АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Ленина, д. 60, г. Сыктывкар, 167000

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru   

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-856/2021

17 июня 2021 года

г. Сыктывкар

Резолютивная часть решения объявлена 17 июня 2021 года, полный текст решения изготовлен 17 июня 2021 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Безносиковой М.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации сельского поселения «Выльгорт» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о взыскании долга и неустойки, 

и встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к Администрации сельского поселения «Выльгорт» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о взыскании убытков,

при участии:

от Администрации сельского поселения «Выльгорт»: ФИО3 – по доверенности от 31.12.2020,

от ИП ФИО2 – ФИО4 – по доверенности от 10.03.2021 (после перерыва) 

установил:

Администрация сельского поселения «Выльгорт» (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – Предприниматель, ответчик) о взыскании 317 306 руб. 25 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.02.2018 по 30.04.2019 и 58 453 руб. 43 коп. пени за период с 06.03.2018 по 15.10.2020 по договору о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося муниципальной собственностью № 1 от 05.12.2016.

Предприниматель, возражая против исковых требований, заявил встречный иск, в котором просил взыскать с Администрации 1 253 714 руб. убытков, составляющих стоимость затрат, понесенных на подготовку арендованного помещения для организации в нем детского центра.

В дополнениях к встречному исковому заявлению Предприниматель указал, что поскольку деятельность детского центра не велась с 21.01.2019 по 30.04.2019, то указанный период подлежит исключению по обязанности оплаты арендной платы.

Администрация в отзыве на встречное исковое заявление возражает против удовлетворения требований Предпринимателя.

Протокольным определением в рассмотрении дела объявлялся перерыв до 17.06.2021.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил.

Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодателем) и Предпринимателем (арендатором) подписан договор о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося муниципальной собственностью от 05.12.2016 № 1 (далее - договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующее муниципальное имущество для открытия детского центра - нежилое помещение с кадастровым номером 11:04:1001011:357, площадью 460 кв. м, располагающееся по адресу: Республика Коми, 

<

...>, пом. Н-1 (пункт 1.1 договора с учетом дополнительного соглашения от 21.06.2017 № 1).

В силу пункта 1.2 договора передача имущества оформляется актом приема-передачи (с указанием на фактическое состояние передаваемого имущества). Согласно пункту 1.3 договора срок аренды устанавливается с 06.12.2016 по 05.12.2021.

Пунктом 2.2.8 договора определена обязанность арендатора своевременно производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемых помещений с предварительным письменным уведомлением арендодателя, а также принимать деловое участие в текущем ремонте здания, инженерно-технических коммуникаций, а также в мероприятиях по благоустройству окружающей здание территории, проводимых арендодателем, согласно отдельным соглашениям, заключаемым с арендодателем.

На основании пункта 2.2.9 договора арендатор обязан проводить капитальный ремонт арендуемых помещений за свой счет. Иной порядок и условия проведения капитального ремонта могут быть предусмотрены в дополнительном соглашении к договору.

В соответствии с пунктом 4.1 договора годовая арендная плата устанавливается равной 253 845 руб., ежемесячный платеж составляет 21 153 руб. 75 коп. Оплата производится в безналичной форме за каждый месяц в течение трех рабочих дней после завершения отчетного месяца на счет бюджета муниципального образования сельского поселения «Выльгорт». Сумма НДС не включена в арендную плату и перечисляется арендатором самостоятельно в доход бюджета в установленном порядке отдельным платежным поручением, ежемесячная сумма НДС составляет 3807 руб. 68 коп. (пункт 4.3 договора).

Согласно пункту 5.2 договора в случае просрочки уплаты или неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные пунктом 4.1 договора, начисляются пени за каждый день просрочки платежа в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату выполнения денежных обязательств.

В соответствии с актом приема-передачи от 05.12.2016 арендатор принимает объект аренды с 06.12.2016, у арендатора нет претензий в отношении передаваемого имущества.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 12.07.2017.

Как следует из искового заявления, Предприниматель арендные платежи в период с февраля 2018 года по апрель 2019 года не оплачивал, в результате чего образовалась задолженность в сумме 317 306 руб. 25 коп.

Невнесение арендных платежей явилось основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

В обоснование встречных исковых требований Предприниматель указал, что для подготовки нежилого помещения, переданного в аренду, к использованию в соответствии с целевым назначением, им затрачено 1 253 714 руб. Капитальный ремонт помещения, проводимый арендатором для открытия детского центра, возложенный на него условиями договора, был вызван неотложной необходимостью. Предпринимателем в присутствии представителей администрации 31.07.2017 составлена дефектная ведомость по результатам осмотра помещений, согласно которой было признано несоответствие помещений санитарным и пожарным нормам, а также указаны недостатки помещения и признана потребность в проведении капитального ремонта. Кроме этого, после проведенной прокуратурой Сыктывдинского района РК и ОНДиПР Сыктывдинского района УНДиПР МЧС России по РК проверки в связи с выявленными нарушениями определением Верховного суда РК от 28.03.2019 Предпринимателю было запрещено осуществлять деятельность детского центра в арендуемом помещении. По мнению Предпринимателя, период неиспользования помещения с 21.01.2019 по 30.04.2019 по причине бездействия Администрации и неисполнении обязанности по организации второго эвакуационного выхода, подлежит исключению из оплаты арендной платы.  

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Факт передачи помещения в пользование Предпринимателю подтверждается материалами дела и им не оспаривается.

Между тем, ответчик ссылается на наличие недостатков предоставленного ему помещения, для устранения которых им было потрачено 1 253 714 руб.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 названного Кодекса).

Статьями 421 и 422 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон. Исключение составляют случаи, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В этом случае договор должен соответствовать императивным нормам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Как следует из пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Осуществляя свои гражданские права, участники гражданского оборота обязаны действовать с должной степенью заботливости и осмотрительности, соответствующей характеру договора и условиям оборота.

Заключая договор аренды и планируя разместить в арендуемых помещениях детский центр, ответчик при предварительном осмотре помещения должен был обратить внимание на наличие указанных им в дефектной ведомости от 31.07.2017 недостатков.

Основания полагать, что указанные дефекты являлись скрытыми недостатками, которые не могли быть обнаружены при визуальном осмотре помещений, у суда не имеется.

Кроме того, согласно акту приема-передачи имущества от 05.12.2016 арендатор претензий в отношении передаваемого имущества не имеет.

Согласно пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Из условий договора следует, что обязанность по осуществлению капитального ремонта за счет собственных средств возложена пунктом 2.2.9 договора на арендатора.

Следовательно, оснований полагать, что ответчик не знал о недостатках переданного в аренду помещения, у суда не имеется.

Кроме того, данные обстоятельства были предметом рассмотрения в рамках дела № А29-14599/2017, которым с Предпринимателя в пользу Администрации была взыскана задолженность по арендной плате за период с декабря 2016 года по сентябрь 2017 года, и в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеют преюдициальное значение для настоящего дела и не требуют повторного доказывания.

Таким образом, оснований для взыскания с Администрации убытков, составляющих стоимость ремонта переданного в аренду помещения, не имеется, в связи с чем суд отказывает Предпринимателю в удовлетворении исковых требований.

Оснований для исключения из суммы задолженности арендной платы за период с 21.01.2019 по 30.04.2019 у суда также не имеется в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, 11.04.2018 прокуратурой Сыктывдинского района осуществлена проверка деятельности детского центра Предпринимателя. По результатам проверки в связи с выявленными нарушениями в адрес Предпринимателя направлено представление об устранении нарушений. Поскольку большинство выявленных нарушений не были устранены Предпринимателем, прокурор Сыктывдинского района обратился в Сыктывдинский районный суд Республики Коми с иском об обязании Предпринимателя устранить нарушения пожарной безопасности в детском центре. Решением Сыктывдинского районного суда Республики Коми от 21.01.2019 суд обязал Предпринимателя в срок до 01.05.2019 устранить выявленные нарушения пожарной безопасности в детском центре, обязал Администрацию восстановить эвакуационный выход в детском центре.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Коми от 28.03.2019 Предпринимателю также было запрещено осуществлять деятельность в детском центре до полного устранения нарушений пожарной безопасности в занимаемом помещении.

Таким образом, утверждение Предпринимателя о том, что деятельность детского центра не велась с 21.01.2019, не подтверждается материалами дела.

Напротив, в своем письме от 03.04.2019 № 12, адресованном Администрации, Предприниматель указывает, что в связи с вынесенным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Коми от 28.03.2019 деятельность в детском центре прекращена с 01.04.2019.

Письмом от 08.04.2019 № 13 Предприниматель направила в Администрацию проект соглашения о расторжении спорного договора аренды.

30.04.2019 стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды, помещение возвращено арендодателю по акту приема-передачи, арендатор обязалась в срок до 31.12.2019 погасить задолженность по арендной плате в размере 609 934 руб. 25 коп., в том числе за апрель 2019 года.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии с положениями статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, а именно, по акту приема-передачи, подписываемому сторонами.

Таким образом, действующее законодательство связывает прекращение договорных отношений и надлежащее исполнение обязательств по возврату арендованного имущества с подписанием соответствующего акта приема-передачи.

Помещение возвращено Предпринимателем по акту 30.04.2019. Доказательств возврата помещения арендодателю ранее 30.04.2019, либо уклонения Администрации от приемки помещения ответчиком в материалы дела не представлено. Следовательно, правовые основания для не начисления арендной платы за период с 21.01.2019 по 30.04.2019 отсутствуют.

Доказательств внесения арендной платы за спорный период ответчиком не представлено.

Таким образом, требование о взыскании долга по арендной плате подлежит удовлетворению.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы, истцом заявлено также требование о взыскании с ответчика 58 453 руб. 43 коп. пени за период с 06.03.2018 по 15.10.2020.

В соответствии с частью 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Сторонами предусмотрено, что в случаях неуплаты платежей в сроки, установленные пунктом 5.2. договора аренды, начисляются пени за каждый день просрочки платежа в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату выполнения денежных обязательств.

Расчет пени, предоставленный истцом, соответствует условиям договора. Ответчик считает размер неустойки завышенным, в связи с чем просит снизить ее размер в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Из анализа пунктов 75, 77 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 14.10.2004 № 293-О, от 15.01.2015 № 6-О и № 7-О, следует, что основанием для снижения в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предъявленной ко взысканию неустойки может быть только ее явная несоразмерность последствиям нарушения обязательства, которая должна быть доказана лицом, заявляющим о снижении размера неустойки.

Установленный пунктом 5.2 договора размер неустойки - 1/300 ставки рефинансирования, не подтверждает доводов ответчика о несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения обязательства, в связи с чем ходатайство ответчика о снижении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации отклоняется судом.

На основании изложенного, исковые требования Администрации о взыскании пени подлежат удовлетворению в полном объеме. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение первоначального и встречного искового заявления относятся на Предпринимателя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации сельского поселения «Выльгорт» удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу администрации сельского поселения «Выльгорт» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 317 306 руб. 25 коп. задолженности и 58 453 руб. 43 коп. пени.

В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО2 отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в доход федерального бюджета 36 052 руб. государственной пошлины.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья                              М.В. Безносикова