АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-8430/2019

г. Владивосток

16 августа 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 12 августа 2019 года. 

Полный текст решения изготовлен 16 августа 2019 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Грызыхиной Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>)

о взыскании 2 000 934,86 рублей задолженности по договору аренды и пени (с учетом уточнений),

при участии:

от истца – ФИО3 по доверенности от 18.03.2019 № 13, паспорт (до и после перерыва), 

от ответчика – лично ИП ФИО2, личность удостоверена паспортом (до перерыва),

установил:

Управление имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа (далее – истец, управление) обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2) 1 921 629,28 рублей основного долга по договору аренды от 12.03.2014 № 491/14 за период с 16.04.2018 по 28.02.2019, 79 139,26 рублей пени период с 16.04.2018 по 28.02.2019. 

В судебном заседании 05.08.2019, истец поддержал ранее представленное ходатайство об уточнении исковых требований. Пояснил, что просит взыскать с ИП ФИО2 1 921 795,60 рублей основного долга по договору аренды от 12.03.2014 № 491/14 за период с 16.04.2018 по 28.02.2019, 79 139,26 рублей пени за невнесение арендной платы за период с 16.04.2018 по 28.02.2019. 

Возражения, относительно заявленного истцом ходатайства об уточнении исковых требований от ответчика в материалы дела не поступили. 

Уточнение требований принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец, заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, с учётом принятых судом уточнений.

Ответчик, по доводам истца возразил в полном объеме. Полагает, что изменение арендной платы сторонами не согласовано, основания для ее взыскания в увеличенном размере нет. Через канцелярию суда 18.07.2019, в материалы дела в электронном виде представил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, в том числе акта осмотра крыши здания от 11.07.2019. От ответчика также поступило дополнение к отзыву на исковое заявление, возражает по отчёту об оценке. Просит, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме. 

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом, в судебном заседании 05.08.2019 был объявлен перерыв до 12.08.2019 в 10 ч. 00 мин. Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле, уведомлены в соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 №99 «О процессуальных сроках» путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания. После перерыва судебное заседание продолжено 12.08.2019 в том же составе суда, при участии в судебном заседании того же представителя истца. 

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное разбирательство после перерыва не явился, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для проведения заседания в отсутствие указанного лица.

Истец, заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, с учётом принятых судом уточнений. Представил для приобщения к материалам дела возражения на отзыв ответчика. 

Изучив материалы дела, оценив доводы истца и представленные доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил следующее.

Между Управлением имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Арендатор) на основании протокола аукциона от 18.02.2014 № 21 был заключён договор на аренду объекта муниципального имущества Уссурийского городского округа от 12.03.2014 № 491/14. 

Согласно условий договора, Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование нежилое помещение №1 в здании (лит. А) расположенное по адресу: 

<

...>, площадь 455,6 кв.м, этаж 1,2, назначение: нежилое; в дальнейшем именуемое «Объект», для использования под гостиницу. Актом приема-передачи от 12.03.2014, указанное нежилое помещение передано арендатору. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.05.2012 сделана запись регистрации № 25-25-12/025/2012-365. Срок аренды определен с 12.03.2014 до 12.03.2019  (пункт 1.2 договора). 

Пунктом 3.1 договора определено, что за пользование объектом арендатор оплачивает арендную плату, сложившуюся в результате торгов (протокол аукциона от 18.02.2014 № 21) в общей сумме: 841 320,00 рублей в год с учетом налога на добавленную стоимость, согласно прилагаемому расчету.

Согласно пункту 3.2 договора, оплата производится ежемесячно, до 10 числа текущего месяца.

Пунктом 3.7 договора, определено, что размер годовой арендной платы, определённый в пункте 3.1 договора, изменяется по истечении 2,5 лет по вновь проведённой рыночной оценке. 

По заказу истца был подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от использования спорного объекта недвижимости. В соответствии с отчетом об оценке от 23.03.2018 № 311-18 составленным ИП ФИО4 годовая арендная плата от использования спорного объекта недвижимости составила 3 433 000 рубля, с учетом НДС (выписка из отчета в приложении).

В связи с этим, Управлением имущественных отношений в адрес Арендатора было направлено уведомление от 16.04.2018 № 11-01/14/1967 и проект дополнительного соглашения от 16.04.2018 к договору аренды об изменении арендной платы. 

Как указал истец в исковом заявлении, начисления арендной платы, в размере определенном на основании отчета от 23.03.2018 № 311-18, стали производиться с 16.04.2018.

Истцом, ответчику было повторно направлено уведомление об увеличении арендной платы от 11.01.2019 № 11-01/14/0105. 

Арендатор с увеличением арендной платы согласно отчета оценщика не согласился, от подписания дополнительного соглашения отказался, оплату суммы долга не произвёл. 

Истцом, в адрес ответчика были направлены претензии от 30.01.2019 № 11-01/14/0445, от 04.03.2019 № 11-01/14/0923 о наличии задолженности по договору от 12.03.2017 и начисленной неустойке. 

Так, претензией от 04.03.2019 № 11-01/14/0923, истец уведомил ответчика, о необходимости в десятидневный срок с момента получения претензии, оплатить задолженность, сформировавшуюся по состоянию на 01.03.2019 в размере 1 921 629,28 рублей и 79 139,26 рублей пени. 

Как полагает истец, задолженность ответчиком не была погашена, что явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском. 

Исследовав материалы дела, заслушав доводы истца и возражения ответчика, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Оценив условия договора № 491/14 от 12.03.2014, суд приходит к выводу, что между истцом и ответчиком сложились договорные отношения, связанные с исполнением обязательств по аренде недвижимого имущества, которые подлежат регулированию главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии со статьёй 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ). 

Величина арендной платы в силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ является существенным условием для договора аренды данного вида.

Пунктом 3.1 договора размер арендной платы установлен в сумме 841320 рублей в год с учетом НДС, согласно прилагаемому к договору расчету. Пунктом 3.2. определен порядок внесения арендной платы – ежемесячно, 10 числа текущего месяца.

В силу положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. 

Пунктом 3.7. указанного договора предусмотрено, что размер годовой арендной платы, определенный в пункте 3.1. договора, изменяется по истечении 2,5 лет по вновь проведенной  рыночной  оценке.

Таким образом, стороны предусмотрели возможность изменения  размера арендной платы, определи условия осуществления таких изменений (через 2,5 года по вновь проведенной рыночной оценке).  Вместе с тем, согласовав возможность изменения величины арендной платы и определив условия, стороны не согласовали порядок внесения таких изменений в договор.

Статье 450 ГК РФ предусматривает два вида внесения изменений в условия договора: по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором, и по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда. 

В силу пункта 1,2  статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

 Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В рассматриваемой сделке (договор на аренду объекта муниципального имущества Уссурийского городского округа № 491/14 от 12.03.2014) предпринимательскую деятельность осуществляет лишь один из участников – ИП ФИО2 В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне (абзац 2 пункта 2 статьи 310 ГК РФ).

Так, в пункте 4.1 договора на аренду объекта муниципального имущества Уссурийского городского округа № 491/14 от 12.03.2014 стороны сделки предусмотрели, что изменение условий договора по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается. Таким образом, исходя из условий заключенного договора аренды, управление имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа лишено права на изменение условий договора в одностороннем порядке. 

Таким образом, направление управлением ИП ФИО2 для подписания дополнительного соглашения от 16.04.2018 к договору аренды от 12.03.2014 № 491/14 не соответствует условиям указанной сделки и не влечет последствий в виде изменения условия договора. 

Доказательств изменения условий договора аренды от 12.03.2014 № 491/14 в части размера арендной платы и порядка ее оплаты в судебном порядке управлением суду не представлено. 

В нарушение статьи 65 АПК РФ истцом не представлены доказательства опровергающие данные обстоятельства. 

Ответчик в обоснование возражений представил акт сверки расчетов между управлением имущественных отношений администрации Уссурийского округа и ИП ФИО2 за период с 12.03.2014 по 24.12.2018 по договору № 491/14 от 12.03.2014, согласно которого по данным управления имущественных отношений администрации Уссурийского округа переплата составила 3180,41 рубль. Как пояснил представитель истца в предварительном судебном заседании, поскольку дополнительное соглашение между сторонами не было подписано, акт был подготовлен согласно условий действующего договора.

Наличие предъявляемой ко взысканию задолженности обусловлено исключительно перерасчетом со стороны истца размера арендной платы согласно проведенного отчета о рыночной стоимости соответствующего права аренды, вместе с тем, истец не доказал, что внесение изменений в договор в части изменения арендной платы произошло и у арендатора возникла обязанность вносить арендную плату в ином размере, отличном от того размера, который был предусмотрен пунктом 3.1. договора.

Из материалов дела следует, что арендная плата, исходя из размера установленного договором, арендатором за спорный период оплачена. Отсутствие задолженности по основному долгу и пене на конец 2018 года подтверждается актом сверки. 

Таким образом, суд пришел к выводу об  отсутствии задолженности по основным платежам на стороне ответчика, и потому заявленные требований о взыскании задолженности в размере 1 921 795,60 рублей по договору аренды от 12.03.2014 № 491/14 за период с 16.04.2018 по 28.02.2019 удовлетворению не подлежат.

Истцом также заявлено требование о взыскании 79 139,26 рублей пени начисленной за период с 16.04.2018 по 28.02.2019 за нарушение ответчиком обязательств по внесению оплаты по договору № 491/14 от 12.03.2014.

Пеней (неустойкой) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Согласно пункту 3.4 договора, в случае невнесения арендатором арендной платы в размере и сроки, установленные договором, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.

Руководствуясь положениями статьи 190, 191 ГК РФ, с учетом условий договора о дате внесения платежей по арендной плате суд полагает подлежащей взысканию неустойку в размере 14, 53 рублей за просрочку с 12.02.2019 по 12.02.2019 (1 день просрочки). В остальной части требования о взыскании пени удовлетворению не подлежат, поскольку суд установил, что ненадлежащее исполнение обязательства по внесению арендных платежей в  иной период у ответчика отсутствует. 

В соответствии с частями 1, 5 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку Управление имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа при обращении в суд освобождено от уплаты государственной пошлины, то государственная пошлина подлежит взысканию с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета на основании частей 1, 3 статьи 110 АПК РФ, подпункта 4 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации, однако взысканию не подлежит, поскольку составляет менее 50 копеек. 

Руководствуясь статьями 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа 14руб.53коп. неустойки по договору аренды.

В остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья    Грызыхина Е.А.