. В указанном соглашении предусмотрено, что основной договор должен быть подписан с ФИО6 не позднее 31 декабря 2017 года.

Между тем, обязательства застройщика по передаче объекта были нарушены. 05 июля 2018 года было заключено дополнительное соглашение об изменении сроков передачи квартиры.

01 октября 2018 года между ФИО5, действующим за свою несовершеннолетнюю дочь - ФИО6 (далее - цедент), и Индивидуальным предпринимателем ФИО4 (далее - цессионарий) заключен договор уступки права (требования) № 01/10-О-1 по условиям которого цедент уступает, а цессионарий принимает право требования с застройщика неустойки в соответствии со статьей 6 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

24 октября 2018 года цедент - ФИО5 направил в адрес ответчика уведомление о состоявшейся уступке права требования.

Поскольку застройщик отказался в добровольном порядке удовлетворить требование об уплате неустойки, истец обратился в суд с настоящим иском.

С учетом ст. 1 Закона № 214-ФЗ, суд верно указал, что предметом договора является привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома и к сложившимся отношениям сторон применимы положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В силу п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования).

Согласно ч. 1 ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

По смыслу ч. 2 ст. 384 ГК РФ право требования по денежному обязательству можно передать частично, если иное не предусмотрено законом.

В силу ч. 4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Поскольку право на получение неустойки является обязательственным, то на него распространяются положения главы 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве, что подтверждается позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в абзаце 6 пункта 21 Обзора практики применения арбитражными судами положений главы 24 ГК РФ (Информационное письмо от 30.10.2007 № 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Как верно указали суды, согласно п. 2.1.1 предварительного договора № 1-22-1/РЗ/СГ купли-продажи от 01 июня 2010 года ответчик обязался подписать с истцом основной договор в течение шести месяцев с даты государственной регистрации права собственности ответчика на спорную квартиру. Указанное событие, как оформление ответчиком своего права собственности на спорный объект, которым определен момент наступления срока для заключения основного договора, не может считаться событием, которое должно неизбежно наступить, так как оно зависит исключительно от действий самого ответчика. Таким образом, обязанность у застройщика заключить основной договор, а, следовательно, и начисление неустойки, предусмотренной 214-ФЗ, связывается и определяется возникновением у застройщика возможности, реальной объективной возможности зарегистрировать право собственности на объект строительства.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 309, 310, 330, 333, 382, 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 6 Закона № 214-ФЗ, пунктом 6 статьи 13 Закона от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», установив, что застройщик, передавший квартиру с нарушением предусмотренного договором срока, пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с Общества неустойки в пользу предпринимателя (цессионария), которому цедент передал право требования указанных штрафных санкций. 

С учетом п. 3 ст. 453 ГК РФ, ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ, Обзора судебной практики № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 апреля 2017 года, поскольку дополнительное соглашение к предварительному договору № 1-22-1/Р3, которым изменен срок передачи истцу объекта долевого строительства, было заключено 24 мая 2017 года, то есть после истечения предусмотренного договором срока создания и передачи квартиры, с которым закон связывает начало начисления неустойки, то суд правомерно пришел к выводу о том, что основания для освобождения общества от обязательства по уплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства истцу за период с 12.08.2015 по 24.05.2017 отсутствуют.

При этом суды исследовав представленные в дело доказательства и доводы сторон, не нашли предусмотренных статьей 333 ГК РФ оснований для уменьшения предъявленной ко взысканию неустойки, рассчитанной истцом в соответствиями с положениями Закона № 214-ФЗ, соответствующее заявление со стороны ответчика не поступило (абзац 2 пункта 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22 декабря 2011 г. № 81).

Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций, поскольку застройщик, нарушивший обязательство по своевременной передаче объекта строительства, извещенный об уступке, отказался добровольно исполнить законное требование об уплате неустойки.

Довод кассационной жалобы о том, что поскольку оплата увеличенной фактической площади квартиры по результатам обмеров БТИ была произведена 25 мая 2017 года, следовательно, оснований для взыскания неустойки за период с 12.08.2015 по 24.05.2017 не имеется, судом кассационной инстанции рассмотрен и отклонен, поскольку положениями Закона № 214-ФЗ основания начисления неустойки, связанные с нарушением застройщиком срока передачи объекта долевого строительства участнику строительства, не ставятся в зависимость от начисления и уплаты дополнительно построенной площади объекта, не входившей в условия договора сторон.

Часть 2 статьи 12 Закона№ 214-ФЗ, на которую ссылается ответчик в обоснование указанного довода, также не связывает момент наступления обязательства застройщика передать объект строительства с фактом оплаты покупателем дополнительной площади, установленной по результатам обмера БТИ, и не освобождает застройщика от обязанности передать построенный объект недвижимости в установленный срок, равно как и не предоставляет застройщику право удерживать объект или иным способом препятствовать в передаче объекта приобретателю (участнику долевого строительства) до осуществления доплаты покупателем дополнительно построенной застройщиком площади.

При этом ответчиком в суде первой инстанции не заявлялись доводы о частичном возврате денежных средств и не представлялись доказательства в обоснование данного доводы.

Довод кассационной жалобы о том, что действующим законодательством не предусмотрена ответственность в виде уплаты неустойки одной из сторон предварительного договора в случае не заключения основного договора купли-продажи недвижимости в предусмотренный предварительным договором срок, отклоняется, поскольку основанием для начисления истцом и взыскания судом неустойки, предусмотренной ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ, послужило нарушение застройщиком срока передачи объекта долевого строительства, а не само по себе незаключение основного договора купли-продажи недвижимости в предусмотренный предварительным договором срок.

Мнение ответчик о том, что конкретный срок передачи квартиры предварительный договор не содержит, противоречит содержанию, предмету и цели заключенного сторонами договора.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 03.04.2019 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2019 по делу № А40-285128/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья                                                 С.В. Нечаев 

Судьи:                                                                                   З.А. Аталикова

                                                                                  Н.Ю. Дунаева