Арбитражный  суд  Брянской  области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации   

 

РЕШЕНИЕ

Дело №А09-9452/2020

город Брянск

19 апреля 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 12 апреля 2022 года

Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Фроловой М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело, направленное на новое рассмотрение, по заявлению ООО «Комтел» 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, 

третьи лица: 1) Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, 2) Брянская городская администрация, 3) Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Брянской области, 4) Управление по строительству и развитию территории 

<

...>) Управление имущественных и земельных отношений Брянской области, 

о признании незаконными решений от 16.09.2020 № КУВД-001/2020-13341089/1 и от 24.09.2020 № КУВД-001/2020-13341089/2,

при участии:

от заявителя: ФИО2 - представитель (доверенность 32 АБ 1728749 от 03.03.2020);

от заинтересованного лица: ФИО3 - представитель (доверенность № 21-37/7550/21 от 22.12.2021);

от третьих лиц: 1) ФИО4 - начальник отдела правового обеспечения и делопроизводства (доверенность № 29/04-55 от 24.12.2021), 2) ФИО4 - начальник отдела правового обеспечения и делопроизводства (доверенность № 1/06-2899и. от 24.12.2021), 3) не явились, извещены; 4) не явились, извещены (ходатайство о рассмотрении без их участия), 5) ФИО5 - представитель (доверенность № 01-08 от 10.01.2022);

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Комтел» (далее – ООО «Комтел», заявитель, общество), уточнив заявленные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании незаконными решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган) от 16.09.2020 № КУВД-001/2020-13341089/1 и от 24.09.2020 № КУВД-001/2020-13341089/2; обязании управления осуществить государственный кадастровый учет, государственную регистрацию права собственности ООО «Комтел» на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 32:28:0032707:230 площадью 6 662 кв.м, расположенном по адресу: Брянская область, г. Брянск, перед остановкой общественного транспорта «Телецентр».

Решением Арбитражного суда Брянской области от 09.04.2021, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2021, заявление общества с ограниченной ответственностью «Комтел» удовлетворено.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 09.11.2021 по делу № А09-9452/2020 решение Арбитражного суда Брянской области от 09.04.2021 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2021 по делу № А09-9452/2020 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Брянской области.

При новом рассмотрении представитель заинтересованного лица заявленные требования не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве на заявление и дополнении к нему. 

Суд, изучив материалы дела и заслушав представителей сторон и третьих лиц, установил следующее.

Как следует из материалов дела, между ООО «Комтел» (арендатор) и Брянской городской администрацией в лице начальника Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (арендодатель) сроком на три года в целях строительства здания офиса заключен договор аренды № 48802Г от 05.09.2016 земельного участка, находящегося в государственной собственности (далее - договор аренды, договор), с кадастровым номером 32:28:0032707:230 общей площадью 6 662 кв.м, расположенного по адресу: Брянская область, город Брянск, перед остановкой общественного транспорта «Телецентр» (далее - спорный земельный участок, земельный участок 07:230, земельный участок). 

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 05.09.2016; договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке. 

По истечении срока, установленного в договоре аренды, обществом получено письмо № 29/03-12992 от 19.09.2019 за подписью начальника Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, в соответствии с которым арендодатель подтвердил, что земельный участок продолжает использоваться арендатором по договору аренды в отсутствие заявлений сторон о расторжении договора. 

ООО «Комтел» продолжило пользоваться земельным участком, включая внесение арендных платежей по договору аренды. 

Брянская городская администрация 15.10.2019 выдала разрешение № 32-301-3627-2019 на строительство объекта - офисного здания с учетом градостроительного плана № 15701000-170 от 20.11.2017, выданного Управлением по строительству и развитию территории города Брянска, проектной документации объекта капитального строительства, планируемого к строительству, реконструкции, проведению работ по сохранению объекта культурного наследия, при которых затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности безопасности объекта, разработанного ООО «Акварель» в 2019 году. 

Общество 31.08.2020 обратилось в управление Росреестра с заявлением о предоставлении государственной услуги - постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, представив одновременно технический план здания, сооружения, помещения, либо объекта незавершенного строительства от 11.08.2020 № б/н, выполненного ФИО6 ООО «Геокомплекс», разрешение на строительство объекта недвижимости № 32-301-3627-2019 от 15.10.2019, акт разбивки осей капитального строительства на местности № 32/293 от 16.10.2019, договор аренды. 

Заявителем 16.09.2020 получено уведомление № КУВД-001/2020-13341089/1 регистрирующего органа о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, согласно которому приостановлена государственная регистрация права ООО «Комтел» на объект незавершенного строительства на земельном участке 07:230 по причине отсутствия правоустанавливающих документов на указанный земельный участок. 

Во исполнение уведомления о приостановлении регистрации ООО «Комтел» 19.09.2020 дополнительно предоставило в адрес управления Росреестра письмо Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации № 29/03-12992 от 19.09.2019 об отсутствии заявлений о расторжении договора аренды. 

Заявителем 30.09.2020 получено уведомление о неустранении причин приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав от 24.09.2020 № КУВД-001/2020-13341089/2 при причине отсутствия записи об аренде заявителя на спорный земельный участок. 

Полагая приостановление государственного кадастрового учета и государственной регистрации права по основаниям, изложенным в решениях Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области от 16.09.2020 № КУВД-001/2020- 13341089/1 и от 24.09.2020 № КУВД-001/2020-13341089/2 незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Управление Росреестра по Брянской области заявленные требования не признало, в связи с чем, считает приостановление государственной регистрации законным, указав при этом на отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) зарегистрированного права аренды заявителя на спорный земельный участок на дату рассмотрения заявления общества от 31.08.2020.

Изучив представленные в материалы дела документы, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пунктом 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Следовательно, в соответствии с нормами статей 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для принятия судом решения о признании незаконными действий (бездействия), решений государственных органов, органов местного самоуправления является одновременно несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу частей 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закона № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - есть юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества; государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) является единственным доказательством существования зарегистрированного права. 

Согласно части 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Федеральным законом порядке. 

Частью 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. 

Пунктом 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав. 

Частью 10 статьи 40 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Судом установлено, что спорный объект незавершенного строительства возведен ООО «Комтел» на земельном участке, предоставленном ему в соответствии с договором аренды № 48802Г от 05.09.2016 и на основании разрешения на строительство №32-301-3627- 2019 от 15.10.2019.

Так, в рассматриваемом случае отношения по предоставлению в аренду земельного участка, предоставленного в целях строительства здания /офиса, регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, а также соответствующими постановлениями Правительства Российской Федерации.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.606 ГК РФ). 

Согласно пункта 1 и пункта 2 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки. 

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. 

В соответствии с частью 14 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу вышеназванного Федерального закона или после дня его вступления в силу в соответствии с частью 2 статьи 34 Федерального закона №171-ФЗ договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Федерального закона №171-ФЗ. 

Согласно части 2 статьи 34 Федерального закона №171-ФЗ в случае, если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона органом государственной власти или органом местного самоуправления в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) опубликовано извещение о проведении торгов (конкурса, аукциона) по продаже земельного участка или торгов (конкурса, аукциона) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка либо сообщение о наличии предлагаемых для передачи в аренду и находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, предоставление таких земельных участков осуществляется в соответствии со статьями 30, 38, 38.1 и 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона).

В соответствии с приказом Управления имущественных отношений Брянской области № 1539 от 13 мая 2009 года и Приказом Управления имущественных отношений Брянской области № 899 от 29 апреля 2010 года земельные участки с кадастровыми номерами 32:28:032707:27 и 32:28:032707:34 соответственно были предоставлены ЗАО «Брянскнефтепродукт» в аренду в целях строительства офисного здания сроком на три года каждый (договор аренды № 43353 и № 44520).

Приказом Управления имущественных отношений Брянской области № 1018 от 10.05.2012 продлен срок действия договора аренды № 43353 от 14.05.2009 земельного участка 32:28:032707:27 и договора аренды № 44520 от 06.05.2010 земельного участка 32:28:032707:34 сроком на 3 года.

17 марта 2014 года между ООО «КОМТЕЛ» и ЗАО «Брянскнефтепродукт» были заключены:

- Договор №3791214/0133Д от 17.03.2014 уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером 32:28:032707:27;

- Договор №3791214/0134Д от 17.03.2014г. уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером 32:28:032707:34.

11 сентября 2014 года приказом Управления имущественных отношений Брянской области №1974 продлены сроки действия договора аренды № 43353 от 14.05.2009 земельного участка 32:28:032707:27 и договора аренды № 44520 от 06.05.2010 земельного участка 32:28:032707:34 сроком на 5 лет с указанием на получение разрешения на условно разрешенный вид использования участков.

11 сентября 2014 года между ООО «Комтел» и Управлением имущественных отношений Брянской области были заключены дополнительные соглашения к вышеуказанным договорам аренды о продлении сроков их действия до 10.09.2019 года.

Поскольку в рассматриваемом случае договоры аренды № 43353 от 14.05.2009 земельного участка 32:28:032707:27 и № 44520 от 06.05.2010 земельного участка 32:28:032707:34 являются взаимосвязанными с Договор № 3791214/0133Д от 17.03.2014 уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером 32:28:032707:27 и договором № 3791214/0134Д от 17.03.2014 уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером 32:28:032707:34, были заключены до вступления в силу Федерального закона № 171-ФЗ, то к спорным правоотношениям необходимо применять положения Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015.

На основании постановления Брянской городской администрации №1153-П от 12 апреля 2016 года была утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 6 662 кв.м, расположенного по адресу г. Брянск, перед остановкой общественного транспорта «Телецентр», путем объединения двух земельных участков, находящихся в аренде у ООО «КОМТЕЛ»: земельного участка 32:28:032707:27 и земельного участка 32:28:032707:34.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ (в редакции, подлежащей применению) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Соответственно, ООО «Комтел» был заключен договор аренды № 48802Г от 05.09.2016 на вновь образованный земельный участок площадью 6 662 кв.м, с кадастровым номером: 32:28:0032707:230, на прежних условиях сроком до 04.09.2019 без торгов.

В связи с переоформлением прав на вновь образованный земельный участок в соответствии со ст. 3.3 п. 2 Федерального закона от 25.10.2001 года №137-Ф3 «О введении в действе Земельного кодекса РФ», постановлением Брянской городской администрации №1153-П от 12.04.2016, ст. 11.6 ЗК РФ, одновременно с новым договором аренды между ООО «Комтел» и Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации 05.09.2016 были заключены два соглашения о досрочном расторжении договоров аренды № 43353 от 14 мая 2009 года и № 44520 от 06 мая 2010 года.

Как было указано выше, на основании указанных выше постановлений, договоров, дополнительных соглашений к договору аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка для его освоения посредством строительства, истец является арендатором земельного участка площадью 6 662 кв.м, с кадастровым номером 32:28:0032707:230, который был образован из земельных участков с кадастровыми номерами 32:28:032707:27 и 32:28:032707:34, предоставленных для строительства еще в 2014 году. При этом, образованный земельный участок кадастровый номер :230 сохранен в границах прежних земельных участков.

Следовательно, земельный участок площадью 6 662 кв.м с кадастровым номером 32:28:0032707:230 является измененным.

Учитывая специфику отношений по предоставлению спорного земельного участка для строительства, ранее заключенные договор аренды № 43353 от 14.05.2009 земельного участка с кадастровым номером 32:28:032707:27, договор аренды № 44520 от 06.05.2010 земельного участка с кадастровым номером 32:28:032707:34, Договор № 3791214/0133Д от 17.03.2014 уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером 32:28:032707:27 и договор № 3791214/0134Д от 17.03.2014 уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером 32:28:032707:34, договор аренды № 48802Г от 05.09.2016 года являются взаимосвязанными, так как после образования земельных участков в границах территории первоначально предоставленные участки прекращают свое существование и заключается новый договор аренды в отношении образуемого и измененного земельного участка. 

Согласно п.8 ст.46.4 Градостроительного кодекса РФ, введенной в действие Федеральным законом №171-ФЗ от 23.06.2014 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», прекращение существования земельного участка, в отношении которого заключен договор, в связи с его разделом или возникновение у третьих лиц прав на земельные участки, образованные из такого земельного участка, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных договором. 

В силу п.4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Согласно п.2 ст.22 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а в силу п.1 ст.46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

При этом, ни положения п.4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ (как в редакции, действовавшей до 01.03.2015, так и в действующей редакции), ни нормы Гражданского кодекса РФ не содержат прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении образуемых и измененных земельных участков. 

Пункт 4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ содержит нормы, призванные обеспечить юридические гарантии стабильности прав землепользователей и арендаторов исходных (преобразуемых) земельных участков. 

Данная норма права предусматривает право лица, осуществляющего такое использование земельного участка в отношении измененных земельных участков, на сохранение права аренды в рамках действующего договора аренды исходного земельного участка.

Следовательно, по общему правилу соответствующие арендаторы имеют преимущественное право на заключение с ними новых договоров аренды измененных земельных участков на тех же условиях, которые применялись до преобразования исходных земельных участков.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что правоотношения по аренде спорного земельного участка возникли до вступления в законную силу новой редакции Земельного кодекса РФ, то есть до 01.03.2015, обществом до настоящего времени не реализовано преимущественное право на однократное трехлетнее продление срока действия договора аренды в целях завершения строительства, предусмотренное пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. 

Суд считает, что заключение договора аренды земельного участка производилось исключительно в рамках реализации предусмотренного ст. 11.8 ЗК РФ права ООО «Комтел» на заключение с ним договора аренды в отношении вновь образованного земельного участка на прежних условиях.

В соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

В соответствии с пунктом 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пп.6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Суд отмечает, что, несмотря на то, что правоотношения сторон по аренде спорного земельного участка возникли еще до введения данных положений в Земельный кодекс РФ (до 01.03.2015), в реализации указанного права обществу не может быть отказано, поскольку Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ, которым были внесены данные изменения в ЗК РФ с 01.03.2015, также были внесены изменения и в Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (п. 21 ст. 3), в соответствии с которыми в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как уже ранее было указано, в порядке переоформления прав на вновь образованный земельный участок с ООО «Комтел» был заключен договор аренды № 48802Г от 05.09.2016 сроком действия до 04.09.2019.

ООО «Комтел» обратилось с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на данный объект незавершенного строительства с приложением вышеуказанных документов.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области действия по государственному кадастровому учету и государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Брянская область, г. Брянск, пр-т. Станке ФИО7, не осуществлены по причине отсутствия в Едином государственного реестре прав на недвижимость зарегистрированного права аренды заявителя на спорный земельный участок.

Вместе с тем, установлено судом, что по истечении срока, установленного в договоре аренды земельного участка № 48802Г от 05.09.2016, Арендодателем в адрес Арендатора было направлено письмо №29/03-12992 от 19.09.2019 за подписью начальника Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, действующего от имени Брянской городской администрации, в соответствии с которым арендодатель подтвердил, что земельный участок продолжается использоваться арендатором по договору № 48802Г от 05.09.2016 в отсутствие заявлений о расторжении договора.

В соответствии с положениями ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Земельное законодательство и нормы гражданского кодекса не содержат прямого запрета на возобновление договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, на неопределенный срок после 01.03.2015.

19.09.2019 обществом было получено письмо Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации № 29/03-12992, в котором арендодатель подтвердил, что земельный участок продолжает использоваться арендатором по договору аренды в отсутствие заявлений сторон о расторжении договора (в соответствии с ч.2 ст.621 ГК РФ). 

Брянская городская администрация 15.10.2019 выдала разрешение № 32-301-3627-2019 на строительство объекта - офисного здания с учетом градостроительного плана № 15701000-170 от 20.11.2017, выданного Управлением по строительству и развитию территории города Брянска.

Согласно части 2 ст. 610 ГК РФ в случае отсутствия в договоре аренды срока аренды (неопределенный срок), каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону, при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Заявлений со стороны арендодателя о расторжении договора в период строительства объекта обществу представлено не было.

В связи с чем, в августе 2020 года ООО «Комтел» получило технический план на объект незавершенного строительства, выполненный ООО «Геокомплекс», подготовило необходимый пакет документов и направило 31 августа 2020 года заявление на государственную регистрацию объекта незавершенного строительства в Управление Росреестра по Брянской области, что подтверждается описью сданных документов

О том, что арендодатель воспользовался своим правом на прекращение договорных отношений, заявитель узнал только в ходе рассмотрения настоящего дела.

25 августа 2020 года арендодатель обратился в Управление Росреестра по Брянской области с заявлением о погашении реестровой записи о праве аренды ООО «Комтел» на спорный земельный участок с указанием на то, что 08.06.2020 года арендатору было направлено уведомление о возврате земельного участка.

Вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют о том, что действия по возведению незавершенного строительства объекта и необходимые для регистрации права собственности на него ООО «Комтел» осуществило в пределах срока действия договора аренды земельного участка № 48802Г от 05.09.2016.

Таким образом, на момент обращения ООО «Комтел» с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (31.08.2020) в трехмесячный срок, установленный ст. 610 Гражданского кодекса РФ, не истек, а, соответственно, договор аренды земельного участка № 48802Г от 05 сентября 2016 года по состоянию на вышеуказанную дату не являлся прекращенным.

Таким образом, оснований для приостановления и неосуществления действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации права на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 32:28:0032707:230 общей площадью 6662 кв.м., расположенного по адресу: Брянская область, город Брянск, перед остановкой общественного транспорта «Телецентр», указанных в оспариваемых решениях Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, не имелось.

При этом суд также учитывает следующее.

Как следует из представленных суду пояснений Общества, объект недвижимости незавершенного строительством, за государственной регистрацией прав на который обращался заявитель, был возведен на земельном участке в период действия договора аренды, доказательств обратного в материалы дела представлено не было.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 24 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства. 

Судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.

Вместе с тем, если при проведении правовой экспертизы регистрирующий орган придет к выводу о том, что объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной регистрации прав является правомерным.

Доказательств проведения такого рода экспертизы регистрирующим органом в материалы дела не представлено.

В связи с этим, приостановка в регистрации и постановке на кадастровый учет объекта незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону. Аналогичная позиция изложена в п. 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017).

Незавершенный строительством объект был возведен обществом в период действия договора аренды земельного участка, в сроки, отведенные в разрешении на строительство объекта, а также в параметрах, указанных в разрешении на строительство. 

Указанный объект является недвижимостью и обладает теми уникальными характеристиками, которые позволяют его идентифицировать в качестве объекта материального мира в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Таким образом, поскольку спорный объект незавершенного строительства возведен Обществом в период действия договора аренды земельного участка и выданного в установленном порядке разрешения на строительство, данные документы были предоставлены на регистрацию, у Управления не было оснований для отказа в государственной регистрации права собственности ООО «Комтел» на спорный объект.

Аналогичная правовая позиция отражена в определении Верховного Суда РФ от 01.02.2016 № 310-КГ16-46.

Таким образом, суд находит подлежащими удовлетворению требования заявителя о признании незаконными решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области о приостановлении государственной регистрации прав от 16.09.2020 № КУВД-001/2020-13341089/1 и от 24.09.2020 № КУВД-001/2020-13341089/2.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Оценив представленные сторонами доказательства в совокупности,  суд приходит к выводу о том, что оспариваемые заявителем решения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Брянской области не основаны на нормах действующего законодательства, нарушают права и законные интересы общества, а потому подлежат признанию незаконными судом.

По смыслу главы 24 АПК РФ требование о понуждении органа, осуществляющего публичные полномочия, принять решение или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, не является самостоятельным требованием, а рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя.

Исходя из смысла закона, при выборе способа устранения нарушенного права суд определяет, насколько испрашиваемый заявителем способ соответствует нормам действующего законодательства Российской Федерации, материальному требованию и фактическим обстоятельствам дела на момент его рассмотрения. 

Определение надлежащего способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя входит в компетенцию арбитражного суда в рамках судейского усмотрения, исходя из оценки спорных правоотношений и совокупности установленных обстоятельств по делу. 

При этом суд в выборе способа восстановления нарушенного права не ограничен указанной заявителем восстановительной мерой.

Таким образом, суд обязывает Управление Росреестра по Брянской области осуществить государственный кадастровый учет, государственную регистрацию права собственности ООО «КОМТЕЛ» на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 32:28:0032707:230 общей площадью 6 662 кв.м, расположенного по адресу: Брянская область, город Брянск, перед остановкой общественного транспорта «Телецентр», на основании заявления №КУВД-001/2020-13341089 от 31 августа 2020 года.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. относятся на ответчика и подлежат взысканию с последнего в пользу заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167, 176, 180, 181, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявление общества с ограниченной ответственностью «Комтел» удовлетворить.

Признать незаконными решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области от 16.09.2020 № КУВД-001/2020-13341089/1 и от 24.09.2020 № КУВД-001/2020-13341089/2.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области осуществить государственный кадастровый учет, государственную регистрацию права собственности общества с ограниченной ответственностью «Комтел» на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 32:28:0032707:230 площадью 6 662 кв.м, расположенном по адресу Брянская обл., г.Брянск, перед остановкой общественного транспорта «Телецентр».

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Комтел» 3 000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Тула. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.

Судья                                                                           М.Н. Фролова